工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)及實(shí)務(wù)

1、-隨著我國商業(yè)銀行的快速發(fā)展，越來越多的工業(yè)企業(yè)利用、依賴銀行資金的意識和程度不斷增強(qiáng)。這些工業(yè)企業(yè)往往在出現(xiàn)某種資金需求時(shí)，以其合法擁有的工業(yè)房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請貸款支持，從而形成了一個(gè)工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)市場。工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，目前已成為許多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)來源。 本文根據(jù)在工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常遇到的問題，以及有一定特殊性的問題，結(jié)合學(xué)習(xí)貫徹建設(shè)部等三部門發(fā)布的房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見，對有關(guān)的實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)及估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范問題，進(jìn)行初步探討，供廣大同行批評指正。 一、防范工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)一般應(yīng)注意的問題 完整的工業(yè)房地產(chǎn)通常包括廠房、廠區(qū)內(nèi)倉儲用房、辦公與生活

2、用房等建筑物，若干構(gòu)筑物，以及所占有的土地等。一般地說，防范工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注抵押的合法性、抵押價(jià)值的合理性和抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力等三個(gè)問題。 關(guān)于抵押的合法性，估價(jià)人員一方面應(yīng)查驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)證、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及其他資料原件，并在現(xiàn)場查勘時(shí)與抵押房地產(chǎn)一一對照核實(shí)；另一方面應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心查詢核實(shí)上海市房地產(chǎn)登記冊記載的有關(guān)估價(jià)對象的土地狀況信息、房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人信息、房地產(chǎn)他項(xiàng)狀況信息。此外，還應(yīng)在抵押相關(guān)當(dāng)事人協(xié)助下，調(diào)查核實(shí)抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在權(quán)利上的各種瑕疵，特別是是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利及其數(shù)額等情況。 關(guān)于抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力，估價(jià)人員應(yīng)假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)

3、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況下，對下列問題進(jìn)行正確的分析和判斷：與抵押房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)的市場供求情況；抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或可分割轉(zhuǎn)讓性；能否不用花費(fèi)過多的費(fèi)用和時(shí)間，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，并得到較合理的凈現(xiàn)金收入。 除此以外，估價(jià)人員還應(yīng)關(guān)注以下問題： 1一宗工業(yè)房地產(chǎn)往往是一個(gè)功能完整的不宜分割轉(zhuǎn)讓的整體。因此，為了防范今后可能出現(xiàn)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)要求抵押人將某宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行整體抵押，而不是隨意將其中部分房地產(chǎn)進(jìn)行抵押。 2對于相當(dāng)數(shù)量的抵押工業(yè)房地產(chǎn)而言，土地使用權(quán)價(jià)值往往在房地產(chǎn)總價(jià)值中占有較大的比重。因此，為了防范今后可能出現(xiàn)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，特別應(yīng)注意正確地把握估價(jià)對象企業(yè)擁有土地使用

4、權(quán)的完全合法性及其土地使用權(quán)價(jià)值的客觀合理性，并在估價(jià)結(jié)果中除了列出房地產(chǎn)總價(jià)值之外，還要明確、直觀地列出土地使用權(quán)價(jià)值單價(jià)(萬元/畝)和建筑物重置價(jià)結(jié)合成新的單價(jià)(元/平方米)。 當(dāng)然，對于一些在新興工業(yè)園區(qū)和出口加工區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房類工業(yè)房地產(chǎn)，如果當(dāng)?shù)仡愃频墓I(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例和租賃實(shí)例都比較多，估價(jià)結(jié)果可以只列出平均單價(jià)和總價(jià)。 3由于工業(yè)行業(yè)類別繁多，除了標(biāo)準(zhǔn)廠房(多建在一些新興工業(yè)園區(qū)和出口加工區(qū)，有標(biāo)準(zhǔn)的柱距、層高和樓面載荷等)具有較好的通用性外，大多數(shù)均為具有本行業(yè)特點(diǎn)的非標(biāo)準(zhǔn)廠房，通用性差。這些廠房在設(shè)計(jì)要求、建安造價(jià)、建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命等方面都有極明顯的差異。加上不同行業(yè)的工業(yè)

5、房地產(chǎn)對區(qū)位、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、廠區(qū)占地面積和總體設(shè)計(jì)，以及地質(zhì)、水文條件等，均可能有不同要求。一般地說，工業(yè)房地產(chǎn)如要進(jìn)行處置，其局限性較大，變現(xiàn)能力較差。 因此，應(yīng)充分考慮抵押物工業(yè)房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)和類似工業(yè)房地產(chǎn)的有限市場需求，以及能否經(jīng)濟(jì)地改為生產(chǎn)其他產(chǎn)品或改作其他用途的可能性，并在此基礎(chǔ)上，慎重確定其抵押價(jià)值和變現(xiàn)能力。 4有些企業(yè)部分設(shè)備和設(shè)施的建造安裝，是和廠房的建造安裝同時(shí)進(jìn)行的，如某些重型設(shè)備的基礎(chǔ)是和廠房的基礎(chǔ)連為一體的，某些醫(yī)藥、化工類企業(yè)的部分管線與溫度調(diào)控設(shè)施是和廠房建筑結(jié)構(gòu)連為一體的。因此，在估價(jià)中應(yīng)慎重確定其抵押價(jià)值和變現(xiàn)能力，注意區(qū)分廠房價(jià)值和設(shè)備設(shè)施的價(jià)值；如未

6、作區(qū)分，應(yīng)特別加以說明。 5相當(dāng)多的工業(yè)企業(yè)，特別是集體所有土地上的工業(yè)企業(yè)，通常在其廠區(qū)范圍內(nèi)都有一些無證建筑，而有些銀行和企業(yè)往往要求在整體評估一宗工業(yè)房地產(chǎn)的同時(shí)，順便評估這些無證建筑的價(jià)值。 在這種情況下，估價(jià)人員為了防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，合理確定估價(jià)對象抵押價(jià)值和變現(xiàn)能力，首先應(yīng)根據(jù)估價(jià)的合法原則，向抵押人明確說明這類無證建筑不屬于估價(jià)范圍；其次，在估價(jià)報(bào)告中，應(yīng)明確披露哪些建筑物屬于無證建筑，并列出有證房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果，對無證建筑物的重置價(jià)結(jié)合成新只提供咨詢性參數(shù)的價(jià)值。 6在考慮工業(yè)房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行部分信貸人員除了考慮作為抵押物的工業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值外，更多考慮的是作為抵押人的工業(yè)

7、企業(yè)的歷年經(jīng)營業(yè)績、業(yè)務(wù)發(fā)展前景、實(shí)際還貸能力、企業(yè)資信等級以及有無區(qū)財(cái)政擔(dān)保等，即企業(yè)還貸能力。 但是，企業(yè)的還貸能力和抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力不是一個(gè)概念，何況企業(yè)經(jīng)營也是充滿風(fēng)險(xiǎn)的。特別應(yīng)該指出，抵押貸款評估的真正目的是，在假設(shè)企業(yè)不能持續(xù)經(jīng)營、無力償還貸款的情況下，評估一宗抵押房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最有可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)值。因此，在估價(jià)中我們?nèi)詰?yīng)如實(shí)評估抵押工業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值和變現(xiàn)能力。 二、實(shí)際用途發(fā)生變化的工業(yè)房地產(chǎn)抵押 我們曾評估了普陀區(qū)昌化路一家工廠的部分房地產(chǎn)，房屋類型為工廠，實(shí)際用途為“錦江之星”經(jīng)濟(jì)型酒店(由承租人改造、裝修和經(jīng)營)，其土地用途已經(jīng)過申請并獲批準(zhǔn)，由工業(yè)改為商業(yè)，同

8、時(shí)在房地產(chǎn)權(quán)證上有明確記載。對這一宗房地產(chǎn)，我們根據(jù)合法原則，不以工業(yè)用途，而是按商業(yè)用途進(jìn)行評估。但其風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：該項(xiàng)房地產(chǎn)所在位置的大眾型客源是否豐富；廠房經(jīng)改建后是否具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模 (如有150-200間客房)和檔次，以滿足經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)營需要；租金是否合理，能否吸引品牌連鎖酒店的長期經(jīng)營。 我們還評估了漕河涇開發(fā)區(qū)及其附近地區(qū)的幾處工業(yè)房地產(chǎn)，其土地用途和房屋類型均為工業(yè)，但實(shí)際用途卻為辦公。估價(jià)人員實(shí)地查勘后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)嘏c估價(jià)對象類似的工業(yè)房地產(chǎn)大多用作辦公(現(xiàn)在許多高新技術(shù)企業(yè)的工作環(huán)境實(shí)際上與一般的辦公環(huán)境基本相同，沒有多大差別，用作辦公也是很自然的)，其租金及市場交易價(jià)格均與

9、當(dāng)?shù)赝瑱n次辦公用房相接近，即市場認(rèn)可這類工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值等同于當(dāng)?shù)赝瑱n次辦公用房。因此，我們在核定轉(zhuǎn)變土地用途的批準(zhǔn)文件的前提下，按市場實(shí)際情況進(jìn)行評估，否則只能提供咨詢性報(bào)告。但為了避免風(fēng)險(xiǎn)，在估價(jià)中采用市場比較法時(shí)，選取的可比案例的價(jià)格應(yīng)為當(dāng)?shù)赝惞I(yè)房地產(chǎn)的公開市場交易價(jià)格；采用收益法時(shí)，選取的租金水平應(yīng)為當(dāng)?shù)赝惞I(yè)房地產(chǎn)的公開市場租金水平。 三、劃撥土地上的工業(yè)房地產(chǎn)抵押 在實(shí)務(wù)中，常遇到一些企業(yè)的土地來源是劃撥的(黃證)，或由劃撥改為土地出讓金空轉(zhuǎn)(綠證)的。此類工業(yè)房地產(chǎn)抵押的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在能否合法變現(xiàn)以及正確把握土地使用權(quán)價(jià)值上。 能否合法變現(xiàn)的關(guān)鍵是，該宗工業(yè)房地產(chǎn)設(shè)定抵

10、押時(shí)，是否已取得了有相應(yīng)上式括號內(nèi)計(jì)算值如小于零時(shí)，取零值。 上述出讓土地使用權(quán)價(jià)值常采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法及市場比較法(有的地區(qū)工業(yè)用地的批租價(jià)格相當(dāng)透明，有的地區(qū)能找到近期工業(yè)用地拍賣成交案例)求取。 劃撥土地使用權(quán)價(jià)值在有些情況下，也可以采用市場比較法直接求取。如我們在實(shí)務(wù)中遇到的幾個(gè)估價(jià)對象位于世博會場址附近，或處于類似地區(qū)，一般都將市場比較法作為估價(jià)方法之一。即在估價(jià)中，直接參考了滬府發(fā)200421號文中國2010上海世博會場址房屋拆遷若干規(guī)定。該文件指出，劃撥土地上非居住房屋的土地使用權(quán)補(bǔ)償基本價(jià)格為：浦東地區(qū)110-130萬元/畝，浦西地區(qū)120-140萬元/畝。 在實(shí)務(wù)中，

11、我們還遇到一些位于市中心區(qū)域的劃撥土地工業(yè)房地產(chǎn)，這些企業(yè)占有的地塊今后大多要改性。如我們評估的一宗倉儲房地產(chǎn)，位于內(nèi)環(huán)線附近的上海西站北側(cè)，其地塊目前雖為倉儲用地，但規(guī)劃用途卻是住宅用途，且已由有關(guān)部門批準(zhǔn)納入某大型示范住宅區(qū)建設(shè)范圍，因此，估價(jià)結(jié)果理應(yīng)適當(dāng)考慮土地改性后的增值因素。 四、集體所有土地上的工業(yè)房地產(chǎn)抵押 一些銀行信貸人員認(rèn)為，集體所有的非農(nóng)業(yè)用地是禁止向外轉(zhuǎn)讓的，基本上沒有變現(xiàn)能力。因此，對集體所有土地上的工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)，他們只要求評估廠房建筑物價(jià)值，而不要求評估其集體所有土地使用權(quán)價(jià)值。但是，擔(dān)保法第三十六條第三款明確規(guī)定：“以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占

12、用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押”。 這是我們在實(shí)務(wù)中常遇到的一個(gè)問題。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)人員首先應(yīng)了解估價(jià)對象房地產(chǎn)是否具有合法的房地產(chǎn)權(quán)證(紅證)，即了解估價(jià)對象占地面積的土地批準(zhǔn)權(quán)限、當(dāng)?shù)卣?guī)劃管理部門對該宗土地的規(guī)劃限制條件以及是否確實(shí)獲得當(dāng)?shù)鼐哂邢鄳?yīng)批準(zhǔn)權(quán)限的政府有關(guān)部門的審批認(rèn)可；應(yīng)要求抵押人承諾一旦處置抵押房地產(chǎn)時(shí)，一些相應(yīng)的、必要的配套條件和房地產(chǎn)權(quán)益可隨之轉(zhuǎn)移的書面保證。其次，應(yīng)在估價(jià)結(jié)果中分別列出廠房建筑物重置價(jià)結(jié)合成新和集體土地使用權(quán)價(jià)值，供抵押當(dāng)事人參考使用。 五、以廠區(qū)內(nèi)的部分工業(yè)房地產(chǎn)抵押 前面我們已經(jīng)提到了，一宗工業(yè)房地產(chǎn)往往是一個(gè)功能完整的不宜分割轉(zhuǎn)讓的整體，應(yīng)整

13、體進(jìn)行抵押。但在估價(jià)實(shí)務(wù)中，銀行和企業(yè)往往愿意以廠區(qū)內(nèi)的部分工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行抵押。有銀行信貸人員認(rèn)為，只要企業(yè)經(jīng)營狀況好和資信等級高，即使是以廠區(qū)內(nèi)的部分工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行抵押也是沒有風(fēng)險(xiǎn)的。 我們認(rèn)為，估價(jià)人員在實(shí)際操作時(shí)，一方面應(yīng)堅(jiān)持進(jìn)行整體評估，另一方面也可以考慮同時(shí)出具該宗工業(yè)房地產(chǎn)的整體價(jià)值和要求單獨(dú)評估的部分房地產(chǎn)價(jià)值。同時(shí)，應(yīng)通過現(xiàn)場查勘和查詢有關(guān)權(quán)證等項(xiàng)資料，了解作為估價(jià)對象的部分房地產(chǎn)在整體工業(yè)房地產(chǎn)中的作用，是否具有或能否辦出獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)證，是否具有良好的獨(dú)立使用性和可分割轉(zhuǎn)讓性，并充分考慮其土地分?jǐn)倖栴}，以及公用配套設(shè)施、人流和物流的通行權(quán)等合理享用問題；并且，在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)

14、詳細(xì)披露上述內(nèi)容，提請有關(guān)方面注意可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 六、特殊工業(yè)廠房的抵押 我們曾評估浦東新區(qū)外高橋保稅區(qū)一宗冷庫房地產(chǎn)，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘時(shí)發(fā)現(xiàn)其建筑不同于一般廠房，建筑結(jié)構(gòu)(如墻體、層高、平面布置)和內(nèi)外裝修等均比較特殊，且有專門的致冷設(shè)備和設(shè)施。 對于此類特殊工業(yè)廠房的抵押估價(jià)，為了防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)人員應(yīng)從有關(guān)行業(yè)了解其建筑平均造價(jià)、經(jīng)濟(jì)使用壽命、年維修費(fèi)用、有效庫容系數(shù)等資料，準(zhǔn)確估算其價(jià)值；應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中披露此類房地產(chǎn)處置變現(xiàn)的局限性和難度；并提請銀行方面在審批貸款數(shù)額時(shí)，應(yīng)綜合考慮企業(yè)的經(jīng)營狀況、還貸能力和資信狀況等因素。 七、在建工業(yè)房地產(chǎn)抵押 在建工業(yè)房地產(chǎn)抵押一般也就是在建工

15、程抵押，由于存在眾多的不確定因素，因而具有較大的抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。為了防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，一是要認(rèn)定在建工程的范圍及其合法性；二是要正確把握其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的形象進(jìn)度和其他價(jià)值影響因素。 1、在建工程的合法性。其合法性主要體現(xiàn)在，應(yīng)以其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)進(jìn)行抵押，且必須符合轉(zhuǎn)讓、預(yù)售以及建筑承包管理的有關(guān)規(guī)定。符合轉(zhuǎn)讓、預(yù)售的有關(guān)規(guī)定，主要是指該項(xiàng)工程必須屬于合法建筑，如持有建設(shè)用地許可證，建設(shè)工程規(guī)劃批文等，并滿足有關(guān)轉(zhuǎn)讓、預(yù)售的具體條件，或者抵押人能提供在貸款期限屆滿之前，使該項(xiàng)在建工程的開發(fā)建設(shè)程度達(dá)到允許轉(zhuǎn)讓、預(yù)售條件的保證。符合建筑承包管理的有關(guān)規(guī)定，主要是指該項(xiàng)工程已簽定

16、建設(shè)工程承發(fā)包合同等。 2、在建工程抵押價(jià)值。在建工程于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可能具有不同的形象進(jìn)度，如初建、結(jié)構(gòu)未封頂、結(jié)構(gòu)封頂、竣工、交付等。在建工程于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的形象進(jìn)度，雖然是確定其抵押價(jià)值的一個(gè)重要依據(jù)，但不是唯一的依據(jù)。因?yàn)樾蜗筮M(jìn)度并不表示已建工程質(zhì)量全部合格，無需返工；同時(shí)，也并不表示開發(fā)商已足額支付有關(guān)費(fèi)用，如可能還欠付各項(xiàng)工程款、設(shè)備款和其他建設(shè)費(fèi)用。國家工商局和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的 GF-91-201建設(shè)工程施工合同條件第二十八條第二款規(guī)定：“由于甲方違反有關(guān)規(guī)定和約定，經(jīng)辦銀行不能支付工程款，乙方可留置部份或全部工程，并予以妥善保護(hù)，由甲方承擔(dān)費(fèi)用”。顯然，施工單位的這種留置權(quán)優(yōu)先于設(shè)定在

17、房地產(chǎn)期權(quán)上的抵押權(quán)，拖欠(或尚未到位)的工程款必須從在建工程形象進(jìn)度體現(xiàn)的價(jià)值中剔出。因此，如以建設(shè)工程承發(fā)包合同作為房地產(chǎn)期權(quán)的前提條件，評估在建工程價(jià)值時(shí)，應(yīng)要求在建工程發(fā)包人與承包人出具已建工程質(zhì)量合格得到認(rèn)可的書面資料，出具是否存在拖欠建筑工程價(jià)款及拖欠價(jià)款數(shù)額的書面資料，并在估價(jià)報(bào)告中披露。 3、評估在建工程價(jià)值的估價(jià)方法，成本法應(yīng)是必須采用的一種方法。采用成本法估價(jià)，應(yīng)要求委托方提供支付在建工程各項(xiàng)款項(xiàng)的憑據(jù)，必要時(shí)還應(yīng)要求該項(xiàng)在建工程的專業(yè)監(jiān)理公司出具關(guān)于工程形象進(jìn)度的證明。如采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估，應(yīng)充分考慮到后續(xù)工程的成本、費(fèi)用和后續(xù)建設(shè)期間的各種風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮到假設(shè)開發(fā)完成后的是期房及其對估價(jià)對象現(xiàn)狀抵押價(jià)值的影響。 4、在估價(jià)實(shí)務(wù)中，有的銀行和企業(yè)會提出不按在建工程現(xiàn)狀評估，而按假設(shè)完全建成后的狀況評估。在這種情況下，估價(jià)人員為了防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，合理確定估價(jià)對象抵押價(jià)值和變現(xiàn)能力，首先應(yīng)根據(jù)估價(jià)的合法原則，向抵押人明確說明本次估價(jià)范圍僅限于在建工程的現(xiàn)狀；其次，也可以考慮在估價(jià)報(bào)告中，分別列出于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的在建工程現(xiàn)狀市場價(jià)值，以及假設(shè)在完全建成狀況下的市場價(jià)值。 八、多年辦理續(xù)貸的同一宗工業(yè)房地產(chǎn)抵押 在估價(jià)實(shí)務(wù)中，我們常遇到有的企業(yè)以同一宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行抵押，并接連多年辦理續(xù)貸，因而又需要對同一宗