關(guān)于房地產(chǎn)市場利益相關(guān)者均衡論

1、    關(guān)于房地產(chǎn)市場利益相關(guān)者均衡論            作者：唐傳兵王心誠時間：2009-3-11 15:10:00                     論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；利益相關(guān)者；利益均衡論文摘要：房地產(chǎn)市場是老百姓關(guān)心

2、的特殊市場，其有眾多利益相關(guān)者參與其中。通過對房地產(chǎn)市場中的利益相關(guān)者進行分類，并針對該市場各利益相關(guān)者的利益均衡進行了思考，提出了自己對房地產(chǎn)市場各方的利益如何均衡的一些看法，試圖使政府走出房地產(chǎn)政策缺乏執(zhí)行力的困境。  1 引言 房地產(chǎn)是關(guān)系到國計民生的保障社會穩(wěn)定的一個重要因素。自2002年開始，中國的房地產(chǎn)市場進入到快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)開發(fā)、投資和銷售的增長幅度均超過20%，遠遠大于我國GDP增長速度。根據(jù)國家統(tǒng)計局的有關(guān)數(shù)據(jù)，2002年年初時全國商品房平均價格為每平方米2226元，而到了2002年底，房地產(chǎn)銷售價格則上升至2291元，比上一年增長2.9%。2003年，全國

3、房價繼續(xù)保持增長勢頭，達到2379元，增長3.8%。2004年，全國房地產(chǎn)價格更是一路飆升，短短半年內(nèi)，全國商品房平均銷售價格已經(jīng)高達2701元每平方米，比去年上漲了13.5%。2005年，國家出臺了一系列政策，但全國商品房銷售價格同比上漲了8.9%。2006年和2007年前三個季度是房地產(chǎn)市場進一步繁榮的時段，全國房地產(chǎn)價格飆升，房地產(chǎn)市場過熱和老百姓購買力嚴重受挫使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟泡沫進入白熱化階段。 由于房地產(chǎn)價格一路飆升，政府政策又沒有起到很好的效果，再加上老百姓的房產(chǎn)購置能力的相對下降，全社會出現(xiàn)了購房恐慌。學術(shù)界在探討這個問題的時候，總是從供給與需求的關(guān)系、政府利益相關(guān)、房地產(chǎn)大鱷

4、權(quán)力過大、人民相對購買力下降等方面進行論證，并積極探索方案以解決當前的房地產(chǎn)市場過熱問題。筆者認為，房地產(chǎn)市場的利益相關(guān)者利益均衡是解決當前房地產(chǎn)市場過熱的關(guān)鍵，因此實現(xiàn)利益均衡應該是政府制定政策的導向。 2 房地產(chǎn)市場利益相關(guān)者 所謂的房地產(chǎn)市場利益相關(guān)者就是指參與房地產(chǎn)市場并對其產(chǎn)生影響的各個群體。他們是房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素，主要有： （1）政府。政府在房地產(chǎn)市場中扮演著重要的角色。土地法第五條規(guī)定了 國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作。政府擁有了土地的規(guī)劃、開發(fā)和利用的權(quán)力，這就使得政府成為房地產(chǎn)市場的主體之一。在房地產(chǎn)市場上，政府通過對土地規(guī)劃，開發(fā)使用審批，給土地

5、定價來實施對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。同時，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也使政府成為土地開發(fā)的受益者，增加了當?shù)氐呢斦杖搿?（2）投資者。投資者是影響房地產(chǎn)市場的重要群體。投資者通過購得已開發(fā)或?qū)㈤_發(fā)的房產(chǎn)的所有權(quán)，等地地產(chǎn)價格上升后在將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，以獲得中間差價而獲利。投資者是造成房地產(chǎn)價格飆升的重要原因。 （3）居住購房者。這一群體是對住房的真正需求者，他們構(gòu)成了房地產(chǎn)市場上的主要消費者。每一個家庭都是居住購房的需求者，住房消費占家庭收入的大部分。這一群體是以居住消費為目的，而不是以投資獲取利潤為目的，這一群體在購房前希望房價能夠適應當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，適應勞動者收入水平；購房后對于房價的漲跌則不是非常關(guān)注，

6、只是希望房價不要過于變動，在心理上造成不好的影響。 （4）開發(fā)商。開發(fā)商是房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品提供者，也是該市場中利益的追求者。他們投資房地產(chǎn)目的是為了能夠獲得利潤。目前，由于房地產(chǎn)市場的特殊性，開發(fā)商對政府的政策已經(jīng)形成了免疫。開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上已經(jīng)聚集了巨大的力量，甚至能夠影響政府的調(diào)控。房價的上漲跟開發(fā)商的利益追求是有很大關(guān)系的。開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上獲取了超額利潤。    （5）其他相關(guān)者。其他利益相關(guān)者是跟房地產(chǎn)市場有間接利益相關(guān)的群體。這一群體的數(shù)量也是比較大的，如鋼筋水泥行業(yè)、裝飾行業(yè)、綠化行業(yè)等等主體，這些群體在房地產(chǎn)開發(fā)過程中獲得了收益。

7、 3 關(guān)于房地產(chǎn)市場利益相關(guān)者利益均衡的思考 3.1 均衡的涵義 均衡是物理學中的名詞，當一物體同時受到方向相反的兩個外力作用，這兩種力量恰好相等時，該物體由于受力相等而處于靜止的狀態(tài)，這種狀態(tài)就是均衡。利益均衡就是指各利益相關(guān)群體在相互的博弈之中實現(xiàn)零和狀態(tài)，即各利益主體都愿意維持現(xiàn)狀，相互之間相對平衡與和諧，就好像出現(xiàn)帕累托最優(yōu)狀態(tài)。 3.2 房地產(chǎn)市場利益均衡 房地產(chǎn)市場的利益均衡就是指房地產(chǎn)市場上利益相關(guān)者都能夠獲得各自的利益，都愿意在現(xiàn)行狀態(tài)下扮演好自己的絕色。政府在房地產(chǎn)市場上做一個真正的宏觀調(diào)控者，按照和諧社會的要求做好房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃調(diào)節(jié)，促進土地開發(fā)利用；居住購房者能夠在現(xiàn)行

8、工資水平下買得起適合各自家庭實際情況的住房；投資者能對針對地產(chǎn)投資市場獲得相應的合理的投資回報；開發(fā)商能夠獲得平均利潤，保持房地產(chǎn)開發(fā)的正常運作；其他利益相關(guān)者也能在房地產(chǎn)市場中獲得一定的利益。在這種狀態(tài)下，每一個利益相關(guān)者都能夠且愿意為房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的貢獻。 3.3 關(guān)于房地產(chǎn)市場利益相關(guān)者利益均衡的思考 （1）住房的性質(zhì)需要進行細分。西方經(jīng)濟學家認為，可以根據(jù)市場在提供人們所需要的的產(chǎn)品方面如何發(fā)揮作用，來對產(chǎn)品進行分類。主要可以分為私人產(chǎn)品，純公共產(chǎn)品和準公共產(chǎn)品。私人產(chǎn)品可以依靠市場提供有效率的數(shù)量。供給與需求能夠達到一個平衡的狀態(tài)。純公共產(chǎn)品不具有競爭性和排他性，這就使

9、得其是無法通過市場來提供有效數(shù)量的。準公共產(chǎn)品是只具有競爭性或只具有排他性產(chǎn)品。住房是人類生活的必需品且住房支出占據(jù)了普通家庭收入的主要部分。筆者認為，普通住房為私人產(chǎn)品，可以通過市場來調(diào)節(jié)其價格。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)商需要利潤，但要考慮利潤的合理性問題。2007年福布斯富豪中國大陸排行榜的前十位有六位是從事房地產(chǎn)行業(yè)的大亨。這從另一個角度說明了中國房地產(chǎn)利潤較高。2005年中，國土資源部通過調(diào)研數(shù)據(jù)，曾對房地產(chǎn)商的利潤率問題進行過分析，結(jié)論是北京市房地產(chǎn)開發(fā)利潤占房價的比重平均達到17.1，其中最高的在二、三環(huán)之間，達到了20.4。目前，全國大多數(shù)城市房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率普遍在10以上，中高檔房

10、地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達到3040。這種暴利使得社會各行業(yè)紛紛進軍房地產(chǎn)開發(fā)，為獲得土地競爭激烈，導致炒作之風盛行。 （3）政府應調(diào)整職能，改善政策運行系統(tǒng)。從這幾年國家的政策來看，房地產(chǎn)政策始終沒有發(fā)揮其作用，沒有能夠有效抑制房地產(chǎn)市場經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，政府應該樹立正確的政策實施導向，針對不同的群體制定不同的有區(qū)別的政策，并把開發(fā)商和購房者也納入到政策制定參謀的行列，使政策更加有效，更具有執(zhí)行力。 （4）利益相關(guān)者的利益系統(tǒng)需要平衡。房地產(chǎn)市場上利益相關(guān)者都有自己的利益。開發(fā)商希望能夠獲得利益，政府希望能夠在獲得一定經(jīng)濟利益的同時保障人民的利益，購房者希望能夠承受購房的壓力，投資者希望房價不斷上漲。政府在制定政策時候要保