房地產(chǎn)集團(tuán)公司投資管理辦法

1、企業(yè)建設(shè)房地產(chǎn)集團(tuán)公司投資管理辦法第一章總則第一條為促進(jìn)X城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公司）經(jīng)濟(jì)發(fā) 展，不斷培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高經(jīng)濟(jì)效益， 規(guī)范投資行為，提高決策的科學(xué)性和可靠性，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合公司實(shí)際，特制定本辦法。第二條 本辦法所述投資是指公司利用現(xiàn)有的品牌、資金、人才 等資源，在境內(nèi)外以全資、合資、合作等形式開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、開(kāi)辦新 企業(yè)，從而直接取得權(quán)利、收益和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為。第三條 公司投資的原則是：安全性、盈利性，公益性，符合公 司發(fā)展戰(zhàn)略。第四條 公司企業(yè)發(fā)展部為投資的歸口管理部門(mén)，負(fù)責(zé)投資項(xiàng)目 的信息收集、市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、投

2、資的建議意見(jiàn)、參與投資決 策，負(fù)責(zé)投資決策的實(shí)施和對(duì)投資的管理等；公司各有關(guān)職能部門(mén)負(fù) 責(zé)職能范圍內(nèi)投資管理的相關(guān)工作。第五條 本辦法適用于公司本部，控股項(xiàng)目公司、專(zhuān)業(yè)公司遵照 執(zhí)行，參股項(xiàng)目公司、專(zhuān)業(yè)公司參照?qǐng)?zhí)行。第二章投資方向第六條公司投資方向應(yīng)依據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和自身資源狀況選擇 確定，一般有以下幾類(lèi)項(xiàng)目：（ 一 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。一般包括公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商鋪般包括公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商鋪等。（ 二 ） 房地產(chǎn)延伸產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。一般包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、建筑、 安裝、建筑材料、X化、設(shè)備、裝潢、物業(yè)管理等與 房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。（ 三 ） 其他產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。一般包括教育

3、、體育、文化、旅游休閑、酒店及公司具有一定資源優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)。第三章投資決策第七條 公司投資決策前，企業(yè)發(fā)展部應(yīng)組織好擬投資項(xiàng)目的投資環(huán)境分析、市場(chǎng)調(diào)查、投資機(jī)會(huì)研究、投資項(xiàng)目可行性分析、投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估等各項(xiàng)與決策有關(guān)聯(lián)的工作。第八條 信息收集與篩選企業(yè)發(fā)展部應(yīng)利用各種渠道、方法對(duì)投資信息進(jìn)行收集，范圍包括社會(huì)、政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化等領(lǐng)域，以及自然、基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、具體項(xiàng)目的基礎(chǔ)情況等方面的投資信息。并根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和資源現(xiàn)狀對(duì)所收集的信息進(jìn)行整理、篩選。 公司各相關(guān)部門(mén)應(yīng)予以配合。第九條 市場(chǎng)調(diào)查（ 一 ） 企業(yè)發(fā)展部應(yīng)在日常信息收集工作的基礎(chǔ)上，整理出有效信息，并根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)的

4、意見(jiàn)，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、有針對(duì)性地對(duì)市場(chǎng)有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)狀況、資源狀況、相關(guān)政策、市場(chǎng)需求、同業(yè)狀況、人文環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣和行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)等。（ 二 ） 調(diào)查的一般步驟應(yīng)為根據(jù)選定項(xiàng)目或?qū)ｎ}，制定調(diào)查計(jì)劃，包括時(shí)間、人員、調(diào)查方式等，收集與項(xiàng)目或?qū)ｎ}有關(guān)的資料，進(jìn)行分析整理，在此基礎(chǔ)上撰寫(xiě)出調(diào)查報(bào)告。（ 三 ） 調(diào)查報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：1. 調(diào)查的目的、方法、對(duì)象、時(shí)間、地點(diǎn)等基本情況;2. 由調(diào)查資料分析得出的調(diào)查結(jié)論;3. 對(duì)調(diào)查結(jié)論分析論證;4. 對(duì)調(diào)查項(xiàng)目或?qū)ｎ}的意見(jiàn)和建議等。（ 四 ） 調(diào)查報(bào)告由企業(yè)發(fā)展部呈公司分管領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審閱后，逐級(jí)報(bào)公司

5、董事會(huì)。第十條 投資項(xiàng)目的可行性研究（ 一 ） 對(duì)擬投資的項(xiàng)目，企業(yè)發(fā)展部應(yīng)會(huì)同公司有關(guān)部門(mén)在充分調(diào)查了解、查詢(xún)的基礎(chǔ)上編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)可研報(bào)告 ）。（ 二 ） 可研報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：l 、項(xiàng)目背景概況、投資必要性、可行性分析2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目投資規(guī)模。包括市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、同類(lèi)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況3、投資估算和資金的籌措。包括項(xiàng)目的注冊(cè)資金、投資總額、資金來(lái)源渠道、籌集方式、資金回收期預(yù)測(cè)和現(xiàn)金流量分析等;4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析。包括項(xiàng)目前期費(fèi)用、各項(xiàng)建設(shè)成本、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)預(yù)測(cè)、投資回報(bào)率等各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。第十一條投資項(xiàng)目的評(píng)審（ 一 ） 可研報(bào)告完成編制后

6、，企業(yè)發(fā)展部應(yīng)組織有關(guān)專(zhuān)家、公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門(mén)人員按評(píng)審會(huì)議管理制度規(guī)定進(jìn)行評(píng)審。（ 二 ） 企業(yè)發(fā)展部將評(píng)審后的可研報(bào)告以及相關(guān)資料逐級(jí)上報(bào)，為董事會(huì)決策提供依據(jù)。第十二條投資決定公司董事會(huì)根據(jù)企業(yè)發(fā)展部上報(bào)的材料，經(jīng)充分研究后確定是否投資、投資規(guī)模、投資的最佳時(shí)機(jī)、項(xiàng)目合作者和股權(quán)比例 等。第十三條合作協(xié)議書(shū)或合同（ 一 ） 企業(yè)發(fā)展部根據(jù)擬定的投資項(xiàng)目，負(fù)責(zé)起草或會(huì)同合作方共同起草合作協(xié)議或合同，經(jīng)審定后，由公司董事長(zhǎng)或其授權(quán)人簽訂。（ 二 ） 合作協(xié)議書(shū)一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：1. 合作雙方或多方的名稱(chēng)、公司負(fù)責(zé)人2. 合作的標(biāo)的內(nèi)容;3. 合作的具體形式;4. 合作雙方或多方的權(quán)利、義務(wù)

7、;5. 違約責(zé)任規(guī)定;6. 其它必須明確的事項(xiàng)。第四章 投資實(shí)施第十四條根據(jù)董事會(huì)批準(zhǔn)的投資決策意見(jiàn)，企業(yè)部應(yīng)獨(dú)立或與投資合作各方共同籌建項(xiàng)目公司，包括組織各方股東會(huì)、確定董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)人員、項(xiàng)目公司工商注冊(cè)登記、確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)、組建經(jīng)營(yíng)班子、擬定工作計(jì)劃等。第十五條公司人力資源部應(yīng)協(xié)助項(xiàng)目公司招聘所需的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員， 并指導(dǎo)項(xiàng)目公司設(shè)置合理的組織構(gòu)架，確定合適的薪酬制度等。第十六條前期管理部應(yīng)指導(dǎo)或協(xié)助辦理建設(shè)用地的相關(guān)手續(xù)。第十七條計(jì)劃資金部負(fù)責(zé)或指導(dǎo)、協(xié)助項(xiàng)目公司辦理所需資金的籌措、撥付工作。第十八條項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)編制項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書(shū)，報(bào)送公司評(píng)審。通過(guò)后，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)實(shí)施。第十九

8、條項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書(shū)應(yīng)包括以下內(nèi)容：（ 一 ） 前言部分。（ 二 ） 項(xiàng)目概況。包括項(xiàng)目地理位置、，地塊情況、交通條件等。（ 三 ） 調(diào)查分析。包括項(xiàng)目周邊背景情況、周邊項(xiàng)目、參照區(qū)域的選定及其開(kāi)發(fā)概況、項(xiàng)目地塊的有利和不利因素分析、結(jié)論與對(duì)策等。（ 四 ） 項(xiàng)目定位。包括目標(biāo)客戶(hù)群的分析、項(xiàng)目定位、開(kāi)發(fā)構(gòu)思、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。（ 五 ） 規(guī)劃設(shè)計(jì)。包括規(guī)劃構(gòu)想、景觀要求、空間布局、交通組織等。（ 六 ） 建筑形態(tài)。包括建筑間距、朝向要求、建筑風(fēng)格、建筑色彩、建筑材料、建筑結(jié)構(gòu)選型、建筑細(xì)部處理等。（ 七 ） 居室戶(hù)型。包括總體要求、戶(hù)型配比、功能布局、尺度要求等。（ 八 ） 會(huì)所。包括調(diào)

9、查分析、意向與定位、功能與規(guī)模、建筑風(fēng)格等。（ 九 ） 公建配套。包括配套設(shè)施調(diào)查分析、生活服務(wù)類(lèi)設(shè)施、休閑娛樂(lè)類(lèi)設(shè)施、中心花園、車(chē)庫(kù)、物管用房等。（ 十 ） 基礎(chǔ)設(shè)施。包括建筑內(nèi)部管線配置、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、天然氣、 通訊系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、有線電視及衛(wèi)星接收系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、垂直運(yùn)輸系統(tǒng)等。（ 十一 ） 園區(qū)環(huán)境。包括園區(qū)道路、園區(qū)X 化、園區(qū)水景、園區(qū)小品、園區(qū)標(biāo)識(shí)、細(xì)部處理等。（ 十二 ） 物業(yè)管理。包括物業(yè)管理方式、管理要求、開(kāi)發(fā)商一次性投入內(nèi)容、服務(wù)項(xiàng)目、物管費(fèi)收取原則及支出范圍等。（ 十三 ） 營(yíng)銷(xiāo)策

10、劃。包括營(yíng)銷(xiāo)策劃工作要點(diǎn)、售樓處建設(shè)、樣板房建設(shè)等。第二十條項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)審定的項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書(shū)，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)，并按規(guī)定向政府職能部門(mén)申報(bào)立項(xiàng)。第二十一條勘察設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、綜合管線設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)等方案均應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行評(píng)審。工程建設(shè)中重要用材、重大設(shè)備采購(gòu)、重要環(huán)節(jié)的處理等均應(yīng)按規(guī)定程序確定。第五章投資管理第二十二條為確保投資結(jié)果與投資決策期望的一致性，企業(yè)發(fā)展部應(yīng)對(duì)投資項(xiàng)目建立科學(xué)的管理體系，包括對(duì)投資項(xiàng)目的定期跟蹤檢查，投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)掌握投資項(xiàng)目的品質(zhì)、進(jìn)度、成本控制等有關(guān)情況，并運(yùn)用價(jià)值工程手段對(duì)項(xiàng)目定期進(jìn)行評(píng)價(jià)，并將評(píng)價(jià)意見(jiàn)及改進(jìn)方案報(bào)公司董事會(huì)

11、。第二十三條公司應(yīng)對(duì)項(xiàng)目公司實(shí)行法人治理結(jié)構(gòu)管理，強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的有效控制職能，建立目標(biāo)考核責(zé)任制，以確保投資效益，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。第二十四條公司人力資源部應(yīng)指導(dǎo)、協(xié)助項(xiàng)目公司建立具體、 細(xì)致的績(jī)效考核制度，經(jīng)常性保持與員工溝通，并通過(guò)切實(shí)措施加強(qiáng)員工培 訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，確保員工良好的工作狀態(tài)。第二十五條 公司綜合管理部應(yīng)在投資項(xiàng)目決策前，提出法律意 見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目合同、章程等文書(shū)進(jìn)行法律審核。在項(xiàng)目公司設(shè)立后，應(yīng)通過(guò)工 作會(huì)議等形式，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目公司的綜合管理，使項(xiàng)目公司的管理工作 規(guī)范、有序。第二十六條公司財(cái)務(wù)管理部應(yīng)定期匯總項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)報(bào)表等資 料，編制相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，對(duì)項(xiàng)目公司的成本進(jìn)行嚴(yán)格控制，確保項(xiàng)目 公司的各項(xiàng)成本、管理費(fèi)用合理、合規(guī)。第二十七條公司成本管理部應(yīng)科學(xué)、合理地選擇成本預(yù)測(cè)方法， 對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的各項(xiàng)預(yù)、決算進(jìn)行細(xì)致審查、 審核，把好項(xiàng)目工程建設(shè)的成本控制關(guān)。第二十八條公司銷(xiāo)售部應(yīng)指導(dǎo)各項(xiàng)目公司制定科學(xué)、合理的銷(xiāo) 售策略，強(qiáng)化銷(xiāo)售人