杭州房地產(chǎn)場(chǎng)簡(jiǎn)析

1、杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析:由于大范圍的城市拆遷以及貨幣補(bǔ)貼，帶來(lái)了大面積的 剛性需求；加之杭州在 G20 后城市地位上升，凸顯了升值空 間，帶來(lái)了大量的投資需求。因此，2017 年的杭州樓市一直處在賣方市場(chǎng)，秒搶、加價(jià)、一次性付清、驗(yàn)資等在 2017 年過(guò)去的時(shí)間中成為杭州樓市的代名詞。在房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 土地市場(chǎng)，同樣不斷的刷新各個(gè)區(qū)域的樓面價(jià)。（一）杭州市近期土地市場(chǎng)成交情況：1、2016 年 11 2017 年 10 月杭州宅地成交情況檢卅住宅用地成殊況 2D16.11-2OL7.LQ ）2、2016 年 11 2017 年 10 月杭州商辦用地成交情況(3014.11 2OL

2、7.1C )2017 杭州的土地市場(chǎng)如杭州的房市一樣，一地難求，中小型企業(yè)根本沒(méi)辦法獲得土地，甚至一些大型本土企業(yè)也 不得不抱團(tuán)取暖，作為聯(lián)合體出現(xiàn)在土拍市場(chǎng)，土地價(jià)格在 限價(jià)的情況下，基本都以溢價(jià) 70%收官，轉(zhuǎn)入自持或養(yǎng)老用 地比例比拼。（二）杭州市近期住宅市場(chǎng)情況：2017 年 10 月全市商品住宅成交 6665 套，價(jià)格環(huán)比上 升7.91% ;存量大幅下降至 2 萬(wàn)套，按 10 月份的銷量，目 前杭州市存量只有 3 個(gè)月的銷售周期，其中還有很多為已經(jīng) 銷售但主管部門限制每月網(wǎng)簽數(shù)量的存量，實(shí)際存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小 于 2 萬(wàn)套。） f-岳加溯（元仲、住宅成父價(jià)格結(jié)構(gòu)：2.5 萬(wàn)-3 萬(wàn)元單價(jià)段、

3、200-300 萬(wàn)元總價(jià)段成交增加，單價(jià)2-3.5 萬(wàn)元成交占比超 5 成。din15O-21H) 20CTSD 25C-5OD血卻丸J5C W何也*4W（三）杭州市酒店式公寓市場(chǎng)情況：酒店式公寓由于長(zhǎng)租公寓等發(fā)展，出現(xiàn)了很多整體購(gòu)買?ror-?擁“年陽(yáng)令帝商品性宅昔犁帯區(qū)何鬭交占找2 01丁年10冃辛市窩閭盛交占比JLS- 1.5J.5/2017冃金市商品住定菁忙區(qū)間氐交占七20年辺月全市畫品僅云汽總於Mlil舷占I匕皿200200 25C*2HMJDD 150舷17-1*邸站2$ 3 ；5-3*為3.:5-4Id S%24.0%120%的大客戶以及眾多小投資的散戶，使得酒店式公寓從今年 3

4、月份開(kāi)始庫(kù)存開(kāi)始回落。2017 年 10 月全市商品住宅成交2508 套，成交均價(jià) 21120 元/平方米；存量減少 2009 套，目前存量為 1.3 萬(wàn)套。全帝忍店式瓷?5薦呈情況（務(wù)）在 2017 年 10 月杭州市分區(qū)酒店式公寓銷售中，余杭、西湖成交份額最大，分別占 22%、17%，成為 10 月份的成交大戶1、量?jī)r(jià)情況：新增供應(yīng)量：全市新增供應(yīng) 5309 套，環(huán)比減少 5522 套;成交量：全市成交量 10860 套，環(huán)比減少 3128 套；25000(Jt)fD1MHK29B17122J672殆沁06219711280.9524B19.iIP4340&曲舸刖4龕江饑IDS47

5、gQq37507.055:坤銅104卻 3lua&saMOD Ei爲(wèi)fit 3 玄變f C )嚇助)10O：J015000BHS尹醉下*(匡F5ISFtHXz成交價(jià)格：10 月全市商品房?jī)r(jià)格上漲，主要受余杭區(qū)房?jī)r(jià)上漲的影響；存量：全市商品房存量減少 5917 套，存量將至 6.2 萬(wàn)套， 其中住宅存量 2 萬(wàn)套，酒店式公寓存量 1.3 萬(wàn)套。2、細(xì)分市場(chǎng)：住宅：住宅成交 6665 套，環(huán)比價(jià)格上升 7.91% ;存量大 幅下降至 2 萬(wàn)套；商業(yè)：商業(yè)成交量 906 套，環(huán)比減少 295 套；成交均價(jià) 23659 元/平方米；存量減少至 1.68 萬(wàn)套；辦公：辦公成交量 506 套，環(huán)比

6、上升 108 套，成交均價(jià)18489 元、平方米；存量下降至1.16 萬(wàn)套；酒店式公寓：酒店式公寓成交量 2508 套，成交均價(jià) 21120 元、平方米，存量下降 2009 套，目前存量1.3 萬(wàn)套。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析：（一） 區(qū)域土地市場(chǎng)情況2017 年至今余杭區(qū)作為土地供應(yīng)大戶， 但在未來(lái)科技 城版塊以及老余杭區(qū)塊出讓的商品房用地很少，其出讓主要 集中在臨平、良渚以及崇賢。但老余杭區(qū)塊的住宅用地市場(chǎng) 在沉寂了 1 年多后，于 2017 年 8 月終于推出一塊宅地，并創(chuàng)下了區(qū)域土地價(jià)格新高地塊編號(hào)項(xiàng)目位置樓面 價(jià)（元/平方米）面積（平方米）總價(jià)（億元）容積率土地用途成交時(shí)余政儲(chǔ)出（201

7、7）11號(hào)未來(lái)科技 城YH02單元商住 地塊， 東至 禹航路、南1718443682 11.26 1.3-1.5商住2017-至規(guī)劃道總的來(lái)看，較少的土地供應(yīng)量使得項(xiàng)目同期的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 會(huì)比較好，加之目前無(wú)論是未來(lái)科技城版塊還是老余杭區(qū) 塊，無(wú)論住宅還是酒店式公寓存量基本已經(jīng)消耗完畢，為項(xiàng) 目未來(lái)銷售營(yíng)造了一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。（二） 區(qū)域競(jìng)品分析項(xiàng)目周邊在售住宅、酒店式公寓已開(kāi)盤項(xiàng)目目前基本售罄，后期供應(yīng)量也相對(duì)較少，市場(chǎng)環(huán)境較好。F 表為周邊競(jìng)品項(xiàng)目近期成交價(jià)格:樓盤名稱目前成交均價(jià)（元/平方米）所在板塊樓盤性質(zhì)歐美金融26250未來(lái)科技酒店式公城（EFC）城寓西溪藍(lán)海26500未來(lái)科技商住城城佳