某市房地產(chǎn)市場分析(doc 38頁)

1、安慶市房地產(chǎn)市場分析1、房地產(chǎn)市場整體運(yùn)行特征A、房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)增長近年來，安慶市房地產(chǎn)開發(fā)呈快速增長勢頭。房地產(chǎn)投資額持續(xù)上升，2001年為6.85億元、2002年為9.15億元、2003年為10.5億元、2004年后房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展期；根據(jù)近幾年的市場調(diào)查統(tǒng)計得出，安慶目前全市一年的房地產(chǎn)消耗量大約45萬方。2005年，基本建設(shè)、房地產(chǎn)投資增長快速。1-10月份，全市固定資產(chǎn)投資完成額(城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā))951216萬元，同比增長23.7%，與上月累計增幅相比上升2.3個百分點。其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資125385萬元，同比增長21.6%。從房地產(chǎn)開發(fā)情況看：1-10月份全市商品

2、房施工面積274.74萬平方米，同比增長8.9%，商品房竣工、銷售面積分別是65.84萬平方米、53.72萬平方米，同比分別增長17.4%和15.5%。消費(fèi)市場穩(wěn)中趨旺。B、住宅價格穩(wěn)步上升2003年來，安慶市房地產(chǎn)市場迅速升溫，一年內(nèi)平均房價上漲了500元/，市場主力價格多層樓房由原來的1000元/以下向 1500元/平方米突破,目前市場上的主力價格為18002200元/平方米；小高層主力價格在22003000元/平方米，多層1800以上，小高層2500以上的樓盤主要分布在市區(qū)、沿江帶和開發(fā)區(qū)大湖風(fēng)景區(qū)周邊（如英德利、弘信城市花園、百蕊、香樟里），別墅市場目前個案較少，主要還是秀水華庭、西湖

3、綠洲城（少量疊加別墅）。C、小高層、高層等較高端產(chǎn)品不斷升溫自2004年6月以來，許多小高層、高層項目進(jìn)入安慶，給原本以多層住房為主的安慶帶來了新的住宅類型，活躍了市場的同時也加劇了安慶市房地產(chǎn)市場的競爭，目前安慶的純小高層（高層）項目有百蕊、香樟里。D、以自用需求為主，投資市場尚未形成安慶城市較小，房地產(chǎn)市場處于一個初步發(fā)展階段，內(nèi)部可以推動投資的資源少，小戶型住宅、酒店式公寓、小型可售型辦公樓等投資物業(yè)基本缺乏，同時外部帶動投資發(fā)展的力量小，如缺少外地如浙江投資客的推動，因此，市場購買類型依然處于自用為主的較單一狀態(tài)，住宅的用途絕大部分為自用居住。2、安慶房地產(chǎn)市場特點總體看來，安慶的房地

4、產(chǎn)市場有如下特點： 總體水平參差不齊本地開發(fā)公司有規(guī)模小、規(guī)劃、設(shè)計落伍、無創(chuàng)新、物業(yè)管理不完善、等特點。外地開發(fā)公司理念先進(jìn)，引領(lǐng)了安慶人民的居住理念，兩者差距明顯。 逐漸進(jìn)入大盤時代安慶房地產(chǎn)正由前幾年的小盤、零星式開發(fā)逐漸過渡到大盤時代。如：安慶開發(fā)區(qū)北邊西湖綠洲城的開發(fā)量達(dá)到60萬方、市區(qū)諧水灣的開發(fā)量達(dá)到40萬方、香樟里14.5萬方、百蕊宜城水岸11萬方。 市場競爭越發(fā)激烈，營銷手段不斷創(chuàng)新安慶市房地產(chǎn)起步很晚，擁有人性化居住理念的高檔項目幾乎空缺。隨著安慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民的收入增長很快，對住宅的需求不斷增長。新的項目不斷上馬，市場競爭變得異常激烈，營銷手段不斷創(chuàng)新。如“大湖春天”項

5、目和“秀水華庭”小高層項目推出了“增值卡”活動，這給安慶得購房者不小得吸引力，出現(xiàn)了排隊購買得現(xiàn)象。在未來安慶競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，專業(yè)化的要求會更高，營銷手段將會不斷有新的亮點。 房地產(chǎn)逐漸形成品牌化開發(fā)品牌化是市場競爭的結(jié)果，安慶房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一批安慶市民耳熟能詳?shù)钠放崎_發(fā)公司。如：英德利開發(fā)公司、中宜開發(fā)公司等等。 未來開發(fā)將逐漸向東移隨著市政府對東區(qū)扶持力度的加大，該區(qū)域有著大量未開發(fā)的土地。同時開發(fā)區(qū)市區(qū)土地供應(yīng)量的逐漸下降，未來安慶市房地產(chǎn)開發(fā)將逐漸往東轉(zhuǎn)移。 二手房市場逐漸升溫由于房價的不斷攀升，以及市場上中小戶型的短缺，大量想在安慶置業(yè)的客戶選擇了購買

6、二手房。（7）結(jié)合安慶實際的收入水平，安慶還是一個控制總價市場。多層在20-30萬、小高層在25-35萬比較熱銷。3、開發(fā)區(qū)市場分析扮演主城區(qū)挑戰(zhàn)者角色。利用區(qū)域土地開闊平整、拆遷少、成本低等特點，打價格和環(huán)境牌，但這種優(yōu)勢在減弱。A、成熟居住圈人氣旺盛，幅射周邊以石化生活區(qū)、回祥小區(qū)為龍頭的中心成熟生活地帶業(yè)已形成，強(qiáng)力幅射周邊。以上兩個社區(qū)自九十年代開始入住，目前已經(jīng)容納大量的人口，人氣資源相當(dāng)旺盛，生活配套也已基本完善，而周邊的一些項目自然也因此得天獨(dú)厚、受益匪淺。如：東方虹城、幸福聯(lián)華等項目自開盤銷售以來均創(chuàng)造了良好的業(yè)績。B、新大湖景觀帶居住區(qū)受到熱烈追捧自菱湖北路和中興大道開通以來

7、，臨近的開發(fā)項目也如雨后春筍般異?；钴S，如：長江廣場、廈華、晶海、華茂新村、英德利大湖春天項目等，雖然項目自身并無可圈可點之處，但因其周邊道路寬闊、交通便捷，接近城區(qū)、臨近石化生活區(qū)，加上適逢石化出臺住房補(bǔ)貼政策，天時、地利等利好因素累加，項目一經(jīng)推出便得到市場的追捧。加之政府斥重金打造兩湖景觀帶，雨潤秀水華庭聯(lián)排別墅問世，英德利、晶海、香樟里、秀水華庭 ·榮寓等小高層相續(xù)落成，該區(qū)域價值進(jìn)一步提升，發(fā)展前景可謂一日千里，正成為安慶市民向往的臨湖高檔景觀居住地帶。C、以光彩大市場經(jīng)濟(jì)圈為依托形成新的居住點2004年，安慶市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的財政收入為14億元，其中光彩大市場就占了7000萬

8、元左右；促進(jìn)了社會就業(yè)，截止到目前，共實現(xiàn)3萬多人就業(yè)；增強(qiáng)了地方經(jīng)濟(jì)實力，拉動了房地產(chǎn)、客貨運(yùn)輸、金融保險、郵電通訊、生產(chǎn)加工、餐飲服務(wù)等行業(yè)的同步發(fā)展，拉動周邊土地價格由4年前每畝不到10萬元上升到現(xiàn)在的每畝近50萬元左右，靠近光彩的項目有皖江花園、丹桂花園、吉祥玫瑰園等。 D、區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)區(qū)域房地產(chǎn)原本是低價的象征，但是由于光彩大市場的影響，該區(qū)域靠光彩大市場周邊的房地產(chǎn)價格由5年前的每平方米不足750元上升到現(xiàn)在的每平方米1950元左右，如“丹桂花園”的均價達(dá)到2100左右。這已經(jīng)改變區(qū)域原本在市場中的低價形象。同時該區(qū)域光彩周邊已經(jīng)沒有太多的土地供應(yīng)，區(qū)域房地產(chǎn)市場在未來將會落后

9、于東門等區(qū)域。4、四月份安慶市市場動態(tài)分析:(1) 這個月內(nèi)有兩個樓盤開盤，都是開發(fā)區(qū)的項目，一個是“榮慶苑”，另一個是秀水華庭三期“榮寓”。還有幾個樓盤正在積極籌備中，如“世紀(jì)名流”、“第一大道”小高層項目，都準(zhǔn)備在5月份開盤銷售。(2) 四月十六日開盤的“秀水華庭 ·榮寓”可以說是非常成功的，通過我們 的市場調(diào)研分析得出其成功的原因主要有以下幾點：A、 優(yōu)越的地理位置，處在安慶唯一的大湖風(fēng)景區(qū)對面，自然風(fēng)光秀美。B、 產(chǎn)品的定位準(zhǔn)確別墅園中的精致公寓。樓盤高品質(zhì)的支撐一、二期已成現(xiàn)房的別墅，可以看得見的景觀。C、 戶型配比合理，熱銷的房源中，主要是104的二房和136多的三房，三

10、房的面積都在140以下，控制了總價，符合了安慶是個總價的市場。D、 銷售策略對頭；采用了比較長的蓄水期，積累了足夠多的客戶，滿足開盤期的集中引爆。 （3）四月份市場上比較熱銷的樓盤，如弘信城市花園、香樟里，秀水華庭，大湖春天，吉祥家園，丹桂花園等。其熱銷的原因有以下幾點：A、 優(yōu)越的地理位置，如自然環(huán)境好、成熟的生活配套、完善的物業(yè)管理等。B、 產(chǎn)品自身的優(yōu)勢，如小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計、景觀好、戶型優(yōu)、運(yùn)用高端建材等。C、 推廣策略上領(lǐng)先一步；經(jīng)專業(yè)的營銷代理公司或策劃公司包裝運(yùn)作，準(zhǔn)確的把握了客戶的心理。一、 主要個案分析：香樟里·那水岸樓盤概況開 發(fā) 商安慶市新文采置業(yè)有限公司物業(yè)公司

11、企劃銷售自售廣告代理深圳黑弧設(shè)計單位安慶第一設(shè)計院施工單位中鐵四局住宅類型小高層、高層所在區(qū)域開發(fā)區(qū)大湖風(fēng)景區(qū)現(xiàn)場售樓處安慶市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（原電視機(jī)廠）售樓處電話5338888其他售樓處/售樓處電話5338966開工日期2005年7月公開日期2006年開盤日期交房日期06年底樓盤現(xiàn)狀一期已封頂，二期已動工開盤價格均價2600總價范圍3050萬預(yù)定價格銷售價格24703800元/左右銷售均價2700元/銷售情況開盤至今，約已售出100套左右物業(yè)管理費(fèi)七角（包電梯費(fèi)，三年不變）優(yōu)惠措施評 述1期全部為11層小高層，共6幢15個單元，330套左右。交通條件樓盤地址安慶市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中行對面四周道

12、路菱湖北路、湖心路交通動線9、10路捷運(yùn)系統(tǒng)無出行方式公交、出租居住氛圍較好周邊樓盤雨潤·秀水華庭人文遺產(chǎn)公園大湖、香樟園就醫(yī)條件宜城醫(yī)院就學(xué)條件九中、菱北小學(xué)、石化小學(xué)商業(yè)環(huán)境差評 述所處地理位置生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，與大湖相鄰，自然風(fēng)光好。目前商業(yè)氛圍差，教育及交通醫(yī)療等生活配套較差。小區(qū)規(guī)模環(huán)境占地面積108畝建筑形態(tài)小高層、高層總建面積18萬社區(qū)規(guī)模大型規(guī)劃戶數(shù)1000多戶在售戶數(shù)約230戶容 積 率在售面積一期4萬左右綠 化 率41.6%評述小區(qū)規(guī)劃較好，規(guī)模較大，所有單體建筑均南北朝向，采用現(xiàn)代風(fēng)格，造型簡潔、輕盈，外立面為大面積玻璃面，小區(qū)內(nèi)部設(shè)置中心水域及游泳休閑健身場所，引

13、用自然生態(tài)水景系統(tǒng)，將建筑、水景、建筑、綠化有機(jī)結(jié)合起來。同時運(yùn)用了多種高科技建筑技術(shù)，如新風(fēng)系統(tǒng)、中空玻璃等，建筑成本較高，被評為“國家康居示范工程”。小區(qū)配套代表景觀入口處主題水景廣場會所情況有其它配套/車位情況1個6萬評 述主要針對高端客戶如政府公務(wù)員、個體業(yè)主為主，有車庫，能滿足客戶需求。產(chǎn)品塑造安保系統(tǒng)可視對講智 能 化電子巡更、紅外線監(jiān)控外 立 面涂料、面磚走廊/大 堂/進(jìn)戶門普通防盜門窗 材鋁合金電梯東芝裝修情況毛坯裝修價格評 述所用建材標(biāo)準(zhǔn)較好，并率先在安慶引進(jìn)了科技住宅的概念房型情況單位面積房 型面 積套 數(shù)比例總 價（萬元）二室兩廳一衛(wèi)100-11030三室兩廳二衛(wèi)1323

14、7三室兩廳二衛(wèi)15443三室兩廳二衛(wèi)157（二期）無復(fù)式主力房型三室兩廳二衛(wèi)主力面積130-150代表房型訴求布局較好，全明設(shè)計評 述戶型普遍存在空間浪費(fèi)嚴(yán)重的問題，公攤大，邊套戶型設(shè)計較好，但面積較大。銷售情況案場營建較好規(guī)模較大SP活動/樣板房售樓處后面已建好特別之處售樓門前的花園設(shè)計銷售人員水平較好案場氣氛一般行情差價/景觀差價/樓層差價60元/房型差價60元/朝向差價90元/價格定位較高主力去化房型二室兩廳一衛(wèi)/三室兩廳兩衛(wèi)主力去化單價2800元/主力去化面積100、130-150主力去化總價28-40萬去化抗性總價偏高，目標(biāo)客戶群有限優(yōu)惠措施去化分析評 述小區(qū)規(guī)劃不錯，運(yùn)用了多種高科

15、技產(chǎn)品，實施難度較大，成本有一定壓力新世紀(jì)花園樓盤概況開 發(fā) 商安慶市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)發(fā)展中心物業(yè)公司紅旗小區(qū)物管公司企劃銷售南京和普置業(yè)顧問廣告代理南京和普置業(yè)顧問設(shè)計單位江蘇建設(shè)工程設(shè)計院施工單位包工隊住宅類型多層、小高層所在區(qū)域宜秀區(qū)現(xiàn)場售樓處現(xiàn)房二樓售樓電話5206821/520451其他售樓處/售樓電話/開工日期2002公開日期/開盤日期2002交房日期多層現(xiàn)房，小高層在建樓盤現(xiàn)狀現(xiàn)房，小高層在建開盤價格1700-2040元/總價范圍20-40萬預(yù)定價格500-幾千不等銷售價格小高層價格18902300銷售均價2000元/銷售情況多層已售85%以上，4棟小高層在售物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠措施目

16、前沒有評 述現(xiàn)房，多層基本售完； 4棟小高層在建銷售中，有實景，處在新城區(qū)的中心交通條件樓盤地址紅旗小區(qū)北面四周道路江邊、皖江大道、棋盤山路交通動線5、9、12、15、20路公交捷運(yùn)系統(tǒng)出租出行方式出租、公交居住氛圍較好周邊樓盤山城別墅、雨潤項目、紅旗小區(qū)人文遺產(chǎn)公園/就醫(yī)條件郊區(qū)醫(yī)院就學(xué)條件紅旗幼兒園、華中路小學(xué)、龍獅小學(xué)、紅旗小學(xué)、10中商業(yè)環(huán)境紅旗小區(qū)配套較好評 述公交線路較多，比較便捷，但周邊的化工廠對生活的影響較大，地理位置也比較偏。小區(qū)規(guī)模環(huán)境占地面積10萬建筑形態(tài)多層、小高層總建面積15萬社區(qū)規(guī)模大型規(guī)劃戶數(shù)1000戶在售戶數(shù)150余戶容 積 率在售面積1.8萬綠 化 率40%評

17、 述小區(qū)規(guī)模比較大，綠化率比較高小區(qū)配套代表景觀入口小高層后主題中央廣場會所情況網(wǎng)球場、兒童樂園車位情況地下租售其它配套餐廳、超市、幼稚園、美發(fā)、洗衣、藥房等評 述小區(qū)配套較齊全產(chǎn)品塑造安保系統(tǒng)保安24小時巡邏，單元防盜對講門智 能 化聲控?zé)敉?立 面涂料、面磚走 廊/大 堂/進(jìn) 戶 門防盜門（37開的子母門）窗 材彩色鋁合金電 梯一梯2戶（富士達(dá)）裝修情況毛胚裝修價格/評 述產(chǎn)品用材一般房型情況多層：110-120，售完小高層：118、127、160-187 40萬左右多層：153 頂樓復(fù)式 余幾套主力房型目前以3/2/2衛(wèi)主力面積118、127代表房型訴求小高層兩側(cè)戶型有弧型陽臺，觀景不錯

18、，小高層8層以上可以看到長江大橋評述戶型結(jié)構(gòu)中衛(wèi)生間沒有窗戶，暗室銷售情況案場營建一般SP活動戶外展板樣板房有特別之處落地窗較多銷售人員水平較好案場氣氛一般行情差價有景觀差價50元/樓層差價60元/房型差價2側(cè)偏貴朝向差價50元/價格定位同區(qū)域較高主力去化房型3/2 2衛(wèi)主力去化面積127-140主力去化價格2060元/主力去化總價2530萬左右去化抗性由于項目位置較差，小高層在該區(qū)域接受程度較差。優(yōu)惠措施20-30元/去化分析較慢評述4棟小高層既將成現(xiàn)房，銷售情況一般。興利達(dá)大廈樓盤概況開 發(fā) 商香港招商局物業(yè)公司偉興地產(chǎn)企劃銷售南京浩之友廣告代理藍(lán)鷹設(shè)計單位/施工單位市一建司住宅類型高層所

19、在區(qū)域大觀區(qū)（集賢路）現(xiàn)場售樓處集賢路與德寬路交匯處售樓處電話5532777其他售樓處/售樓處電話5544111開工日期公開日期2004年11月底開盤日期交房日期2006年9月樓盤現(xiàn)狀主體結(jié)構(gòu)開盤價格26003050總價范圍383400-459000元預(yù)定價格20003400元銷售價格2600-4000元銷售均價2900元/左右銷售情況132套已去化約50套物業(yè)管理費(fèi)1元/優(yōu)惠措施40-50元/評述價格目前屬于高端水平，銷售形式較差。交通條件樓盤地址德寬路四周道路龍山路、德寬路、集賢路、菱湖南路交通動線1、5、7、14路捷運(yùn)系統(tǒng)公交、出租車出行方式出租車、公交居住氛圍較吵周邊樓盤京安花苑、錦銀

20、花園人文遺產(chǎn)公園/就醫(yī)條件大觀區(qū)醫(yī)院、116醫(yī)院、二院就學(xué)條件德寬路二小、集賢路小學(xué)、七中、龍門高中、黃梅戲校商業(yè)環(huán)境一到三層已招商完畢評 述離真正市中心有段距離，周邊大型超市暫缺。小區(qū)規(guī)模環(huán)境占地面積3000建筑形態(tài)多層、高層總建面積30000社區(qū)規(guī)模中型（5-11萬）規(guī)劃戶數(shù)高層132戶在售戶數(shù)72戶容 積 率10在售面積141-170綠 化 率10%評 述營造辦公樓居住氛圍小區(qū)配套代表景觀12層以上可觀江，小區(qū)內(nèi)部只有一棟樓，居住不理想會所情況/其它配套/車位情況不售，對外出租待定評 述客戶經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，有地下車庫出租。產(chǎn)品塑造安保系統(tǒng)電子監(jiān)控智 能 化有外 立 面面磚走 廊/大 堂花崗

21、巖、高級軸面轉(zhuǎn)進(jìn) 戶 門防盜門窗 材中空雙層電 梯廣州日立裝修情況/裝修價格/評 述項目正處于施工期，但從目前所用建材來看，較為吸引人。房型情況單位面積房型面積套數(shù)比例總價三室一廳兩衛(wèi)A 142221/6383400三室一廳兩衛(wèi)B 144221/6388800三室一廳兩衛(wèi)C 146221/6394200三室兩廳兩衛(wèi)D 151221/6407700三室兩廳兩衛(wèi)E、F 170441/3459000主力房型三室一廳兩衛(wèi)主力面積170代表房型訴求戶型布局一般，辦公、住家一體化評 述除了C、D戶型，其他戶型一般。銷售情況案場營建較好SP活動大型戶外廣告牌樣板房/特別之處安慶第一樓銷售人員水平一般案場氣氛

22、一般行情差價/景觀差價50-200元樓層差價50-100元房型差價50-100元朝向差價100元價格定位偏高主力去化房型三室兩廳兩衛(wèi)主力去化單價2700元/主力去化面積160主力去化總價459000元去化抗性房型設(shè)計較合理，但價格較高，地處市中心，地理位置優(yōu)越優(yōu)惠措施無去化分析面積較大、總價過高的難以去化評 述2005年十月一日開盤至今,共售約50套。晶?；▓@樓盤概況售樓情況開 發(fā) 商安慶市晶海房地產(chǎn)物業(yè)公司自行管理企劃銷售上海俊業(yè)實業(yè)廣告代理上?？I(yè)實業(yè)設(shè)計單位上海同濟(jì)規(guī)劃設(shè)計施工單位/住宅類型小高層所在區(qū)域開發(fā)區(qū)現(xiàn)場售樓處中興大道10號售樓電話5358111其他售樓處/售樓電話/開工日期公

23、開日期開盤日期交房日期樓盤現(xiàn)狀現(xiàn)房開盤價格2000-2600元/總價范圍28-42萬預(yù)定價格（小定2千 大定1萬）銷售價格小高層三層2350、四層2440、十層2780銷售均價2400元/銷售情況85%以上物業(yè)管理費(fèi)0.65元/（含電梯費(fèi)）優(yōu)惠措施/評 述多層已經(jīng)基本銷售完畢，剩余一套，小高層目前銷售率在85%以上。交通條件樓盤地址中興大道10號四周道路中興大道、菱湖北路、集賢路、黃土坑?xùn)|路交通動線7路公交捷運(yùn)系統(tǒng)7路公交出行方式出租、公交居住氛圍較好周邊樓盤英德利花園、秀水華庭、夏華花苑人文遺產(chǎn)公園大湖就醫(yī)條件第四人民醫(yī)院、石化醫(yī)院就學(xué)條件九中、石化二中、菱北小學(xué)、雙語幼兒園商業(yè)環(huán)境舒巷菜市

24、、假日酒店、文成酒店評 述周邊交通主要以公交為主，7路路過本案小區(qū)規(guī)模環(huán)境占地面積6畝建筑形態(tài)小高層總建面積9600社區(qū)規(guī)模中型（5-11萬）規(guī)劃戶數(shù)80在售戶數(shù)10容 積 率在售面積約1300綠 化 率35%評 述小區(qū)規(guī)模比較大400戶， 3期為小高層，小高層為80戶小區(qū)配套代表景觀/會所情況/車位情況有統(tǒng)一停車場其它配套小區(qū)內(nèi)有幼稚園評 述小區(qū)間距較大，但配套一般產(chǎn)品塑造安保系統(tǒng)普通門衛(wèi)智能化設(shè)施/外 立 面涂料、面磚走廊水泥地面大 堂水泥地面進(jìn)戶門自裝窗 材鋁合金電梯三菱裝修情況毛胚裝修價格/評 述一、二期多層；三期小高層，建材一般，防盜門沒有統(tǒng)一，整體性較差房型情況單位面積房型面積套數(shù)

25、比例總價3/2 2衛(wèi)140-1607087.5%28-42萬復(fù)式2001012.5%50萬左右主力房型3/2 2衛(wèi)主力面積140-160代表房型訴求3房兩廳2衛(wèi)占大部分，戶型較大。 評 述戶型比較經(jīng)典,超大面寬,動靜分區(qū),坐北朝南，但樓間距較小，觀湖效果尚可。銷售情況案場營建較好SP活動樣板房無特別之處/銷售人員水平一般案場氣氛較好行情差價/景觀差價/樓層差價20元/房型差價/朝向差價/價格定位中等主力去化房型3/2 2衛(wèi)主力去化面積140-160主力去化價格2500元/主力去化總價40萬左右去化抗性剩余戶型位置較差，戶型較差優(yōu)惠措施/去化分析目前已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段評 述目前銷售情況較好85%左

26、右，但剩余復(fù)式等大戶型銷售壓力較大?？祦硖丶以窐潜P概況開發(fā)商安慶康萊特房地產(chǎn)物業(yè)公司市回祥管理公司企劃銷售寧波艾迪設(shè)計廣告代理寧波艾迪設(shè)計設(shè)計單位哈爾濱工業(yè)大學(xué)施工單位南京六建住宅類型普通住宅所在區(qū)域郊區(qū)售樓情況現(xiàn)場售樓處神敦商業(yè)街1號樓3-4售樓處電話5362300其他售樓處/售樓電話/開工日期公開日期開盤日期交房日期樓盤現(xiàn)狀現(xiàn)房開盤價格1400-2000元/總價范圍11萬16萬預(yù)定價格1萬銷售價格1450-2050元/銷售均價1800元/銷售情況還剩20%左右物業(yè)管理費(fèi)0.18元/優(yōu)惠措施一次性優(yōu)惠20元/評述二期600戶，銷售情況較好。交通條件樓盤地址神墩商業(yè)街與盛塘灣交匯處四周道路二0

27、六國道、盛塘灣路、同安路、肖圣路交通動線7、10、14、19路公交捷運(yùn)系統(tǒng)/出行方式出租、公交、自備居住氛圍一般周邊樓盤丹桂花園、吉祥家園人文遺產(chǎn)公園大湖風(fēng)景區(qū)、市民廣場就醫(yī)條件郊區(qū)醫(yī)院就學(xué)條件石化四小、菱北小學(xué)商業(yè)環(huán)境光彩3期、安慶迎賓館評述地處光彩3期、神墩商業(yè)街等 交通比較便利小區(qū)規(guī)模環(huán)境占地面積80000建筑形態(tài)多層總建筑面積130000社區(qū)規(guī)模中型（5-11萬）規(guī)劃戶數(shù)1000戶在售戶數(shù)100多戶容積率在售面積12500綠化率35%評述小區(qū)定位為高檔園林式社區(qū),小區(qū)內(nèi)小橋流水,設(shè)有中心廣場小區(qū)配套代表景觀中心廣場,水景會所情況/車位情況/其它配套幼托、小學(xué)評述小區(qū)環(huán)境比較好產(chǎn)品塑造安

28、保系統(tǒng)24小時保安巡邏智能化設(shè)施對講系統(tǒng)、電子監(jiān)控外立面涂料走廊水泥地面大堂/進(jìn)戶門普通防盜門窗材鋁合金電梯/裝修情況/裝修價格/評述外立面在多層還算可以的房型情況單位面積房型面積套數(shù)比例總價四房180-20012020%36萬三房10039065%18萬二房806010%15萬復(fù)式200305%40萬主力房型三房主力面積110代表房型訴求房型多樣化，適應(yīng)不同消費(fèi)群體評述房型多樣化，可供選擇余地較大銷售情況案場營建一般裝修SP活動戶外POP樣板房/特別之處/銷售人員水平一般案場氣氛較差行情差價/景觀差價/樓層差價70-100元/房型差價1/朝向差價/價格定位中檔主力去化房型四房主力去化面積20

29、0主力去化價格1800元/主力去化總價40萬去化抗性面積較大，總價過高優(yōu)惠措施/去化分析剩余房型為復(fù)式，面積大，總價高，去化較慢評述價格同區(qū)段較高銷售情況較好百蕊·宜城水岸樓盤概況開發(fā)商安慶市百蕊房地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司待定企劃銷售合富輝煌地產(chǎn)策劃廣告代理/設(shè)計單位上海現(xiàn)代設(shè)計集團(tuán)/上海拓維都市設(shè)計顧問有限公司/安慶市第一設(shè)計院施工單位上海十三冶住宅類型高層所在區(qū)域迎江區(qū)現(xiàn)場售樓處現(xiàn)場售樓處電話5581111/5582222市區(qū)售樓處售樓處電話開工日期公開日期開盤日期05年11月份26號交房日期2007年初樓盤現(xiàn)狀1#樓18層、2#樓18層、6#樓18層封頂開盤價格約2150-3600

30、/總價范圍42萬左右預(yù)定價格/銷售價格約21503700元/銷售均價一期約2800元/銷售情況價格最高優(yōu)惠達(dá)95折物業(yè)管理費(fèi)1元/平米/月以上優(yōu)惠措施最高優(yōu)惠95折評 述一期3幢高層210余戶，項目位于安慶市沿江西路，地理位置屬于老城區(qū)范圍，由于不在城市發(fā)展的主方向上，市民的認(rèn)可程度較差，且周邊環(huán)境較差，熱電廠、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等，商業(yè)及生活配套檔次不高交通條件樓盤地址沿江西路四眼井四周道路沿江西路交通動線5、12、8、19路捷運(yùn)系統(tǒng)公交車、出租出行方式出租車、公交居住氛圍一般周邊樓盤目前無在售樓盤人文遺產(chǎn)公園四眼井、獅子山公園、焚煙亭、大觀樓、江堤就醫(yī)條件第三人民醫(yī)院就學(xué)條件德一小、德二小、太平寺

31、小學(xué)、12中商業(yè)環(huán)境一般評 述樓盤所處老市區(qū)中心，目前周邊交通、醫(yī)療、就學(xué)及商業(yè)條件比較成熟。小區(qū)規(guī)模環(huán)境占地面積建筑形態(tài)高層總建面積社區(qū)規(guī)模大型規(guī)劃戶數(shù)718（一期210戶）在售戶數(shù)110戶容 積 率在售面積30000左右綠 化 率51%評 述小區(qū)規(guī)模較大，但由于全部為高層建筑，容積率較高，但規(guī)劃中把市政規(guī)劃的綠化部分融入后號稱51%綠化率，為項目增加一定的賣點，商業(yè)部分也有一定體量，未來商業(yè)部分可能會成為項目的銷售難點。小區(qū)配套代表景觀主入口水景廣場、游泳池會所情況水景入口小型會所其它配套商業(yè)配套面積較大車位情況借地勢設(shè)計有半地下車庫，可滿足停車要求，銷售待定評 述建筑風(fēng)格時尚，通過錯位設(shè)

32、計使每棟樓都有觀江的角度景觀，另外二期24層點式高層采用了蝶型設(shè)計較有特色，使各個房間基本不會有暗室設(shè)計。社區(qū)內(nèi)部的水景和外部江景都能得到享受。目前通過了中國人居環(huán)境金牌試點項目的稱號，屬于規(guī)劃較高水準(zhǔn)的社區(qū)。容積率較高，通過拔高建筑營造社區(qū)環(huán)境景觀。產(chǎn)品塑造安保系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)智 能 化紅外、進(jìn)出口監(jiān)控外 立 面面磚為主走廊/大 堂高層一樓設(shè)計有大堂進(jìn)戶門高級防盜門窗 材鋁合金電梯日立裝修情況毛坯裝修價格/評 述小區(qū)配套設(shè)施較為齊全，所用建材屬中高檔。房型情況單位面積房 型面 積套 數(shù)套數(shù)比總 價（萬元）三室兩廳二衛(wèi)6831.48%35三室兩廳二衛(wèi)3415.74%40三室兩廳二衛(wèi)6831.4

33、8%45三室兩廳兩衛(wèi)3415.74%48復(fù)式180-200125.56%55合計216100%主力房型三室兩廳二衛(wèi)主力面積130160代表房型訴求130以上的戶型，布局等方面設(shè)計較好評述房型面積從130200，屬于高檔樓盤；全2梯2戶設(shè)計，得房率73-74%太低。銷售情況案場營建較好SP活動宜城路過街廣告、菱湖南路戶外大牌樣板房有特別之處市中心地段的外展處吸引更多人流銷售人員水平一般案場氣氛一般行情差價/景觀差價50元左右樓層差價80元左右房型差價/朝向差價/價格定位高主力去化房型三室兩廳二衛(wèi)主力去化單價3000元/主力去化面積/主力去化總價3748萬元去化抗性總價過高使客戶群體狹窄優(yōu)惠措施/

34、去化分析約50%評述由于地段情況房型較大、總價較高銷售情況不是很好，目前在50%左右，有一定壓力歐景苑樓盤概況開 發(fā) 商安慶市川耕置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)公司待定企劃銷售自銷廣告代理/設(shè)計單位/施工單位/住宅類型多層/小高層所在區(qū)域迎江區(qū)現(xiàn)場售樓處/售樓處電話/其他售樓處人民路天天漁港大廳內(nèi)售樓處電話5579900開工日期公開日期開盤日期2005.12.25（多層）交房日期2006年底（高層07年3月份）樓盤現(xiàn)狀主體部分開盤價格2500-3400/總價范圍2240萬預(yù)定價格/銷售價格2550-3401元/，高層未定。銷售均價多層3000元/；高層3600元/銷售情況多層尾盤，高層7層以下預(yù)定物業(yè)管

35、理費(fèi)/優(yōu)惠措施一次性最高優(yōu)惠70元評 述多層4幢96戶，3幢16層高層134戶，項目位于安慶市中心區(qū)域，地理位置較好交通條件樓盤地址人民路金碧輝煌對面四周道路人民路、湖心路、沿江路、宜城路交通動線1、2、3、4、5、6、15路捷運(yùn)系統(tǒng)公交車、出租、長途車出行方式出租車、公交居住氛圍良好周邊樓盤錦江花園、陽光花園人文遺產(chǎn)公園濱江花園、江堤就醫(yī)條件市立醫(yī)院就學(xué)條件十一中、三中、華一小、華二小、人民路一小商業(yè)環(huán)境良好評 述樓盤所處市中心，周邊交通、醫(yī)療、就學(xué)及商業(yè)條件成熟。小區(qū)規(guī)模環(huán)境占地面積20000建筑形態(tài)多層、小高層總建面積40000社區(qū)規(guī)模小型規(guī)劃戶數(shù)230戶在售戶數(shù)約100戶容 積 率2在

36、售面積綠 化 率/評 述小區(qū)規(guī)模較小，但歐式的建筑風(fēng)格，以及優(yōu)越的地理位置都使項目成為總體規(guī)劃布局較好的社區(qū)小區(qū)配套代表景觀小區(qū)內(nèi)設(shè)有中心花園，廊道、小區(qū)入口鐘樓會所情況/其它配套/車位情況設(shè)于多層下，可滿足停車要求，銷售待定評 述建筑風(fēng)格時尚，景觀等各方面特色突出，屬于規(guī)劃較高水準(zhǔn)的社區(qū)產(chǎn)品塑造安保系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)智 能 化/外 立 面涂料、面磚、石材走廊花崗巖大 堂/進(jìn)戶門高級防盜門窗 材/電梯/裝修情況毛坯裝修價格/評 述小區(qū)配套設(shè)施較為齊全，所用建材屬中高檔。房型情況單位面積房 型面 積套 數(shù)比例總 價（萬元）多層：二室兩廳一衛(wèi)9023三室兩廳一衛(wèi)96.6811932 三室兩廳兩衛(wèi)13

37、838小高層：二室兩廳一衛(wèi)7019 三室兩廳一衛(wèi)120-13033 四室兩廳兩衛(wèi)14036（復(fù)式）主力房型三室兩廳一衛(wèi)主力面積96119代表房型訴求小高層小復(fù)式住宅比較有特色評 述房型面積比較多樣化，社區(qū)屬于中高檔客戶群體。銷售情況案場營建較好SP活動人民路戶外大牌樣 板 房/特別之處銷售人員水平一般案場氣氛一般行情差價/景觀差價/樓層差價/房型差價/朝向差價/價格定位較高主力去化房型三室兩廳一衛(wèi)、二室兩廳一衛(wèi)主力去化單價3600元/主力去化面積130-140主力去化總價49萬元去化抗性規(guī)模較小，小高層存在一定抗性優(yōu)惠措施一次性優(yōu)惠70元/去化分析多層已售88%，高層7層以下接受預(yù)定。評 述多

38、層剩余多為復(fù)式或1、2層位置不好的世紀(jì)名流樓盤概況開 發(fā) 商安慶市揚(yáng)子江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司待定企劃銷售上?；チV告代理設(shè)計單位/施工單位住宅類型小高層、高層、多層所在區(qū)域市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)場售樓處湖心北路、火車站旁售樓處電話5018555/5018565其他售樓處/售樓處電話/開工日期2006年初公開日期2006年5月份開盤日期2006、5交房日期 樓盤現(xiàn)狀多層到5層，小高層出地面開盤價格均價：多層2150元/；小高層2350元/；商鋪4500元/總價范圍多層25萬；小高層33萬預(yù)定價格20000元銷售價格多層2150元/，小高層2350元/銷售均價銷售情況未售。5月開盤物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠措施

39、貴賓卡3000，一次性1000。多層送太陽能，小高層送物管。前40位可參加抽獎?！叭辗蛋俳稹保惶爝€180元至開盤評 述一棟多層、四棟小高層，約269戶?？?24戶交通條件樓盤地址安慶市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)火車站斜對面四周道路迎賓路、湖心路交通動線9、7、10、14路捷運(yùn)系統(tǒng)無出行方式公交、出租居住氛圍一般周邊樓盤西湖綠洲城人文遺產(chǎn)公園/就醫(yī)條件第四人民醫(yī)院就學(xué)條件九中、菱北小學(xué)、石化小學(xué)商業(yè)環(huán)境差評 述項目位于火車站旁邊，人流量較多，環(huán)境嘈雜小區(qū)規(guī)模環(huán)境占地面積建筑形態(tài)小高層、高層、多層總建面積社區(qū)規(guī)模中型規(guī)劃戶數(shù)424戶在售戶數(shù)約269戶容 積 率在售面積綠 化 率30%評述小區(qū)景觀設(shè)計較好，區(qū)

40、內(nèi)設(shè)計兒童樂園、親水平臺、木廊小徑、景觀花梯；區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計有有幼兒園、會所。小區(qū)配套代表景觀兒童樂園、親水平臺、景觀花梯會所情況有其它配套幼兒園、會所車位情況有評 述主要針對企事業(yè)單位職工、個體業(yè)主為主，有車庫，能滿足客戶需求。產(chǎn)品塑造安保系統(tǒng)可視對講智 能 化電子巡更、紅外線監(jiān)控外 立 面走廊/大 堂/進(jìn)戶門普通防盜門窗 材電梯裝修情況裝修價格評 述房型情況單位面積房 型面 積套 數(shù)比例總 價（萬元）3室2廳1衛(wèi)（多層）116405室2廳2衛(wèi)（多層）180-20083室2廳2衛(wèi)（小高層）130723室2廳2衛(wèi)（小高層）1401204/2/2（小高層復(fù)式）144182/2/1（小高層）9212

41、主力房型多層三室兩廳一衛(wèi)，小高層三房二廳二衛(wèi)主力面積多層116；小高層140代表房型訴求評 述小高層一梯兩戶或一梯三戶，其中一梯三戶的通風(fēng)效果不好，其中93m2的戶型南北不通透銷售情況案場營建較好SP活動/樣板房無特別之處開盤優(yōu)惠特別多銷售人員水平一般案場氣氛一般行情差價/景觀差價/樓層差價小高層30-50元/房型差價/朝向差價50元/價格定位較高主力去化房型/主力去化單價/主力去化面積/主力去化總價/去化抗性優(yōu)惠措施貴賓卡3000，一次性1000。多層送太陽能，小高層送物管。前40位可參加抽獎?！叭辗蛋俳稹?，一天還130元至開盤去化分析評 述小區(qū)規(guī)劃不錯秀水華庭·榮寓樓盤概況開發(fā)商

42、安徽雨潤地華置業(yè)發(fā)展公司物業(yè)公司南京新奧企劃銷售上海功夫堂投資管理公司廣告代理/設(shè)計單位施工單位廣廈集團(tuán)東陽三建住宅類型高層、小高層所在區(qū)域開發(fā)區(qū)現(xiàn)場售樓處現(xiàn)場售樓處電話5353188/5353199市區(qū)售樓處售樓處電話開工日期2005、10、28公開日期2006、1、1開盤日期06年4月16日交房日期2007、3、28樓盤現(xiàn)狀主體開盤價格2450-3550元/總價范圍20-75萬預(yù)定價格/銷售價格銷售均價3000元/銷售情況開盤當(dāng)天100套，到目前160套物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠措施開盤當(dāng)天500-5000（除貴賓卡外優(yōu)惠）評 述項目處于大湖風(fēng)景區(qū)，自然景觀好；6層以上可以觀湖。交通條件樓盤地址菱北西

43、路32號四周道路湖心北路、菱北西路、中興大道交通動線3、14、10、7、6、9路捷運(yùn)系統(tǒng)公交車、出租出行方式出租車、公交居住氛圍較好周邊樓盤大湖春天、香樟里、晶海人文遺產(chǎn)公園大湖風(fēng)景區(qū)、市民廣場就醫(yī)條件第四人民醫(yī)院、石化醫(yī)院就學(xué)條件石化一小、石化一中、九中商業(yè)環(huán)境一般評 述老城與新城交界處，距火車、汽車站、市中心均不遠(yuǎn)；出行較方便小區(qū)規(guī)模環(huán)境占地面積60畝建筑形態(tài)高層、小高層總建面積5萬左右社區(qū)規(guī)模中型規(guī)劃戶數(shù)355（榮寓項目256戶）在售戶數(shù)96戶容 積 率在售面積1.3萬左右綠 化 率36%評 述小區(qū)景觀好，設(shè)有入口水幕墻；內(nèi)部人工疊落式水系貫穿于小區(qū)。小區(qū)配套代表景觀水幕墻會所情況有其它

44、配套10間門面車位情況地上、地下相結(jié)合，租售待定評 述小區(qū)采用疊落式景觀水系，地勢南低北高，更好的增加了觀湖效果。產(chǎn)品塑造安保系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)、電子巡更智 能 化紅外、進(jìn)出口監(jiān)控外 立 面面磚為主，涂料為輔走廊大理石大 堂高層一樓設(shè)計有豪華大堂進(jìn)戶門高級防盜門窗 材鋁合金、塑鋼電梯日立裝修情況毛坯裝修價格/評 述小區(qū)配套設(shè)施較為齊全，所用建材屬中高檔。房型情況單位面積房 型面 積套 數(shù)套數(shù)比總 價（萬元）三室兩廳二衛(wèi)12493.537萬三室兩廳二衛(wèi)12718738萬三室兩廳二衛(wèi)136166.240萬三室兩廳兩衛(wèi)135166.240萬2室兩廳1衛(wèi)104361431萬主力房型三室兩廳二衛(wèi)主力面積120130代表房型訴求評述房型面積從80230，戶型較多；小高層 1梯2戶設(shè)計，高層2梯3戶。得房率80%。銷售情況案場營建較好SP活動樣板房在建特別之處銷售人員水平一般案場氣氛一般行情差價/景觀差價100元左右樓層差價80元左右房型差價100元左右朝向差價/價格定位高主力去化房型三室兩廳二衛(wèi)主力去化單價28003200元/主力去化面積/主力去化總價去化抗性剩余房源位置較差，日照不充足優(yōu)惠措施無去化