萬科物業(yè)電梯設(shè)備維護(hù)作業(yè)方法與過程管控

1、精品文檔可編輯萬科物業(yè)電梯設(shè)備維護(hù)作業(yè)方法與過程管控（收藏）1.目的規(guī)范萬科物業(yè)電梯設(shè)備供方維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及維護(hù)作業(yè)要求。2.范圍適用于萬科物業(yè)電梯設(shè)備維護(hù)業(yè)務(wù)外包監(jiān)控管理3.職責(zé)部門/崗位職責(zé)專業(yè)管理部門規(guī)范電梯設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)；監(jiān)督指導(dǎo)各項目電梯設(shè)備房管理情況；電梯供方維護(hù)情況進(jìn)行評估。項目負(fù)責(zé)人監(jiān)督本部門電梯設(shè)備管理。維修負(fù)責(zé)人指定電梯設(shè)備外包監(jiān)督責(zé)任人；監(jiān)督電梯外包方及外包監(jiān)督責(zé)任人職責(zé)落實情況；對電梯外包方工作評估。設(shè)備監(jiān)督責(zé)任人對電梯供方定期維護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督、評估。電梯維保外包方依照外包合同及本作業(yè)指導(dǎo)書要求落實維保職責(zé)。精品文檔可編輯4.方法與過程控制4.1 電梯設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)4.1.1 轎

2、廂設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1）轎廂內(nèi)張貼電梯有效年檢合格證、安全乘梯須知。2 ）轎廂內(nèi)照明良好，應(yīng)急照明燈、報警功能應(yīng)正常，轎廂通風(fēng)風(fēng)機(jī)無異常噪音， 按鈕面板整潔，字跡清晰。3 ）緊急對講話筒有使用提示標(biāo)識，摘掛便利、通話聲音清晰。監(jiān)控探頭確保畫面 能分辨乘客面孔。4）轎廂平層誤差在正負(fù) 10mm 以內(nèi)。5 ）電梯運(yùn)行、增速、減速平穩(wěn)。從啟動到平層皆無異常震動、沖擊及異常聲響。 行駛過程中轎廂無明顯晃動，箱門無晃動而產(chǎn)生的撞擊聲，電梯門開啟閉合靈活, 無卡、擦聲音。4.1.2 電梯機(jī)房設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1）機(jī)房內(nèi)配置盤車專用工具一套。精品文檔可編輯2）控制柜內(nèi)的排風(fēng)扇運(yùn)行正常，柜內(nèi)溫升符合要求，線路整潔，電器表

3、面無積塵 現(xiàn)象；主回路接觸器無打火磷化跡象，接地電阻小于 4 歐、動力線絕緣電阻大于 0.5 兆歐、控制線絕緣電阻大于 0.25 兆歐。各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講、指示燈、照明工作正常、無缺損，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號清楚無誤。3 ）曳引機(jī)電動機(jī)連接緊固，無晃動，無異常運(yùn)行聲音，電動機(jī)軸承溫度應(yīng)不高于80 C。4）減速器螺栓無松動、無銹蝕，運(yùn)行時無不均勻的噪聲或撞擊聲，減速器內(nèi)潤滑油清潔、無滲漏，油面在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。減速器的機(jī)件和軸承的溫度應(yīng)不高于75 度,油溫不高于 85 度。5）減速箱箱蓋、窺視孔蓋和軸承應(yīng)與箱體連接緊密無漏油。蝸桿軸伸出端橡膠材 料機(jī)油密封、潤滑性滲油小于每滴/3

4、-5 分鐘。6）制動系統(tǒng)工作可靠，無不正常的撞擊聲，曳引機(jī)轉(zhuǎn)動時閘瓦制動帶與制動輪之間無相摩擦現(xiàn)象。閘瓦與制動輪間隙小于 0.7mm，制動器線圈溫升不超過該電梯 使用說明書規(guī)定的溫度范圍。（電梯機(jī)房設(shè)備應(yīng)防止老鼠啃嗜，限速器罩要罩上，控制屏門要關(guān)上。圖庫配圖）7）鋼絲繩維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)：A. 鋼絲繩表面無明顯積垢、銹蝕、斷股，平層線標(biāo)識清晰。B. 轎廂和對重側(cè)的鋼絲繩應(yīng)當(dāng)張力均勻，張力差小于5%。C. 鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32精品文檔可編輯根。D. 斷絲集中在 1 或 2 個繩股中，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過16 根。E. 磨損的鋼絲繩直徑不得小于原

5、直徑 90%。8）防止鋼絲繩在曳引輪繩槽內(nèi)落底，鋼絲繩與槽底的間隙大于1mm。4.1.3 電梯運(yùn)行設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1）轎廂門完全關(guān)閉， 安全開關(guān)閉合后電梯方能行駛。轎廂門刀對廳門地砍間隙為 5 -8mm。轎廂地砍對門廳地砍間隙符合安裝要求。門廳鎖唅合應(yīng)不小于 7mm。層 門外面不允許能用手把門撥開。門扇下端距地砍應(yīng)為 5-8mm。門垂直誤差不大于 0. 5mm。2）門導(dǎo)軌、電機(jī)、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應(yīng)靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好，無銹蝕。3）轎頂、機(jī)房設(shè)備、井道設(shè)施、底坑無雜物，無油污，無積水，設(shè)備無灰塵。4）轎廂導(dǎo)軌導(dǎo)輪管理標(biāo)準(zhǔn)：A.導(dǎo)軌自動潤滑裝置的儲油盒油位適中。B. 檢查滑動導(dǎo)輪的襯墊磨損情況，襯墊

6、工作面磨損量小于1mm，間隙應(yīng)均勻。精品文檔可編輯C. 導(dǎo)軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷。導(dǎo)軌固定裝置螺栓應(yīng)緊固，無松動，無 銹蝕。5 ）限速器動作應(yīng)靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關(guān)的可靠性。6）安全鉗A. 傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應(yīng)有良好的機(jī)油潤滑鉗口滾動部位涂鋰基潤滑脂。其動作應(yīng)靈敏可靠。B. 安全鉗塊與導(dǎo)軌工作面間間隙一般為 4mm 左右。7）補(bǔ)償柜在運(yùn)行中不允許產(chǎn)生噪音。消音繩應(yīng)完好無折斷，無嚴(yán)重磨損。8） 安全觸板的動作應(yīng)靈敏可靠，其碰撞力不大于5 牛頓，電梯故障停止運(yùn)行時，在轎廂內(nèi)能用手將門撥開，其撥力應(yīng)在 200-300 牛頓范圍內(nèi)。9）緩沖器A. 油壓緩

7、沖器用油凝固點應(yīng)在負(fù) 10 度以下，油面高度應(yīng)保持在最低油位以上。B. 緩沖器所有螺栓應(yīng)緊固無泄漏，無銹蝕。C. 緩沖器低速壓到全壓縮位置，釋放回復(fù)自由高度位置時間應(yīng)小于120 秒。4.1.4 電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障（困人）后，救援行動由專業(yè)持證人員在15 分鐘內(nèi)（或按合同約定）到場實施救助，非專業(yè)持證人員禁止實施救助。4.2 電梯供方管理規(guī)范精品文檔可編輯1 ）服務(wù)中心電梯業(yè)務(wù)分包監(jiān)督人員編制本項目電梯年檢管理清單，以便有效 做好年檢有效期到期前的準(zhǔn)備工作。2 ）電梯維護(hù)外包方須具備相關(guān)資質(zhì)要求。電梯維保供方派駐現(xiàn)場維修人員須持有 規(guī)定的資格證書，資格證書復(fù)印件在服務(wù)中心備存。3）服務(wù)中心電梯業(yè)務(wù)

8、分包監(jiān)督人員須持有規(guī)定的資格證書，監(jiān)督人數(shù)參考 1 人/30部電梯配置。4 ）電梯維修保養(yǎng)合同完善，供方監(jiān)督人員掌握合同要點。5 ）每月由責(zé)任部門依據(jù)合約和質(zhì)量記錄，對服務(wù)供方保養(yǎng)情況進(jìn)行評估，并填寫電梯供方月度工作評估積分卡作為供方是否扣款或終止保養(yǎng)合同的依據(jù)，結(jié)果 及建議書面知會服務(wù)供方。6）電梯維保供方每月前 3 日，應(yīng)根據(jù)年度計劃分析上月工作不足，制定下月工作 計劃，提交服務(wù)中心維修負(fù)責(zé)人。7 ）每季度專業(yè)部門對電梯的運(yùn)行、保養(yǎng)及故障情況進(jìn)行總結(jié)，并對服務(wù)供方的保 養(yǎng)計劃內(nèi)容和完成情況進(jìn)行綜合評價。精品文檔可編輯4.3 日常操作注意事項1）對手拉葫蘆、鋼絲繩套、滑輪、支撐木、腳手板等工

9、器具，使用前應(yīng)認(rèn)真檢查, 確無損壞方可使用，使用中注意承載能力防止過載，開閘扳手、盤車手輪應(yīng)齊備、 好用。2 ）在井道內(nèi)作業(yè)時，嚴(yán)禁一腳踏在轎頂，另一腳踏在井道中的任一固定點上的操 作。3 ）在轎頂進(jìn)行檢修作業(yè)時，應(yīng)將安全鎖、聯(lián)動開關(guān)和轎頂檢修盒上的急停開關(guān)斷 開。4 ）用手輪盤車升降電梯時，應(yīng)斷開盤電源開關(guān)，并確保轎、廳門已關(guān)閉。5 ）在轎頂進(jìn)行保養(yǎng)或檢修，需要移動轎廂時，嚴(yán)禁快車運(yùn)行，應(yīng)采用慢車點動運(yùn) 行轎廂。6）在底坑作業(yè)時，應(yīng)將限速器漲緊裝置的安全開關(guān)和檢修盒的急停開關(guān)斷開。7）禁止將安全開關(guān)如安全鉗、安全窗、門聯(lián)鎖開關(guān)等用機(jī)械方法或電氣短路方法 圭寸起來運(yùn)行。8）只有在電梯停駛狀態(tài)時

10、，方可進(jìn)行檢查或保養(yǎng)曳引繩。9）當(dāng)對電梯進(jìn)行任何調(diào)整時，乘梯人員離開，保證轎廂內(nèi)無人，并關(guān)閉轎廂門。10 ）檢修未完，檢修人員需暫時撤離現(xiàn)場時，應(yīng)做到：A.關(guān)閉所有廳門，一時關(guān)不上的必須設(shè)置防護(hù)，并在廳門懸掛“危險，切勿靠近”的警告牌，并派人值守。B. 切斷總電源開關(guān)。C. .通知有關(guān)人員精品文檔可編輯11 ）維修、保養(yǎng)工作12 ）更換電梯曳引繩4.4 定期巡檢及維護(hù)要求4.4.1 半月維護(hù)項目及要求序號維護(hù)部位標(biāo)準(zhǔn)1機(jī)房、滑輪間環(huán)境清潔、門窗完好、照明正常。2手動緊急操作裝置齊全、在制定位置。精品文檔可編輯3曳引機(jī)運(yùn)行時無異常震動或異常聲響4制動器輪軸各部位潤滑、動作靈活。5制動器間隙打開時

11、，制動襯與制動輪不應(yīng)發(fā)生摩擦。6編碼器清潔、安裝牢固。7限速器各輪軸部位潤滑、動作靈活，電器開關(guān)正常。8轎廂頂清潔、防護(hù)欄安全可靠。9箱頂檢修開關(guān)、急停開關(guān)工作正常101112井道照明齊全、正常13轎廂照明、風(fēng)扇、應(yīng)急照明工作正常14轎廂檢修開關(guān)、急停開關(guān)工作正常15轎廂內(nèi)報警裝置、對講系統(tǒng)工作正常16轎廂內(nèi)顯示、指令按鈕齊全、有效17轎門安全裝置（安全觸板、光電、光幕）功能有效18轎門門鎖電氣觸點清潔、觸點接觸良好、接線可靠。19轎門運(yùn)行開啟、關(guān)閉工作正常。20轎廂平層精度符合標(biāo)準(zhǔn)（層門地砍和轎門地砍的高度差在土 1精品文檔可編輯Omm 的范圍內(nèi)）。21層站召喚、層樓顯示齊全、有效22層門地

12、砍清潔23層門自動關(guān)門裝置工作正常24層門門鎖自動復(fù)位用層門鑰匙打開手動開鎖裝置釋放后，層門門 鎖能自動復(fù)位。25層門門鎖電氣觸點清潔、觸點接觸良好、接線可靠。26層門鎖緊原件嚙合長度不小于 7 毫米27底坑環(huán)境清潔、無滲水、積水，照明正常。28底坑急停開關(guān)工作正常442 季度維護(hù)項目和要求序號維護(hù)部位標(biāo)準(zhǔn)1減速機(jī)潤滑油油量適宜、除渦輪桿伸出段外均無滲漏2制動襯清潔、磨損量不超制造單位要求（制動襯磨損不應(yīng)大于原厚度的 1/3）3位置脈沖發(fā)生器工作正常4選層器動靜觸點清潔、無燒蝕5曳引輪槽和曳引鋼絲繩清潔、無嚴(yán)重油膩、張力適中，當(dāng)鋼絲繩上出6限速器輪槽和鋼絲繩現(xiàn)斷股及單絲磨損或腐蝕達(dá)到原來直徑的

13、 10%精品文檔可編輯以上時，鋼絲繩應(yīng)報廢。檢查曳引鋼絲繩的張 緊程度是否一致，其張力與平均值偏差均不大 于 5%o7靴襯和滾輪清潔、磨損量不超制造單位要求（靴襯每側(cè)的 磨損大于 1mm 時應(yīng)更換靴襯，安全鉗嘴與導(dǎo) 軌之間的間隙為 3-5mm ）。8驗證轎門關(guān)閉的電氣安全裝置工作正常9層門、轎門系統(tǒng)中傳動鋼絲繩、鏈條膠帶按要求清潔、調(diào)整10層門門導(dǎo)靴磨損量不超標(biāo)11消防開關(guān)工作正常，功能有效12耗能緩沖器電氣安全裝置功能有效、油量適宜、柱塞無銹蝕13限速器張緊輪裝置和電氣安全裝置工作正常443 半年維護(hù)項目和要求序號維護(hù)項目標(biāo)準(zhǔn)1電動機(jī)與減速機(jī)聯(lián)軸器螺 栓無松動精品文檔可編輯2曳引輪、導(dǎo)向輪軸

14、承部無異常聲、無振動、潤滑良好。3制動器上檢測開關(guān)工作正常，制動器動作可靠。4曳引輪槽磨損量不超標(biāo)。5控制柜內(nèi)各接線端子各接線緊固、整齊、線好齊全清晰。6控制柜各儀表顯示正確7井道、對重、轎頂各反繩輪軸承部無異常聲、無振動、潤滑良好。8曳引繩、補(bǔ)償繩磨損量、斷絲數(shù)不超標(biāo)。9曳引繩繩頭組合螺母無松動。10限速器鋼絲繩磨損量、斷絲數(shù)不超標(biāo)。11層門、轎門門扇門扇各相關(guān)間隙符合標(biāo)準(zhǔn)。12對重緩沖距符合標(biāo)準(zhǔn)13補(bǔ)償鏈（繩）與轎廂、對重結(jié)合處固定、無松動14上下極限開關(guān)工作正常444 年度維護(hù)項目和要求序號維護(hù)項目要求1減速機(jī)潤滑油更換、優(yōu)質(zhì)達(dá)標(biāo)2控制柜接觸器、繼電器觸點接觸良好精品文檔可編輯3制動器鐵心（柱塞）進(jìn)行清潔、潤滑檢查、磨損量不超標(biāo)4制動器制動彈簧壓縮里達(dá)標(biāo)，有足夠的制動力5導(dǎo)電回路絕緣性能測試達(dá)標(biāo)6限速器安全鉗聯(lián)動試驗工作正常7上行超速保護(hù)裝置動作試驗工作正常8轎頂、轎廂架、轎門及其附件安裝螺栓緊固9轎廂和對重的導(dǎo)軌支架固定、無松動10轎廂和對重的導(dǎo)軌清潔、壓板牢固11隨行