土地一級開發(fā)實施方案的編制和審核辦法

1、土地一級開發(fā)實施方案的編制和審核辦法（征求意見稿2006-6-22 ）第一章：總則第一條 為規(guī)范本市土地一級開發(fā)行為，加強土地一級開發(fā)項目管理，切 實保證土地利用規(guī)劃和城市建設規(guī)劃的實施，科學、合理地制定土地一 級開發(fā)方案，根據北京國有建設用地供應辦法（試行）（京政發(fā)【2005】 6號）北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市【2005】540號）和北京市土地一級開發(fā)項目招投標管理辦法（京國土市【2006】290號）的有關規(guī)定，制定本辦法。第二條 在本市行政區(qū)域內，土地一級開發(fā)項目均需遵照本辦法編制土地 一級開發(fā)實施方案。第三條 北京市國土資源局是土地一級開發(fā)實施方案編制的主管部門，在 市土

2、地局和區(qū)縣國土資源分局的領導下和協(xié)調下，各級儲備機構負責組 織編制土地一級開發(fā)實施方案。第四條土地一級開發(fā)實施方案編制與申報的單位為儲備機構、市區(qū)危保 辦、國有土地原土地使用權人，具體編制工作可以委托具有資質的相關 中介組織。一級開發(fā)項目提出后，應征得區(qū)、縣政府或國有土地使用權人上級主管 部門同意，同時向市國土局申報后，方可編制土地一級開發(fā)實施方案。第二章：編制內容第五條土地一級開發(fā)實施方案的編制，主要包括土地一級開發(fā)項目基本 情況、成本測算與市場預測、開發(fā)進度等內容。第六條 項目基本情況的編制主要包括以下內容：（一）項目區(qū)域位置描述和附圖，自然環(huán)境描述和分析。（二）土地利用情況分析：集體土地

3、、國有土地數量和分布；農用地（含 耕地等）、建設用地（宅基地）、未利用土地的數量和分布圖，并提交 土地勘測成果報告。（三）上物現(xiàn)狀分析：結合現(xiàn)場調查，分別在地形圖上進行房屋現(xiàn)狀調 查統(tǒng)計；基礎設施調查統(tǒng)計（含地下管線）；樹木、古樹、文物調查統(tǒng)計。城八區(qū)提供1： 500或者1： 2000地形圖，遠郊縣提供1： 2000或者 1： 10000地形圖。*要規(guī)劃指標說明并附控制性詳細規(guī)劃成果。（五）人文環(huán)境和特殊適用政策說明。第七條土地一級開發(fā)成本包括直接成本和間接成本。 直接成本包括以下 內容。征地成本、拆遷成本、市政建設成本。間接成本包括以下內容：有關稅費、財務費、不可預見費 第八條 征地成本測算

4、包括以下內容（一）經集體土地所有權人表決同意的、 或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意的有關土地 征用方案，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費（含鄉(xiāng)鎮(zhèn) 企業(yè)房屋、樹木、構筑物）、青苗補償費 ; 也可以包含上述費用的土地征 用補償費包干使用的總費用和平均每畝補償的金額。土地征用補償費應 當按利用現(xiàn)狀是否存在房屋拆遷，分別計算土地征用補償費，并說明土 地征用補償費總金額和平均每畝補償費的金額。（二）不能達到前條測算條件的，可以由區(qū)縣土地儲備機構結合周邊案 例估算土地征用補償費用。（三）測算征地有關稅費。（四）說明支付土地補償費用的方式。第九條 拆遷工作成本測算包括以下內容（一）拆遷工作適用政策的說明，區(qū)位補

5、償價格的確定及其依據，獎勵 政策。（二）1：500 或者 1：2000 地形圖上測量的拆遷房屋總面積，區(qū)分住宅 和其他房屋及地下物。（三）需要進行回遷的，應當編制回遷房建設方案：包括回遷房建設的 規(guī)劃意見、回遷房建設的周期、回遷房建設的建設單位的選擇、回遷房 的銷售價格等?；剡w房銷售的收益或者虧損，與拆遷成本合并計算。（四）拆遷工作分區(qū)情況和啟動順序。（五）鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府已經組織過本行政區(qū)拆遷工作的，說明拆遷政策實施 細則，以利于拆遷工作的連續(xù)性。（六）開發(fā)區(qū)域內主要的用地單位的搬遷補償方案，已經達成補償協(xié)議 的，可以附協(xié)議，以利于拆遷成本的準確測算。（七）市政基礎設施的補償（含地下管線），應當在

6、 1：500 地形圖上標 注各類基礎設施，結合規(guī)劃的市政方案，區(qū)分拆、改、移的不同情況， 可以在市政實施方案中明確。八）其它地上附著手，如樹木、園林花卉、墳墓等，應當在 1：500 或 者 1：2000 地形圖上標注，可以在土地征用補償的包干費用中包含，也 可以按拆遷對待，但是不能重復補償。（九）結合拆遷政策和被拆遷房屋面積，加上市政基礎設施和其他地上 附著物的補償測算拆遷成本，可以加按 10%的不可預見費匡算拆遷工作 總成本，作為對測量面積的誤差、平均房屋估價誤差的修正。第十條 市政建設成本的測算包括如下基本內容（一）市政咨詢的成果：包括上水、雨水、污水、中水、電力、電信、 燃氣、熱力、有線

7、電視、道路的規(guī)劃方案或者咨詢方案。（二）已經由市規(guī)劃委員會審定的項目綜合設計成果，應附該成果，及 按此計算的市政總投資。（三）已經與市自來水、電力公司、燃氣集團等單位進行了關于市政投 資協(xié)商的，可以附投資的方案。（四）規(guī)劃市政基礎設施在開發(fā)范圍內， 同時為本區(qū)域與區(qū)域外服務的， 可以附集資費收取方案。（五）規(guī)劃市政基礎設施在本開發(fā)區(qū)域外，本區(qū)域開發(fā)需要使用的，應 當專題說明建設方案，包括由誰負責建設、建設資金落實情況和費用分 攤情況。（六）無法一次實施規(guī)劃的，結合供地方案，編制市政臨時過渡方案， 并說明費用。（七）市政實施方案應當結合現(xiàn)狀與規(guī)劃情況制定，存在多方案的，應 進行選優(yōu)，確實需要對規(guī)

8、劃進行調整的，提出調整意見，供規(guī)劃主管部 門參考。（八）重大基礎設施與開發(fā)區(qū)域相鄰或者穿越開發(fā)區(qū)域的，應當說明相 互間的關系，已經發(fā)現(xiàn)問題的，應當與相關建設單位進行協(xié)調，說明協(xié) 調的情況。（九）按照市政先行的原則，計算與市政建設實施有關的拆遷費用（按1： 500道路條圖計算），征地費用和對土地征用工作的配合要求。（十）綜合上述，測算市政建設費用和市政建設相關的費用。（分攤、 集資、拆遷、征地補償）第十一條土地一級開發(fā)市場預測包括以下內容:（一）結合周邊已實施項目的房地產銷售價格，預測土地銷售收入。（二）結合成本測算，匯總本項目的開發(fā)成本，與預測的銷售收入進行 比較，以土地預期投資和預期銷售收入

9、為不確定性變量，進行土地一級 開發(fā)項目的盈虧平衡風險分析、現(xiàn)金流量的數額和出現(xiàn)的時間、投資回 收期、內部收益率等財務數值。出一級開發(fā)投資回收要求。第十二條開發(fā)進度的編制包括以下內容。（一）開發(fā)的進度分區(qū)和供地數量、時間預測。（二）合理確定一級開發(fā)各項工作的順序和工作周期。預測每項工作的 起始時間和結束時間，充分考慮各項工作內在的順序、制約關系，編排 順序。（三）開發(fā)進度要客觀反映不同時點的開發(fā)狀態(tài)，尤其是關鍵時點的開 發(fā)狀態(tài)。（四）凡需要行政許可的事項，均需要編入開發(fā)計劃。（五）拆遷工作、征地工作按法定程序安排工作，市政工作進度計劃按 照規(guī)劃、設計、施工、竣工交用順序分專業(yè)安排各項工作順序。（

10、六）進度計劃成果以橫道圖或者網絡圖表達。（七）進度計劃編排的起始時間為 0，以月為單位編制，一級開發(fā)企業(yè) 完成授權工作之日對應進度計劃 0點。第十三條 開發(fā)項目經審核提出修訂意見的，按提出的意見由編制單位修 改。在一級開發(fā)招標前，開發(fā)企業(yè)報名后，發(fā)現(xiàn)需要修改的，在不違反 開發(fā)項目審核有關原則意見的情況下，可以由市國土資源局授權市儲備 機構征求有關部門意見后進行修改。第十四條土地一級開發(fā)實施方案在開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)工作過程中，根據 工作進程，應當在遵循一級開發(fā)實施方案的原則下予以補充完善：對于 拆遷工作，逐步以下戶調查的結果、完成評估的結果、完成補償協(xié)議的 結果替代地形測繪的結果；對市政建設工作，

11、以設計綜合成果、施工圖 成果逐步替代項目綜合成果，每年應按此原則修訂一次一級開發(fā)實施方 案。第三章：審核第十五條 市國土資源局負責土地一級開發(fā)實施方案的審核工作。 審核工 作分為初審、聯(lián)審兩個層次。第十六條 初審由儲備機構負責，審核下列內容。* 土地一級開發(fā)實施方案的內容應當完整。土地一級開發(fā)實施方案應當以城市規(guī)劃（控制性詳細規(guī)劃）、土地利用 規(guī)劃、土地儲備開發(fā)計劃及有關法律、法規(guī)為依據。（二）地一級開發(fā)實施方案的經濟測算的方法應當合理；開發(fā)項目應當符合市場需求；各項工作安排應當符合邏輯順序等。對主要的數據的采用應當客觀。第十七條初審要點（一）基礎資料齊全。編制實施方案的基礎資料為：控制性詳細

12、規(guī)劃設 計成果和批準文件、說明土地利用情況的，以地類勘測成果為準；說明 地上物現(xiàn)狀情況的，以地形圖為準；說明市政規(guī)劃的，以控制性詳細規(guī) 劃附圖，或者有資質的規(guī)劃設計單位的市政規(guī)劃設計文件為準。（二）實施的范圍是否合理。規(guī)劃研究的范圍是否全部實施，如果部分 實施，則后續(xù)規(guī)劃的實施與近期規(guī)劃的實施之間的關系。規(guī)劃范圍的確 定以征求規(guī)劃意見的復函為準。（三）征地補償標準如何確定，是否高于最低補償價，征地補償的標準 可以以當地村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的認可意見為準，也可以以區(qū)縣儲備機構結合 周邊案例確定。（四）在初審工作結束后，應當致函區(qū)、縣政府征求意見，其中需要區(qū) 縣政府配合的問題，如規(guī)劃實施范圍的確定、拆遷保障措施、資金平衡 等項內容，應當特別注明。（五）初審可以由儲備機構組織有關專家進行論證、評定。第十八條 通過初審的項目，報聯(lián)席會審核，通過聯(lián)席會審核的項目，由 市國土局組織招標底價和招標方案審核，組織審核的事務性工作由市儲 備機構負責。第十九條 城八區(qū)一級開發(fā)項目初審工作由市儲備機構負責，區(qū)儲備機構參與意見，遠郊區(qū)縣由區(qū)、縣儲備機構負責內