淺析房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險控制

1、淺析房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險控制 摘要：針對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)中存在的一些問題和困難，分析房地產(chǎn)開放貸款的風(fēng)險有哪些以及房地產(chǎn)貸 款內(nèi)部外部的環(huán)境。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 貸款風(fēng)險 環(huán)境 最年來，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)上升的趨勢，我國住房制度改革的不斷深入，個人購買商品住房的意向漸趨強 烈。住房市場中存在的供給與當(dāng)期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應(yīng)運而生。按揭貸款是指購房戶 交納部分首期付款后，將所購房產(chǎn)抵押給貸款行，剩余房款向銀行申請貸款的住房消費貸款，實質(zhì)上是銀 行與貸款人之間的資金借貸關(guān)系。應(yīng)該說此貸款有價值較穩(wěn)定的住房作抵押品，安全性有一定保障，但由 于政策、市場及借款人自身情況的變化均會影響貸款的房地

2、產(chǎn)市場環(huán)境和借款人的還款能力，使得安全性 存在一些問題。據(jù)近年來我國銀行實際運作表明，貸款風(fēng)險正日益增加。 一、全球經(jīng)濟一體化帶來的政策性風(fēng)險 ：隨著全球經(jīng)濟的發(fā)展，各國經(jīng)濟都在相當(dāng)程度地合作滲透，相 互之間的影響也在不斷地加大。東南亞金融風(fēng)暴，就是“一發(fā)”牽動“千鈞”。 二、市場風(fēng)險分析 1. 市場無序競爭。近年房地產(chǎn)市場供給充足，但價格居高不下使空房沉淀不少，當(dāng)開發(fā)企業(yè)無法實現(xiàn)資 金回籠時，會通過虛擬按揭套取銀行資金，供求不平衡使按揭貸款存在潛在風(fēng)險。 2.市場供求關(guān)系的重大變化。市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)價格大幅下降，業(yè)主愿意損失首付和已 還款，以低于尚未歸還的貸款余額，重新購置低

3、價房產(chǎn)，使銀行難以收回貸款，貸款損失風(fēng)險增大。 3.利率變動風(fēng)險。貸款期限內(nèi)市場利率可能發(fā)生數(shù)輪波動，利率上升，短期存款利率上升，壓縮了銀行獲 利空間，利率下降，借款人以較低利率籌資并提前還貸，銀行會因其放貸不能獲得原定貸款利息回報而受 損失。而且合同有關(guān)利率條款在利率管制時制訂，對利率市場化后可能形成風(fēng)險缺乏前瞻性。 三、銀行風(fēng)險分析 銀行是典型的負(fù)債經(jīng)營組織，其經(jīng)營的好壞，關(guān)系到儲戶存款和銀行本身的安全，體系和社會經(jīng)濟的安 定。按揭貸款的銀行風(fēng)險來自借款人和銀行經(jīng)營兩方面： 1 借款人的風(fēng)險 （1）借款人違約風(fēng)險。借款人違約風(fēng)險是銀行在經(jīng)營按揭貸款業(yè)務(wù)時面臨的最直接最集中的風(fēng)險，主要表 現(xiàn)

4、為被迫違約(指個人財力不足引起還款能力喪失)和理性違約 （即借款人轉(zhuǎn)移投資違約,指借款人具有還款 能力，但覺得放棄繼續(xù)還款可帶來更大的利益）。借款人買房后，房價上升，其理性違約的情況少，而市 場不景氣時，借款人可能提前還款，銀行在一定的時間內(nèi)，失去收入來源，影響資金正常循環(huán)。（2）借款人個人信用潛在風(fēng)險。我國目前個人收入制度不透明，個人消費信貸處于初級階段, 貸款行不能 正確評價借款人實際收入，不能對其進(jìn)行有效的跟蹤監(jiān)控，個人信用狀況難以評估。 （3）借款人對住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在認(rèn)識上的誤區(qū)。部分業(yè)主購房時被按揭優(yōu)惠條件所吸引，未充分考慮 自身的還款能力，隨時間推移，生老病死、事業(yè)成敗、社會環(huán)

5、境等直接影響到按揭貸款的安全。 （4）按揭成數(shù)確定不當(dāng)。按揭成數(shù)確定不當(dāng)，對借款人不加區(qū)分地提高按揭貸款成數(shù)可能造成的風(fēng)險。過 低的成數(shù)還可能誘發(fā)借款人的道德風(fēng)險。對以投資為目的的購房行為來說，首付比例降低，前期投入越小， 放棄投資后遭受損失越小，房產(chǎn)市場不景氣時，就有可能放棄房產(chǎn)并拒絕還款，將風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁給銀行。 （5）信貸經(jīng)營中信息不對稱的風(fēng)險。我國尚未建立個人信用征集系統(tǒng)，對個人資質(zhì)評估缺乏統(tǒng)一客觀的標(biāo) 準(zhǔn)，影響了銀行對貸款申請人信用的調(diào)查評定，會產(chǎn)生提供虛假證明的欺詐行為，也為銀行在形成逾期后 的催收工作設(shè)置了障礙。 2 銀行經(jīng)營風(fēng)險 （1）按揭貸款比例問題。按揭貸款比例越高，對借款人

6、壓力越大，在高按揭貸款比例下一旦借款人住房按 揭貸款風(fēng)險分析及防范有哪些？違約，銀行處分抵押房產(chǎn)所得扣除各項支出后，有可能不足以彌補銀行的 支出。一般還款期越長，經(jīng)濟可變因素就越多，抵押房產(chǎn)價值的變動就越難預(yù)料和把握，銀行需承擔(dān)的違 約風(fēng)險就越大。 （2）流動性風(fēng)險。按揭貸款的資金來源主要是儲蓄存款和企事業(yè)單位的短期存款，而住房按揭貸款的期限 一般較長，這就產(chǎn)生了以短期資金負(fù)擔(dān)長期貸款的風(fēng)險，并在一定程度上影響銀行對短期資金的有效利用。 四、開發(fā)商的風(fēng)險分析 （1）假按揭（開發(fā)商與購房戶串通對銀行金融欺詐，騙取銀行資金）風(fēng)險。通過高估房地產(chǎn)價值并與購房 人串通，以虛假購房合同向銀行申請貸款，目

7、的達(dá)到后，開發(fā)商立即轉(zhuǎn)移資金，導(dǎo)致銀行債權(quán)懸空，即使 銀行處置房產(chǎn)，也會大幅“縮水”，信貸資產(chǎn)出現(xiàn)損失。 （2）開發(fā)商不具備相應(yīng)實力。隨著住房市場的快速發(fā)展，具備雄厚資金實力、強大開發(fā)能力和優(yōu)良開發(fā)業(yè) 績的開發(fā)企業(yè)是各家銀行爭奪的對象，但激烈競爭也給一些實力很差的開發(fā)企業(yè)帶來可乘之機。 （3）來自開發(fā)項目的風(fēng)險。開發(fā)商對市場因素分析失誤，房屋出售后價格下降。在期房按揭貸款中預(yù)售不 理想，導(dǎo)致后續(xù)資金不足，不能按期交房，客戶不能按期入住，甚至項目“爛尾”。開發(fā)商多利用融資和 預(yù)售收入作為資金來源，處于劣勢的客戶可能要求解除購房合同，迫使銀行出面幫助挽回?fù)p失，從而將其 與開發(fā)商的合同糾紛轉(zhuǎn)嫁給銀行

8、，造成銀行的法律風(fēng)險。 （4）資格與能力、房產(chǎn)質(zhì)量、配套設(shè)施、市場、道德及其它風(fēng)險。 主要貸款風(fēng)險表現(xiàn)在： 抵押物風(fēng)險分析: 1 住房按揭貸款的抵押物即房屋是貸款金的最基本保障，但因貸款期限長，期內(nèi)抵押物發(fā)生變化的可能性 極大，保證人資產(chǎn)可能惡化，易造成抵押物風(fēng)險。 （1）評估風(fēng)險。主要表現(xiàn)為抵押物不足。房產(chǎn)估價普遍存在高估的現(xiàn)象，若不能及時發(fā)現(xiàn)房價高估，在貸 款成數(shù)較高時，有可能出現(xiàn)抵押物價值低于貸款金額的風(fēng)險。 （2）抵押物損毀或滅失，影響銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量。 （3） 抵押物法律風(fēng)險。 主要來自抵押的合法性， 一是因建筑違規(guī)違章或嚴(yán)重質(zhì)量問題， 抵押物無法取得 產(chǎn) 權(quán)證，導(dǎo)致抵押無效。二是重

9、復(fù)抵押、重復(fù)銷售，致不能辦理抵押登記手續(xù)被查封，若此前銀行已發(fā)放 貸款，就造成債權(quán)懸空。 （4）抵押物處置風(fēng)險。相關(guān)政策法規(guī)不健全，當(dāng)不能償還借款時，作為抵押人的銀行雖有權(quán)處分抵押物， 但若該抵押物為借款人的唯一財產(chǎn)，會涉及居民的安置和社會穩(wěn)定等問題，使處置難以執(zhí)行。即使收回房 產(chǎn)，但我國住房二級市場很不發(fā)達(dá)，拍賣變現(xiàn)的處置方式也難以實行，若貸款后抵押物價值下降，銀行很 可能得不償失。住房按揭貸款雖是一種風(fēng)險較低的貸款，但各個環(huán)節(jié)仍存在一定的風(fēng)險隱患，如不能正確 認(rèn)識風(fēng)險，不能對客觀環(huán)境的變化做出正確的預(yù)測和反應(yīng)，就可能在未來造成損失。 2 貸款風(fēng)險的防范 防范規(guī)避風(fēng)險。預(yù)測大環(huán)境、局部環(huán)境的

10、變化，提倡市場競爭但要避免無 為了推動其健康發(fā)展，就必須防范 防范 序競爭。改善住房貸款的經(jīng)濟大環(huán)境，制定相關(guān)的法律法規(guī)，健全社會保障制度，決政府直接參與問題， 組建非盈利性擔(dān)保公司。嚴(yán)格執(zhí)行住房信貸的金融政策、法規(guī)法令，防止有欺詐行為的開發(fā)商騙取信貸資 金。提高按揭貸款審批門檻，大大提高賴賬的機會成本, 預(yù)防道德風(fēng)險的發(fā)生，以保證銀行債權(quán)安全。 2.1 銀行的貸款風(fēng)險防范 銀行是房地產(chǎn)貸款的提供者，是按揭業(yè)務(wù)的主要且穩(wěn)定的操作者，銀行按揭業(yè)務(wù)的規(guī)范化、程序化和法 制化是風(fēng)險防范的中心環(huán)節(jié)。 （1）加強貸前審查，在成本允許時，盡量細(xì)致。嚴(yán)格主體資格及信用審查，綜合評價申請人的素質(zhì)、收入 穩(wěn)定性

11、、還款第一來源及綜合還款能力等，確保業(yè)主信用良好，據(jù)不同客戶群體，采取靈活的信貸政策， 幫助客戶合理地確定貸款金額、成數(shù)、期限。對宏觀市場情況、政策、法律環(huán)境應(yīng)有明確具體的審查；抓 住營銷貸款的客戶經(jīng)理這個關(guān)鍵。 （2）防范整個簽約過程中的風(fēng)險。在簽約時對開發(fā)商和購房人的資信證明材料原件進(jìn)行審查，盡量不一次 性把貸款付予開發(fā)商，盡量將回購條款具體化，加強可操作性。不搞人情和關(guān)系貸款，設(shè)定合理的抵押率。 在簽約后介入項目全過程，掌握按揭貸款的實際用途和流向，開發(fā)項目進(jìn)度、資金運轉(zhuǎn)、總投資、成本構(gòu) 成、工程進(jìn)度、資金缺口及后續(xù)資金落實情況等，督促開發(fā)商按時按質(zhì)按量完成項目，防止工程“爛尾”， “供

12、樓”期間，了解購房人的經(jīng)濟狀況，加強與開發(fā)商聯(lián)系，掌握其經(jīng)營狀況，發(fā)現(xiàn)和確定“供樓”不能 的情況后，及時要求開發(fā)商參與解決。期樓按揭要慎重，考慮工程延期可能性，根據(jù)工程進(jìn)度，分期投放 貸款，?？顚Ｓ?。 （3）加強房地產(chǎn)貸款的貸后管理工作和風(fēng)險跟蹤訪問策略。在發(fā)展住房按揭貸款業(yè)務(wù)的過程中，必須適時 建立“兩項制度”，即貸后對業(yè)主訪問制度和對業(yè)主跟蹤管理制度。在期房按揭中應(yīng)落實專人加強對售房 款的監(jiān)控。了解按揭樓盤的配套建設(shè)、小區(qū)環(huán)境、市場價格的變動情況，加強對按揭項目的回訪。掌握借 款人的動態(tài)，及時對貸款的風(fēng)險狀況做出風(fēng)險評價,建立風(fēng)險預(yù)警機制。 （4）確定合理的風(fēng)險溢價、信貸額度及貸款成數(shù)。根

13、據(jù)承擔(dān)的風(fēng)險大小、市場供求、市場價格、利率及按 揭比率，確定相應(yīng)的風(fēng)險溢價和信貸額度，提前預(yù)防風(fēng)險的發(fā)生。采取實時防范措施，防止按揭違約帶來 的提前償還風(fēng)險，實現(xiàn)資金的預(yù)期利潤率，提高資金的運用效率。合理確定按揭貸款成數(shù)，不為競爭而隨 意提高按揭成數(shù)，減少價格縮水的風(fēng)險。對期樓適當(dāng)降低按揭成數(shù)。 3 密切關(guān)注開發(fā)商，規(guī)避來自開發(fā)商的風(fēng)險 （1）加強對開發(fā)商的審查。在簽訂按揭貸款的合作協(xié)議之前，積極穩(wěn)妥地選擇開發(fā)企業(yè)，注重對開發(fā)商資 金實力、開發(fā)資質(zhì)、歷史業(yè)績等要素的調(diào)查，與實力雄厚、開發(fā)業(yè)績好、經(jīng)營效益高的開發(fā)商發(fā)生業(yè)務(wù)合 作；科學(xué)地分析和研究市區(qū)的發(fā)展趨勢以及市民居住心理和居住習(xí)慣，審慎選擇

14、支持對象。 （2）開發(fā)項目的審查。嚴(yán)格審查開發(fā)項目的區(qū)位、環(huán)境、地段、建筑品質(zhì)、項目開發(fā)環(huán)節(jié)的各項許可證， 加強對城市建設(shè)規(guī)劃的先期調(diào)查和信息收集工作。在期房按揭中，加強對開發(fā)商項目開發(fā)資金的審查，即 自有資金的投入、預(yù)售形勢和前景、資金缺口及資金來源是否有保障。 （3）為有效確保信貸資金正確使用、安全運轉(zhuǎn)及全部用于開發(fā)建設(shè)，應(yīng)對所有的建設(shè)資金(包括銀行貸款) 實行“封閉管理,專項運行”。 （4）要充分發(fā)揮按揭貸款的綜合效應(yīng)。按揭客戶一般有一定的經(jīng)濟實力，有的還創(chuàng)辦經(jīng)濟實體，可通過開 發(fā)商爭取到本行開戶或辦理銀行卡業(yè)務(wù)。 （5） 設(shè)置個人住房按揭貸款保證金制度。 簽訂按揭協(xié)議時， 應(yīng)要求開發(fā)商

15、按每個項目專門設(shè)置貸款保證金， 金額不得低于貸款額的 10%，作為其履行擔(dān)保責(zé)任，當(dāng)違約發(fā)生時，便于銀行收回貸款。 4 加強對抵押物監(jiān)測，防范抵押物風(fēng)險 （1）強化對抵押物的審查，確保抵押的有效性，防止重復(fù)抵押，對于期房按揭必須取得相應(yīng)的證明。 （2）對抵押房產(chǎn)準(zhǔn)確估價。對所有按揭貸款中用作抵押的房產(chǎn)準(zhǔn)確估價，按照謹(jǐn)慎性原則，采用相對保守 的評估方法，防止價格高估。最好建立銀行自己的抵押物評估機構(gòu)，若銀行沒有自己的評估機構(gòu)，應(yīng)委托 信得過的評估機構(gòu)。該類貸款期限長，抵押物的價值會發(fā)生變化，貸款行應(yīng)定期或不定期地對抵押物進(jìn)行 監(jiān)測，合理地確定抵押物價值。 （3）辦理財產(chǎn)保險，防止抵押物毀損。貸款銀行應(yīng)時時關(guān)注抵押物現(xiàn)狀，要求借款人在借款時對抵押物辦 理財產(chǎn)保險,當(dāng)?shù)盅何锇l(fā)生人為或自然毀損時,及時獲得補償,不會對貸款的按期償還產(chǎn)生影響。 （4）采取積極的措施，提前研究抵押物的處理問題，減少抵押物處置風(fēng)險。出現(xiàn)風(fēng)險時，可考慮采取銀行 同借款人到律師事務(wù)所簽署處置房產(chǎn)的委托授權(quán)書方式，給銀行處理抵押物