房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法-60

1、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 -60（ 總分： 65.00 ，做題時(shí)間： 150 分鐘 ）一、單項(xiàng)選擇題 （ 總題數(shù)： 35，分?jǐn)?shù)： 35.00）1. 非市場價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對市場價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)（ ）稱呼。 （分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 概括性 VB. 描述性C. 理論性D. 準(zhǔn)確性解析：2. 下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型的是（ ）。 （分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 出租的房地產(chǎn)B. 自用的房地產(chǎn)C. 餐飲的房地產(chǎn) VD. 營業(yè)的房地產(chǎn)解析：3. 房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)以（ ）為前提來進(jìn)行工作。 （分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 公正B. 公平C. 公開D.

2、估價(jià)對象的合法權(quán)益 V解析：4. 現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（ ）方面的制約。 （分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 建筑技術(shù)B. 土地權(quán)利設(shè)置C. 相鄰關(guān)系D. 土地使用管制 V解析：5. 在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（ ）。 （分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 自物權(quán)B. 劃拔土地使用權(quán) VC. 抵押權(quán)D. 租賃權(quán)解析：6. 某宗面積為3000就的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/就?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/ m角理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（）萬元。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 78B. 882C. 1210D. 1272 V解析

3、：7. 某幢可出租房地產(chǎn)尚有 1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價(jià)格為5000元/就，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/就。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/就計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為（）元/就。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 4400B. 4409C. 4445 VD. 4455解析：8. 不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素是（）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 位置B. 交通C. 人文 VD. 環(huán)境解析：9. 同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10%時(shí)，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是（）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 富

4、有彈性、單一彈性、缺乏彈性B. 完全彈性、單一彈性、完全無彈性C. 完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D. 富有彈性、單一彈性、完全無彈性 V解析：10. 現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他類房地產(chǎn)量拆毀量VB. 存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量C. 存量 +新開發(fā)量 +空置房量 - 拆毀量D. 存量 +新增竣工量 - 拆毀量 解析：1 1 .市場比較法中， 采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正， 其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103

5、分，估價(jià)對象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98 分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（）。（分?jǐn)?shù)：1.00 )A.1.05B.0.98C.0.95VD.1.03解析：12. 征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括（）。（分?jǐn)?shù)：1.00 )A. 征地管理費(fèi)B. 耕地占用稅C. 安置補(bǔ)助費(fèi) VD. 耕地開墾費(fèi) 解析：13. 建筑物的（ ）等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 體量 VB. 結(jié)構(gòu)C. 設(shè)施D. 層高 解析：14. 某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3400元/就，以估價(jià)對象為100,可比實(shí)例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價(jià)對象的比

6、準(zhǔn)價(jià)格為（）元/就。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 3401.36VB. 3398.64C. 3538.78D. 3266.67解析：15. 報(bào)酬率為（ ）與所投入的資本的比率。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 凈收益B. 投資回收C. 投資回報(bào) VD. 收益解析：16. 某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/就，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的 5%繳納有關(guān)稅費(fèi)， 買方按正常價(jià)格的 3%繳納有關(guān)稅費(fèi)， 則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接 近于（ ）元/ m2o（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 2427B. 2500C. 2575D. 2632 V解析：17. 下列關(guān)于建筑物壽命

7、和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（）o（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)B. 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C. 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等D. 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)V解析：18. 某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得 40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期 3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 60 年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 37 VB. 40C. 60D. 63解析：19. 因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得

8、落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（）o（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 自然折舊B. 物質(zhì)折舊C. 功能折舊 VD. 經(jīng)濟(jì)折舊解析：20. 通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為（ ）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 土地取得成本 +開發(fā)成本B. 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用C. 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用D. 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值V解析：21. 下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的是（）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目B. 用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目C. 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn) VD. 用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)解析：22. 長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的理論和

9、方法，特別是（ ）和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價(jià)格做出推測、 判斷的方法。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 指數(shù)平滑分析B. 趨勢擬合分析C. 時(shí)間序列分析 VD. 相關(guān)分析解析：23. 開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)的（）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 開工日期B. 取得估價(jià)對象的日期 VC. 取得待開發(fā)土地的日期D. 開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期解析：24. 有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為 100 萬元，綜合資本化率為 7%，土地資本化率為 6%，建筑物資本化率為 8%，則該 宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為（ ）萬元 （收益可視為無限年 ）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 30B. 40C. 50 VD. 60解析：25. 某宗

10、房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/就，成新率為70%房地產(chǎn)年凈收益為140元/就，土地資本化率為6%建筑物資本化率為8%,則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/就。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 1700B. 2000C. 2100 VD. 2400解析：26. 臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為（）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 交易情況修正B. 交易日期調(diào)整C. 房地產(chǎn)狀況調(diào)整VD. 區(qū)域因素調(diào)整 解析：27. 從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)（）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 估價(jià)業(yè)務(wù) VB. 估價(jià)目的C

11、. 估價(jià)對象D. 估價(jià)程序 解析：28. 某宗房地產(chǎn)的收益期限為 40 年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4 年的凈收益分別為 25 萬元、 26 萬元、 24 萬元、 25 萬元，報(bào)酬率為 10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 222.76B. 224.67 VC. 268.67D. 298.33 解析：29. 資本化率構(gòu)成中，流動性補(bǔ)償?shù)牧鲃有允侵福?）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B. 估價(jià)對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度 VC. 估價(jià)對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度 解析：3

12、0. 在某商業(yè)街深度30%勺矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(jià)（土地單價(jià)）為3000元/就，后街路線價(jià)為2000元/就。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街影響深度為（）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 18% VB. 20%C. 15%D. 25%解析：31. 下列關(guān)于路線價(jià)法中，不正確勺是（）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相近，是房地產(chǎn)價(jià)格形成勺替代原理B. 路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地勺估價(jià)C. 運(yùn)用路線價(jià)法勺前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地勺排列較整齊D. 路線價(jià)法是在特定勺街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格V解析

13、：32. 某宗面積為5000就的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價(jià)格 （按面地價(jià)）為800元/就，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格勺 3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為（）萬元。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 824 VB. 864C. 882D. 904解析：33. 某大廈總建筑面積10000就，房地總價(jià)值6000萬元，其中，土地總價(jià)值 2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬元，建筑面積為240就。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為（ ）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 2.4%B. 3.0%C. 3.8% VD. 7.2%解析：34. 影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括

14、（）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 大氣環(huán)境B. 聲覺環(huán)境C. 衛(wèi)生環(huán)境D. 治安環(huán)境 V解析：35. 在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 社會因素 VB. 環(huán)境因素C. 人口因素D. 行政因素解析：二、多項(xiàng)選擇題 （ 總題數(shù)： 15，分?jǐn)?shù)： 15.00）36. 不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，是因?yàn)椋ǎ＃ǚ謹(jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 估價(jià)目的不同，估價(jià)對象的范圍可能不同 VB. 估價(jià)委托機(jī)構(gòu)的不同，估價(jià)的性質(zhì)可能不同C. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，估價(jià)方法也可能不同D. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，評估的價(jià)值類型可能不同VE. 估價(jià)依據(jù)不同，估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同V解析：37

15、. 建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（ ）等。分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 按份共有所有權(quán)B. 專有部分所有權(quán)VC. 共同關(guān)系成員權(quán)VD. 共用部分持份權(quán)VE. 長期使用和租賃解析：38. 房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應(yīng)該包括（）（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 最佳區(qū)位B. 最佳規(guī)模VC. 最佳用途VD. 最佳集約度 VE. 最佳收益解析：（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地B. 在寫字樓旁新建大型游樂場VC. 住宅區(qū)道路禁止貨車通行D. 在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路E. 常常遭受洪水威脅 V 解析：40. 估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括（ （分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 實(shí)地查勘記錄 VB.

16、委托人名片C. 估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況 VD. 估價(jià)中的不同意見 VE. 估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見 解析：41. 以下說法滿足最高最佳使用的條件有（ （分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 法律上許可VB. 技術(shù)上可能VC. 價(jià)值最大化VD. 權(quán)益上允許E. 經(jīng)濟(jì)上可行 解析：42. 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（）（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金B(yǎng). 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) VC. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) VD. 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) VE. 管理費(fèi) 解析：43. 運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的步驟包括（）等。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 調(diào)查評估路線價(jià) VB. 計(jì)算臨街土地的價(jià)值 VC

17、. 求取可比實(shí)例價(jià)格D. 劃分路線價(jià)區(qū)段 VE. 交易情況修正 解析：44. 功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、 舊的主要原因有（ ）等。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 意外破壞的損毀B. 市場供給的過量C. 建筑設(shè)計(jì)的缺陷 VD. 人們消費(fèi)觀念的改變 VE. 周圍環(huán)境條件惡化 解析：V）。落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折45. 下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，正確的有（ ）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 估價(jià)上的折舊與會計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別VB. 建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額C. 建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失VD. 建筑物的折舊就是建

18、筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格與市場價(jià)值之間的差額VE. 建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊V解析：46. 在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于（）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力B. 將預(yù)期原理作為理論依據(jù)C. 正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式 VD. 正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)E. 正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 V 解析：47. 在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括（）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 形狀相似B. 在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段C. 面積接近D. 地塊相連 VE. 可及性相當(dāng) V 解析：48. 房地產(chǎn)估價(jià)所評估

19、的是房地產(chǎn)的（）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 投資價(jià)值B. 賬面價(jià)值C. 市場價(jià)值 VD. 使用價(jià)值E. 交換價(jià)值 V解析：49. 直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括（ ）。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益B. 指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資 金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ) VC. 每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解VD. 不必直接依靠與估價(jià)對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率VE. 資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較

20、好地反映市場的實(shí)際情況 解析：50. 房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇，是由（）綜合決定的。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 估價(jià)對象的房地產(chǎn)類型 VB. 估價(jià)方法適用的對象和條件 VC. 估價(jià)人員的技術(shù)水平D. 委托人的特殊要求E. 所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量 V 解析：三、判斷題 （ 總題數(shù)： 15，分?jǐn)?shù)： 15.00）51. 估價(jià)假設(shè)是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價(jià)師對于那些估價(jià)所必要， 但不能肯定， 而又必須予以明 確的前提條件作出的假定。（ ）（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 正確 VB. 錯(cuò)誤解析：52. 房地產(chǎn)價(jià)格通常有上下波動，在短期內(nèi)可以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。（ ） （分?jǐn)?shù)： 1.00

21、 ）A. 正確B. 錯(cuò)誤 V解析：53. 現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評估的不一定是公開市場價(jià)值， 而是某些特定條件限制下的價(jià)值， 比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制 性的，所以城市拆遷房屋估價(jià)不應(yīng)采用公開市場價(jià)值。（ ）（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 正確B. 錯(cuò)誤 V解析：54. 就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。（ ） （分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 正確 VB. 錯(cuò)誤解析：55. 在市場法估價(jià)中， 可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況， 應(yīng)該是可比實(shí)例房地產(chǎn)在待估房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的房地產(chǎn) 狀況。（ ）（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 正確B. 錯(cuò)誤 V解析：56. 在同一地區(qū)、同一時(shí)期的房地產(chǎn)，其資本化率相同。（ ）（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A.