不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估模擬題

1、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京）繼續(xù)教育學(xué)院 2016年05課程考試不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估模擬題（補(bǔ)） 一單項(xiàng)選擇題1、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是（B）。A、撰寫估價(jià)報(bào)告 B、審核估價(jià)報(bào)告 C、出具估價(jià)報(bào)告 D、估價(jià)資料歸檔2、評(píng)估8號(hào)宗地的地價(jià)為（C）元/A、740 B、791 C、891 D、9903、某人購(gòu)買某不動(dòng)產(chǎn)，到銀行辦理抵押貸款，獲得購(gòu)房資金的70%，貸款的年利息率為5%，自由資金的一般收益率為8%，試算不動(dòng)產(chǎn)的資本化率（B）A、5.8% B、5.9% C、6% D、6.1%4、某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬(wàn)元，以

2、后每年凈收益增長(zhǎng)2，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為(B)萬(wàn)元。A、85.45 B、87.16 C、88.50 D、88.905、若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮（C）。A、通貨膨脹影響 B、投資利息因素 C、資金時(shí)間價(jià)值 D、投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償6、下列表述中不正確的是（D）。A、在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果B、在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果C、在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果D、在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果圖1-1表1-1：臨街地深度指數(shù)表臨街深度未滿4m滿4m未滿8m滿8m未滿12m滿12m

3、未滿16m滿16m未滿18m深度指數(shù)（%）1301251201101007、根據(jù)圖1-1和表1-1，評(píng)估1號(hào)宗地的地價(jià)為（A）元/A、990 B、1037.78 C、1223.1 D、8908、有三個(gè)比較實(shí)例A、B、C，成交價(jià)分別為1500元/、1650元/、1600元/?，F(xiàn)將可比實(shí)例及估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素與標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素進(jìn)行比價(jià)，得到：標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)：100分、估價(jià)對(duì)象：92分、實(shí)例A：89分、實(shí)例B ：97分、實(shí)例C ：92分；區(qū)域修正后，可得到實(shí)例A在估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下的價(jià)格為：（A）元/A、1551 B、1565 C、1600 D、16259、某建筑物的建筑面積為200，有效經(jīng)過(guò)

4、年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（C）萬(wàn)元。A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.510、某建筑物的建筑面積為100，已經(jīng)使用10年，單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/ ，該建筑的經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%，試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額（A）A、 1583元 B、1589元 C、1683元 D、1689元11、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/和4800元/，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于（C）元/。A、4800 B、5124 C、5800 D、7124

5、12、有一不動(dòng)產(chǎn)，未來(lái)第一年的純收益為16萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后各年的純收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，該類不動(dòng)產(chǎn)的收益率為9%，另外，該宗不動(dòng)產(chǎn)是在政府有償出讓土地使用權(quán)的地塊上建造的，土地使用權(quán)年限為50年，已經(jīng)使用了5年，則該宗不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格為：（B）A、216.08萬(wàn)元 B、217.04萬(wàn)元 C、218.04萬(wàn)元 D、219.08萬(wàn)元13、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是(B)。A、上調(diào)貸款利率 B、收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C、開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收 D、增加土地供應(yīng)14、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是(B)。A.裝修改造 B.需求增加 C.通貨膨脹 D.改進(jìn)物業(yè)管理15、“五通一平”一般是

6、指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（A）等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。A、給水、排水、電力、通信 B、給水、排水、燃?xì)?、熱力C、排水、電力、通信、燃?xì)?D、排水、電力、通信、熱力16、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從（C）起計(jì)。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn) B、估價(jià)作業(yè)期 C、出具估價(jià)報(bào)告之日 D、簽訂估價(jià)委托合同之日17、城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（B）。 A、最低價(jià)格 B、平均價(jià)格 C、出讓地價(jià) D、標(biāo)定地價(jià)18、在出讓土地使用權(quán)上建造商場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為3年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（A）年；A、37

7、B、43 C、63 D、6019、收益法是基于哪種原理？（B）A、替代原理 B、預(yù)期收益原理 C、生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 D、區(qū)位論20、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)(B)應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。 A、合法原則 B、最高最佳使用原則 C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 D、替代原則21、在出讓土地使用權(quán)上建筑普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，建造器2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則在計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（D）年。A、52 B、70 C、68 D、5022、某地區(qū)某類不動(dòng)產(chǎn)2008年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為

8、79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月為100）。其中，某宗不動(dòng)產(chǎn)在2008年6月的價(jià)格為1800元/，對(duì)其進(jìn)行期日修正（估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2008年10月），修正后的估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格為（B）元/A、2218.3 B、2302.2 C、2313.4 D、1908.9圖1-1表1-1：臨街地深度指數(shù)表臨街深度未滿4m滿4m未滿8m滿8m未滿12m滿12m未滿16m滿16m未滿18m深度指數(shù)（%）130125120110100如圖1-1所示，9宗臨街宗地的編號(hào)從左至右依次為1，2，39，根據(jù)表1-1，完成8、9兩題23、評(píng)估1號(hào)宗地的地價(jià)為（A）元/A、1100

9、 B、1080 C、1250 D、1200二、多項(xiàng)選擇題1、目前我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)人員資格有（ABE）：A、土地估價(jià)師 B、房地產(chǎn)估價(jià)師 C、房地產(chǎn)評(píng)估師 D、 土地評(píng)估師 E、資產(chǎn)評(píng)估師2、下列表述中，正確的有（ ABC）。A、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期B、開發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說(shuō)，又可分為前期和建造期C、開發(fā)期的終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期起點(diǎn)相同D、經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷售期和出租期E、在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期3、我國(guó)的房屋權(quán)屬證明有：（ABC）A、房屋所有權(quán)證 B、房屋共有權(quán)證 C、房屋他項(xiàng)權(quán)證D、集體土地所有

10、權(quán)證 E、國(guó)有土地使用權(quán)證4、不動(dòng)產(chǎn)的自然特性包括：（BC）A、 用途多樣性 B、耐久性 C、個(gè)別性 D、涉及廣泛性5、不動(dòng)產(chǎn)的資本化率有（ABD）A、綜合資本化率 B、土地資本化率 C、房地產(chǎn)資本化率 D、建筑物資本化率 E、房屋資本化率6、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式主要有：（ABDE）A、土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（文字式） B、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告規(guī)范格式（文字式）C、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（文字式） D、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式E、土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（表格式）7、不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性包括：（BD）A、 不可移動(dòng)性 B、權(quán)益受限性 C、數(shù)量有限性 D、難以變現(xiàn)性8、下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的

11、有（ABDE）。A、消費(fèi)者的收入增加B、作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升C、作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D、消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加E、消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升9、下面屬于影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格一般因素中的社會(huì)因素的有（CD）A、 消費(fèi)水平 B、城市交通體系狀況 C、不動(dòng)產(chǎn)交易慣例 D、心理因素E、地價(jià)政策10、目前我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)管理部門有（ABD）：A、國(guó)土資源部 B、建設(shè)部 C、人事部 D、財(cái)政部 E、土地學(xué)會(huì)11、評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)或利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地價(jià)格，必須明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵?；鶞?zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵包括(ABD )。A、基準(zhǔn)日期 B、土地開發(fā)程度 C、基準(zhǔn)地價(jià)修正體系D、土地用途 E、基準(zhǔn)地價(jià)公布

12、日期12、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中專門列出估價(jià)的假設(shè)和限制條件的目的是(CD)。A、說(shuō)明估價(jià)報(bào)告的合法性、真實(shí)性B、說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正性C、規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)D、保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者E、防止委托人提出高估或低估要求三判斷題1、 土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利潤(rùn)）土地增值收益率。（û）2、 在有較多土地供應(yīng)者的情況下，地價(jià)水平主要取決于房地產(chǎn)價(jià)格水平。（ü）3、一般來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降。（û）4、在利用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意包括開發(fā)成本、管理費(fèi)用銷售稅費(fèi)等在內(nèi)的投資利息的估算。（û）5、在進(jìn)行交

13、易情況修正系數(shù)確定時(shí)，都應(yīng)以實(shí)際價(jià)格為基準(zhǔn)。（û）6、不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)位置或移動(dòng)位置后引起性質(zhì)、性狀改變而造成經(jīng)濟(jì)損失的財(cái)產(chǎn)。（ü）7、土地使用權(quán)的形成包括“出讓”、“劃撥”和“租賃”三種方式。（û）8、不動(dòng)產(chǎn)的基本特征是保值增值性，是由土地的經(jīng)濟(jì)特性所決定的。（û）9、按照規(guī)定，純土地估價(jià)有效期為一年，建筑物和不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)有效期為半年。（û）10、成本法的基本公式為：新開發(fā)的土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益。（û）11、資本化率是不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際收益與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的比率，實(shí)質(zhì)是資本投資的收益率。（&#

14、251;）12、毛地是指現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)建筑物待拆遷的集體土地，受讓者除支付毛地價(jià)外還需對(duì)建筑物的所有者和使用者支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。（û）13、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)象在某一權(quán)利狀況下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，時(shí)點(diǎn)不同則價(jià)格不同。（ü）14、一份完整的估價(jià)報(bào)告內(nèi)容包括：封面、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制提案件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告和附件。（û）15、房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。（ü）16、對(duì)于估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例，只要是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)就

15、可以作為可比實(shí)例。（û）四簡(jiǎn)答題1、簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的意義。答：不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)其意義在于：1、為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易提供客觀標(biāo)準(zhǔn)；2、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值化更有利于優(yōu)化資源配置；3、為開發(fā)投資及確立科學(xué)的收益分配制度服務(wù)；4、便于公民賦稅。2、簡(jiǎn)述收益法的使用范圍。答：收益法是以求取不動(dòng)產(chǎn)純收益為途徑評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一種方法，它只適用于有收益或有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。由于它具有理論依據(jù)而應(yīng)用很廣，但對(duì)于無(wú)收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)則不適用。3、簡(jiǎn)述重置價(jià)格和重建價(jià)格的含義。答：1、重置價(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑

16、物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格；2、重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料，建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格；4、簡(jiǎn)述我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則（至少回答5條）。答：我過(guò)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循以下基本原則：1、合法性原則，即不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)對(duì)象必須是經(jīng)過(guò)國(guó)家法律法規(guī)確認(rèn)和保護(hù)的不動(dòng)產(chǎn)；2、最有效原則，即所估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是以能使該不動(dòng)產(chǎn)之效用作最高發(fā)揮之使用方法為前提所能把握之價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)；3、估價(jià)期日原則，即不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)首先明確估價(jià)期日；4、替代原則，即可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上地域相近、類型相似、用途相同的交易實(shí)例的

17、價(jià)格進(jìn)行各種因素的比較修正后來(lái)替代待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格；5、供求原則，即估價(jià)應(yīng)考慮市場(chǎng)供給與需求因素；6、預(yù)期收益原則，即估價(jià)者必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致分析的前提下，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)的利潤(rùn)總和；7、收益分配原則，即由勞動(dòng)、資本、經(jīng)營(yíng)及不動(dòng)產(chǎn)四種生產(chǎn)因素組合而產(chǎn)生收益，應(yīng)由各因素分配；8、公平原則，即要求估價(jià)人員應(yīng)用科學(xué)方法客觀公正的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。5、簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性。答：不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性包括：1、用途多樣性，指土地可根據(jù)人類需要用于多種不同用途，如作為商業(yè)、住宅、工業(yè)、農(nóng)業(yè)用地等；2、涉及廣泛性，指不動(dòng)產(chǎn)涉及社會(huì)的各個(gè)方面，容易對(duì)外界各方面產(chǎn)生影響，同時(shí)也容易受到

18、外界各方面的影響；3、權(quán)益受限性，即不動(dòng)產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的權(quán)利受到法律的制約；4、難以變現(xiàn)性，由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值高、不可移動(dòng)和個(gè)別性，使得同一宗不動(dòng)產(chǎn)的交易不可能很頻繁；5、保值增值性，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值變化的總體趨勢(shì)而言，由于不動(dòng)產(chǎn)本身具有的耐久性、稀缺性及涉及廣泛性，使其能夠保值增值。 五計(jì)算題1、待估不動(dòng)產(chǎn)情況：類型為土地，無(wú)地上附著物，總面積為10000，形狀規(guī)則，住宅用途，規(guī)劃容積率為1.0。該城市不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)以2005年為基期，同基期相比每年遞增增長(zhǎng)率為12個(gè)百分點(diǎn)，單位不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格比容積率為1時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格增加5%。所選案例情況：收集到與待估不動(dòng)產(chǎn)條件類似的4宗不動(dòng)產(chǎn)，比價(jià)情況見(jiàn)下表2-1交易案

19、例情況及估價(jià)對(duì)象比較差異表項(xiàng)目成交價(jià)格/（元）交易時(shí)間容積率區(qū)域條件差異/%個(gè)別條件差異/%A6202006年1.20-4B6602006年1.400C7002007年1.4-30D7402008年1.30-3估價(jià)要求：評(píng)估2008年12月31日市場(chǎng)價(jià)值。解：1) 計(jì)算該不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)=期日修正系數(shù)見(jiàn)下表：項(xiàng)目2005200620072008價(jià)格指數(shù)100112124136期日修正指數(shù)136/100136/112136/124136/1362) 計(jì)算容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)=待估不動(dòng)產(chǎn)容積率指數(shù)100，容積率修正系數(shù)見(jiàn)下表：項(xiàng)目容積1.01.11.21.31.4容積率指數(shù)100105110115120容積率修正系數(shù)100/100100/105100/