寫字樓基本概念

1、寫字樓基本概念買寫字樓關注點：車位、純寫字樓性質、層高、防范貶值、朝向光線好、交樓時間、物業(yè)、安靜、交通好。配套設施設備。5A;；OA：辦公自動化系統(tǒng)； CA：通訊自動化系統(tǒng)； FA：消防自動化系統(tǒng) ； SA：安保自動化系統(tǒng)； BA：樓宇自動控制系統(tǒng)。 一、 寫字樓功能構成1. 收益部分： 可以出租收取租金或出售的部分包括辦公室、停車場、商業(yè)部分、倉庫等。其中為客人服務的餐廳、廚房、理發(fā)、商店等可以由大樓管理部門自己經(jīng)營，但大多向專門經(jīng)營者出租，收取租金。  2. 非收益部分（公攤）： 指大樓內(nèi)部用房和免費公用房，包括交通、服務、管理、維修和營

2、運5個部分。這部分的總面積小于出租部分，但種類之多、功能之復雜，遠遠超出出租部分。 提示：業(yè)主往往較重視收益部分，實際上現(xiàn)代辦公樓的管理系統(tǒng)比較復雜，需要在大樓內(nèi)或旁邊的附屬樓內(nèi)為他們設置合適的工作地點。3. 常見的公攤部位 l 首層大堂、主、次出入口公共門廳、公共走廊、過道；各層電（樓）梯前室、電梯間、樓梯間、電梯井；各層空調機房、弱電小室、雜物間；各層通風井、電管井、管道井、公共走道、公共衛(wèi)生間、排煙機房；消防控制中心； l 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻（包括山墻）及外墻墻體水平投影面積的一半； l 屋

3、頂水箱間、膨脹水箱間和電梯機房、衛(wèi)星電視接收機房；所有的物業(yè)管理用房和行政管理用房（含地下部分）； l 地下部分：電話間；風機房；冷凍站、筏門井、排水加壓泵房、變電所、樓宇控制中心、變配電室、環(huán)網(wǎng)柜室；中水站房；消防、生活、廢水水池用房、中水站房、進、排風機房等。 5. 使用率： 所有的公攤一般情況下，寫字樓的使用率不會超過70；注意：并不是使用率越高越好，真正高檔寫字樓是只租不售的，服務內(nèi)容全面廣泛、硬件設施標準高，因此公攤也較大，使用率只能做到6065，個別項目的使用率小于60。 二、 標準層平面 通常包括辦公空間和公共

4、走道、樓梯等1. 標準層平面包括： 電梯間及前室、衛(wèi)生間、開水間、空調機房、各種管線豎井。（核心筒）標準層制約因素： l 自然采光的制約：單面采光的辦公室進深不大于12米；雙面采光的辦公室兩面的窗間距不大于24米。 l 防火分區(qū)的制約： 高層一類建筑，每層每個防火分區(qū)最大允許面積1000平方米，設有自動滅設備的防火分區(qū)面積可增加一倍。 l l 安全疏散最大步行距離的制約：房間門至最近的外部出口或樓梯間的最大距離；位于兩個安全出口之間的房間為40米；位于袋形走道兩側或盡端的房間為20米。 2. 核心筒概念：

5、 核心筒主要承擔的功能有：l 生活功能（衛(wèi)生間、開水間等） l l 流線功能（電梯廳、走廊、樓梯間等） l l 設備功能（空調機房、管道井等）； 核心筒的設計的重點在于： 向使用者提供方便性、舒適性、功能性以及表示標準層出租面積比的效率性。一般情況下，核心筒大約占標準層面積的20-30%（日本參考值）和18-25%（國內(nèi)設計參考值）。3. 各部分的指數(shù)指標l 走道： 雙面布臵房間的走道凈寬度不小于1.6m 單面布臵房間的走道寬度不小于1.3m ll 開水間 開水間面積不應小于

6、6平方米，配置：開水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、過濾茶根的器具、倒煙灰的容器及地漏等。l 衛(wèi)生間： 配置：前室、洗手盆、鏡子、烘手機、洗手液等 4. 人均面積指標 此面積指標包括配套設施的面積以及辦公面積。 l 平均人員密度指標=平方米/每辦公人員 l 歐美國家為15平方米/每辦公人員 l日本過去為3-10平方米/每辦公人員，目前是12-13平方米/每辦公人員 l 國內(nèi)：8-12平方米/每辦公人員三、 標準層剖面 1. 層高：指的是下層板頂至上層板頂?shù)母叨?/p>

7、，包括功能所需凈高和必要的吊頂內(nèi)部尺寸； 2. 凈高：指的是下層板頂?shù)降蹴數(shù)母叨?，標準層吊頂?shù)挠行Ц叨葹?.52.7米。 3. 決定吊頂內(nèi)部高度的因素 l 結構樓板及梁所占的高度； l 空調主干管的高度及位置：空調主干管的高度要包括保溫層的厚度，而且要考慮主風道與其他風道或排煙管道在吊頂內(nèi)交叉點如何處理； l l 消防噴淋管的設置：消防噴淋干管可以穿梁，在梁上預留套管。 l l 電纜橋架高度及位置：寫字樓中電纜很多，往往需要設電纜橋架，電纜橋架的位臵需避開風道、燈槽等。 l 照明燈具深

8、入吊頂?shù)母叨龋簩懽謽峭捎贸尚械膬?nèi)嵌式燈具，通過燈下的隔片散光，使照度趨于均勻。燈具也占有一部分吊頂內(nèi)高度，而且有可能與風道相重疊。l 吊頂?shù)臉嬙旄叨龋喊ǖ蹴旪埞歉叨?，吊頂本身有時還具有基層和表層，而所謂凈高是指樓板面到吊頂表層表面的高度。 l 除上述之外，還應考慮吊頂內(nèi)部檢修和施工誤差，通常留5CM的余量。 四、智能化系統(tǒng)（3A、5A、7A） 1. 智能化構成的三大基本要素： 樓宇自動化（BA）、通信自動化（CA）和辦公自動化（OA），實質只有3A。智能化程度的強弱高低，取決于其三大要素有機結合滲透的程度，也就是系統(tǒng)綜合集成的程度。但智能

9、化不應是若干子系統(tǒng)（即所謂“A”）產(chǎn)品設備的簡單疊加。即使在子系統(tǒng)數(shù)目相同的情況下，由于系統(tǒng)集成技術水平的不同，智能化程度也不大相同。 2. 5A、7A的誤區(qū)： 發(fā)展商生搬硬套星級賓館的等級模式，人為臆造虛構“A”的宣傳包裝，嚴重誤導了客戶。實際上，“A”是一個抽象名詞，不是一個衡量智能化水平的度量單位。況且“A”與星級賓館“星”根本不同，更沒有被國際業(yè)界認定為一致的度量標準。因此，用“A”的多少作為智能化程度的度量顯然既缺乏理論根據(jù)，也不符合國際慣例。 3. 辦公自動化(OA,Office Automation)系統(tǒng): 主

10、要內(nèi)容是： l 由局域網(wǎng)（LAN）聯(lián)接的電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)，用戶只用一臺終端電腦，便完成所有的業(yè)務。例如，共享打印機，查詢數(shù)據(jù)資料，收發(fā)郵件，進入互聯(lián)網(wǎng)(Internet)等； l 通過電腦網(wǎng)絡和電子數(shù)據(jù)交換技術(EDI, Electronic Data Interchange)，實現(xiàn)業(yè)務處理和文件傳遞無紙化、自動化，傳統(tǒng)辦公室里層迭的文件資料柜代之以光盤存儲器； l 通過數(shù)據(jù)庫、專家系統(tǒng)、綜合設計系統(tǒng)(Integrated CAD System)、電子出版系統(tǒng)、 4. 建筑自動化（BA，Buildi

11、ng Automation）系統(tǒng) 大樓BA系統(tǒng)采用集散式的計算機控制系統(tǒng)（Central Distributed Control System）, 通過BA系統(tǒng)，把全樓所有的建筑設備和設施有效地管理起來。因此，BA系統(tǒng)可以實現(xiàn)建筑設備和設施的節(jié)能、高效、可靠、安全的運行，從而保證智能化大樓的正常運轉，BA系統(tǒng)一般具有三個層次： l 最下層是現(xiàn)場控制機。每一臺現(xiàn)場控制機監(jiān)控一臺或數(shù)臺設備，對設備或對象參數(shù)實行自動檢測、自動保護、自動故障報警和自動調節(jié)控制。 l l 中間層為系統(tǒng)監(jiān)督控制器。它負責BA中某一子

12、系統(tǒng)的監(jiān)督控制，管理這一子系統(tǒng)內(nèi)的所有現(xiàn)場控制機。它接受系統(tǒng)內(nèi)各現(xiàn)場控制機偉送的信息，按照事先設定的程序或管理人員的指令實現(xiàn)對各設備的控制管理，并將子系統(tǒng)的信息上傳到中央管理級計算機。 l 最上層為中央管理系統(tǒng)（MIS），是整個BA系統(tǒng)的核心，對整個BA系統(tǒng)實施組織、協(xié)調、監(jiān)督、管理、控制的任務。 5. 通訊自動化系統(tǒng)（CA，Communication Automation）：   是以數(shù)字專用交換機（DP-BX）為中心，在樓內(nèi)聯(lián)接程控電話系統(tǒng)，電視會議系統(tǒng)和多媒體聲像服務系統(tǒng)，對外與廣域網(wǎng)（WANs）或城域網(wǎng)（LANs）以及衛(wèi)星通訊

13、系統(tǒng)相聯(lián)，實現(xiàn)大樓內(nèi)外便捷的聲象數(shù)字通訊。同時，DPBX還應具有最低成本路由管理功能和自動計費功能。6. 火災自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（FA） 設有智能類比功能的火災自動報警及自動滅火和消防聯(lián)動控制。 廣播音響系統(tǒng)：火災緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系統(tǒng)。 7. 安全防范系統(tǒng)（SA）  l 閉路監(jiān)視系統(tǒng)：地下車庫出入口，首層大廳設彩色變焦帶云臺攝象機。樓內(nèi)各層出入口，電梯轎箱等處設臵固定黑白定焦攝象機。寫字樓內(nèi)走廊設臵固定黑白定焦攝象機，地下停車庫內(nèi)設黑白帶云臺變焦攝象機。 l 防盜報警系統(tǒng)：寫字樓主要出入口

14、設門磁開關，電子門鎖，讀卡器。  l 停車場管理系統(tǒng)：內(nèi)部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時出票機的方式。 8. 綜合布線系統(tǒng) 上述各系統(tǒng)（3A）的網(wǎng)絡布線，是通過綜合布線系統(tǒng)（PDS）來實現(xiàn)的。PDS系統(tǒng)提供開放式的標準通訊接口，能支持多廠商的不同類型設備的數(shù)據(jù)傳輸和網(wǎng)間互聯(lián)，采用標準材料例如光纖和非屏蔽以絞線作為傳輸介質。在智能化大樓里，綜合布線系統(tǒng)幾乎包容了全部弱電系統(tǒng)的布線，可以傳輸數(shù)據(jù)、文本、圖象、傳感器、模擬或數(shù)字語音等信號。 整幢大樓的“神經(jīng)系統(tǒng)”，各智能化系統(tǒng)的通用平臺。綜合布線系統(tǒng)避免了傳統(tǒng)布線系統(tǒng)的缺陷：

15、0;l 雜-線纜種類多 l 亂-插頭、插座、配線架等品種多，不易排整齊 l l 散-各系統(tǒng)不兼容，需分別設計 l l 費-費時費錢 l l 死-更改與升級不靈活五、專項設備介紹 1. 空調主要參數(shù)：溫度、濕度、流動速度、清潔度、新鮮度等2. 電梯電梯臺數(shù)確定參數(shù)：等候時間、按樓層數(shù)確定、按面積確定、模擬計算； 電梯布局和裝修注意：電梯廳的最小面積，一般是3.5-4.5平方米/臺；電梯門套及電梯廳墻面應采用經(jīng)久耐用而裝飾性強的材料；首層電梯廳裝修標準要高于其他層；吊頂與燈具配合，使光線柔

16、和而明亮。3. 停車場出入口： 當停車位大于50個時，出入口數(shù)量不得少于2個； 當停車位大于500個時，出入數(shù)不得少于3個，出入口之間的距離必須大于15米，出入口的寬度不小于7米，出入口距人行天橋、地道口及引橋應大于50米。 用地面積估算：一般按每停車位30-45平方米計算； l 地面：停車場地面可采用混凝土剛性結構，地面排水坡度為0.5%-1.0%； l 排風：自然強制排風 六、甲級寫字樓評判標準 1. 地理位置： 交通便利，基礎建設完備，自駕車交通及公共交通，同一區(qū)域內(nèi)有

17、數(shù)座高標準寫字樓，形成成熟的商務氛圍。 2. 外觀形象： 建筑設計風格鮮明，氣勢宏大。除采用現(xiàn)代感極強的外形設計外，外立面選材高檔，使用環(huán)保材料且施工水準高。   3. 停車位： 至少達到平均每150-200平方米擁有一個停車位，并且擁有足夠的地面訪客車位。 4. 樓層高度及采光： 大堂裝修豪華，面積大、挑空高，標準層凈高達超過2.7米，房間通透、自然采光好，寫字間照明亮度至少達到400流明。 5. 電梯： 平均每5層擁有1.5部電梯（即每部電梯為大約7000平方米辦公面積提

18、供服務），非高峰期間候梯時間小于三十秒。 6. 電力供應： 50-60瓦/平米電力供應，即每層（2000平方米）至少擁有100千瓦供電量，并配備足夠的后備電力供應設施。 7. 電訊設備： 平均每15-20平方米面積擁有一條電話線及一個數(shù)據(jù)端口，提供或支持DDN、ISDN線路，未來寬帶設施預留，具有視像會議能力。8. 空調系統(tǒng)： 提供四管式風機盤管加新風空調系統(tǒng)，戶內(nèi)獨立調溫，能為客戶服務器專用空間提供二十四小時空調供應，新風量大于40立方米/小時/人。  9. 物業(yè)管理公司： 選用聲名卓越而有豐富經(jīng)驗的物業(yè)管理公司對大廈進行物業(yè)管理。  10. 配套設施： 配套設施齊備，餐飲、銀行、機票代理、郵局、商務中心等，以服務客戶為宗旨，不設大量商業(yè)面積，保持寫字樓單一功能為佳。   11. 其實還有更重要的客戶資質 七、寫字樓與商住