房屋買賣違約金的規(guī)定有哪些內(nèi)容(20210915092743)

1、合同訂立原那么平等原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第三條：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方的規(guī)定，平等原那么是指地位平等的合同當(dāng)事人，在充分協(xié)商達(dá)成一致意思表示 的前提下訂立合同的原那么。這一原那么包括三方面內(nèi)容：合同當(dāng) 事人的法律地位一律平等。不管所有制性質(zhì)，也不問(wèn)單位大小和 經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)弱，其地位都是平等的。合同中的權(quán)利義務(wù)對(duì) 等。當(dāng)事人所取得財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)或工作成果與其履行的義務(wù)大體相 當(dāng)；要求一方不得無(wú)償占有另一方的財(cái)產(chǎn)，侵犯他人權(quán)益；要求 禁止平調(diào)和無(wú)償調(diào)撥。合同當(dāng)事人必須就合同條款充分協(xié)商， 取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一方之上， 不得

2、把自己的意志強(qiáng)加給另一方，更不得以強(qiáng)迫命令、脅迫等手 段簽訂合同。自愿原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第四條：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)的規(guī)定，民事活動(dòng)除法律強(qiáng)制性的規(guī)定外，由當(dāng)事人自愿約定。包括：第 一，訂不訂立合同自愿；第二，與誰(shuí)訂合同自愿，；第三，合同 內(nèi)容由當(dāng)事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當(dāng)事人可以協(xié) 議補(bǔ)充、變更有關(guān)內(nèi)容；第五，雙方也可以協(xié)議解除合同；第 六，可以自由約定違約責(zé)任，在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人可以自愿選 擇解決爭(zhēng)議的方式。公平原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第五條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原那么確定各方的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，公平原那

3、么要求合同雙方 當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)要公平合理具體包括：第一，在訂立合同 時(shí)，要根據(jù)公平原那么確定雙方的權(quán)利和義務(wù)；第二，根據(jù)公平原 那么確定風(fēng)險(xiǎn)的合理分配；第三，根據(jù)公平原那么確定違約責(zé)任。 老實(shí)信用原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第六條：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循老實(shí)信用原那么的規(guī)定，老實(shí)信用原那么要求當(dāng) 事人在訂立合同的全過(guò)程中，都要老實(shí)，講信用，不得有欺詐或 其他違背老實(shí)信用的行為。善良風(fēng)俗原那么：根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第七條：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì) 經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益的規(guī)定，“遵守法律、行政法 規(guī)，尊重社會(huì)

4、公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和損害社會(huì)公共利 益指的就是善良風(fēng)俗原那么。包括以下內(nèi)涵：第一，合同的內(nèi)容 要符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的精神和原那么。第二，合同的內(nèi)容要 符合社會(huì)上被普遍認(rèn)可的道德行為準(zhǔn)那么。房屋買賣違約金的規(guī)定有哪些內(nèi)容買賣房屋時(shí)雙方要簽訂相關(guān)的合同，當(dāng)出現(xiàn)違約行為，將按照合 同規(guī)定的內(nèi)容賠償一定的違約金，很多人認(rèn)為違約金的賠償金額 不能高于總價(jià)的20%，這是沒(méi)有法律依據(jù)的，違約金的金額是雙方簽訂合同時(shí)協(xié)商的。本文中將對(duì)房屋買賣違約金的規(guī)定進(jìn)行介紹，希望對(duì)您有所幫助。一、房屋買賣違約金的規(guī)定?解釋?對(duì)于違約金的產(chǎn)生確定了法定的依據(jù)，是對(duì)約定違約金 的補(bǔ)充。違約金制度兼具補(bǔ)償性和懲罰性

5、兩種法律功能，一方面對(duì)于守約 方能夠補(bǔ)償因?qū)Ψ竭`約而造成的損失，另一方面對(duì)于違約者進(jìn)行 一定的經(jīng)濟(jì)懲罰，是對(duì)合同履行的一種保障。違約金產(chǎn)生的依據(jù) 一般可分為約定依據(jù)和法定依據(jù)，根據(jù)民法的一般原理、?民法 通那么?、?合同法?的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人之間可以約定一定數(shù)額 的違約金，當(dāng)一方出現(xiàn)違約的情形時(shí)須向守約方支付該違約金。 違約金的法定產(chǎn)生依據(jù)是指在當(dāng)事人沒(méi)有對(duì)違約金進(jìn)行約定的情 況下，如果一方當(dāng)事人違約，法律給予違約方一定的懲罰而對(duì)守 約方進(jìn)行一定的法律救濟(jì)。在違約金制度實(shí)際的適用過(guò)程中，當(dāng) 事人的約定違約金條款優(yōu)先于法定違約金條款適用，只有在當(dāng)事 人無(wú)約定的情況下才可能適用法定條款。新?解釋?

6、在法定違約金條款方面對(duì)于商品房買賣當(dāng)事人未約定 違約金的情況下做出了非常有利于買房人的規(guī)定，是對(duì)約定違約 金之外的有力補(bǔ)充。?解釋?第十七條：商品房買賣合同沒(méi)有約 定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠 償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總 額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主 管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋 租金標(biāo)準(zhǔn)確定。第十八條：由于出賣人的原因，買受人在以下期 限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣 人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任：一商品房買賣

7、合同約定的辦理房屋所 有權(quán)登記的期限；二商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房 屋的，自房屋交付使用之日起 90 日；三商品房買賣合同的標(biāo) 的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起 90 日。合同沒(méi)有約定違 約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照 中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。在 新?解釋?公布前的現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，由于普通買房人對(duì)于法律、合 同知識(shí)方面的欠缺，往往不知道如何約定違約金條款來(lái)保障自己 的權(quán)益，從而使開發(fā)商有機(jī)可乘，對(duì)于合同違約責(zé)任條款避過(guò)或 刪去。那么如果開發(fā)商違約，買房人卻因沒(méi)有追究其違約責(zé)任的 依據(jù)而很難主張自己的合法權(quán)利。現(xiàn)在有了新?解釋?的上

8、述規(guī) 定，在逾期交房、逾期辦證這兩項(xiàng)對(duì)于買房人利益最為重要的地 方為買房人提供了法律救濟(jì)的保障。自此，即使當(dāng)事人之間就違 約責(zé)任沒(méi)有約定，但如果開發(fā)商逾期交房、逾期辦理房產(chǎn)證，買 房人仍可依據(jù)?解釋?中的法定條款追究開發(fā)商的違約責(zé)任要求 其支付違約金。當(dāng)然，如果買房人不按合同約定條款履行而違約 的話。開發(fā)商也可同樣依據(jù)?解釋?中的相關(guān)法定違約金條款追 究買房人的責(zé)任。二、違約金責(zé)任計(jì)算方式和標(biāo)準(zhǔn)的提高。在新?解釋?公布之前，除當(dāng)事人約定的外，一般法定的計(jì)算違 約金的方式和標(biāo)準(zhǔn)是參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計(jì) 算，其年利率為 5.04% 。新?解釋?對(duì)于法定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 有了一定的提高

9、，所涉及的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定為參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的 金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息計(jì)算，其年利率為 7.56% 。從而加重 了當(dāng)事人的違約責(zé)任，加強(qiáng)了對(duì)合同履行的保護(hù)力度。三、對(duì)于所謂過(guò)高違約金標(biāo)準(zhǔn)的具體量化，為司法實(shí)踐認(rèn)定違約 金過(guò)高和為當(dāng)事人合理約定違約金提供了可參照的標(biāo)準(zhǔn)。?合同法?第一百一十四條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。由于該條款只對(duì)違約金過(guò)高進(jìn)行原那么性的規(guī)定，沒(méi)有具體的量化標(biāo)準(zhǔn)，造成在司法實(shí)踐中對(duì)于過(guò)高違約金的 認(rèn)定多不明確。此次新?解釋?明確提出以超出造成的損失 30% 為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定約定違約金過(guò)高的依據(jù)，即約定的違約金數(shù)額在超過(guò) 實(shí)際造成的損失 30% 以內(nèi)都視為合理不算過(guò)高。從而給司法實(shí)踐 認(rèn)定約定違約金過(guò)高和當(dāng)事人合理約定違約金數(shù)額提供了具體的 標(biāo)