XX競品項(xiàng)目場調(diào)研報(bào)告

1、市場調(diào)研報(bào)告調(diào)研內(nèi)容對XX新區(qū)周邊房地產(chǎn)工程進(jìn)行市場調(diào)查,共調(diào)研 14個(gè)樓盤.對XX新區(qū)周邊樓盤概況、布局、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、現(xiàn)階段價(jià)格、銷售情況、整體形象等信息進(jìn)行調(diào)研.調(diào)研目的 通過對周邊房地產(chǎn)市場的調(diào)研,得出該區(qū)域的樓盤規(guī)劃、價(jià)格走勢、各產(chǎn)品銷量走勢,為本案的規(guī)劃及后續(xù)的銷售提供參考.三、調(diào)研數(shù)據(jù)分析1、 調(diào)研區(qū)域工程整體供給情況區(qū)域總建筑面積總戶數(shù)XX新區(qū)402 萬 m232806 套分析：2、 調(diào)研工程的根本情況工程名稱開發(fā)商地理位置工程類型金輝天鵝灣金輝集團(tuán)XX坡十字東北角住宅、商業(yè)漢唐御府海納集團(tuán)XX坡十字西南角住宅、商業(yè)龍湖MOCO國際龍湖XX御府西側(cè)商業(yè)、精裝公寓龍湖水晶酈城龍湖MO

2、CO北側(cè)住宅、商業(yè)愛情公寓西安百益實(shí)業(yè)城西大興區(qū)桃園北路357號住宅長興園湖曲西安長興置業(yè)投資城四四二環(huán)與梨園路十字向東 300米住宅金業(yè)觀湖大第陜西小白楊實(shí)業(yè)開發(fā)工程城西小白楊路與大白楊路十字西北住宅天健望湖大觀西安大健大興置業(yè)城西二環(huán)與梨園路十字東南角住宅/寫字樓漢城湖畔西安力瑞房地產(chǎn)開發(fā)鴕鳥王大廈十字向西200住宅錦源漢序陜西錦源投資有限責(zé)任公司城西勞動北路匕梨園路十字西南角住宅天朗大興郡天朗地產(chǎn)西二環(huán)白家口轉(zhuǎn)盤向東 200米路北住宅/公寓太奧廣場陜西福源置業(yè)豐禾路西口與西一環(huán)交匯處住宅,公寓,商鋪,寫字樓格林小鎮(zhèn)西安唯真房地產(chǎn)開發(fā)豐禾路與大豐路十字向北200米住宅錦翔梧桐坊陜西錦翔房地

3、產(chǎn)#發(fā)城西大興東路2號住宅分析：1、該區(qū)域工程開發(fā)商已本地企業(yè)為主,開發(fā)實(shí)力根本較低,僅有較少本地企業(yè)實(shí)力及工程運(yùn)作水平較強(qiáng),有兩個(gè) 全國性的房地產(chǎn)公司,企業(yè)實(shí)力較強(qiáng),工程運(yùn)作水平很強(qiáng),所開發(fā)的樓盤在該區(qū)域也屬于高端工程.2、該區(qū)域開發(fā)地工程已住宅為主,只有兩個(gè)工程規(guī)劃了寫字樓,公寓產(chǎn)品也較少,商業(yè)根本已底商為主,獨(dú)立的商業(yè)較少.3、 調(diào)研工程整體規(guī)劃情況工程名稱占地面積總建面積總套數(shù)容積率規(guī)劃形態(tài)車位數(shù)銷售分期可見供給量后續(xù)供給量金輝天鵝灣58660 m250 萬 m229263.52棟12層小高層/11棟33層Wj層2340三期023 萬 m2漢唐御府8110 m25.3 萬 m22484

4、.91棟20層高層/1棟27層高層300一期5萬itf0MOCO190015 m227546.52棟31層1023二期00龍湖水晶酈城44666 m219 萬 itf13453.46棟33層高層/1棟23層高層924二期5萬itf0愛情公寓37296 m213 萬 itf3.729棟629二期00長興園湖曲3萬itf12 萬 itf10103.57棟二期2.4 萬 m20觀湖大第23841 m213 萬 itf13075.43棟33層高層386二期5.2 萬 m20天健望湖大觀16650 m28.3 萬 m25004.953棟600一期6.3 萬 m20漢城湖畔156666 m232 萬 m2

5、25855.2519棟32層高層三期3萬itf26.4 萬 m2錦源漢序7458 m235400 m23313.51棟26層/1棟18層/1棟8層/1棟16層2585一期17 萬 itf18 萬 itf天朗大興郡600畝130 萬 m2140003.372棟33層/8棟26層200七期20 萬 m240 萬 m2太奧廣場300畝80 萬 m2400041/1/格林小鎮(zhèn)34畝11 萬 itf11004.986500二期0錦翔梧桐坊113326萬itf7005.32棟33層1/1一期00分析：1、該區(qū)域工程開發(fā)體量都較大,根本在 10萬itf以上,其中30萬itf以上的大樓盤有4個(gè),其余工程體量根

6、本在20萬nf左右.2、對于住宅類產(chǎn)品,容積率最低的3.5,最高的是5.25,居住舒適度一般.對于公寓類產(chǎn)品容積率最高的到達(dá)了6.5.3、該區(qū)域工程規(guī)劃根本都以小高層和高層為主.4、工程車位設(shè)置根本是1: 0.8,與一般小區(qū)規(guī)劃根本持平,沒有太大出入.5、工程開發(fā)根本分為二期三期,只有一個(gè)工程較多,規(guī)劃了七期.6、調(diào)研工程中80%工程目前存在供給量,其中67的工程目前可見供給量在5萬褶左右,有2個(gè)工程可見供給 量到達(dá)了 20萬itf左右.7、調(diào)研工程中有后續(xù)產(chǎn)品供給的有 4個(gè)工程,供給量都在20萬itf以上.4、 調(diào)研工程現(xiàn)階段根本情況工程名稱交房時(shí)間現(xiàn)銷售階段工程進(jìn)度金輝天鵝灣9#、10#樓

7、2021年下半年交房,其余在2021年5月交房二期清盤銷售11#樓封頂、9#樓地上5層,其余完工漢唐御府2021年底開盤銷售期封頂MOCO已交房二期清盤銷售現(xiàn)房龍湖水晶酈城2021年10月份/2021年1月份三房售罄,二房暫時(shí)不售,加推商業(yè)封頂愛情公寓已經(jīng)交房尾盤銷售現(xiàn)房長興園湖曲2021.6止在銷售二期出地觀湖大第2021.53#樓在售即將封頂天健望湖大觀2021.6止在銷售地卜,程完成漢城湖畔2021.6二期在售一期地上17層/二期地上3層錦源漢序2021年上半年咨詢階段現(xiàn)房天朗大興郡2021.9五期在售32.8萬itf現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房/期房太奧廣場10#樓咨詢中,2.22開售現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房、期

8、房地上 5層格林小鎮(zhèn)2021.6咨詢階段局部剛出地面錦翔梧桐坊已經(jīng)交房清盤銷售現(xiàn)房分析：1、該區(qū)域已經(jīng)交房的工程有 45個(gè),2021年交房的工程有4個(gè),其余都在2021年中旬以后交房.2、該區(qū)域目前有45個(gè)工程處于清盤銷售期,有2個(gè)工程處于前期咨詢階段,新開盤的工程有 2個(gè),其余根本都處在正常平穩(wěn)銷售期.3、就工程進(jìn)度而言,該區(qū)域目前有 46個(gè)工程已經(jīng)是現(xiàn)房銷售,有 3個(gè)工程工程剛出地面,其余根本都在封頂或即將封頂階段5、 調(diào)研工程產(chǎn)品規(guī)劃情況工程名稱梯戶比房型面積及比例一房比例兩房比例三房比例四房比例金輝天鵝灣1T2/2T4/2T6/3T851 m22%86 m2-96 m265%101 m

9、2-116 m233%漢唐御府2T4/77 m2-105 m250%105 m=137 m250%MOCO8T5135 m2-45 m294%88 m26%/龍湖水晶酈城2T3/2T4/87 m240%127 m260%愛情公寓2T6/2T1070 m2-95 m280%20%長興園湖曲2T383 m290 m2-139 m2觀湖大第2T3/2T49010278%11222%天健望湖大觀2T3/2T48095 m230%11113030%13017810%漢城湖畔2T4/2T581-9163%9213737%錦源漢序2T399130天朗大興郡2T3/2T4/3T1155-9046%901305

10、2.4%1361.5%太奧廣場/68-90格林小鎮(zhèn)/759699125分析：1、該區(qū)域住宅類產(chǎn)品梯戶比設(shè)置根本都是 2T32T5 ,居住舒適度較好,公寓類產(chǎn)品梯戶比設(shè)置在 8T51戶,密度較大.2、目前階段,該區(qū)域房型設(shè)計(jì)根本以二房和三房為主,有 2個(gè)工程有一房產(chǎn)品,有2個(gè)工程有4房產(chǎn)品.3、對于一房產(chǎn)品,MOCO國際是公寓類產(chǎn)品,所以占比很大,住宅類只有天鵝灣有,占比很小,只有 1.5%.4、對于兩房產(chǎn)品,面積根本都在 75 m296 nf之間,兩房的主力戶型集中在 85褶左右.5、對于三房產(chǎn)品,面積根本都在 100 m2130褶之間,三房的主力戶型集中在 115褶左右.115-137 m2

11、,已經(jīng)6、對于四房產(chǎn)品,目前只有2個(gè)工程在售,占比很?。唤疠x天鵝灣在一期工程中有,面積在售完,現(xiàn)階段二期工程中沒有四房產(chǎn)品6、調(diào)研工程價(jià)格走勢情況工程名稱本期入市時(shí)間入市價(jià)格開盤時(shí)間開盤價(jià)格現(xiàn)階段價(jià)格優(yōu)惠情況金輝天鵝灣2021.27500 元/ m22021.4.287500 元/itf-8300 元/itf7000 元/itf99折再減10000漢唐御府2021.10/2021.1.216500 元/itf6500 元/itf總價(jià)減18000后再99折MOCO2021.10.087000 元/ m22021.01.077000 元/itf7800元/itf 精裝總價(jià)減10000,再96折水晶

12、酈城2021.016600 元/ m22021.87400 元/ itf7500 元/itf暫無愛情公寓5500 元/ m26500 元/itf98折長興園湖曲2021.09.226500 元/ m27600 元/itf99折觀湖大第2021.81#2# 樓 5400/3# 樓2021.10.206400 元/itf減 6500*95 折 *99 折6000 元/ m2望湖大觀2021.12.015400 元/ itf5900 元/itf訂金一萬抵2萬,按揭99折, 一次性92折漢城湖畔2021.115000 元/ m22021.125400 元/ itf6000 元/itf95折錦源漢序20

13、21.126500 元/ m22021.12.276800 元/itf7600 元/itf全款98折/按揭99折天朗大興郡2021.0558006300 元/ m22021.08.257100 元/ itf7300 元/itf住宅：交3000抵2.8萬-5000再99折；公寓：交3000抵8000-5000 再 99 折太奧廣場45006000 元/ m22021.66000 元/itf6300 元/itf格林小鎮(zhèn)4900 元/itf交4000抵40000再寸T 9.5折；全款分期5:2:2:1梧桐坊2021.17300 元/itf分析：1、該區(qū)域工程的開盤價(jià)格比本工程的入市價(jià)格都有略微提升,

14、漲幅在 300元/左右.2、該區(qū)域工程在 2021年銷售價(jià)格在6500元/裙7000 元/nf左右,2021年價(jià)格在6800元/nf7500/褶元左右,現(xiàn)階段均價(jià)在7200元/裙7300元/nf左右.2021年價(jià)格較2021年有漲幅,現(xiàn)階段較2021年價(jià)格根本持平3、綜合所有工程的優(yōu)惠情況,優(yōu)惠比例根本在 97折95折.沒有較大的優(yōu)惠政策出現(xiàn)7、調(diào)研工程產(chǎn)品銷售情況工程名稱一期銷售情況本期銷售情況推出體量去化套數(shù)去化率銷售周期月均去化推出體量去化套數(shù)去化率銷售周期月均去化金輝天鵝20個(gè)月871178105090%12個(gè)月87漢唐御府/2483012%4個(gè)半月6.6MO

15、C16個(gè)月861377137099%16個(gè)月85水晶酈城52831660%12個(gè)月26愛情公寓44215034%103.7 萬 m2長興園湖曲61458094%3039615634%16個(gè)月10觀湖大第44340090%18個(gè)月2259410016%9個(gè)月11望湖大觀12024%15個(gè)月8漢城湖畔二房：三房=800:6501000套二三房銷售比例 根本持平70%25個(gè)月40二房：三房=718:422114套二三房銷 售比例根本持平10%3個(gè)月38天朗大興郡二房/三房/四房=1181/1343/3946118%10個(gè)月46分析：1、該區(qū)域整體比照而言,現(xiàn)階段產(chǎn)品去化速度

16、較以前放緩.2、整個(gè)區(qū)域內(nèi),產(chǎn)品去化速度發(fā)生脫節(jié),全國性的開發(fā)商如龍湖和金輝,樓盤去化速度很快,月均去化量都在80套左右,其次是本地企業(yè)中開發(fā)實(shí)力較強(qiáng)的如天朗,月均去化速度在40左右,其次是本地開發(fā)商實(shí)力較弱的,月均去化速度都在30套以下,甚至有10套以下的3、就兩房和三房產(chǎn)品去化速度而言,龍湖和金輝將去化比例根本上限制在1:1,而本地開發(fā)商樓盤兩房去化速度比三房去化速度快.4、每一期的銷售周期都在一年以上,甚至在 20個(gè)月左右,銷售周期都較長四、主要競爭工程分析海納漢唐御府1)該工程共計(jì)兩棟樓,1#樓33層,2個(gè)單元,2T4戶設(shè)計(jì),2#樓22層,1個(gè)單元,2T4戶設(shè)計(jì),工程體量較小,2)目前

17、處于開盤銷售期,工程即將封頂,預(yù)計(jì) 2021年底交房.在售樓平層圖如下:該工程房源共計(jì)248套,目前售出約20套左右3） 該工程現(xiàn)在售價(jià)在 6800元/褶.4） 優(yōu)惠政策：總價(jià)減18000元后再99折.5） 該工程屬于小盤,開發(fā)節(jié)奏較快,剛開始銷售,銷售狀況不理想,銷售氣氛比擬冷淡優(yōu)勢：1該工程開發(fā)速度較快,現(xiàn)在工程即將封頂,2021年底交房.2梯戶比設(shè)計(jì)較大,居住舒適度較好.3銷售價(jià)格在該區(qū)域內(nèi)屬于較低價(jià)格,比擬有吸引力.劣勢：1該小區(qū)西南側(cè)有鐵路通過,東側(cè)是星火路,影響居住.2小區(qū)面積較小,綠化覆蓋率很小2021年5月份交房.在售9#樓、11#樓,預(yù)計(jì)2021年底交房,工程效果1)2、金輝

18、天鵝灣該工程目前處于二期尾盤銷售階段,圖及在售樓平層圖如下:94494.rf127nf2) 該工程在售9#10#樓共計(jì)540戶,目前銷售約90% ,銷售情況較好,剩余兩房86褶和三房113褶產(chǎn)品3) 該工程有三期規(guī)劃用地,現(xiàn)階段還未規(guī)劃,預(yù)計(jì)將有 23萬褶體量.4) 該工程現(xiàn)在兩房產(chǎn)品均價(jià)在 7200元/% 三房在7800元/小5) 優(yōu)惠政策：總價(jià)99折后再減10000元.6) 該工程屬于大盤以及精品盤,銷售速度較快,小區(qū)規(guī)劃建設(shè)較好.7)該工程三期一旦入市,會對本案造成較大沖擊優(yōu)勢：1該工程在該區(qū)域內(nèi)屬于高端工程,工程建設(shè)情況良好.2工程開發(fā)運(yùn)作水平較強(qiáng),品牌信譽(yù)度高.劣勢：1該工程在該區(qū)域

19、內(nèi)價(jià)格較高.2該工程目前處于清盤階段,對本案暫時(shí)沒有沖擊.3、 龍湖水晶酈城1 該工程現(xiàn)在處于二期銷售階段,工程進(jìn)度即將封頂,在售 1棟樓,2個(gè)單元,一個(gè)22層,一個(gè)33層,其余都已售罄,交房時(shí)間為2021年10月份和2021年1月份.在售樓平層圖如下:2 ) 該工程剩余這兩棟樓中,三房產(chǎn)品已經(jīng)售罄,剩余兩房產(chǎn)品現(xiàn)階段不推,預(yù)計(jì)在3月份會入市3 )該工程剩余兩房產(chǎn)品推出價(jià)格會在 7500元/裙7800元/褶.4 )由于沒有在推的產(chǎn)品,暫無優(yōu)惠政策.5 )該工程屬于精品盤,銷售速度較快,小區(qū)規(guī)劃建設(shè)較好.6 )由于沒有后續(xù)供給量,故將來對本案的沖擊有限.優(yōu)勢：1)該工程屬于精品住宅,工程建設(shè)情況較好2工程開發(fā)運(yùn)作水平較強(qiáng),品牌信譽(yù)度高.3物業(yè)效勞較好.劣勢：1該工程在該區(qū)域內(nèi)價(jià)格較高.2沒有后續(xù)產(chǎn)品入市.4、 天朗大興郡1） 該工程在售第五期,在售體量也較大,五期總建筑面積月32.8萬褶,交房時(shí)間在2021年9月份.工程效果圖及在售樓平層圖如下：2) 該工程五期共計(jì)2563套房源,銷售速度較快,月均去化 45套左右,但體量較大,去化率在 18%左右.3) 該工程現(xiàn)在7500元/褶左右.4) 優(yōu)惠政策：住宅：交 3000抵2.8萬-500