房地產(chǎn)企業(yè)代收費用稅收政策

1、解讀：房地產(chǎn)企業(yè)代收費用稅收政策一、政策規(guī)定：很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時,會代替相關(guān)單位或部門收取一些價外費用,比如說管道煤氣初裝費、有線電視初裝費、物業(yè)治理費以及局部政府基金等.這些費用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取,后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)交給委托單位,有的房地產(chǎn)企業(yè)還會因此而有結(jié)余.對這些價外費用是否征稅,以及如何征稅,各稅種的規(guī)定有所不同.需要繳納營業(yè)稅根據(jù)營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價外費用需要納稅.?營業(yè)稅暫行條例?國務(wù)院令第540號第五條規(guī)定,納稅人的營業(yè)額為納稅人提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形 資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用.?營業(yè)稅暫行條例實施細那么?財政部、

2、國家稅務(wù)總局第52號令第十三條規(guī)定,條例第五條所稱價外費用,包括收取的手續(xù)費、 補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收 款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費,但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：1、由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金,由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；2、收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；3、所收款項全額上繳財政.根據(jù)政策規(guī)定,即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用沒有利差,也要繳納營業(yè)稅.需要繳納企業(yè)所得稅價外費用是否需要繳納企業(yè)所得稅,主要取決于代收費用是以

3、誰的名義收取.如果不是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開票收取的,那么不納稅.國家稅務(wù)總局 ?關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法的通知 ?國稅發(fā)202131號第五條規(guī)定,開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的 范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款,包括現(xiàn)金等價物以及其他經(jīng)濟利益.企業(yè)代有關(guān)部門和單位收取的各種基金、費用和附加等,凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的, 應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入.未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的,可作為代收代繳款項進行治理.第十六條規(guī)定,企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的,應(yīng)于移交時扣除.企業(yè)對納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)

4、自己收取的代收費用,在轉(zhuǎn)付給委托單位時,也可以從收入中扣除.不需繳納土地增值稅財政部、國家稅務(wù)總局?關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?財稅字1995048號第六條規(guī)定,對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購置方一并收取的,那么可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅.如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入.對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的,在計算扣除工程金額時, 可予以扣除,但不允許作為加計20咐口除的基數(shù).如果代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的,在計算增值額時不 允許扣除代收費用.國家稅務(wù)總局?關(guān)于

5、印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準那么的通知?國稅發(fā)2007132號第二十五條進一步明確,對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用, 應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：1、代收費用計入房價向購置方一并收取的,應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅.實際支付的代收費用,在計算扣除工程金額時,可予以扣除,但不允許作為加計扣除的基數(shù)；2、代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的,不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,在計算增值額時不允許扣除代收費用.據(jù)此分析,假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是根據(jù)縣級以上人民政府的規(guī)定要求代收的費用,那么也要作為開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅.只有及時將代收費用按規(guī)定轉(zhuǎn)付給委托單位,才可以從

6、土地增值稅的應(yīng)納稅收入額中扣除.3、根據(jù)物價局有關(guān)文件,以以下舉的政府性收費已在房價中表達,可根據(jù)土地增值稅對代收費用的有關(guān)規(guī)定進行處理,即列舉的各項費用可計入對應(yīng)的土地或開發(fā)本錢中,但不允許作為加計20噴口除的基數(shù).未列舉的費用不能根據(jù)代收費用的有關(guān)規(guī)定進行處理,應(yīng)作 為期間費用處理.、市政公用根底設(shè)施配套費經(jīng)濟適用房含安居工程免收一一“土地征用及拆遷補償費；、建制鎮(zhèn)市政公用根底設(shè)施配套費一一“土地征用及拆遷補償費；、開展新型墻體材料專項用費 經(jīng)濟適用房含安居工程免收 一一“建筑安裝工程費；、結(jié)建人防經(jīng)費經(jīng)濟適用房含安居工程免收一一“公共根底設(shè)施費；、供電工程貼費經(jīng)濟適用房含安居工程免收或減

7、收一一“前期工程費；、消防設(shè)施建設(shè)費一一“公共根底設(shè)施費；、煤氣建設(shè)費一一“公共根底設(shè)施費；、散裝水泥專項資金一一“建筑安裝工程費；、教育地方附加費經(jīng)濟適用房含安居工程和已配套教育設(shè)施的工程免收一一公共根底設(shè)施費建委代收.根據(jù)收入與本錢相配比的原那么,有關(guān)代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的,在計算扣除工程金額時,可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的,在計算增值額時不允許扣除代收費用.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地和房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)費,如果按會計制度應(yīng)當計入取得土地本錢、房地產(chǎn)開發(fā)本錢的,應(yīng)當作為計算扣除利息和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的基數(shù).、實務(wù)操作中需明確

8、的幾個問題:1、房地產(chǎn)企業(yè)繳納的如大配套費、白蟻防治費、墻改費、人防費、散裝水泥基金、垃圾費、防雷費等費用,這些費用從實質(zhì)上來講,應(yīng)該是政府部門向房地產(chǎn)企業(yè)收取的,而不是政府委托企業(yè)向購房者收取的, 因此這局部收取的費用應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)的本錢,企業(yè)轉(zhuǎn)嫁給購房者收取這局部款項時,應(yīng)作為收入,全額申報繳納營業(yè)稅等相關(guān)稅費.2、自2021年起,政府部門向企業(yè)收取上述費用時,企業(yè)可按財務(wù)制度規(guī)定計入開發(fā)成本相應(yīng)科目,企業(yè)向購房者收取上述費用時不再到財政及建設(shè)相關(guān)部門領(lǐng)取財政票據(jù),應(yīng)計入房屋銷售價格,全額開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票,按規(guī)定確認收入,繳納相關(guān)稅費.3、對于確實屬于房地產(chǎn)企業(yè)代有關(guān)部門收取的費用

9、,如代建設(shè)局收的公共維修基金、代煤氣公司、廣電部門收取的煤氣、有線電視初裝費等, 未計入房屋價格的,企業(yè)可不開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票, 但對照營業(yè)稅條例,如不符合上述規(guī)定不征稅三個條件的,應(yīng)申報繳納營業(yè)稅.行政事業(yè)性收費和政府性基金在土地增值稅清算時的歸集方向一覽表序號費用名稱收費標準費用類別使用票據(jù)歸集方向備注一、執(zhí)行中的相關(guān)費用1土地登記費企業(yè)土地使用面積在 1000平方米含1000平方米以下 每宗地收110元,每超過500平方米以內(nèi)加收40元,最 高不超過4萬元行政事業(yè)性收費財政票據(jù)取得土地使用權(quán)所支付 的金額2土地復(fù)墾費2000元/畝行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢退還的不得扣除復(fù)墾

10、土地經(jīng)驗收合 格后,退還土地復(fù)墾 費3農(nóng)業(yè)重點開發(fā)建設(shè)資 金蘇南2400元/畝；蘇中2000元/畝；蘇北1600元/畝政府性基金財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢4新菜地開發(fā)建設(shè)資金教師建房和拆遷復(fù)建房 0.5萬/畝,商品房建設(shè)1萬元/畝 征用重點保護區(qū)域辦蔬菜基地加倍政府性基金財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢5土地閑置費按劃撥或出讓土地價款的 20 %收取行政事業(yè)性收費財政票據(jù)不得扣除6城市根底設(shè)施配套費縣城75元/m2,中等城市 90元/m2,大城市105元/m2, 南京市150元/irf；在建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行各類工程建設(shè) 的單位和沿街建筑的個人,20-50元/ m2,對農(nóng)民在建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建住房免收政府性

11、基金財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢7墻體材料專項基金按10元/平方米預(yù)收,視新型墻材使用情況,按比例退 還.不便計算建筑面積的按預(yù)計用磚量繳納,標準為每0.05元/塊政府性基金財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢8人防易地建設(shè)費2400-2800元/平方米行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢9人防建設(shè)經(jīng)費上年末職工在冊人數(shù)每人每年繳納13-15元行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)費用10城市道路占用挖掘費建設(shè)性占道一個月內(nèi)0.2-0.3元/日.m2,超過一個月可以逐步提升收費標準,但最高不超過100%行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢11白蟻防治費新建房屋按建筑面積收費,七層以下含七層2.3元/m2,八層以上 0.

12、70元/ m2行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢代收費用12環(huán)境監(jiān)測專業(yè)效勞費按蘇價費2006397號、蘇財綜200680號規(guī)定執(zhí)行行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢13門樓牌費3-180元/塊行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢14地方教育附加增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額的 2%政府性基金財政票據(jù)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2021.2.1 之前為 1%15建筑工程、市政工程 抗震設(shè)計審查費按建筑工程、市政工程施工圖設(shè)計審查收費標準的1.1-1.3倍抗震調(diào)整系數(shù)收取行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢16散裝水泥專項資金每噸2元政府性基金財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢退還的不得扣除對按規(guī)定使用散裝水泥的

13、,應(yīng)退給企業(yè)17建筑平安監(jiān)督治理 費工程造價的0.19%行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢自蘇財綜0910號 文到之日發(fā)文日期 為09.3.19 起執(zhí)行二、已取消或停止征收的行政事業(yè)性收費、政府性基金1征撥、使用土地治理費按征用土地所發(fā)生的經(jīng)省以上批準及法律規(guī)定的各種費用總額的1.4-2.1%收取在基數(shù)難以計算時,按土地最低保護價的70%+收其中省轄市城區(qū)內(nèi)國有土地按1.4%收取,其他按2%攵取行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢自2021.9.1起停止征收2臨時用地治理費國家、集體建設(shè)臨時用地 1.5-2元/平方米,經(jīng)營性臨時用 地3-4元/平方米行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢自20

14、21.9.1起取消3土地用途變更費0.5-2元/平方米行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢自2021.9.1起取消4國有土地有償使用費7.5-30元/平方米行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢自2021.9.1起取消5城市房屋拆遷治理費不超過房屋拆遷補償安置費用的0.2%-0.4%收取行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢自2021.9.1起停止征收6供電工程貼費按計價格2000744號規(guī)定執(zhí)行行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢自2002.1.1起取消7建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費南京市按工程安裝量的1.2 %.收取,其他省轄市按1.7 %.收取,各縣市按 2.3%.收取行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢自2021.9.1起停止征收8住宅質(zhì)量保證書、住 宅使用說明書工本費兩證合計6元行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢自2021.9.1起取消9教育地方附加費按建筑面積10元/平方米、20元/平方米定額收取行政事業(yè)性收費財政票據(jù)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金自2003.7.1起取消10建設(shè)用地批準書工本 費8元/證行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢自2005.1.1起取消11工程定額測定費建安工作量的1%o行政事業(yè)性收費財政票據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)本錢自2021.9.1