小區(qū)物業(yè)管理報告 住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)研報告 .doc

1、小區(qū)物業(yè)管理報告 住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)研報告  提升物業(yè)管理水平  打造和諧美好家園_縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況調(diào)研從20_3年我縣成立第一家物業(yè)服務(wù)管理公司（海悅物業(yè)）以來，歷經(jīng)10年時間，全縣物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有、從小到大、從無序到有序的發(fā)展過程。目前，全縣物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)共17家，其中縣內(nèi)注冊物業(yè)管理企業(yè)15家,均為三級資質(zhì)；外來物業(yè)企業(yè)2家，1家為一級資質(zhì)，1家為三級資質(zhì)。現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)管理項目共20個，服務(wù)面積約260多萬平方米，其中住宅小區(qū)190余萬平方米，綜合性大樓及機關(guān)單位70余萬平方米，新建小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率為100。收費標(biāo)準(zhǔn)為多層住宅0.50.

2、6元/，高層住宅11.2元/，收費率近70。一、近幾年_縣物業(yè)管理工作情況近年來，我縣高度重視物業(yè)管理工作，對物業(yè)管理前期招標(biāo)、企業(yè)考核、維修資金歸集和行業(yè)培訓(xùn)等方面做了大量的工作，物業(yè)管理不斷趨于規(guī)范，為城市建設(shè)和管理發(fā)揮了積極的作用。一是逐步推行了前期招投標(biāo)機制。物業(yè)管理前期招標(biāo)有利于物業(yè)企業(yè)提前掌握項目的基本情況，可以從項目設(shè)計階段提前介入，對完善物業(yè)建設(shè)、項目設(shè)計都可提出建設(shè)性意見。同時，可以杜絕惡性競爭，有利于促進(jìn)物業(yè)企業(yè)健康有序發(fā)展，讓業(yè)主明明白白消費。截止目前，我縣對望云新外灘二期、東華商業(yè)廣場等15個項目實施了物業(yè)管理前期招投標(biāo)，并將管理的觸角逐步向辦公樓、醫(yī)院、商場、學(xué)校等領(lǐng)

3、域延伸。_縣規(guī)劃展示館辦公樓就是物業(yè)管理成功進(jìn)駐的典范。二是全面實施了企業(yè)考核制度。20_年，結(jié)合我縣實際，出臺實施了_縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核辦法，按照_縣物業(yè)服務(wù)項目考核評分表中180項的服務(wù)內(nèi)容，對物業(yè)企業(yè)服務(wù)的小區(qū)實行季度考核。對考核不達(dá)標(biāo)的小區(qū)，由縣房產(chǎn)局物業(yè)辦下發(fā)整改通知書，并限期整改到位；對考核分?jǐn)?shù)低的小區(qū)，給于黃牌警告，并限期整改到位。通過嚴(yán)格的考核不斷促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范服務(wù)行為，提升了服務(wù)水平。三是切實加強了維修資金歸集。從今年1月開始，實施了新的房屋維修資金繳交制度。房屋維修資金按高層66元/平方米、多層48元/平方米的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并由過去的開發(fā)企業(yè)代收代繳改為業(yè)主自繳，同時，

4、利用商品房網(wǎng)簽系統(tǒng)，將繳納房屋維修資金作為預(yù)告登記的前置條件，杜絕了欠交或不交房屋維修資金的行為。今年1-5月份，歸集維修資金1500多萬元，超過過去8年繳存的總和。四是有效提升了物業(yè)管理水平。近年來，為提升我縣物業(yè)管理的服務(wù)水平，專門聘請專業(yè)講師進(jìn)行現(xiàn)場授課，組織全縣物業(yè)企業(yè)管理人員學(xué)習(xí)了物業(yè)管理條例和_市物業(yè)管理辦法等相關(guān)業(yè)務(wù)知識。同時，組織全縣物業(yè)企業(yè)法人代表和項目經(jīng)理進(jìn)行了交流和討論，提升了經(jīng)營管理和服務(wù)理念。在我縣創(chuàng)建國家衛(wèi)生縣城活動中，物業(yè)管理企業(yè)都能積極投入、大力配合，為縣城的創(chuàng)建發(fā)揮了重要作用。為充分調(diào)動縣城居民參與到物業(yè)管理當(dāng)中，先后成立了8個小區(qū)業(yè)主委員會，為維護(hù)業(yè)主的合法

5、權(quán)益提供了可靠的保障。二、目前存在的問題（一）歷史遺留問題難以處理。一是近幾年開發(fā)建設(shè)的小區(qū)，如明珠花園、_茗園等小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)時工程質(zhì)量，銷售糾紛，小區(qū)配套設(shè)施不到位等問題引起一系列的糾紛投訴，致使物業(yè)收費困難，物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。二是縣城區(qū)許多老舊住宅小區(qū)，由于建成年代早，當(dāng)時受條件限制，在規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，存在配套設(shè)施不齊全、綠地面積不達(dá)標(biāo)、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差等問題，居民要求完善物業(yè)配套的愿望和訴求較為強烈，但因改造資金投入較大，物業(yè)配套和管理難以實施到位。（二）物業(yè)企業(yè)行為不夠規(guī)范。當(dāng)前，部分業(yè)主的物業(yè)有償服務(wù)意識不強，拒繳、惡意拖欠物業(yè)費等現(xiàn)象屢見不鮮。分

6、析p 造成物業(yè)收費困難的原因，既有業(yè)主自身意識的問題，也有物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位的問題，還有開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)企業(yè)的工程遺留問題。同時，部分物業(yè)企業(yè)因收費不足降低服務(wù)成本，致使服務(wù)不到位，而業(yè)主因服務(wù)低劣又不愿交費，久而久之，形成惡性循環(huán)，挫傷了企業(yè)的積極性，影響了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的良性發(fā)展。（三）物業(yè)服務(wù)水平有待提高。我縣目前從事物業(yè)服務(wù)人員有800余人，招聘的從業(yè)人員一般都為社會下崗人員或農(nóng)民工，知識層次較低，素質(zhì)參差不齊，在物業(yè)管理中，滿足不了業(yè)主要求，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不滿，致使少數(shù)業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費。同時，還有一些企業(yè)忽略自身形象，對業(yè)主遇到的問題不能盡心盡責(zé)處理，能過則過，服務(wù)僅限于表

7、象管理，缺少物業(yè)管理必備的人性化管理；少數(shù)企業(yè)在小區(qū)管理中對職工要求低，導(dǎo)致職工只限于“應(yīng)付”，缺乏“盡心盡職”的工作標(biāo)準(zhǔn)。（四）相關(guān)職能部門管理缺位。在我縣有物業(yè)企業(yè)服務(wù)的小區(qū)普遍都存在著執(zhí)法部門不愿進(jìn)入執(zhí)法的問題。部分職能部門認(rèn)為有物管的小區(qū)所發(fā)生的亂搭亂建、亂停亂放、偷盜打架、破壞公共設(shè)施等問題都應(yīng)該是物業(yè)企業(yè)來處理，卻不知物管人員無任何執(zhí)法權(quán)而無可奈何，致使2021年，縣政府辦轉(zhuǎn)發(fā)的_市人民政府關(guān)于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展若干意見文件，收效不大。（五）業(yè)主委員會成立運行難。小區(qū)成立業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主要靠街道辦事處來組織發(fā)動，單靠職能部門很難召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，即使加大協(xié)

8、調(diào)指導(dǎo)力度，少則幾個月，多則幾年才能成立。但我縣目前街道辦事處缺乏屬地管理意識、大多數(shù)業(yè)主缺乏主人翁精神、開發(fā)商又擔(dān)心業(yè)委會的維權(quán)給自己帶來麻煩，致使業(yè)主委員會成立難度大。即使成立了業(yè)主委員會，也由于機制不健全，組織極為松散，很難履職發(fā)揮作用。三、下階段工作對策與建議下階段，建議著重抓好以下幾方面的工作：（一）出臺相關(guān)文件，規(guī)范物業(yè)管理。由街道辦事處、居民委員會和業(yè)主委員會等相關(guān)部門建立聯(lián)席會議制度，使物業(yè)管理做到有錢辦事、有章理事、有人管事。明確在新項目規(guī)劃、建設(shè)過程中各職能部門的責(zé)任，本著誰設(shè)計、誰驗收、誰負(fù)責(zé)的原則，落實責(zé)任追究制。明確屬地管理原則，充分發(fā)揮街道辦事處、社區(qū)在成立業(yè)主委員

9、會和協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛等方面的作用。成立以城管為主的小區(qū)物業(yè)綜合執(zhí)法隊，全面整治物管小區(qū)內(nèi)的各種違法、違規(guī)、違章行為。同時，給予物業(yè)管理企業(yè)勞動用工支持和稅費優(yōu)惠政策，安排專項經(jīng)費獎勵物業(yè)企業(yè)提質(zhì)升級和承接改造后的老舊小區(qū)。（二）實施承接查驗，保障物業(yè)運作。為維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，建設(shè)單位在進(jìn)行綜合驗收前，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主對市政設(shè)施、綠化設(shè)施等配套實施物業(yè)管理承接查驗制度。確保物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理有效銜接。（三）加大整治力度，提高物業(yè)覆蓋率。成立老舊住宅小區(qū)整治改造領(lǐng)導(dǎo)小組,明確各職能部門職責(zé)，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治工作。通過多渠道籌措資金，確保老舊住宅小區(qū)整治資金落實到位。以清理亂搭亂建、亂停亂放為重點搞好秩序整頓,以環(huán)境設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、綠化、美化和亮化為重點搞好設(shè)施配套,以地下管網(wǎng)更新和小區(qū)封閉改造為重點搞好功能完善，分期分批逐步完成舊住宅小區(qū)改造。（四）積極宣傳引導(dǎo)，提升物業(yè)水平。充分利用縣內(nèi)主流媒體，開辟物業(yè)專欄，加強正面宣傳，開展“走百家門，解百家憂”主題活動，讓廣大居民熟悉物業(yè)管理，理解物業(yè)管理，接受和支持物業(yè)管理。加大物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)和物業(yè)項目經(jīng)理系統(tǒng)培訓(xùn)的力度，建立長效管理機制。同時，協(xié)調(diào)解決好居民生活垃圾處理費的收取問題，切實減輕物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)。（五）加強部門職能，完善