購房合同不合理能修改嗎

1、篇一：購房合同常見的十處不公平、不合理 由于消費(fèi)者與開發(fā)商在市場交易中強(qiáng)烈的地位差距，面對通稱的購房霸王合同，大部分 消費(fèi)者都是忍氣吞聲，任其宰割，小部分消費(fèi)者即使知道其霸王，又說不出個理由，往往被 口如舌簧的售樓小姐或樓盤按揭律師三兩句就抵回去了。其實(shí)，歸根到底，是沒有弄清霸王 合同霸在何處？以及缺乏對購房合同所涉及的法律知識的基本了解?，F(xiàn)總結(jié)購房合同常見的 十處不公平、不合理的地方，供消費(fèi)者購房時參考：一霸：簽約安排在付完首付后 目前簽約的基本程序是：交定金 - 簽認(rèn)購書 - 交首付 - 簽購房合同，所以很多消費(fèi)者在 交完首付款以后，正式簽約時才發(fā)現(xiàn)合同條款不公平、不合理，如果對方堅(jiān)持不改

2、合同，只 能是憋一肚子悶氣。所以消費(fèi)者要占據(jù)主動權(quán)，最好是繳納定金時就要求查閱合同范本?，F(xiàn) 在的樓盤一般比較規(guī)范，會按照建設(shè)局及房管局的要求在大廳展示范本，消費(fèi)者可別省這么 點(diǎn)時間，最好先去留意一下，有不合理的地方及時指出，并在此時就可以向開發(fā)商提出要求 變更相關(guān)條款。二霸：合同內(nèi)容單方擬定 目前購買商品房，由于受到房管部門的備案管制，都要求按照廣東省建設(shè)廳、廣東省工 商行政管理總局頒發(fā)的 商品房買賣合同 范本 gb/t17986.2-2000 執(zhí)行， 且，開發(fā)商在取得 預(yù)售證時又必須要房管部門提交合同范本，一是政府為了監(jiān)管合同條款是否合理（基本沒什 么作用），二是為了方便在網(wǎng)絡(luò)上簽訂合同。所

3、以開發(fā)商一般都打著 " 合同范本已備案，不能 更改 "為幌子來忽悠消費(fèi)者， 其實(shí)，細(xì)心的消費(fèi)者可以發(fā)現(xiàn)， 購房合同里有許多是有下劃線的 地方，本律師告訴你：劃線的地方是可以協(xié)商的、更改的！那是開發(fā)商單方制定的條款，非 政府制定的范本內(nèi)容。本律師在接受業(yè)主陪購時，通過與開發(fā)商的積極溝通，大都打破了 合同不能更改 " 的霸王定律。"縮三霸：面積稀里糊涂 消費(fèi)者買的是建筑面積， 結(jié)果發(fā)現(xiàn)分?jǐn)偭私?30%，真正能享有的套內(nèi)建筑面積一下就水" 了。據(jù)前段時間的媒體報道，某樓盤共同分?jǐn)偯娣e達(dá)到70%多！可謂全國之最，本律師沒眼福親臨該樓盤參觀，是否是電梯大

4、過主臥，過道大過客廳，而居住在火柴盒？其實(shí)，業(yè)主 完全享有對房屋的知情權(quán)，分?jǐn)偯娣e是如何構(gòu)成的，每棟樓的分?jǐn)偯娣e在哪？都可以要求開 發(fā)商提供設(shè)計(jì)圖紙或測繪報告，這樣心里也就有個數(shù)，不會買的稀里糊涂了。至于贈送的綠 地、天臺、入戶花園、閣樓更要詳細(xì)寫進(jìn)合同。并約定好面積差異如何解決（詳見本律師的 文章東莞購房法律問答（二） ）。四霸：簽合同時不簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議 可能很少有消費(fèi)者能仔細(xì)關(guān)注這個問題，繼而被開發(fā)商及物業(yè)公司鉆了空子，買房時說 好物業(yè)費(fèi)一塊八， 收樓卻發(fā)現(xiàn)變成了兩塊二。 其實(shí)在購房合同中， 早就有對物業(yè)管理的約定。 商品房買賣合同 范本第三條第五款： " 買受人在簽訂本買

5、賣合同時， 應(yīng)與出賣人或者其委 托的物業(yè)管理公司簽訂 前期物業(yè)管理協(xié)議 。"本款的 "應(yīng)"在法律上即 "應(yīng)當(dāng)" ，法律意義上 " 應(yīng)當(dāng)"與日常說的 "必須"是一個意思。 這就是說， 在簽購房合同時， 必須與物業(yè)公司簽訂物業(yè) 合同。消費(fèi)者應(yīng)在此引起注意，此時簽了物業(yè)合同，收樓時任憑他怎么提高都有了保障了。五霸：房款不入預(yù)售款專用賬戶 房款必須入預(yù)售款專用賬戶，近段時間被熱議，我還以為是新規(guī)定呢，其實(shí)東莞建設(shè)局 及房管局早幾年就有了這樣的規(guī)定，只是執(zhí)行力度不夠，很少有房款能入預(yù)售款專用賬戶。 現(xiàn)在國家政策出臺

6、后，相信執(zhí)行力度會大的多了。這是對消費(fèi)者很有力的保護(hù)措施，能有效 防范開發(fā)商 " 空手套白狼 " 及爛尾樓的發(fā)生。故消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的賬號不是預(yù)售款專用 賬戶時，可要求其提供，否則可向建設(shè)局及房管局投訴。六霸：延遲交樓違約金過低本律師見過最低的違約金為每日萬分之零點(diǎn)一，以一套 50 萬的房子為例，逾期交付的， 一天僅 5 元！弄的消費(fèi)者怨聲載道，有不服氣的業(yè)主，打起了官司，提出該條款顯失公平， 要求按銀行同期貸款利率計(jì)算違約金，但判決結(jié)果并不理想，因?yàn)榉ㄔ赫J(rèn)為這是雙方真實(shí)意 思表示。所以，顯失公平是個比較寬泛的概念，沒有強(qiáng)有力的證據(jù)支持，法院也是比較慎用 的。這就要求消

7、費(fèi)者在簽訂合同時力爭提高違約金。七霸：規(guī)劃設(shè)計(jì)變更不經(jīng)過業(yè)主同意 這條霸王之處很讓業(yè)主受傷?？捶繒r窗外紅花綠草，收樓時卻多了個垃圾站？看房時地 下室是車庫，收樓時變成了配電房？如果發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，這要從兩個方面來分析，一、 如果購房時設(shè)計(jì)圖紙有的內(nèi)容，則不屬于規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，業(yè)主主張權(quán)利比較困難，這要購房 時要求開發(fā)商提供設(shè)計(jì)圖紙，特別是一樓、樓頂?shù)臉I(yè)主。二、如果購房時沒有的而收房時增 加或變更的，則屬于規(guī)劃設(shè)計(jì)變更。消費(fèi)者可以按照商品房買賣合同范本第十條的約定 來主張權(quán)利： "該商品房預(yù)售后， 出賣人不得擅自變更該商品房項(xiàng)目的規(guī)劃、 設(shè)計(jì)。 確需變更 的，出賣人應(yīng)書面征得買受人同意

8、，不同意變更的買受人可要求終止買賣合同。 "八霸：不按收樓通知收樓視為交接 開發(fā)商一般都會在購房合同第十一條單方制定諸如" 出賣人向買受人發(fā)出交付使用通知。之日起滿 * 日即視為該商品房已經(jīng)交付 "的條款。 這里存在一個很重要的問題： 業(yè)主沒按期收 樓，超過時間收時發(fā)現(xiàn)房屋存在許多質(zhì)量問題，開發(fā)商卻以此為由拒絕維修或拒付延遲收樓 違約金，怎么辦呢？本律師在此提醒消費(fèi)者：消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)按通知如期去驗(yàn)房，如果發(fā)現(xiàn)有質(zhì) 量問題，可書面要求其維修整改，這樣才能追要延遲交樓的違約金或退房，詳見本律師的文 章東莞購房法律問答（三）" 如因出賣人的責(zé) 項(xiàng)處理： 1、買受

9、選擇第幾項(xiàng)也幫1 項(xiàng)的。政府 否則辦不九霸：辦不到房產(chǎn)證不退房房產(chǎn)證是買受人享有房屋不動產(chǎn)的物權(quán)憑證。對于租賃、抵 押、轉(zhuǎn)讓、入戶等有著極為重要的作用。辦不到房產(chǎn)證的房子就像沒有戶口的黑小孩，很多 事都受到限制。 房產(chǎn)證條款具體體現(xiàn)在 商品房買賣合同 范本第十五條， 任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第 人退房 .2 、買受人不退房 .3 、 。 "如上，第 3 項(xiàng)是開發(fā)商單方制定的， 業(yè)主填好了，服務(wù)可真謂周到?。”韭蓭熞娺^的開發(fā)商合同，基本沒有選擇第 范本辛辛苦苦寫的第一條，直接被開發(fā)商咔嚓了。消費(fèi)者對這條要特別引起注意， 到房產(chǎn)證吃啞巴虧 ! 一定要

10、同時選擇第 1 項(xiàng)退房條款或在第 3項(xiàng)中約定退房， 以及辦理房產(chǎn)證 的期限。十霸：貸不到款需一次性支付 國家家屢次進(jìn)行調(diào)控，銀行貸款政策更是變化多端，半夜出新聞?wù){(diào)息是常事，這就苦了 按揭業(yè)主，本來省吃省喝窮其祖輩三代湊好首付款，資料一提交到銀行，壞了！政策變了， 要多付一成首付！ 還需要提供 1 年以上社保證明 . 面對變化無常的政策， 開發(fā)商早就在購房 合同中制定了對策：因出賣人貸款不能的，需一次性付款！這種官司打到法院，大部分業(yè)主 敗訴，究其原因：合同已對付款方式做了約定，不能按揭貸款，要一次性付！這對業(yè)主是多 么的不公平??！很多人因此不得不選擇違約。這就要求消費(fèi)者對這些條款進(jìn)行慎重審查，

11、不 合理的、顯示公平的一定要據(jù)理力爭，必要時搬出法律予以對抗。篇二：簽購房合同八大注 意事項(xiàng)簽購房合同注意事項(xiàng)一 查證 1最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證。一定要看原件。 要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)， 以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 商品房預(yù) 售，開放經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起三十日內(nèi)持 商品房預(yù)售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。2必須要求承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時間。 明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、 遲辦房 產(chǎn)證的違約責(zé)任。出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合

12、同簽訂之日起9 0日內(nèi)，辦 理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。（第一階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用后6 0日內(nèi)將需要由其提供的辦理房 屋權(quán)屬登記的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)；第二階段的3 0日里，由買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)）3應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得住宅交付使用許可證后方可交付使用，無住宅交付使 用許可證的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供 住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書 ，并按住宅質(zhì)量保證書 的約定承擔(dān)保修責(zé)任。 確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。二 房屋面積的條款1建筑面積、 套內(nèi)面積、 使用面積和公攤的面積 （自己分?jǐn)偟墓妹娣e ）及其測量方法要 明晰。具體做法： a, 應(yīng)在

13、條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平 米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。b, 公攤面積：和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公 攤的是哪一部分，要確定公攤的位臵?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實(shí)際上有的時候是 公用的面積。c, 其他：所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位臵示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在 合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細(xì)約定。面積差異的處理方式： 一種是雙方自行約定， 約定使用面積不能大于 1%，或者 0.5%；另 一種， 約定面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算房款， 面積誤差比絕對值

14、超過 3%，開發(fā)商 必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時允許購房者退房。某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在合同中直接格式化 為" 多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算 " ，此點(diǎn)必須注意不接受，約定清楚。2房屋質(zhì)量的條款 要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級，建材配備 清單、等級，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。 同時，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。（下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等問題 ）注意：涉及裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾時，合同要 求雙方對有關(guān)承諾的違約責(zé)任作出處理約定。 避免籠統(tǒng)

15、地寫上 "由出賣人繼續(xù)完善 "或是"由買 賣雙方協(xié)商解決 " ，或干脆空白不填。 另外要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相 符。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以"附頁"或" 附條件合同 "的形式簽訂。下列情況，購房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié) 構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格；因 房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限

16、內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委 托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。注意查看交付標(biāo)準(zhǔn)： 多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標(biāo)準(zhǔn)，即" 該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格 "。而國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例中已明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，分期開發(fā)的應(yīng)當(dāng)分期驗(yàn)收，否則不得交付使用。確保將來順利的辦理產(chǎn) 權(quán)證。三 交房時間和預(yù)期交房條件 在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時間。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用 " 合理順延 "權(quán)利過長延遲交樓時間。對于一些不合理的、缺 少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展

17、商聘請律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，拒付。要清楚您所 預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，應(yīng)注意：如要購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車 位號、預(yù)售面積、預(yù)售價款，維修費(fèi)、物管費(fèi)等等。房子的保修期限和范圍。 對維修期限、 條件作出約定。 明確按揭辦不下來的話， 雙方的 責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù) 雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也 有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。楚您所預(yù)購的房屋 是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，應(yīng)注意：一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾

18、， 還是百分之幾。四 不可抗力條款確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證 不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等 等，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的 事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準(zhǔn) 和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。建議一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預(yù)見、不能 避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時候， 他都可以說我免責(zé)。五 補(bǔ)充條款簽合同要注意的事項(xiàng) 由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因 此，購

19、房人不要急于和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ) 充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進(jìn)行修改。同時由于補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保 護(hù)購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補(bǔ)充協(xié)議中增加保護(hù)購房人的條款。如 果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。六 退房條件 如果出現(xiàn)以下八種情況，購房人可提出退房。1. 實(shí)測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)。2. 開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，即逾期交房達(dá)到合同約定的退房日期。3. 開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空篇三：簽購房合同八大

20、注意事項(xiàng) 簽購房合同注意事項(xiàng)一 查證 1最主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證。一定要看原件。要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 商品房預(yù)售，開放經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日 起三十日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。2必須要求承諾辦理產(chǎn)權(quán)證的時間。 明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、 遲辦房 產(chǎn)證的違約責(zé)任。出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人于房屋交付之日起或合同簽訂之日起9 0日內(nèi)，辦 理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。（第一階段，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用后6 0

21、日內(nèi)將需要由其提供的辦理房 屋權(quán)屬登記的資料報送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)；第二階段的3 0日里，由買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)）3應(yīng)注意新建商品房應(yīng)取得住宅交付使用許可證后方可交付使用，無住宅交付使 用許可證的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供 住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書 ，并按住宅質(zhì)量保證書 的約定承擔(dān)保修責(zé)任。 確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。二 房屋面積的條款1建筑面積、 套內(nèi)面積、 使用面積和公攤的面積 （ 自己分?jǐn)偟墓妹娣e ）及其測量方法要 明晰。具體做法： a, 應(yīng)在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平 米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建

22、筑面積與使用面積的比例。b, 公攤面積：和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公 攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實(shí)際上有的時候是 公用的面積。c, 其他：所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在 合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規(guī)劃（主要是外部環(huán)境）要詳細(xì)約定。面積差異的處理方式： 一種是雙方自行約定， 約定使用面積不能大于 1%，或者 0.5%；另 一種， 約定面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算房款， 面積誤差比絕對值超過 3%，開發(fā)商 必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時允許購房者退房。某些開發(fā)企業(yè)將這一條規(guī)定在

23、合同中直接格式化 為" 多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算 " ，此點(diǎn)必須注意不接受，約定清楚。2房屋質(zhì)量的條款 要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級，建材配備 清單、等級，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等。 同時，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。（ 下水道堵塞、墻面滲水、屋頂漏雨、墻體起鼓等等問題 ）注意：涉及裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾時，合同要 求雙方對有關(guān)承諾的違約責(zé)任作出處理約定。 避免籠統(tǒng)地寫上 "由出賣人繼續(xù)完善 "或是 "由買 賣雙方協(xié)

24、商解決 " ，或干脆空白不填。 另外要注意樓盤小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃及配套是否與廣告說明相 符。如戶型、綠化、相關(guān)配套設(shè)施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以"附頁"或" 附條件合同 "的形式簽訂。下列情況，購房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié) 構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格；因 房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委 托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失

25、由出賣人承擔(dān)。注意查看交付標(biāo)準(zhǔn)： 多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇的是第一種交付標(biāo)準(zhǔn)， 即" 該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格 "。 而國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例中已明確規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，分期開發(fā)的應(yīng)當(dāng)分期驗(yàn)收，否則不得交付使用。確保將來順利的辦理產(chǎn) 權(quán)證。三 交房時間和預(yù)期交房條件 在預(yù)售合同中應(yīng)予明確交付時間。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時 明確違約責(zé)任。注意開發(fā)商利用 " 合理順延 "權(quán)利過長延遲交樓時間。對于一些不合理的、缺 少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，拒付。楚您所預(yù)購 的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)， 應(yīng) 注意：如要購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、 車位號、 預(yù)售面積、預(yù)售價款，維修費(fèi)、物管費(fèi)等等。房子的保修期限和范圍。對維修期限、條件作出約定。 明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒 有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因， 甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各 自的責(zé)任是什么。楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，應(yīng)注意：一些比例數(shù)字。比如 說違約金是千分