(財務知識)直客式個人住房貸款操作指引(征求意見稿)

1、直客式個人住房貸款操作指引（暫行）第一章總則第一條為提高我行個人一手住房貸款業(yè)務市場競爭力，豐富個 人住房信貸業(yè)務品種，根據(jù)有關法律、法規(guī)、部門規(guī)章以及中國農(nóng)業(yè) 銀行相關制度規(guī)定，制定本指引。第二條 本指引所稱的直客式個人住房貸款（簡稱“直客式貸 款”，下同）是指貸款行直接向符合貸款條件的自然人發(fā)放的、不由 開發(fā)商承擔階段性保證擔保的一手住房（不含商業(yè)用房）貸款。直客式貸款業(yè)務主要目的是營銷優(yōu)質(zhì)開發(fā)商開發(fā)的樓盤或為我 行個人優(yōu)質(zhì)客戶提供綜合的金融服務。直客式貸款業(yè)務在目前階段為 一手住房貸款的補充形式。第三條 按照貸款行、開發(fā)商及借款人的關系，直客式貸款可以 分為合作型直客式貸款（貸款行與開發(fā)

2、商簽署直客式個人住房貸款 合作協(xié)議（簡稱直客式貸款合作協(xié)議，下同）、獨立型直客式貸 款（貸款行不與開發(fā)商簽署直客式貸款合作協(xié)議，直接向符合貸 款條件的借款人發(fā)放貸款）。借款人申請獨立型直客式貸款采用階段 性保證擔保的，該階段性擔保須由一級分行認可的專業(yè)擔保公司提 供，并按規(guī)定流程操作。根據(jù)貸款發(fā)放前是否由有權(quán)審批行樓盤準入， 分為樓盤型直客式 貸款（須由有權(quán)審批行對樓盤進行準入）和散戶型直客式貸款（不經(jīng) 過樓揭樓盤準入程序，由經(jīng)營行對符合條件的借款人發(fā)放個人住房貸 款）。按照個人住房貸款發(fā)放時機，分為銷售備案前放款的直客式貸款 和銷售備案后放款的直客式貸款。原則上不發(fā)放散戶型直客式貸款及備案前

3、放款的直客式貸款，本流程亦未包括上述兩種類型的直客式貸款。個別房地產(chǎn)市場基礎較好、 發(fā)展規(guī)范的區(qū)域確需辦理的，須對借款人制定非常嚴格的準入條件，且須將細化的操作流程報總行（房地產(chǎn)信貸部）。第四條 為避免內(nèi)部惡性競爭，對貸款行已經(jīng)簽訂按揭合作協(xié)議的樓盤，其他行不得發(fā)放直客式貸款。確有需要的，須共同接受管理的上級行書面批復同意，并告知原貸款合作行。第五條 為規(guī)避商品房買賣雙方糾紛引起的法律風險，申請直客式貸款的借款人在簽訂商品房買賣合同時，在付款方式的條款中只能選擇“一次性付款”、 “分期付款”或“其他方式付款”，不得選擇“貸款方式付款”。第二章 直客式貸款準入條件第五條 可辦理直客式貸款的樓盤須

4、符合以下全部條件：（一）開發(fā)商及其法定代表人信用良好，無不良貸款記錄，近期無逾期貸款。（二）擬合作樓盤“五證”齊全，且已全額繳納土地出讓金。（三）開發(fā)商資質(zhì)條件：1 、總行級房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶；2 、一級分行評定的房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶；3 、總行最新文件公布的全國房地產(chǎn)百強企業(yè)；4、長三角、珠三角、京津等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)省級房地產(chǎn)管理部門最新公布的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)排名前五十名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；其他地區(qū)省級房地產(chǎn)管理部門最新公布的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)排名前十名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；5 、上述企業(yè)的控股子公司；6 、雖不屬于上述1 5 類客戶，但所開發(fā)的樓盤在工、中、建行有開發(fā)貸款，即將或已經(jīng)完成主體封頂，且銷售情況良好，

5、同業(yè)競爭激烈。第六條直客式貸款開辦區(qū)域必須為房地產(chǎn)市場管理規(guī)范的區(qū)域，貸款購買期房的，必須能夠辦理抵押預登記。對于不能辦理抵押預登記的期房，不得發(fā)放直客式貸款。第七條直客式樓盤的準入按照住房一手房樓盤準入程序由有權(quán)審批行進行審批。優(yōu)質(zhì)樓盤按相應規(guī)定簡化流程。第八條直客式貸款要求開發(fā)商提供的資料，以及按揭樓盤準入的調(diào)查、 審查、 審批所涉及的具體內(nèi)容與傳統(tǒng)按揭樓盤準入基本一致。在風險可控的前提下，一級分行可根據(jù)實際情況進行增刪。第九條有權(quán)審批行對直客式貸款樓盤審批同意且履行相應的程序后，屬合作型直客式貸款的，貸款行應先與開發(fā)商簽署直客式貸款合作協(xié)議，再受理借款人貸款申請，并按照個人住房貸款授權(quán)辦

6、理貸款；屬獨立型直客式貸款的，貸款行可直接受理借款人貸款申請，并按照個人住房貸款授權(quán)辦理貸款。第十條 申請直客式貸款的借款人須符合我行個人住房貸款所 要求的全部條件，并須提供足額、有效的階段性擔保，根據(jù)貸款行要 求提供貸款行辦理后續(xù)手續(xù)的委托公證書及其他必需材料。第十一條貸款行必須建立完備的直客式貸款抵押預登記及抵 押登記管理方案，貸款行直接辦理抵押預登記及抵押登記手續(xù)的，應 配備足夠數(shù)量的客戶經(jīng)理。第三章貸款操作流程第十二條合作型直客式貸款的基本操作流程如下：（一）借款人除按照傳統(tǒng)一手房貸款要求提交貸款申請資料、在我行存入足額首付款（可扣除定金部分）外，還須提交 直客式個人 住房貸款還款承諾

7、書及貸款擔保有關資料。借款人尚未與開發(fā)商簽 訂正式的商品房買賣合同的，應提供蓋有開發(fā)商法人章或銷售公章的 購房意向書、定金收據(jù)等。（二）對材料齊備的借款人，經(jīng)營行客戶經(jīng)理在初步調(diào)查和面談 的基礎上向客戶出具直客式個人住房貸款申請受理通知書 。（三）借款人持直客式個人住房貸款申請受理通知書及首付 款存款憑證與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同，辦理合同備案并通 知貸款行，貸款行將借款人首付款及時轉(zhuǎn)賬到開發(fā)商賬戶。（四）按照一手樓貸款流程進行貸款調(diào)查、審查、審批。（五）貸款審批通過的，貸款行通知借款人提交經(jīng)備案的商品房 買賣合同、開發(fā)商出具的首付款發(fā)票或收據(jù)，面簽個人購房擔保借 款合同（對提供階段性抵

8、押擔?；蛸|(zhì)押擔保的，合同“其他約定” 部分補充以下條款：“本合同項下所購房屋辦妥房地產(chǎn)證后，借款人 自愿以該房屋（詳見編號 的房地產(chǎn)抵押清單）作為本合同項下債務的抵押物，并在貸款人辦妥抵押登記手續(xù)后， 對編 號為 的房地產(chǎn)抵押清單/質(zhì)物清單項下的抵/質(zhì)押物解除抵/質(zhì)押”），簽署辦理授權(quán)委托公證書，并辦理階段 性擔保相關事宜；審批未通過的，視具體原因要求借款人補充資料或 通知借款人。（六）再次核對借款人提交資料的完整性， 尤其是正式的商品房 買賣合同與先期提交的個人住房貸款申請表、購房意向書之間關 于購房情況的一致性，以及擔保資料的完整性。（七）辦理抵押預登記，發(fā)放貸款并通知開發(fā)商和借款人，開發(fā)

9、 商向貸款行出具直客式個人住房貸款收款清單并做好內(nèi)部登記。（八）貸款發(fā)放后，客戶經(jīng)理逐筆登記 直客式貸款業(yè)務跟蹤管 理臺帳，詳細列明每筆貸款所屬開發(fā)商及樓盤名稱、辦證資料收集 情況、預計辦理房地產(chǎn)證時間、目前辦證情況、抵押登記情況等，對 到期未辦理的及時掌握原因、及時預警。（九）開發(fā)商辦妥分戶房地產(chǎn)權(quán)利證書且通知貸款銀行后，貸款銀行向開發(fā)商出具授權(quán)委托公證書并收執(zhí)借款人的房地產(chǎn)權(quán)利證 書原件辦理抵押登記手續(xù)。第十三條獨立型直客式貸款的基本操作流程：獨立型直客式貸款由開發(fā)商之外的第三人提供階段性抵押擔保 或質(zhì)押擔保的，基本操作流程與合作型直客式貸款大致相同， 但不包含開發(fā)商向貸款行履行的有關義務

10、（一）由擔保公司提供擔保的操作流程如下：1、一級分行批準擔保公司直客式貸款擔保資格。2、貸款行通知擔保公司我行擬開展直客式貸款的樓盤，由擔保 公司對相關樓盤是否準入進行獨立審批，并將樓盤準入的審批結(jié)果反 饋給貸款行。3、擔保公司同意介入的樓盤，貸款行與擔保公司簽訂直客式 個人住房貸款最高額保證擔保合同。4、借款人按照第十二條第（一）項要求提交貸款資料。5、對材料齊備的借款人，經(jīng)營行客戶經(jīng)理在初步調(diào)查和面談的 基礎上向客戶出具直客式個人住房貸款申請受理通知書。6、借款人持直客式個人住房貸款申請受理通知書及首付款 存款憑證與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同， 辦理合同備案并通知 貸款行，貸款行將借款

11、人首付款及時轉(zhuǎn)賬到開發(fā)商賬戶。7、貸款行按照授權(quán)對單筆貸款進行調(diào)查、審查、審批。8、貸款行向借款人出具直客式個人住房放款承諾書，借款人 憑此承諾書到擔保公司辦理階段性保證擔保有關事項（包括資格審 核、落實擔保、授權(quán)委托公證書等），并支付相關費用（借款人須提 供的資料由擔保公司確定）。9、擔保公司向銀行發(fā)出直客式按揭貸款擔保確認清單（該清 單可一單多戶，分戶列名借款人姓名、身份證件號碼、擔保貸款額度、 所購房產(chǎn)開發(fā)商、項目、購房金額等，擔保人在清單每頁上蓋章確認，該清單是貸款行辦理獨立型直客式貸款的必備要件）。10 、 貸款行通知借款人提交經(jīng)備案的商品房買賣合同、開發(fā)商出具的首付款發(fā)票或收據(jù)，面

12、簽 個人購房擔保借款合同ABC（ 2005 ）5006 號 ， 并在第 22 條其他約定中做如下補充約定： “本合同第十三條整條及其他條款中與保證擔保有關的責任由X X擔保公司承擔，具體內(nèi)容見直客式個人住房貸款最高額保證擔保合同（編號：XX）。11 、 再次核對借款人提交資料的完整性，尤其是正式的商品房買賣合同與先期提交的個人住房貸款申請表、購房意向書之間關于購房情況的一致性，以及擔保資料的完整性。12、發(fā)放貸款并按照借款人授權(quán)進行資金劃轉(zhuǎn)。13、加強貸后管理，客戶經(jīng)理逐筆登記直客式貸款業(yè)務跟蹤管理臺帳 ，對具備辦證條件的及時督促置業(yè)擔保公司辦妥房地產(chǎn)證及抵押登記手續(xù)。（三）由其他第三方提供保

13、證擔保流程如下1 、借款人按照第十二條第（一）項要求提交貸款資料。擔保人按照要求提供擔保人資料。2、對材料齊備的借款人，經(jīng)營行客戶經(jīng)理在初步調(diào)查和面談的基礎上向客戶出具直客式個人住房貸款申請受理通知書。3、借款人持直客式個人住房貸款申請受理通知書及首付款存款憑證與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同，辦理合同備案并通知貸款行，貸款行將借款人首付款及時轉(zhuǎn)賬到開發(fā)商賬戶。4、貸款行按照授權(quán)對單筆貸款及擔保人資格進行調(diào)查、審查、審批。6、審批通過后，貸款行通知借款人提交經(jīng)備案的商品房買賣合同、開發(fā)商出具的首付款發(fā)票或收據(jù)，借款人、擔保人面簽個人購房擔保借款合同ABC（ 2005） 5006 號 。7、再次

14、核對借款人提交資料的完整性，尤其是正式的商品房買賣合同與先期提交的個人住房貸款申請表、購房意向書之間關于購房情況的一致性，以及擔保資料的完整性。8、發(fā)放貸款并按照借款人授權(quán)進行資金劃轉(zhuǎn)。9、加強貸后管理，客戶經(jīng)理逐筆登記直客式貸款業(yè)務跟蹤管理臺帳 ，對具備辦證條件的及時辦妥房地產(chǎn)證及抵押登記手續(xù)。第四章其他規(guī)定第十四條貸款管理參照個人住房貸款貸后管理有關規(guī)定執(zhí)行。附件：附件一直容式個人住房貸款合作協(xié)議甲方:乙方:中國農(nóng)業(yè)銀行支行甲乙雙方通過平等協(xié)商,達成如下協(xié)議,雙方共同遵守:1、 乙方同意對符合乙方貸款條件的購房人購買甲方開發(fā)建設并依法銷售的的座落于命名為（預售許可證樓盤名稱,預售許可證編號

15、 :） 的房屋提供個人住房按揭貸款。2、 甲方承諾對向乙方申請個人住房貸款的購房人，在商品房買賣合同約定的房屋交付使用日后日內(nèi)，將購房人所購房屋的房屋所有權(quán)證、 土地使用權(quán)證直接交予乙方（辦理抵押登記手續(xù)） ，未經(jīng)乙方書面通知不交予購房人本人。3、 甲方在正式發(fā)放合作項目產(chǎn)權(quán)證書前，將書面通知乙方提供該合作項目按揭貸款購房人清單，并根據(jù)乙方提供的清單交付產(chǎn)權(quán)證書。4、 甲方在與向乙方申請個人住房貸款的購房人簽訂商品房買賣合同時，付款方式不得選擇“貸款方式付款”。本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方經(jīng)辦人簽名并加蓋公章即生效。本協(xié)議正本一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。甲方經(jīng)辦人簽字：乙方經(jīng)辦人簽字：甲方（公章）：乙

16、方（公章）：年月日年月日附件二：直客式個人住房貸款還款承諾書農(nóng)行支行（部）：本人 , 因購房資金不足, 向貴行申請直客式個人住房貸款，所購房地址為，所購房合同價為元，由于該購房行為是本人的自主行為，購房風險由本人全部承擔，本人在此承諾：不論所購房是否按期交付使用，也不論所購房產(chǎn)權(quán)能否辦理或能否及時辦理，本人仍將按借款合同約定履行按期還款義務。特此承諾。承諾人：年月 日附件三:直客式個人住房貸款申請受理通知書尊敬的 客戶：您提出的用于購買由公司開發(fā)、位于、項目名為、所購房房號為號的住房按揭貸款申請，經(jīng)初步審查我行已同意受理。本通知并不表示我行對發(fā)放貸款做出任何承諾。地址：業(yè)務聯(lián)系電話：特此通知支

17、行年 月日注：此通知一式兩份，銀行與購房人各執(zhí)一份附件四 :授權(quán)委托公證書委托人：男（女）身份證號碼：男（女）身份證號碼：委托人：男（女）身份證號碼：男（女）身份證號碼：委托人 （夫妻、未婚）因購買由公司開發(fā)、位于、項目名為、 所購房號為的房屋，并以此房屋為抵押從農(nóng)行支行取得按揭貸款萬元， 特委托農(nóng)業(yè)銀行支行 （ 部 ）辦理以所購房屋為抵押、抵押權(quán)人為農(nóng)業(yè)銀行支行、 以我本人在農(nóng)行的以上該筆貸款為擔保對象的抵押預登記手續(xù)及正式抵押登記手續(xù)，受托人在以上授權(quán)范圍內(nèi)的代理行為及結(jié)果由我全部承擔責任。本委托至以上貸款正式的抵押登記手續(xù)辦妥日止。特此委托。委托人簽名：委托人簽名：年月附件五：直客式個人

18、住房貸款放款承諾書尊敬的客戶：歡迎您選擇農(nóng)業(yè)銀行辦理直客式個人住房貸款。在確認您已滿足以下條件且購房行為真實性得到我行查證后，我行將同意您的借款申請，為您提供貸款（人民幣大寫）元、期限個月、月利率為0：一、您已與售房人簽訂合法有效的購房合同；二、您已足額交付購房首付款；三、 以階段性保證加抵押作為貸款的擔保方式的，有關保證擔保手續(xù)已落實；四、您已辦理相關事項的公證。請您持本業(yè)務受理通知書、購房合同原件、首付款支付憑證原件和個人相關證明材料于10 個工作日內(nèi)到到支行辦理相關貸款手續(xù)。若您未按時前來，將被視為自動放棄。地址：業(yè)務聯(lián)系電話：特此通知支行年月日附件六：直客式按揭貸款擔保確認清單農(nóng)業(yè)銀行

19、支行（部）：以下購房貸款已經(jīng)過我公司審查，同意為借款人提供階段性連帶 責任擔保，擔保期間為每筆貸款的放款日起至辦妥該筆貸款以你行為 抵押權(quán)人的抵押房屋他項權(quán)證并將該證交付到你行 （或該筆貸款本息 及相關費用全部結(jié)清）日為止。你行以此清單為依據(jù)向借款人發(fā)放的 按揭貸款，無需我公司在借款合同及你行與借款人的其他相關合同、 協(xié)議上簽章，我公司承諾按直客式個人住房貸款最高額保證擔保合 同約定承擔連帶責任階段擔保責任。借款人借款人 身份證 號碼開發(fā)商項目名 稱擬貸款額 度 （萬元）備注對以上貸款，你行無需我公司同意，可直接與借款人進行不改變 借款人和不增加貸款本金的所有其他事項的調(diào)整（包括但不限于貸款

20、利率、期限、還款方式、提前還款等），我公司仍將承擔連帶階段性 擔保責任。擔保公司簽章:銀行確認簽章:年 月 日年 月 日注：此清單一式叁份，按揭銀行二份，銀行放款退擔保公司一份, 其中備注項由銀行放款后填明放款日期。附件七:直客式貸款業(yè)務跟蹤管理臺帳開發(fā)商名稱: 項目名稱：中國農(nóng)業(yè)銀行 支行（部）: 客戶經(jīng)理：借款人身份證 號碼貸款 額度貸款發(fā) 放日期所購房預計辦理 房地產(chǎn)證 時間辦理房地 產(chǎn)證情況抵押登記情況備注辦妥抵 押登記 （打,）辦妥抵 押登記 日期直客式個人住房貸款最高額保證擔保協(xié)議協(xié)議編號 :（ ） 農(nóng)銀直貸保 號甲方（貸款人）: 中國農(nóng)業(yè)銀行支行住所 :通訊地址：郵編：聯(lián)系人（或

21、部門）：聯(lián)系電話：傳真電話：乙方（保證人）:住所 :通訊地址：郵編：聯(lián)系人（或部門）：聯(lián)系電話：傳真電話：為確保甲方債權(quán)的實現(xiàn)和乙方擔保責任的落實，根據(jù)有關法律法規(guī)，甲、乙雙方通過平等協(xié)商, 訂立本協(xié)議:第一條本協(xié)議是甲方與因購房而向甲方申請貸款并由乙方確認提供階段性擔保的不特定的借款人簽訂的個人購房擔保借款協(xié)議書的總保證合同，甲、乙雙方不再就單筆貸款另行簽訂保證合同，也不用乙方在甲方與借款人簽訂的借款合同上簽章。確認乙方對借款人提供連帶責任擔保的依據(jù)是：乙方將加蓋乙方公章的直客式個人住房貸款階段性擔保確認單（參份）交于甲方，甲方在確認此明細表無誤后可向借款人發(fā)放貸款，并在明細表上加蓋經(jīng)辦行公

22、章后將其中壹份交還給乙方。第二條被保證的主債權(quán)是指自年 月 日至年 月 日期間因甲方向經(jīng)乙方同意的不特定借款人發(fā)放購房按揭貸款而形成的一系列債權(quán)，其總額最高為人民幣（大寫）元。保證范圍包括以上貸款的本金、利息、罰息、復利、違約金、損害賠償金以及訴訟費、律師費、評估費、拍賣費等貸款人實現(xiàn)債權(quán)的一切費用。在上述期間的任一時點，只要甲方對借款人尚未收回的債權(quán)余額不超過該最高額，甲方可以連續(xù)向借款人提供貸款。乙方在該最高額內(nèi)對甲方因發(fā)放貸款而形成的債權(quán)，不論借款人的個數(shù)、貸款次數(shù)和每次貸款的額度，不論借款人單筆債務的履行期限屆滿日是否超過上述期間，均提供連帶責任保證。如乙方已根據(jù)本協(xié)議承擔保證義務，被

23、保證的主債權(quán)按履行的金額對最高額度作相應調(diào)減。第三條 本協(xié)議的保證方式及保證責任的承擔本協(xié)議的保證方式為連帶責任擔保，如主合同（現(xiàn)為個人購房擔保借款合同，如有變化以農(nóng)行實際使用借款合同為準）項下借款人發(fā)生主合同所規(guī)定違約情形，甲方可宣布債務提前到期，終止借款合同， 此時無論甲方對此債權(quán)是否擁有其他擔保形式，甲方均有權(quán)要求乙方承擔保證責任。主合同規(guī)定的違約情形包括但不限于：（ 1）借款人未按本合同約定用途使用借款。（ 2）借款人連續(xù)三期（含三期）未足額償還借款本息。（ 3）借款人失蹤或被宣告失蹤而無財產(chǎn)代管人、借款人死亡或被宣告死亡而無繼承人或受遺贈人。（ 4）借款人的財產(chǎn)代管人、繼承人或受遺贈

24、人拒絕為借款人償還本合同項下債務。（ 5）借款人、保證人和抵押人違反其在本協(xié)議項下所作的任何聲明與保證。（ 6）抵押人未經(jīng)貸款人書面同意對抵押物做出贈與、轉(zhuǎn)讓、出租或其他任何對抵押權(quán)不利的處分。（ 7）借款人、保證人、抵押人違反本協(xié)議其他約定或發(fā)生其他影響貸款人債權(quán)實現(xiàn)的事項。乙方應在收到甲方發(fā)出的履行保證責任通知及向借款人發(fā)出的宣布借款人主合同項下貸款立即到期通知的書面憑證后3 個工作日內(nèi)， 將足額款項劃到在甲方開立的保證帳戶；甲方也可以以上書面憑證為依據(jù)，直接在乙方保證金賬戶扣收款項，乙方應在3 個工作日內(nèi)將保證金資金彌補到本合約定的金額。乙方應在甲方開立保證金專戶，帳號為，用于履行與本協(xié)議有關的保證擔保責任；保證金賬戶的余額不少于人民幣萬元（扣收后如小于以上額度，3 日內(nèi)彌補），并可根據(jù)業(yè)務發(fā)展情況進行適度增加，具體增加額度以補充協(xié)議約定為準。第四條 保證期間本協(xié)議保證期間按甲方對借款人每筆貸款業(yè)務分別計算，自每筆貸款發(fā)放之日起至甲方取得該筆貸