XX大劇院項(xiàng)目策劃書(shū)

1、XX大劇院項(xiàng)目策劃書(shū)策劃人：錢遠(yuǎn)屮目錄1. 摘要12. 項(xiàng)目概況23 .商業(yè)模式設(shè)計(jì)23.13.23.33.43.53.6顧客需求的確認(rèn)2盈利模式設(shè)計(jì)2商業(yè)邊界的確定3經(jīng)濟(jì)分析4風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別4合作協(xié)議及與政府談判的要點(diǎn)54.實(shí)施方案64工程獲取和合同簽訂64.2 工程項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司的設(shè)立64.3 工程實(shí)施方的選擇與確認(rèn)64.4 工程設(shè)計(jì)74.5 工程建設(shè)74.6 工程竣工驗(yàn)收和交付使用75 .控制75.1 操作流程的控制75.2 工程質(zhì)量、工期及造價(jià)控制75.3 資金統(tǒng)籌75.4 交付使用及資金回收81 摘要項(xiàng)目商業(yè)模式的選擇和盈利模式的設(shè)汁是關(guān)系項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵，當(dāng)然取得該項(xiàng)目是能運(yùn)作該項(xiàng)目

2、的前提。BT模式適合該項(xiàng)目的運(yùn)作，是由工程建設(shè) 合同、工程回購(gòu)和保證協(xié)議等一系列合同構(gòu)成。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，必須嚴(yán)格按 照設(shè)計(jì)的商業(yè)模式進(jìn)行運(yùn)作，控制好風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是要有一支強(qiáng)有力的專業(yè)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。2項(xiàng)目概況擬建項(xiàng)FI為XX市一大型劇院，由1個(gè)20003000座的大劇場(chǎng).4個(gè)小劇場(chǎng)，4個(gè)排練廳及配套商業(yè)附屬設(shè)施構(gòu)成(暫定)。占地面積120 (300)畝，總投資約18億一2億元人民幣，由市文化局主管。3 商業(yè)模式設(shè)計(jì)成功運(yùn)作好一個(gè)項(xiàng)目必須要有一個(gè)好的商業(yè)模式，每個(gè)項(xiàng)目都可以根據(jù)各自的項(xiàng)目特別設(shè)計(jì)各自的商業(yè)模式，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)在成功運(yùn)作的商業(yè)模式有BOT、TOT、PPP、BT、EPC、BOO等,

3、這些模式在具體項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中,都有各口的變形，所以我們?cè)卺槍?duì)方案設(shè)計(jì)時(shí)，一方面要參考成功的運(yùn)作模式,另一方面又有根據(jù)項(xiàng)目特別設(shè)訃更加適合的商業(yè)模式。設(shè)計(jì)商業(yè)模式首先要對(duì)顧客需求進(jìn)行確認(rèn)，并充分滿足，同時(shí),要根據(jù)自已的SWOT分析，確定自已的盈利模式和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，在商務(wù)談判中，主要是以合同的形式，明確項(xiàng)目的商業(yè)邊界和回避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。3.1顧客需求的確認(rèn)包括搜索項(xiàng)目信息在內(nèi)，對(duì)顧客及顧客需求必須要有比較清楚的把握，這樣不僅能順利地取得項(xiàng)同時(shí)，能很好地進(jìn)行商業(yè)模式的設(shè)計(jì)，滿足顧客需求作為方案設(shè)計(jì)的前提，這項(xiàng)目工作必須在項(xiàng)目接觸和洽談的前期完成。該項(xiàng)工作包括但不限于項(xiàng)目建設(shè)的重要性、可行性，項(xiàng)目的由來(lái)

4、，項(xiàng)目期望達(dá)到的效益，以及規(guī)模，總投資，建設(shè)方的實(shí)力等情況。這個(gè)階段一般能取得 項(xiàng)H立項(xiàng)批復(fù)或可行性研究報(bào)告的批復(fù)。3.2盈利模式設(shè)計(jì)要作一個(gè)項(xiàng)目的目的就是為了賺取利潤(rùn)，對(duì)于該項(xiàng)目取得利潤(rùn)的方式有以下兒種:工程利潤(rùn)大豐實(shí)業(yè)擁有工程設(shè)計(jì)、設(shè)備配套、工程安裝及調(diào)試、房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，建 設(shè)該項(xiàng)目，可以讓整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈取得利潤(rùn)，從而取得該項(xiàng)目最大的收益。資金利息采用BT或BOT模式等模式，可以取得資金利息收益。其它額外的利潤(rùn)（包括其它業(yè)務(wù)收入、廣告、物業(yè)管理、土地置換等）。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司擁有的優(yōu)勢(shì)資源，可以進(jìn)行商業(yè)模式的設(shè)計(jì)，對(duì)于該 項(xiàng)目，由于是公用設(shè)施，參考成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，可以優(yōu)選BT模式。BT模式是

5、比 較成熟的商業(yè)模式，由一系列的商業(yè)合同進(jìn)行確認(rèn)，這些合同包括：工程建設(shè)合 同，工程回購(gòu)合同，質(zhì)押和保證合同，設(shè)備采購(gòu)合同，工程監(jiān)理合同等，這些合同明確了項(xiàng)目運(yùn)作的基本流程和保證項(xiàng)目運(yùn)作的各種措施。3.3商業(yè)邊界的確定在合同談判的重要內(nèi)容之一就是對(duì)項(xiàng)目商業(yè)邊界的確認(rèn)，這種商業(yè)邊界實(shí) 際上就是商業(yè)條件，包括土地，設(shè)計(jì)要求，質(zhì)量要求，進(jìn)度要求，造價(jià)要求以及 移交條件等，土地一般采取劃拔的形式，但對(duì)于周邊配套的商業(yè)地產(chǎn)，一般又是商業(yè)用 地性質(zhì)，所以周邊商業(yè)地產(chǎn)可以根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃和經(jīng)濟(jì)條件，可以配套進(jìn)行周邊商 業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)可以委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，通過(guò)評(píng)審，并獲得有權(quán)部 門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)

6、工作最好由公司參與設(shè)計(jì)，一方面可以優(yōu)選公司產(chǎn)品，另一方面, 可以有效控制造價(jià)。質(zhì)量除應(yīng)滿足一般工程建設(shè)的建設(shè)規(guī)范要求外，還會(huì)有特別的功能要求， 這是比較重要的商業(yè)邊界條件，否則會(huì)造成功能達(dá)不到，不能通過(guò)竣工驗(yàn)收，完 不成移交。移交條件或者交付使用條件，要注意操作的可行性，確保工程順利驗(yàn)收。3.4經(jīng)濟(jì)分析首先應(yīng)根據(jù)工程設(shè)計(jì)確定工程造價(jià);確定資金需求量及融資方式 確定工程利潤(rùn)目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)方式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算和資金統(tǒng)籌3.5風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別本項(xiàng)FI具有一般項(xiàng)冃的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)有: 項(xiàng)目獲得風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目獲得需要前期投入，項(xiàng)目不能簽約會(huì)造成前期投入損失，控制該風(fēng)險(xiǎn), 需要在顧客需要確認(rèn)階段和商業(yè)模

7、式設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目迅速進(jìn)行決策，是繼續(xù)還是 放棄，嚴(yán)格意義上講，沒(méi)有做不成的項(xiàng)目，只有你做不了的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的特 別，如果不能設(shè)計(jì)好自已的盈利的模式或按照我們能接受的盈利模式，無(wú)法讓對(duì) 方接受，且風(fēng)險(xiǎn)很大，這種項(xiàng)目盡早放棄?；蛘?，項(xiàng)目本身競(jìng)爭(zhēng)激烈，我公司無(wú)法在競(jìng)爭(zhēng)中勝岀，也應(yīng)趁早放棄。工期延誤風(fēng)險(xiǎn)工期延誤不僅造成工程造價(jià)會(huì)升高，且會(huì)造成違約，影響工程收益和合同 的順利履行。好的項(xiàng)口管理人員特別是項(xiàng)FI經(jīng)理非常重要。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)工程不能達(dá)到設(shè)計(jì)要求，實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的功能，影響竣工驗(yàn)收和交付使用，直 接威脅工程回購(gòu)進(jìn)程，影響資金回收。合同中斷風(fēng)險(xiǎn)因工期延誤及因各種原因造成建設(shè)中斷等等原因會(huì)造成合同履行過(guò)程中

8、出 現(xiàn)嚴(yán)重違約現(xiàn)象，會(huì)出現(xiàn)合同中斷風(fēng)險(xiǎn)，直接會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗，因此，在BT 合同中，應(yīng)重視合同中止的條款，不要過(guò)于嚴(yán)厲，或者進(jìn)行規(guī)避。造價(jià)超出預(yù)算的風(fēng)險(xiǎn)、工程造價(jià)如果實(shí)行尚定總價(jià)的方式進(jìn)行承包，造價(jià)超出預(yù)算直接影響工程 利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，所以控制工程造價(jià)應(yīng)有比較詳細(xì)的方法和措施。融資風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資巨大，資金需求量也非常大，這樣需要制定切實(shí)可行的融資方案, 以規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。資金冋收風(fēng)險(xiǎn)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)進(jìn)行回購(gòu)，由于建設(shè)方不能及時(shí)回購(gòu)，會(huì)出現(xiàn)資 金回收風(fēng)險(xiǎn)，為規(guī)避該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)建設(shè)方的實(shí)力進(jìn)行評(píng)估，并有確切的保證措 施。無(wú)論以土地置換，還是部分土地置換，部分現(xiàn)金，都要根據(jù)自已融資能力和 對(duì)方的支付能

9、力進(jìn)行確定，一般情況，土地置換更容易，但對(duì)公司而言，保障更 好，但資金壓力比較大，且必須要有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力，如果對(duì)方能獲得部分財(cái)政資 金支持，可以部分資金回購(gòu)，部分土地置換的方式，這部分在合同中可有多種方 案。3.6合作協(xié)議及與政府談判的要點(diǎn)與政府談判除前期意向性和初步洽談外，重要的是形成BT合同，包括工程 建設(shè)合同，工程回購(gòu)及保證協(xié)議等，與政府談判的要點(diǎn)包括但不限于： 了解政府對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)想，項(xiàng)目目前的進(jìn)展情況，負(fù)責(zé)部門及負(fù) 責(zé)人，工期，以及擬采取什么樣的形式完成該項(xiàng)目（顧客需求確認(rèn)的內(nèi) 容）； 政府的資金狀況，是否將項(xiàng)目建設(shè)資金納入到財(cái)政預(yù)算或通過(guò)哪一級(jí)部 門批準(zhǔn)，了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)優(yōu)惠政策

10、，包括土地政策和稅收政策；洽談?dòng)嘘P(guān)冋購(gòu)方法的各種方法和保證，包括冋購(gòu)年限，資金利息，保證 措施以及土地置換的可能性，規(guī)避資金回收風(fēng)險(xiǎn)；工程造價(jià)的確認(rèn)，是否會(huì)進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)確定工程造價(jià)，還是建設(shè)完成 之后，進(jìn)行工程決算，最后采取工程總價(jià)包死的做法，一方面，可以免 除今后決算審計(jì)的麻煩，另一方面，可以直接將本公司的產(chǎn)品和工程費(fèi) 用編入造價(jià)，本公司內(nèi)部產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)交易，在今后的決算審計(jì)中，會(huì)有 麻煩。談判以商業(yè)運(yùn)作模式的框架性問(wèn)題為主，具體邊界條件的確認(rèn)，應(yīng)在合 同談判過(guò)程中逐一明確，這樣能迅速達(dá)成協(xié)議，有利丁項(xiàng)目逐步推進(jìn)；具體合同談判過(guò)程中，應(yīng)時(shí)刻關(guān)注有關(guān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的條款，注意加以規(guī)避 和控制。4實(shí)施

11、方案4.1工程獲取和合同簽訂以公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)資源和各種項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的策略,并從競(jìng)爭(zhēng)中勝出。根據(jù)項(xiàng)FI商業(yè)模式和項(xiàng)口的盈利模式構(gòu)架BT合同框架，并起草各種合 同文本，經(jīng)充分協(xié)商，最終簽訂合同。4.2工程項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司的設(shè)立構(gòu)建搭配合理的項(xiàng)冃管理班子是項(xiàng)FI成功實(shí)施的關(guān)鍵。 由于項(xiàng)目工程期限長(zhǎng)，II涉及投融資，建議采取項(xiàng)目公司的形成進(jìn)彳亍操 作，項(xiàng)目結(jié)束后，項(xiàng)目公司注銷。也可以采取項(xiàng)目部的形式，這樣投資 主體必須單一。工程項(xiàng)目部和項(xiàng)目公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置必須以滿足項(xiàng)目實(shí)施的需要，必 須科學(xué)合理。建立成立工程風(fēng)險(xiǎn)控制部，對(duì)整個(gè)項(xiàng)冃工作流程和合同進(jìn) 行管理。4.3工程實(shí)施方的選擇與確認(rèn)在商業(yè)模式設(shè)計(jì)階段就

12、應(yīng)該對(duì)工程實(shí)施的參與方進(jìn)行計(jì)劃，包括公司各 關(guān)聯(lián)公司的產(chǎn)品和服務(wù)項(xiàng)目的安排，以及對(duì)各工程實(shí)施方的合同進(jìn)行起 草和確認(rèn)。政府職能部門在工程實(shí)施過(guò)程中職責(zé)也應(yīng)進(jìn)行規(guī)劃和控制，事先規(guī)劃之 后，可以在合同中進(jìn)行明確。4.4工程設(shè)計(jì)選擇有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)一定要得到有權(quán)部門的批準(zhǔn)，最 好，公司能參與部分設(shè)計(jì)工作。工程設(shè)計(jì)之后，可以通過(guò)洽談或招標(biāo)的方式取得該項(xiàng)目，最好以工程固 定總價(jià)的方式取得該項(xiàng)目，若采取建成審計(jì)后確認(rèn)總價(jià)的方式，應(yīng)事先 列明關(guān)聯(lián)交易的金額。4.5工程建設(shè)按工程項(xiàng)冃計(jì)劃及工程建設(shè)合同進(jìn)行工程建設(shè)。4.6工程竣工驗(yàn)收和交付使用工程建設(shè)結(jié)束之后，立即中請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收，并交付使用。5控制5.1操作流程的控制成立風(fēng)