滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1

1、第一部分 滑縣整體概況1、 基本狀況1、 區(qū)位概況 滑縣位于豫北平原，歸屬安陽(yáng)市管轄，2014年1月1日起正式升級(jí)為省直管縣，與濮陽(yáng)、延津、?？h、長(zhǎng)垣、封丘、內(nèi)黃接壤。全縣面積1814平方公里，轄1新區(qū)10鎮(zhèn)12鄉(xiāng)，總?cè)丝?40萬(wàn)?；h縣城位于縣域西北，縣城南距鄭州市153公里，北距安陽(yáng)市區(qū)70公里，東北距濮陽(yáng)市區(qū)53公里，西南距新鄉(xiāng)市區(qū)70公里，西北距鶴壁市區(qū)25公里。2、 交通狀況 滑縣對(duì)外交通便利，新菏鐵路從滑縣南部經(jīng)過(guò)；長(zhǎng)濟(jì)高速?gòu)目h域南部通過(guò)并設(shè)有牛屯互通口；大廣高速貫穿南北，在慈周寨鄉(xiāng)和留固鎮(zhèn)設(shè)有互通口；省道101、213、215、222在滑縣交匯，縣（鄉(xiāng)）道形成以縣城為中心的放射狀

2、路網(wǎng)連通各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，基本實(shí)現(xiàn)了村村通公路的目標(biāo)。便捷的對(duì)外交通和良好的內(nèi)部交通，有利于促進(jìn)滑縣成為東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、西部地區(qū)資源輸出的地區(qū)樞紐，成為安陽(yáng)市、濮陽(yáng)市、新鄉(xiāng)市三市地區(qū)的交通通信、商貿(mào)物流、生產(chǎn)要素的集散地。2、 滑縣整體發(fā)展規(guī)劃1、 縣城發(fā)展現(xiàn)狀 滑縣縣城是全縣行政、經(jīng)濟(jì)和文化中心，其在縣域位置偏于西北，對(duì)全縣的影響和輻射帶動(dòng)作用相對(duì)較弱，與?？h之間的相互影響正在逐步加強(qiáng)?？h城建成區(qū)北至北環(huán)路，南至產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)南邊界，西至衛(wèi)河，東至城關(guān)鎮(zhèn)建設(shè)邊界，建成區(qū)面積2341.61公頃，常住人口21.73萬(wàn)人，人均建設(shè)用地107.76平方米?？h城大體上由道口鎮(zhèn)區(qū)、城關(guān)鎮(zhèn)區(qū)、小鋪集鎮(zhèn)區(qū)和南部產(chǎn)業(yè)集聚

3、區(qū)組成。道口鎮(zhèn)的解放路集中了縣城的行政中心、商業(yè)中心和文化中心等功能。老城區(qū)的景觀相對(duì)較差，土地利用混亂，城中村分布較多，城區(qū)目前逐步向東發(fā)展，基本上已與城關(guān)鎮(zhèn)區(qū)連接。城關(guān)鎮(zhèn)區(qū)和小鋪集鎮(zhèn)區(qū)城市建設(shè)相對(duì)滯后，基本上還是大集鎮(zhèn)風(fēng)貌。南部產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展迅速，基礎(chǔ)設(shè)施和城市建設(shè)推進(jìn)較快，但自成體系的建設(shè)影響城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。2、中心城區(qū)整體規(guī)劃城市性質(zhì) 城市性質(zhì)定位為：“豫北地區(qū)新興的工貿(mào)型次中心城市，滑縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心”。 規(guī)劃范圍 規(guī)劃確定中心城區(qū)范圍（也即城市增長(zhǎng)邊界）為東至規(guī)劃的東外環(huán)路外圍，北至滑縣與浚縣縣界，西至滑縣與?？h縣界、規(guī)劃的西外環(huán)西側(cè)外圍，南至規(guī)劃的南外環(huán)路，面積130

4、平方公里。其中63平方公里左右為本次規(guī)劃建設(shè)用地。規(guī)劃期限及人口規(guī)模 近期規(guī)劃至2015年，人口規(guī)模32萬(wàn)人，用地規(guī)模33.6平方公里。遠(yuǎn)期規(guī)劃至2030年，人口規(guī)模60萬(wàn)人，建設(shè)用地63平方公里。3、滑縣新區(qū)及規(guī)劃 滑縣新區(qū)位于縣城道口鎮(zhèn)東南部，是滑縣招商引資和對(duì)外開放的重要載體。新區(qū)規(guī)劃區(qū)西起解放路，東至什牛路，北起滑州路，南至南外環(huán)，總面積15.07平方公里，折合土地面積2.2萬(wàn)畝,其中可開發(fā)利用土地1.7萬(wàn)畝.新區(qū)下轄10個(gè)行政村,農(nóng)業(yè)人口11000余人.目前,新區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施齊全,招商引資勢(shì)頭良好。儲(chǔ)備工業(yè)用地4000畝,已安置落地項(xiàng)目84個(gè),全面建成項(xiàng)目23個(gè),年內(nèi)完成項(xiàng)目建設(shè)50個(gè)

5、,完成固定投資15億元。4、滑東新區(qū)及規(guī)劃 滑東新區(qū)規(guī)劃范圍西至滑興路，北至新北環(huán)、南至滑州路、東至東環(huán)，總面積14平方公里。該區(qū)集行政辦公、商務(wù)商業(yè)、綜合居住為一體的城市核心綜合服務(wù)區(qū)，引領(lǐng)及促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。滑東新區(qū)布局為“一帶、兩軸、兩心、多片”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 一帶：指生態(tài)休閑帶。兩軸：指商業(yè)發(fā)展軸、行政商務(wù)發(fā)展軸。兩心：指由行政中心與中心商務(wù)功能區(qū)集聚形成的行政商務(wù)中心，以及北部的文化科研教育中心。 多片：指行政商務(wù)、文化科研教育，位于東北、東南、西南、西北布局的居住片區(qū)以及沿中州大道、滑州大道形成的綜合服務(wù)片。第二部分 滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、滑縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀概述1、開發(fā)商特征以本土開發(fā)企

6、業(yè)為主，開發(fā)企業(yè)不夠規(guī)范，實(shí)力弱，無(wú)大品牌開發(fā)企業(yè)進(jìn)入；（建業(yè)地塊在本項(xiàng)目對(duì)面，與本項(xiàng)目在時(shí)間上基本同步）2、 產(chǎn)品特征項(xiàng)目規(guī)模大，以剛需和改善型戶型為主，高端產(chǎn)品較少,兩房產(chǎn)品市場(chǎng)接受度低；3、 市場(chǎng)特征投放量大，去化快，整體市場(chǎng)供需較旺；4、 客戶特征縣城客戶以改善現(xiàn)居住環(huán)境為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶進(jìn)城置業(yè)多為考慮子女婚嫁、教育、進(jìn)城定居為主；5.區(qū)域發(fā)展特征縣城分老城區(qū)、新區(qū)和新東區(qū)三個(gè)板塊。老城改造力度不大；新區(qū)市政配套（道路、學(xué)校、醫(yī)療）優(yōu)越，發(fā)展速度較快，市場(chǎng)認(rèn)知度高；新東區(qū)有政策導(dǎo)向，是未來(lái)發(fā)展方向，但發(fā)展相對(duì)新區(qū)遲緩，市場(chǎng)認(rèn)可程度低。6、 物業(yè)服務(wù)特征整體物業(yè)服務(wù)體系剛剛形成，服務(wù)不規(guī)范

7、，但已有部分項(xiàng)目（金秋華城、一號(hào)院等）已開始宣傳物業(yè)概念，客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的關(guān)注度意識(shí)逐漸提高；2、 未來(lái)滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判 目前市場(chǎng)去化速度快，投放量急劇提升，新的項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，幾個(gè)規(guī)模較大的在售項(xiàng)目后期供應(yīng)量大，有供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)可能導(dǎo)致滯銷。第三部分 滑縣各版塊房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r一、滑縣各版塊樓市現(xiàn)狀1、新區(qū)板塊 該區(qū)域是目前滑縣重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，也是房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)80%以上的項(xiàng)目主要集中在此區(qū)域，市場(chǎng)開發(fā)較為成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈。無(wú)論是開發(fā)商還是購(gòu)房者對(duì)該區(qū)域價(jià)值和發(fā)展前景都已形成共識(shí)，市場(chǎng)供需兩旺，發(fā)展前景較好。開發(fā)多以中高端樓盤為主，項(xiàng)目規(guī)模大，配套全，購(gòu)房者對(duì)該區(qū)域認(rèn)可度較高

8、，良好的教育資源、交通和區(qū)位地段是該區(qū)域最大優(yōu)勢(shì)所在。2、 老城區(qū)板塊 該區(qū)域是滑縣的經(jīng)濟(jì)、行政、文化、商業(yè)中心，人口密度最大，人流量最多，消費(fèi)能力最強(qiáng)，配套齊全，商業(yè)繁華，居住生活最為便利。本區(qū)域開發(fā)一般以拆遷為主，地價(jià)高，成本較高。因此，此區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)對(duì)商業(yè)部分較為偏重，只有2-3個(gè)項(xiàng)目以住宅銷售為主。老城區(qū)成熟生活的便利性是該區(qū)域項(xiàng)目銷售情況不錯(cuò)的最大因素。3、 北區(qū)板塊 該區(qū)域位于滑縣城區(qū)的邊緣地帶，不在未來(lái)城市發(fā)展的主要方向上，人口分布少，配套不足，區(qū)位價(jià)值不被認(rèn)可，售價(jià)較低。4、 滑州東區(qū)板塊 該區(qū)域是滑縣未來(lái)幾年內(nèi)的核心發(fā)展方向，是滑縣未來(lái)新的政治、文化、商務(wù)和信息中心，具有巨

9、大的發(fā)展?jié)摿涂臻g，省內(nèi)大型房企如建業(yè)和實(shí)力較強(qiáng)的本土開發(fā)商如博大已開始在此區(qū)域謀劃布局。目前處于剛起步階段，交通路網(wǎng)完善，配套不夠齊全，市場(chǎng)接受度與新區(qū)相比還存在一定差距。政府對(duì)此區(qū)域規(guī)劃發(fā)展的實(shí)施力度和速度將會(huì)對(duì)本區(qū)域產(chǎn)生決定性的影響。大型房企的進(jìn)駐和周邊知名項(xiàng)目的帶動(dòng)將會(huì)對(duì)本區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生一定的助推帶動(dòng)作用。二、滑縣各版塊主要在售項(xiàng)目情況一覽表案名占地戶數(shù)目前開發(fā)開盤時(shí)間價(jià)格面積區(qū)間工程進(jìn)度建筑形態(tài)客源群體配套東方國(guó)際城200畝18001期11棟一期13年5月、12月一層2500、二層2600-27002-5層花樣洋房、小高層、一層不送院，六層送閣樓上官、老店、留固地下車庫(kù)、地溫中央空調(diào)

10、、幼兒園鳳凰城100畝7001期10棟區(qū)域價(jià)格3000105-138，主力三房，部分1602-5層花樣洋房、小高層，一層送院、六層送閣樓地上車庫(kù)、地溫中央空調(diào)、幼兒園、景觀水系清華園150畝2期500戶已開發(fā)2期二期開盤13年5月一期2400-2500，二期3000100-135全三室戶型少量170一期入住二期封頂花樣洋房（一期）、小高層（二期），一層送院、六層送閣樓王莊、老店、小鋪地溫中央空調(diào)江南綠城近100畝，建筑面積12萬(wàn)1期10棟2批開盤3700-3800，一層送院位置好420083-120-160，10%-70%-20%首批3月交房4棟洋房，小高層（8、11、17）焦虎、老店、王莊、

11、小鋪，附近、道口街24小時(shí)熱水、地溫中央空調(diào)、外圍2個(gè)湖、盼盼防盜門、斷橋鋁合金開元盛世57畝，建筑面積10萬(wàn)1期6東小高2期3棟高層（22、26）3200-36002房3%（20套），120-170封頂小高層、高層八里營(yíng)、老廟、慈周寨、老店、焦虎天然氣已開始用、地溫中央空調(diào)、大型商業(yè)正德豪城1471期21棟洋房2年賣完3400-3600金牛說(shuō)300083-120-140-170復(fù)式200封頂洋房、小高層鄉(xiāng)鎮(zhèn)，項(xiàng)目以東客戶天然氣已開始用、地溫中央空調(diào)金牛國(guó)際城建筑面積50萬(wàn)方前4期已入住2013年10月3200，一層帶院3700120-130封頂洋房、小高層（2棟18層）老帶新天然氣已開始用、

12、無(wú)暖氣金地日煜城170畝15001期19棟2014年2月5日(正月初六)330095-140全三房,200五房主景觀帶已完工洋房、小高層各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊天然氣、地溫中央空調(diào)、24小時(shí)熱水新都城75畝，建筑面積12萬(wàn)7001期7（已交房棟2期5棟3000，高價(jià)3200，特惠2299（頂層）2%兩房占比、129-160封頂小高層高平、王莊、老店、留固、小鋪1期地上停車位、2期地下停車位眾恒翡翠城180畝，建筑面積30萬(wàn)一期500戶二期300戶3300-340090-120-130-150準(zhǔn)現(xiàn)房多層、小高層鄉(xiāng)鎮(zhèn)及城關(guān)周邊天然氣、唯一市政供暖金陽(yáng)光花園6萬(wàn)方2棟23層1棟28層2013年5月2800-34

13、0090-110-135-165封頂高層天然氣、地溫中央空調(diào)明福世家350畝，建筑面積60萬(wàn)方一期600戶2700-3400100-130-140-190封頂11層小高層拆遷安置、周邊萬(wàn)象城75畝，建筑面積20萬(wàn)萬(wàn)，含7萬(wàn)商業(yè)2013年11月3200-330090-14018層和26層安置房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)天然氣宏達(dá)夢(mèng)想家園400畝2期400畝3300，層差10元，頂層2920主力110-120，1404棟現(xiàn)房2棟未蓋，一期入住11層小高層，8層以上有房源，3層送平臺(tái)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊二期送車位，地下室捆綁，1000元，地溫空調(diào)，24小時(shí)熱水5塊多1噸博大一號(hào)院2014年1月3300-34002、3層17層小

14、高層鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊地溫中央空調(diào)，一梯三戶凱旋城120畝，建筑面積22萬(wàn)300戶13年11月開盤2800，按揭93折，一次性92折90-140，主力120-130的三房，90可變?nèi)抠?zèng)送面積8平方封頂，4月出景觀示范區(qū)和樣板間1期10棟6棟多層洋房、4棟11層小高層，1梯3戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主電伏熱、幼兒園、會(huì)所、足球、籃球場(chǎng)金秋華城280畝3000一期開盤不到2000二期開盤均價(jià)23002700-2800，優(yōu)惠交10000減100元/平方，總房款減5000，送家電實(shí)際成交2500102-110-120-139-170有聯(lián)排和疊加一期4棟，入住50多戶三期在建銷售中周邊會(huì)所、幼兒園、中央空調(diào)，地下室捆綁銷售8

15、50總結(jié)分析：1、 在售項(xiàng)目規(guī)模普遍較大，市場(chǎng)投放量大，小區(qū)配套完善，銷售速度較快；2、 在售房源形態(tài)以電梯多層和小高層為主，120-130平米三房是市場(chǎng)上主力戶型，三室兩廳兩衛(wèi)戶型需重點(diǎn)考慮，兩房產(chǎn)品在市場(chǎng)上也開始有部分群體關(guān)注，帶有贈(zèng)送面積能變?nèi)扛拍畹?0多平米兩房受歡迎；3、 購(gòu)買客群以鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體為主，交通、教育和小區(qū)規(guī)模及進(jìn)度是客戶考慮購(gòu)買的主要因素；4、 在項(xiàng)目銷售說(shuō)辭中對(duì)物業(yè)服務(wù)、贈(zèng)送面積等方面提及的很少，銷售以代理公司為主，整體職業(yè)素養(yǎng)不高；5、 滑縣市場(chǎng)大部分樓盤都有地下室，地下室與住宅綁定的項(xiàng)目約占一半以上；6、 配套方面，滑縣市場(chǎng)中相對(duì)其他縣市，有個(gè)較特別的配套設(shè)施地溫中央

16、空調(diào)，大部分樓盤社區(qū)內(nèi)部都有此配套，項(xiàng)目目前只有翡翠城項(xiàng)目對(duì)外宣稱采用集中供暖；7、 形象包裝上，大部分項(xiàng)目都不夠重視，售樓部昭示性不強(qiáng)或?yàn)榕R時(shí)搭建，而江南綠城、博大壹號(hào)院、翡翠城、金地日煜城等中高端項(xiàng)目操作較好，營(yíng)銷中心與景觀示范區(qū)配合開放，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的提升和銷售有著極大的促進(jìn)作用；目前尚沒(méi)有項(xiàng)目布置有樣板間，這也是提升項(xiàng)目形象的一個(gè)重要突破口；8、營(yíng)銷推廣方面，媒體渠道以戶外和電視為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)多以條幅和派單為主，活動(dòng)類傳播渠道很少；第四部分 項(xiàng)目地塊綜合分析一、項(xiàng)目地塊概述 地塊位于滑州路東段，文昌路以東，東環(huán)路以西，離滑縣汽車站1.2公里，交通便利，是老城區(qū)、滑縣新區(qū)和滑縣新東區(qū)交匯地帶，

17、近鄰規(guī)劃中的新縣政府（滑園），未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?。二、周邊現(xiàn)有及遠(yuǎn)景配套資源政府機(jī)關(guān)：城關(guān)鎮(zhèn)人民政府、城關(guān)鎮(zhèn)公安局、財(cái)政局學(xué)校：滑縣第二高級(jí)中學(xué)、歐陽(yáng)中學(xué)、城關(guān)鎮(zhèn)第一初中、育新小學(xué)公園：明福寺塔公園、滑園商業(yè)：義烏商博城、明福寺塔仿古商業(yè)街交通：滑縣汽車站三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、地塊為平整的凈地，無(wú)需拆遷，項(xiàng)目進(jìn)展速度快； 2、地塊緊鄰主干道，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利； 3、位于新東區(qū)，緊鄰未來(lái)的新縣政府，升值潛力巨大； 4、地塊方正，便于規(guī)劃，適合開發(fā)高品質(zhì)社區(qū)； 劣勢(shì)：1、地理位置稍偏。目前人們對(duì)新東區(qū)尚未普遍認(rèn)可，地塊周邊區(qū)域價(jià)值還未得到體現(xiàn)，客戶心理抗性較大； 2、周邊配套缺乏。項(xiàng)目

18、周邊幾乎沒(méi)有任何配套設(shè)施，生活不方便； 3、地塊附件有電力站、化肥廠分布，所產(chǎn)生的輻射、氣味等問(wèn)題，在規(guī)劃和銷售說(shuō)辭中要注意規(guī)避；機(jī)會(huì)：1、屬于發(fā)展規(guī)劃的主要方向，未來(lái)東區(qū)將成為最受關(guān)注的核心板塊，發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g極大； 2、項(xiàng)目以北為城關(guān)老城區(qū)，人口分布密集，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)潛在客戶多，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)好； 3、建業(yè)所拿地塊就在項(xiàng)目對(duì)面，再加上翡翠城、博大壹號(hào)院等項(xiàng)目對(duì)該區(qū)域的共同炒作，區(qū)域價(jià)值會(huì)進(jìn)一步提升；威脅：1、周邊項(xiàng)目雖然不多，但全部為大項(xiàng)目和知名項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 2、市場(chǎng)上開發(fā)項(xiàng)目眾多，投放量較大，購(gòu)買群體以大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民為主，隨著客群和消費(fèi)潛力的不斷被挖掘，市場(chǎng)存在購(gòu)買后 續(xù)乏力的可能性

19、； 建議盡可能加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，及早入市，抓住目前快速發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；第五部分 項(xiàng)目目標(biāo)客群分析一、滑縣整體購(gòu)房客群分析滑縣人口眾多，主要以鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村購(gòu)房群體為主，整體置業(yè)觀念落后，主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源為種地和外出務(wù)工收入。他們考慮進(jìn)城置業(yè)的主要目的為：1.子女結(jié)婚、教育問(wèn)題；2.改善居住環(huán)境，享受城區(qū)便利配套；購(gòu)房群體特點(diǎn)分析：1、 公務(wù)員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)此類人群收入穩(wěn)定，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對(duì)生活質(zhì)量和品位較為注重，多以二次置業(yè)，考慮中高端樓盤，對(duì)交通便利程度、規(guī)劃、配套設(shè)施、地段、環(huán)境物業(yè)管理較為重視，注重對(duì)子女的教育。受政策方面影響，此類人群購(gòu)買逐漸減少。2、 普通工薪階層：教師、醫(yī)生、普通企業(yè)職工

20、等此類人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，多為首次置業(yè)或改善型置業(yè)，對(duì)價(jià)格、地段、配套設(shè)施較為注重，多傾向于選擇中低端產(chǎn)品。3、 城鄉(xiāng)個(gè)體戶、小老板此類人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，追求較高的生活享受，通常會(huì)選擇高檔住宅，大部分有私家車，對(duì)小區(qū)環(huán)境、檔次、配套、地段、交通、物業(yè)服務(wù)等比較看重。4、 外出務(wù)工人員此類群體常年在外工作，老人和小孩一般都留守在老家，具有一定的見(jiàn)識(shí)和投資理念。多為改善居住條件和解決子女教育問(wèn)題，對(duì)價(jià)格、交通、配套、戶型面積較為看重。5、 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民以種地為主，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱，向往縣城的便利生活，多為子女結(jié)婚購(gòu)置。比較看重價(jià)格、交通條件和周邊配套，對(duì)物業(yè)服務(wù)、小區(qū)規(guī)劃方面尚未形成認(rèn)識(shí)。二、本案目標(biāo)客群

21、分析購(gòu)買客群：1.東、東南方向鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)群體；2. 項(xiàng)目周邊部分城關(guān)老城區(qū)原住民；3. 追求高品質(zhì)、高生活享受的個(gè)體戶、小老板；4. 少量公務(wù)員、工薪階層需求特點(diǎn)：1.項(xiàng)目定位適合大眾群體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體和少量公務(wù)員、工薪階層看好新東區(qū)區(qū)域價(jià)值，看好項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿涂臻g；2.周邊城關(guān)老城區(qū)原住民在此區(qū)域已生活習(xí)慣，對(duì)此區(qū)域高度認(rèn)可；3.個(gè)體戶、小老板等高收入人群對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)、高端產(chǎn)品較為滿意，對(duì)新東區(qū)發(fā)展也比較看好；第六部分 項(xiàng)目定位及規(guī)劃建議一、產(chǎn)品定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況、地塊情況和目標(biāo)客群分析，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議為：少量普通多層/多層電梯洋房/11層小高層/少量疊加別墅1、 產(chǎn)品以多層電梯洋房為主，符合當(dāng)前及未來(lái)幾年內(nèi)市場(chǎng)狀況及需求特點(diǎn)；2、 少量的疊加別墅產(chǎn)品作為提升項(xiàng)目品質(zhì)的標(biāo)桿產(chǎn)品，提高項(xiàng)目附加值；3、 普通多層產(chǎn)品可以有效控制成本，以較低價(jià)格的產(chǎn)品出現(xiàn)在市場(chǎng)上，拉大項(xiàng)目客群范圍，吸收不同層次的客群；4、 小高層產(chǎn)品根據(jù)景觀及視野狀況，在地塊價(jià)值已獲得認(rèn)可、項(xiàng)目品牌已經(jīng)建立、房?jī)r(jià)逐步被接受的情況下酌情建設(shè)，有利于最大限度的挖掘地塊價(jià)值；二、整體規(guī)劃建議1. 滑州路