策劃流程精簡(jiǎn)說(shuō)明

1、策劃流程市場(chǎng)調(diào)查對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析，找出市場(chǎng)空白點(diǎn)（切入點(diǎn)）對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威協(xié)分析，找出優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)最佳結(jié)合點(diǎn)確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體，并對(duì)其年齡、職業(yè)、購(gòu)買(mǎi)力、購(gòu)買(mǎi)特征等進(jìn)行分析對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位積戶(hù)總建配物制價(jià)配型體景筑功套業(yè)定格比設(shè)規(guī)觀風(fēng)能設(shè)建均策建計(jì)劃建格建施議價(jià)略議建議議及與及議面整合營(yíng)銷(xiāo)策劃確確項(xiàng)及項(xiàng)確念定定目實(shí)目 銷(xiāo)定施思營(yíng)營(yíng)形創(chuàng) 策項(xiàng)路銷(xiāo)象要新 略目銷(xiāo)主定點(diǎn)體促概題位系營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案行項(xiàng)方價(jià)方促目格銷(xiāo)方形案執(zhí)案執(zhí)案象行行執(zhí)完成全案策劃報(bào)告銷(xiāo)售執(zhí)行地產(chǎn)策劃操作流程第一階段：初步考察與項(xiàng)目方初步接洽，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步考察，掌握基本情況和信息，對(duì)項(xiàng)目的可操作性做出

2、初步結(jié)論。具體工作：一、對(duì)項(xiàng)目方提供基本材料包括項(xiàng)目位置、規(guī)劃紅線(xiàn)圖、項(xiàng)目相關(guān)的法律手續(xù)文件、項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目所在區(qū)域的市政規(guī)劃、發(fā)展商 投資商背景實(shí)力、項(xiàng)目的發(fā)展意向等初步進(jìn)行了解，確定初步印象；二、根據(jù)項(xiàng)目的狀況、開(kāi)發(fā)進(jìn)度，初步擬定考察內(nèi)容、范圍；三、根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和擬定的考察計(jì)劃， 立即成立專(zhuān)案項(xiàng)目組赴實(shí)地進(jìn)行初期市場(chǎng)調(diào)研；四、分析項(xiàng)目本身是否具有可操作性。初步調(diào)查是確定項(xiàng)目發(fā)展方向的前期定位問(wèn)題和研究范圍，作為未來(lái)正式調(diào)查基礎(chǔ)。重點(diǎn)針對(duì)項(xiàng)目所在的城市功能定位、城市特色、人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市旅游業(yè)、歷史、現(xiàn)狀、土地資源、開(kāi)發(fā)商、管理方的情況以及對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步了解。五、提

3、出項(xiàng)目操作的總體思路。第二階段：簽署工作協(xié)議 確定項(xiàng)目操作的總體思路后， 則與項(xiàng)目方洽談合作事宜，簽定項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)合同 或銷(xiāo)售代理合同，明確合作雙方、 合作方式、合作內(nèi)容、時(shí)間、權(quán)利、義務(wù)，付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等。第三階段：實(shí)地調(diào)研 根據(jù)初步考察的結(jié)果，制定詳細(xì)的正式市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃，組成市調(diào)小組和策劃專(zhuān)家組。市調(diào)小組開(kāi)赴項(xiàng)目所在地做正式市場(chǎng)調(diào)查。主要工作內(nèi)容：一、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查分析城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、旅游特色、城市人口、旅游季節(jié)、年均旅游人口數(shù)量、城市消費(fèi)水平、政治法律環(huán)境、房地產(chǎn)、酒店業(yè)和旅游業(yè)的詳細(xì)考察；二、區(qū)域條件調(diào)查分析項(xiàng)目所在地段土地資源、旅游資源的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)；三、同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)

4、調(diào)查分析市場(chǎng)供給、需求狀況，價(jià)格現(xiàn)狀和趨勢(shì)、產(chǎn)品類(lèi)型及市場(chǎng)缺位與空擋、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況及銷(xiāo)售渠道的調(diào)查；四、項(xiàng)目情況調(diào)查分析土地資源優(yōu)劣情況、地塊地形 地貌狀態(tài)、工程進(jìn)度、資金投放計(jì)劃與進(jìn)度、建筑建設(shè)規(guī)劃與實(shí)施現(xiàn)狀；五、項(xiàng)目定位根據(jù)深入的市場(chǎng)研究分析后，明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供切實(shí)可行的依據(jù)。六、營(yíng)銷(xiāo)策劃蓄水造勢(shì)、開(kāi)盤(pán)引暴市場(chǎng)等的具體操作手法、廣告媒體的投放時(shí)機(jī)、廣告特色與效果把控、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整情況、項(xiàng)目及企業(yè)品牌的發(fā)展戰(zhàn)略等；七、人員培訓(xùn)為發(fā)展商的營(yíng)銷(xiāo)人員進(jìn)行全方位的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)；八、銷(xiāo)售執(zhí)行全程監(jiān)控項(xiàng)目銷(xiāo)售的執(zhí)行情況，并適時(shí)作

5、出相應(yīng)的策略調(diào)整；第四階段：由專(zhuān)家對(duì)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出指導(dǎo)性建議對(duì)項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略、開(kāi)發(fā)內(nèi)容、開(kāi)發(fā)模式、鎖定的目標(biāo)消費(fèi)群、市場(chǎng)形象、項(xiàng)目主題、項(xiàng)目規(guī)劃、園林規(guī)劃、戶(hù)型結(jié)構(gòu)與面積、項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格、室內(nèi)布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)功能、物業(yè)管理等各個(gè)方面提出具體意見(jiàn)。第五階段：撰寫(xiě)各類(lèi)報(bào)告 根據(jù)不同客戶(hù)的需求，提供不同的戰(zhàn)略報(bào)告，必須提供的核心報(bào)告為市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告和項(xiàng)目定位報(bào)告。對(duì)市場(chǎng)調(diào)查所得的原始的和次級(jí)資料、信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行整理， 出具市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告， 并據(jù)此撰寫(xiě)項(xiàng)目定位報(bào)告 （含項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、產(chǎn)品組合設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)模式）等。將方案報(bào)告提交給項(xiàng)目方進(jìn)行討論，并根據(jù)其意見(jiàn)進(jìn)行修改。第六階段：召開(kāi)

6、方案論證會(huì) 召開(kāi)合作雙方負(fù)責(zé)人及有關(guān)專(zhuān)家的論證會(huì)， 對(duì)提交的方案報(bào)告進(jìn)行研討、論證與審核。由策劃組人員根據(jù)討論結(jié)果對(duì)方案做進(jìn)一步的完善與改進(jìn)。第七階段：完善策劃、建設(shè)期內(nèi)跟進(jìn)服務(wù)，促使項(xiàng)目成功（策劃的執(zhí)行）側(cè)重策劃方案的操作，根據(jù)銷(xiāo)售前的各項(xiàng)推廣策劃工作內(nèi)容要求配合發(fā)展商組織相關(guān)的專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分工合作，并根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略和原則，針對(duì)具體問(wèn)題提供策略性建議。第八階段：整合各種社會(huì)資源，為項(xiàng)目及企業(yè)搭建操作平臺(tái) 注：根據(jù)不同項(xiàng)目的實(shí)際情況，具體工作內(nèi)容、時(shí)間等按照需要進(jìn)行調(diào)整。5771001803090012095 5790368228596330825771001803090012386

7、5761373997357606965771001803090013594 5780775799025155125771001803090012387 5771649826018180515771001803090012138 5721311921589183265771001803090012359 5790368223610760535771001803090012356 5761352861437917425771001803090012355 57508786970469327917088100343355274 10122994432583337917088100343355275 10186673293883200817088100343356107 10158115250150052217088100343356108 10100018005987173217088100343354295 10107419414268701717088100343356184 10187866086962880217088100343356185 10177583117408667417088100343356109 10108601437357284617088100343356110 10115220721601491617088100343355237 1