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文檔簡介

1、第一章 拍賣標(biāo)的描述及市場分析第二章 拍賣工作方案(一)準(zhǔn)備工作(二)拍賣工作計劃及時間安排第三章 拍賣風(fēng)險揭示及對策(一)拍賣流標(biāo)風(fēng)險揭示及對策(二)拍賣“冒標(biāo)”風(fēng)險揭示及對策(三)競買人惡意串通風(fēng)險揭示及對策第四章 招商宣傳第五章 拍賣實施方案(一)拍賣的指導(dǎo)思想及原則(二)拍賣標(biāo)的保留價的確定(三)拍賣方式選擇(四)競買人報名(五)拍賣成交價款的支付方式及時限(六)拍賣標(biāo)的的交割(七)其他特殊問題的處理第六章 拍賣流程圖第七章 組織保證及措施第一章 拍賣標(biāo)的描述及市場分析本次于 年 月 曰 時在 拍賣,標(biāo)的為。由于該地所 處地理位置優(yōu)越,交通便利,是廣大商戶理想的經(jīng)營場所。因此,一 旦發(fā)

2、布拍賣公告,必定會有許多競買人積極報名參與, 形成良好的競 價基礎(chǔ),從而在拍賣會中營造出激烈的競爭氛圍, 最終達(dá)到理想的成 交價位。第二章 拍賣工作方案(一)準(zhǔn)備工作一、委托方需要做的準(zhǔn)備工作1 .提供 證明及現(xiàn)有租賃合同;2 .對 進(jìn)行核實、測量;3 .抽出專人配合拍賣機構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場查勘、逐戶走訪現(xiàn)承租人, 聯(lián)系、協(xié)調(diào)、商議拍賣過程中的相關(guān)事項。二、拍賣機構(gòu)需要做的準(zhǔn)備工作1 .對委托方提供的產(chǎn)權(quán)證明、租賃合同及其他資料進(jìn)行查閱了 解;2 .抽調(diào)骨干力量成立項目組,負(fù)責(zé)拍賣工作的具體實施;3 .在與委托方進(jìn)行充分溝通、磋商并取得一致意見的基礎(chǔ)上,確定拍賣總體思路和運作程序。主要包括:(1) 了

3、解拍賣標(biāo)的,進(jìn)行市場分析;(2)明確拍賣目的、拍賣標(biāo)的的范圍、招商宣傳措施、拍賣方式等事項;(3)拍賣工作組織;(4)拍賣工作計劃及時間安排;(5)精心組織,對拍賣風(fēng)險的估計及控制措施;(6)制定拍賣文件;(7)相關(guān)工作的協(xié)調(diào);(8)其他事項。(二)拍賣工作計劃及時間安排根據(jù)委托方的要求和對拍賣標(biāo)的的市場調(diào)查, 結(jié)合潛在競買人對 拍賣標(biāo)的反饋的信息,我公司建議拍賣公告期在 10天左右為宜。接 受委托后,可根據(jù)委托方的具體要求確定時間。初步計劃如下:階段劃分主要工作內(nèi)容計劃時間了解勘察標(biāo)的收集相關(guān)資料;現(xiàn)場查勘拍賣標(biāo)的, 逐戶走訪現(xiàn)承租人;錄像、照相;繪制 標(biāo)的示意圖1 3天發(fā)布拍賣公告草擬拍賣

4、公告,報委托方審查;選1天擇媒體擇期發(fā)布制作拍賣資料制定拍賣文件,辦埋工商備案等2天招商推廣宣傳選擇媒體宣傳、在標(biāo)的現(xiàn)場張貼公告710 天競買咨詢接受競買人咨詢,帶領(lǐng)競買人查勘標(biāo)的710 天審查競買人資格,辦理競買報名手續(xù)審查競買人資格,交納拍賣保證金,辦理競買報名手續(xù)710 天召開拍買會安排布置會場,舉行拍賣會,現(xiàn)場簽署拍賣成交確認(rèn)書、拍賣筆錄1天拍賣后期工作向委托方提交拍賣成交報告書,協(xié) 助委托方完成相關(guān)工作等。根據(jù)委托方要求確定注:時間安排在階段之間有交叉,如制作拍賣資料、招商推廣宣傳、競買咨詢、審查競買人資格、辦理競買報名手續(xù)等幾個階段可同時進(jìn)行第三章拍賣風(fēng)險揭示及對策由于拍賣標(biāo)的自身

5、因素及其他不可預(yù)見因素的存在, 在拍賣活動中必將存在潛在的風(fēng)險。如何確保拍賣活動的順利進(jìn)行,將各種風(fēng)險順利化解或降低到最低程度,是一個值得高度關(guān)注的問題。我們認(rèn)真 分析和研究了此次租賃權(quán)拍賣中可能存在的種種情況,認(rèn)為,主要要防止三種風(fēng)險:一是拍賣流標(biāo)的風(fēng)險;二是拍賣“冒標(biāo)”的風(fēng)險;三 是競買人惡意串通的風(fēng)險。(一)拍賣流標(biāo)風(fēng)險揭示及對策拍賣流標(biāo)是在拍賣活動中由于各種原因?qū)е屡馁u標(biāo)的不 成交的一種現(xiàn)象。導(dǎo)致流標(biāo)的主要原因是:(1)競買人對標(biāo)的價值 難以準(zhǔn)確科學(xué)的判斷;(2)拍賣人自身操作的經(jīng)驗不足;(3)拍賣 人沒有給委托方提供詳實的參考意見。為了有效防止拍賣流標(biāo),我們認(rèn)為應(yīng)重點把握好以下幾個方

6、面:一、科學(xué)確定保留價確定拍賣標(biāo)的保留價,既是一種藝術(shù),又是一種策略,它必須要 與標(biāo)的市場價相對應(yīng),若保留價過高,就會導(dǎo)致競買客戶的流失,失 去機會;保留價偏低或者出現(xiàn)拍賣時競買人合謀, 則會造成委托方應(yīng) 得利益損失。因此,拍賣人在拍賣前,應(yīng)對拍賣標(biāo)的進(jìn)行充分的市場 調(diào)研,全面了解標(biāo)的情況,在客觀分析標(biāo)的資源的基礎(chǔ)上,按照“保 留價從低,低開高走,宜低不宜高”的原則,給委托方提供科學(xué)參考 意見。建議委托方科學(xué)、合理確定標(biāo)的的拍賣保留價(也稱底價)。 標(biāo)的保留價合理,給競買人以利潤空間,方能充分調(diào)動競買人參與競 買的積極性,以形成激烈的競爭氛圍,從而實現(xiàn)理想的拍賣成交目標(biāo)。二、招商宣傳是關(guān)鍵招商

7、宣傳是否成功,主要取決于拍賣人的運作能力和經(jīng)驗。加大 宣傳招商力度,借勢創(chuàng)意,做好標(biāo)的包裝,宣傳標(biāo)的優(yōu)勢,擴大招商 范圍,吸引眾多的潛在競買人積極參與競買,方能確保拍賣成功。因 此,拍賣公告期要合理,給投資者必要的分析、決策時間;公告要盡 量擴大輻射范圍,應(yīng)同時在多家媒體、采取多種方式進(jìn)行信息發(fā)布; 公告內(nèi)容上應(yīng)充分反映出拍賣標(biāo)的的潛在價值;做好公告的設(shè)計、策劃,以發(fā)揮媒體的傳播效應(yīng),提高宣傳推介效果,以爭取到更多的競 買人,充分實現(xiàn)標(biāo)的價值。三、專業(yè)化運作是保證我們經(jīng)過多年的拍賣實踐,在眾多的領(lǐng)域中都積累了豐富的拍賣 工作經(jīng)驗,專業(yè)化程度日趨成熟。四、選擇優(yōu)秀的拍賣師優(yōu)秀拍賣師對拍賣技巧的靈

8、活應(yīng)用,能激發(fā)現(xiàn)場競買人的競價熱 情,有可能打破競買人原有的參拍策略。拍賣師主持拍賣會,能否掌 控、調(diào)節(jié)拍賣會現(xiàn)場氣氛,是確保拍賣會能否成功的關(guān)鍵。我們決定 由公司首席拍賣師主持本次拍賣會。(二)拍賣“冒標(biāo)”風(fēng)險揭示及對策在拍賣中,投資者往往自覺不自覺的突破原有的心理價 位,志在必得,從而導(dǎo)致“冒標(biāo)”風(fēng)險,為以后標(biāo)的交割留下隱患。為防止拍賣中“冒標(biāo)”現(xiàn)象的發(fā)生,拍賣人的操作實力、經(jīng)驗就顯得 尤為重要。一、詳實了解、掌握競買人的心理價位通過與競買人進(jìn)行深度溝通,詳實了解競買人參拍的真實意圖, 切實掌握競買人心態(tài),做到心中有數(shù),應(yīng)對自如。二、高度重視競買群體心理的多種變化我們將在掌握競買人心理價位

9、的基礎(chǔ)上,在拍賣會上密切注視競 買人的心理變化,適時、客觀、合理的引導(dǎo)競買人理性決策,將可能 出現(xiàn)的“冒標(biāo)”問題消滅在萌芽狀態(tài),確保標(biāo)的順利成交。三、嚴(yán)密制作拍賣規(guī)則針對此次拍賣標(biāo)的,制作規(guī)范、科學(xué)的拍賣文件,對拍賣中可能 出現(xiàn)的各類問題,與委托方充分進(jìn)行溝通,作到詳盡聲明和約定。在 競買人辦理報名手續(xù)時,讓競買人仔細(xì)閱讀拍賣規(guī)則,并簽字確認(rèn), 這樣使買受人不想違規(guī),不能違規(guī),也不敢違規(guī)。(三)競買人惡意串通風(fēng)險揭示及對策拍賣中的惡意串通是指在拍賣活動中,拍賣當(dāng)事人為了謀 取不法利益共同合謀實施的損害他人利益的違法行為。競買人相互之間的惡意串通主要表現(xiàn)在以下幾個方面:(1)競買人之間相互約定

10、一致壓低拍賣價格;(2)競買人之間相互約定買受人或相互約定排 擠其他競買人;(3)其他惡意串通行為。根據(jù)我們長期拍賣實踐的 經(jīng)驗,結(jié)合此次拍賣標(biāo)的的特殊性,主要采取以下對策:一、全面掌握競買人的競買心理和行為在拍賣活動前期,通過與競買人的直接接觸,用專業(yè)的眼光審視 每個競買人的真實心理和意圖,將競買人內(nèi)心存在的串通心理消滅在 萌芽狀態(tài)之中。二、加強拍賣會活動的安保措施拍賣實踐中,有些競買人利用不正當(dāng)?shù)母偁幨侄危?威脅其他競買 人競投。針對這種情況,拍賣人應(yīng)當(dāng)提前安排好安保人員,制定嚴(yán)密 的安保措施,以確保拍賣活動的順利進(jìn)行。三、拍賣師視拍賣會情況靈活采用拍賣方式拍賣法規(guī)定:拍賣活動應(yīng)當(dāng)由拍賣師

11、主持。拍賣師在主持拍 賣中,有權(quán)視拍賣現(xiàn)場情況靈活采用不同的拍賣方式。 根據(jù)我們多年 的拍賣實踐經(jīng)驗,在采取常用的增價式拍賣方式的同時, 拍賣人可以 通過改變拍賣方式來阻止競買人之間的串通合謀。第四章 招商宣傳我公司將嚴(yán)格按照拍賣法的規(guī)定,根據(jù)委托方的要求,結(jié)合 此次拍賣標(biāo)的的具體情況,選擇適當(dāng)?shù)男侣劽襟w發(fā)布拍賣信息或公 告,全方位進(jìn)行宣傳,吸引盡可能多的競買人參與,確保標(biāo)的一次全 部成交。一、招商目標(biāo)通過對該標(biāo)的的宣傳、推介招商,確保拍賣活動成功。二、市場定位依據(jù)標(biāo)的的具體情況及市場調(diào)查分析, 將標(biāo)的的市場定位為:具 有經(jīng)營需求的個體工商戶。三、招商范圍針對此次拍賣標(biāo)的的實際情況,此次招商范

12、圍主要以勉縣為主。四、招商具體方式1、媒體招商廣告。計劃在«» «» «»等主流媒體上發(fā)布拍賣 公告。2、重點客戶專訪。針對該標(biāo)的實際情況,我們將逐戶走訪現(xiàn)有 承租人,有針對性的尋找潛在目標(biāo)客戶(包括之前與委托方聯(lián)系咨詢 的意向客戶),通過登門拜訪、電話聯(lián)系等形式積極推介,吸引其參 與競買。3、制作標(biāo)的宣傳單。在標(biāo)的周邊張貼、散發(fā),將信息充分的發(fā) 布出去。第五章 拍賣實施方案(一)拍賣的指導(dǎo)思想及原則一、指導(dǎo)思想堅持市場化運作,提高了政府資產(chǎn)使用效益、實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。二、拍賣原則1 .堅持“公開、公正、公平、誠實信用”的拍賣原則;2

13、 .維護(hù)委托方利益的原則;3 .競買人平等競爭的原則;4 .拍賣標(biāo)的保留價保密的原則(二)拍賣標(biāo)的保留價的確定在客觀分析標(biāo)的資源和現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上, 按照“保留價從低、低開 高走、宜低不宜高”的原則,科學(xué)合理的確定該標(biāo)的的保留價,以形 成激烈的競爭氛圍,最終實現(xiàn)理想的拍賣成交目標(biāo)。(三)拍賣方式選擇委托方可確定具體的拍賣方式:即整體或分割拍賣。整體拍賣,即該表的的租賃權(quán)作為一個標(biāo)的進(jìn)行拍賣,具優(yōu)點是 有可能一次全部成交;缺點是成交價格可能較低,買受人后期付款時 間較長。分割拍賣,即將該標(biāo)的編號后,對其租賃權(quán)逐個進(jìn)行拍賣。其優(yōu) 點是成交價較高,付款時間短,資金回籠快;缺點是有可能一次不能 完全成交,

14、須多次處置,處置周期長。根據(jù)該標(biāo)的的特點及實際情況,我們建議本次拍賣采取有底價增 價分割拍賣方式。(四)競買人報名一、辦理競買報名競買人應(yīng)提供企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證;委托代理人競 買的應(yīng)有授權(quán)委托書;居民個人參與競買的應(yīng)提供本人身份證。二、交納拍賣保證金為保證競買人對其競買行為負(fù)責(zé),競買人應(yīng)向拍賣人或委托方交 納競買拍賣標(biāo)的參考價20V 30%勺拍賣保證金。三、與我公司簽訂競買協(xié)議書(按約定條件簽訂)(五)拍賣成交價款的支付方式及時限競買成交后,買受人按簽訂的競買協(xié)議書的約定,將成交價 款及時、足額交至拍賣公司或委托方指定的賬戶,具體時間、方式由 委托方確定。(六)拍賣標(biāo)的的交割委托方

15、在收到買受人全部成交價款后,在約定時間內(nèi)與買 受人簽訂房屋租賃合同并將房屋交付給買受人使用。具體規(guī)定在 拍賣文件中詳細(xì)約定。(七)其他特殊問題的處理一、關(guān)于對買受人的特別約定鑒于本次拍賣的標(biāo)的是房屋租賃權(quán),買受人在取得承租權(quán)后,還 應(yīng)遵守以下規(guī)定:1、買受人在租賃期內(nèi)不得擅自轉(zhuǎn)租,如因特殊原因需轉(zhuǎn)租的需 經(jīng)委托方同意。2、買受人在租賃期內(nèi)從事經(jīng)營的項目要合法,并符合市、縣政 府的相關(guān)要求,同時接受委托方的合理管理。3、買受人在租賃期內(nèi)如需對所租賃的房屋進(jìn)行裝修,必須征得 委托方同意,并符合城建、環(huán)保等管理部門的要求,在不得破壞整棟 建筑及房屋主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上安全、 規(guī)范實施作業(yè)。具裝修物及添置

16、 附著物在房屋租賃期屆滿時應(yīng)自行無償拆除, 且委托方不給于任何形 式的補償。二、關(guān)于現(xiàn)有承租人的優(yōu)先承租權(quán)由于該標(biāo)的現(xiàn)均處于租賃使用中,委托方可根據(jù)實際情況決定現(xiàn) 有承租戶在同等條件下對其現(xiàn)承租的房屋是否享有優(yōu)先承租權(quán)。如委托方同意賦予其優(yōu)先承租權(quán),則委托方出具證明對其身份予以認(rèn)可, 我們在拍賣會現(xiàn)場設(shè)立“現(xiàn)有承租戶競買專區(qū)”,在拍賣過程中,由 拍賣師對其進(jìn)行報價詢問以達(dá)到充分實現(xiàn)其優(yōu)先承租權(quán)。第六章 拍賣流程圖制定拍賣服務(wù)方案審核競買人主體資格,簽訂競買協(xié) 議書1 .拍賣師致詞2 .介紹與會領(lǐng)導(dǎo)及來賓3 .介紹工作人員舉行拍賣會4 .宣讀拍賣會規(guī)則5 .拍賣師主持競價6 .簽署拍賣成交確認(rèn)書及拍賣筆錄7 .拍賣會結(jié)束,客戶滿意度調(diào)查.價款清算拍賣會后期工作2 .標(biāo)的交割.定期回訪客戶第七章組織保證及措施一、成立項目組1 .項目領(lǐng)導(dǎo)小組:全面負(fù)責(zé)拍賣的組織協(xié)調(diào)和重大事項的決策2 .專家顧問組:主要負(fù)責(zé)本次拍賣中有關(guān)政策、策劃工作的咨 詢及指導(dǎo)策劃方案的擬訂工作。3 .拍賣招商組:主要負(fù)責(zé)拍賣前期的廣告宣傳、媒體推介和 廣泛招商工作及標(biāo)的物展示期間競買人咨詢答疑等。

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