商業(yè)物業(yè)管理操作指引

1、一、概述萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)管理操作指引（2012版）（以下簡(jiǎn)稱“操作指引”）是依據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理制度（2012）版進(jìn)行編寫的，是2012版商業(yè)管理制度的擴(kuò)充。編制目的是為了對(duì)制度進(jìn)行細(xì)化，以保證制度執(zhí)行的正確性、規(guī)范性。“操作指引”是制度在執(zhí)行過程中的指引規(guī)范，其主要內(nèi)容包括了商業(yè)物業(yè)管理各個(gè)層級(jí)的職責(zé)、管理架構(gòu)，各制度條款在執(zhí)行過程中的工作項(xiàng)、工作要點(diǎn)、工作內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)模版、標(biāo)準(zhǔn)的表格及流程。二、管理職責(zé)商管總部商業(yè)物業(yè)部負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)管理各項(xiàng)制度、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的建立與完善、組織系統(tǒng)內(nèi)的專業(yè)培訓(xùn)，并對(duì)各區(qū)域公司及各地商管公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和指導(dǎo)。各區(qū)域公司負(fù)責(zé)依據(jù)總部的各項(xiàng)制度、標(biāo)

2、準(zhǔn)組織區(qū)域內(nèi)的業(yè)務(wù)工作開展、業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)區(qū)域內(nèi)各商管公司業(yè)務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查指導(dǎo)。各地商管公司負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)工作的開展、達(dá)標(biāo)和持續(xù)改進(jìn)，組織一線員工培訓(xùn)提升，在業(yè)務(wù)上接受區(qū)域公司責(zé)任部門、商管總部商業(yè)物業(yè)部的監(jiān)督指導(dǎo)。三、管理組織架構(gòu)范圍工作項(xiàng)工作要點(diǎn)工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)表格模版文件流程«萬(wàn)達(dá)1環(huán)境1.1環(huán)境招投標(biāo)方柔及1.各區(qū)域公司區(qū)域物業(yè)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織收集商業(yè)物業(yè)招標(biāo)計(jì)劃，予以匯總，于每年12月15日前，對(duì)區(qū)域內(nèi)各商管公司卜年度商業(yè)物業(yè)分項(xiàng)招標(biāo)計(jì)劃進(jìn)行匯息，并上報(bào)至商管總部商業(yè)廣場(chǎng)年度招標(biāo)“招標(biāo)計(jì)劃招投物業(yè)部備案（見流程：120101）。計(jì)劃（引自報(bào)備”見流標(biāo)管2.招標(biāo)計(jì)劃模版

3、詳見商管總部下發(fā)的招標(biāo)（米購(gòu)）操作規(guī)范，招標(biāo)計(jì)劃需按照招標(biāo)（米招標(biāo)（采程120101理TT如下京購(gòu)）操作規(guī)范進(jìn)行上報(bào)審批。購(gòu)）操作規(guī)范一環(huán)境管理1環(huán)境招投標(biāo)管理1.1環(huán)境招投標(biāo)方柔及計(jì)劃節(jié)點(diǎn)3.招標(biāo)工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)1）各區(qū)域公司籌備期項(xiàng)目須于開業(yè)日前120天啟動(dòng)、在開業(yè)前60天完成保潔開荒招標(biāo)工作、審批流程、合同簽署。此項(xiàng)工作由各區(qū)域公司工程物業(yè)副總組織人員協(xié)助籌備期各地商管公司物業(yè)部實(shí)施。2）各區(qū)域公司營(yíng)運(yùn)期項(xiàng)目須于合同期滿日前90天啟動(dòng)、在合同期滿日前30天完成日常保潔招標(biāo)或續(xù)簽工作、審批流程、合同簽署。此項(xiàng)工作由各地商管公司物業(yè)副總組織完成，區(qū)域商管公司物業(yè)副總進(jìn)行監(jiān)督。3）日常保潔招標(biāo)以外

4、的其他環(huán)境類招標(biāo)工作，須于開業(yè)前45天或營(yíng)運(yùn)期合同期滿前30天完成上報(bào)審批、合同簽署。詳見招標(biāo)（采購(gòu)）操作規(guī)范環(huán)境類招標(biāo)文件及合同模版相關(guān)招標(biāo)流程、合同續(xù)簽流程詳見萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理制度相關(guān)章節(jié)及招標(biāo)（采購(gòu)）操作規(guī)范4）合同續(xù)簽參見招標(biāo)（采購(gòu)）操作規(guī)范。范圍工作項(xiàng)工作要點(diǎn)工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)表格模版文件流程一環(huán)境管理1環(huán)境招投標(biāo)管理1.2保潔公司入圍條件管控及招投標(biāo)操作要點(diǎn)1.保潔市場(chǎng)調(diào)研1）整體調(diào)研由各區(qū)域公司負(fù)責(zé)，每年一次，須于每年6月10日前，將調(diào)研報(bào)告上報(bào)商管總部商業(yè)物業(yè)部審批。（見流程：120102）2）招標(biāo)前調(diào)研由各地商管公司負(fù)責(zé)，須于招標(biāo)啟動(dòng)前60天開始，調(diào)研報(bào)告、入圍單位/息須和招標(biāo)文件一同

5、上報(bào)商管總部分管成本副總經(jīng)理審批。（參見招標(biāo)（采購(gòu)）操作規(guī)范）2 .各地商管公司物業(yè)副總負(fù)責(zé)在區(qū)域公司的指導(dǎo)、監(jiān)督下成立招標(biāo)小組，進(jìn)行招標(biāo)前調(diào)研、確定入圍單位、上報(bào)招標(biāo)文件和入圍單位信息、發(fā)放招標(biāo)書、組織評(píng)標(biāo)、上報(bào)評(píng)標(biāo)結(jié)果、定標(biāo)及合同授予。具體操作要點(diǎn)詳見招標(biāo)（采購(gòu)）操作規(guī)范。3 .招標(biāo)小組針對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的分包公司進(jìn)行綜合評(píng)分、排序，確定入圍單位。同時(shí)，將入圍單位、市調(diào)報(bào)告及招標(biāo)文件上報(bào)商管總部分管成本副總經(jīng)理進(jìn)行審批。入圍條件參照招標(biāo)（采購(gòu)）操作規(guī)范、環(huán)境類招標(biāo)文件及合同模版。4 .評(píng)標(biāo)結(jié)束后，由招標(biāo)小組依據(jù)招標(biāo)（采購(gòu)）操作規(guī)范進(jìn)行入圍單位推薦、上報(bào)評(píng)標(biāo)報(bào)告，并按照合同審批權(quán)限逐級(jí)上報(bào)擬簽訂合

6、同，經(jīng)批準(zhǔn)后簽署、實(shí)施。5 .招投標(biāo)要點(diǎn)適用范圍包括各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開荒保潔、日常保潔、石材地面結(jié)晶養(yǎng)護(hù)、安全管理、停車場(chǎng)管理等專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)的外包采購(gòu)和招投標(biāo)過程。其它專項(xiàng)服務(wù)如滅蟲消殺、外墻清洗、垃圾清運(yùn)、綠植租擺等項(xiàng)目的采購(gòu)、招投標(biāo)過程，參照?qǐng)?zhí)行。詳見招標(biāo)（采購(gòu)）操作規(guī)范環(huán)境類招標(biāo)文件及合同模版“整體調(diào)研報(bào)告上報(bào)”見流程：120102范圍工作項(xiàng)工作要點(diǎn)工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)表格模版文件流程一環(huán)境管理2日常環(huán)境管理2.1保潔工作范圍日常保潔工作范圍包括：1 .室內(nèi)步行街內(nèi)場(chǎng)：室內(nèi)步行街所有公共區(qū)域及共用區(qū)域，包含室內(nèi)步行街所有樓層、天臺(tái)、消防通道（含直通室外消防通道）、公共通道（含與主力店銜接通道）、辦

7、公區(qū)、室內(nèi)步行街首層各出入口及門廳（內(nèi)外側(cè)）以及上述范圍內(nèi)所有的設(shè)備、設(shè)施、景觀綠植、小品、標(biāo)識(shí)、管道井、機(jī)房等。2 .外廣場(chǎng)：包含自大商業(yè)外立面以外所有地面、紅線范圍內(nèi)的輔道、外立面3米以下以及上述范圍內(nèi)所有的設(shè)備、設(shè)施、景觀綠植、小品、標(biāo)識(shí)等。3 .地下車場(chǎng)：包含地下停車場(chǎng)的所有車位、車道、墻、柱面、消防通道、車場(chǎng)出入口以及上述范圍內(nèi)所有的設(shè)備、設(shè)施、標(biāo)識(shí)等。4 .高空：包含室內(nèi)步行街穹頂、連廊頂部以及上述范圍內(nèi)所有的設(shè)備、設(shè)施等。5 .外墻面：大商業(yè)外立面、塔樓外墻以及上述范圍內(nèi)所有的設(shè)備、設(shè)施、廣告、標(biāo)識(shí)等。一環(huán)境管理2日常環(huán)境管理2.2保潔計(jì)劃編制1 .各地商管公司物業(yè)副總組織物管部

8、依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況、物業(yè)管理界面編制項(xiàng)目保潔對(duì)象、設(shè)施清單。2 .按照不同對(duì)象、設(shè)施、區(qū)域，確定保潔頻次、保潔方式、保潔標(biāo)準(zhǔn)、保潔作業(yè)時(shí)間要求，確定保潔作業(yè)路線。3 .各地商管公司物管部根據(jù)日常保潔工作標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目保潔對(duì)象、設(shè)施清單、保潔頻次、方式等與環(huán)境分包公司進(jìn)行溝通，將項(xiàng)目保潔工作定期工作、例行工作進(jìn)行分解，共同編制年度保潔作業(yè)計(jì)劃、保潔月度作業(yè)計(jì)劃。4 .各區(qū)域公司負(fù)責(zé)組織各地商管公司完成保潔年度工作計(jì)劃的編制。5 .保潔年度工作計(jì)劃須于保潔合同簽訂品-個(gè)月內(nèi)，經(jīng)各區(qū)域公司審批后上報(bào)商管總部商業(yè)物業(yè)部備案。（見流程：120103）6 .編制計(jì)劃須符合合同及相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，同時(shí)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)

9、際情況，予以制定。保潔年度工作計(jì)戈”保潔月度作業(yè)計(jì)劃保潔年度工作計(jì)戈»上報(bào)流程：120103范圍工作項(xiàng)工作要點(diǎn)工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)表格模版文件流程一環(huán)境管理2日常環(huán)境管理2.3保潔作業(yè)管理1 .各地商管公司物管部負(fù)責(zé)跟據(jù)保潔服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)范圍、服務(wù)時(shí)間等保潔日常作業(yè)管理的巡視和檢查，主要內(nèi)容包括：月度保潔作業(yè)計(jì)劃執(zhí)行情況、每日營(yíng)業(yè)期及非營(yíng)業(yè)期保潔作業(yè)效果情況、保潔人員到崗情況及工作形象禮儀。2 .各地商管公司針對(duì)保潔作業(yè)情況開展“三查”，即主管日查、部門周查、品質(zhì)部月查。3 .各地商管公司物管部在保潔公司進(jìn)場(chǎng)前一個(gè)月開始，每月對(duì)保潔員工進(jìn)行日常行為規(guī)范的培訓(xùn)。4 .各區(qū)域公司每

10、周對(duì)所轄范圍內(nèi)各地商管公司保潔作業(yè)管理情況及保潔員培訓(xùn)情況進(jìn)行檢查，填寫品質(zhì)檢查表。品質(zhì)檢查表2日常環(huán)境管理2.4保潔考評(píng)管理1 .各地商管公司實(shí)施對(duì)保潔公司定期評(píng)價(jià)、付款前評(píng)價(jià)、合同到期前評(píng)價(jià)等“三評(píng)”工作。1）日?？己嗽u(píng)定各公司據(jù)保潔服務(wù)合同，并結(jié)合日檢情況對(duì)保潔公司每日進(jìn)行考核并記錄，月末對(duì)日檢考核情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，形成月度考核統(tǒng)計(jì)表進(jìn)行月度評(píng)估考核，將評(píng)估內(nèi)容填寫供方工作評(píng)估表中，由供方負(fù)責(zé)人確認(rèn)簽收，如出現(xiàn)客戶重大投訴及對(duì)甲方形象、財(cái)產(chǎn)造成損失等嚴(yán)重違反合同協(xié)議的情況，在必要時(shí)向供方公司發(fā)放供方不合格服務(wù)通知單，進(jìn)行考核扣款，并監(jiān)督整改。2）考核評(píng)價(jià)及合同到期評(píng)審各公司須對(duì)環(huán)境分包公司實(shí)

11、施付款前的考核評(píng)價(jià)及合同到期前的評(píng)審。每月對(duì)保潔環(huán)境分包公司實(shí)施考核評(píng)價(jià)，以確定月度保潔費(fèi)用是否依據(jù)合同約定予以扣減。保潔合同到期前，對(duì)保潔環(huán)境分包公司進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審結(jié)果將決定相關(guān)公司是否為合格環(huán)境分包公司，并作為是否續(xù)約的主要依據(jù)。2 .各區(qū)域公司每周對(duì)所轄范圍內(nèi)各地商管公司保潔考評(píng)管理情況進(jìn)行檢查，填寫品質(zhì)檢查表。月度考核統(tǒng)U表供方工作評(píng)估表供方/、合格服務(wù)通知單品質(zhì)檢查表范圍工作項(xiàng)工作要點(diǎn)工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)表格模版文件流程一環(huán)境管理3石材養(yǎng)護(hù)管理3.1石材養(yǎng)護(hù)管理1 .各地商管公司物管副總負(fù)責(zé)組織物管部根據(jù)項(xiàng)目石材品種及業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)制定石材養(yǎng)護(hù)作業(yè)計(jì)劃（養(yǎng)護(hù)時(shí)間基本為夜間閉店后進(jìn)行）；2 .依

12、據(jù)石材養(yǎng)護(hù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)計(jì)劃等進(jìn)行每日巡視和檢查，檢查重點(diǎn)為是否按計(jì)劃完成相關(guān)養(yǎng)護(hù)工作及質(zhì)量是否符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（石材光亮度等）對(duì)未能按計(jì)劃要求完成的工作或質(zhì)量未達(dá)標(biāo)的情況予以記錄，并限期整改。每月根據(jù)作業(yè)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估考核，將評(píng)估內(nèi)容填寫供方工作評(píng)估表中，由供方負(fù)責(zé)人確認(rèn)簽收；如出現(xiàn)嚴(yán)重違反合同協(xié)議的情況，在必要時(shí)向供方公司發(fā)放供方不合格服務(wù)通知單，進(jìn)行考核扣款，按相關(guān)流程完成費(fèi)用結(jié)算審批手續(xù)（供方工作評(píng)估表作為附件）。3 .各區(qū)域公司每周對(duì)所轄范圍內(nèi)各地商管公司石材養(yǎng)護(hù)管理情況進(jìn)行檢查，填寫品質(zhì)檢查表。供方工作評(píng)估表供方/、合格服務(wù)通知單品質(zhì)檢查表4垃圾清運(yùn)管理4.1垃圾清運(yùn)管

13、理1 .各區(qū)域公司負(fù)責(zé)審批各地商管公司制定的垃圾管理方案，包括垃圾清運(yùn)管理規(guī)定、垃圾房管理規(guī)定。2 .垃圾清運(yùn)須采取服務(wù)外包方式。服務(wù)外包方的選擇參見招標(biāo)（采購(gòu)）操作規(guī)范。3 .各地商管公司物管部負(fù)責(zé)各商家垃圾定時(shí)收集、定點(diǎn)存放，垃圾收集及清運(yùn)時(shí)間應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況及業(yè)態(tài)特點(diǎn)合理的設(shè)計(jì)和安排。每日對(duì)垃圾清運(yùn)公司的垃圾清運(yùn)及垃圾房的衛(wèi)生情況進(jìn)行檢查。4 .垃圾清運(yùn)公司的考評(píng)及付款參照“2.4保潔考評(píng)管理”進(jìn)行。5 .各區(qū)域公司負(fù)責(zé)每周檢查所轄范圍內(nèi)各地商管公司垃圾收集、清運(yùn)及垃圾房管理狀況，填寫品質(zhì)檢查表。供方工作評(píng)估表供方/、合格服務(wù)通知單品質(zhì)檢查表范圍工作項(xiàng)工作要點(diǎn)工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)表格模版文件流

14、程一環(huán)境管理5消殺管理5.1消殺管理1.各地商管公司物業(yè)副總組織物管部根據(jù)各項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布情況及季節(jié)變化合理制定蚊、蠅、鼠、嶂螂等消殺工作計(jì)劃并予以實(shí)施：1）消殺工作實(shí)施前提前向客戶發(fā)放消殺通知；3）每月根據(jù)合同執(zhí)行及日檢情況進(jìn)行評(píng)估考核，將評(píng)估內(nèi)容填寫供方工作評(píng)估表；4）如出現(xiàn)違反合同情況，向供方公司發(fā)放供方不合格服務(wù)通知單，進(jìn)行考核扣款。依據(jù)月度考核結(jié)果，按相關(guān)流程完成費(fèi)用結(jié)算審批（供方工作評(píng)估表作為附件）。2.各區(qū)域公司每月對(duì)所轄范圍各地商管公司消殺管理工作進(jìn)行檢查，并填寫品質(zhì)檢查表。供方工作評(píng)估表供方不合格服務(wù)通知單品質(zhì)檢查表一環(huán)境管理6綠化作業(yè)管理6.1綠化養(yǎng)護(hù)管理1 .各地商管公司物

15、業(yè)副總組織物管部根據(jù)氣候特點(diǎn)、綠化種類、分布情況等，合理制定綠化養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃，綠植的修剪、澆水、施肥等可能影響顧客感官的作業(yè)應(yīng)在非營(yíng)業(yè)時(shí)間進(jìn)行。2 .各地商管公司物管部每日對(duì)供方綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量進(jìn)行檢查，對(duì)存在問題要求供方落實(shí)整改并驗(yàn)證；每月對(duì)供方進(jìn)行工作評(píng)估，如出現(xiàn)違反合同情況，向供方公司發(fā)放供方不合格服務(wù)通知單，進(jìn)行考核扣款，按相關(guān)流程完成費(fèi)用結(jié)算審批（供方工作評(píng)估表作為附件）。3 .各區(qū)域公司每月對(duì)所轄范圍各地商管公司綠化養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢查，并填寫品質(zhì)檢查表。供方工作評(píng)估表供方不合格服務(wù)通知單品質(zhì)檢查表6綠化作業(yè)管理6.2綠植租擺管理1 .各地商管公司物業(yè)副總組織物管部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境需要以及營(yíng)運(yùn)

16、部要求，制定綠植租擺方案；2 .各地商管公司物管部負(fù)責(zé)每日對(duì)綠化租擺進(jìn)行檢查，包括綠植品相、長(zhǎng)勢(shì)、顏色、病蟲害防治、整潔度等，對(duì)存在問題要求供方落實(shí)整改并驗(yàn)證。如出現(xiàn)違反合同情況，向供方公司發(fā)放供方不合格服務(wù)通知單，進(jìn)行考核扣款，依據(jù)月度考核結(jié)果，按相關(guān)流程完成費(fèi)用結(jié)算審批（供方工作評(píng)估表作為附件）。3 .綠植的修剪、澆水、施肥等可能影響顧客感官的養(yǎng)護(hù)作業(yè)應(yīng)在非營(yíng)業(yè)時(shí)間進(jìn)行。4 .重大節(jié)日、活動(dòng)時(shí)及時(shí)進(jìn)行綠植租擺調(diào)整，調(diào)整方案經(jīng)區(qū)域物業(yè)副總批準(zhǔn)后實(shí)施。5 .各區(qū)域公司每月對(duì)所轄范圍各地商管公司綠化租擺工作進(jìn)行檢查，并填寫品質(zhì)檢查表。供方工作評(píng)估表供方不合格服務(wù)通知單品質(zhì)檢查表范圍工作項(xiàng)工作要點(diǎn)

17、工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)表格模版文件流程一安全管理1施工裝修亞管理1.1施工裝修安全管理巡視1 .各地商管公司物管部須于商戶進(jìn)場(chǎng)前對(duì)商戶和裝修負(fù)責(zé)人進(jìn)行裝修安全、裝修管理規(guī)定的交底培訓(xùn)和解答。2 .各地商管公司物管部負(fù)責(zé)制定施工裝修管理規(guī)范（包含于XX萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)管理操作手冊(cè)中），并依據(jù)規(guī)范要求對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)安全、裝修材料使用等進(jìn)行每日不少于3次檢查。3 .各區(qū)域公司負(fù)責(zé)每月對(duì)各地商管公司施工裝修安全管理進(jìn)行檢查，并填寫品質(zhì)檢查表。品質(zhì)檢查表1.2動(dòng)火管理1 .各地商管公司物管部負(fù)責(zé)動(dòng)火作業(yè)的審批，必須做到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)動(dòng)火條件后方可批準(zhǔn)，發(fā)放動(dòng)火證2 .各地商管公司物管部負(fù)責(zé)制定動(dòng)火管理規(guī)范（包含于XX萬(wàn)達(dá)廣

18、場(chǎng)商業(yè)物業(yè)管理操作手冊(cè)中），笄針對(duì)動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)每日派專人進(jìn)行檢查。3 .各區(qū)域公司每月對(duì)各地商管公司動(dòng)火審批及現(xiàn)場(chǎng)管理進(jìn)行檢查，并填寫品質(zhì)檢查表。品質(zhì)檢查表2公共秩序管理2.1內(nèi)外場(chǎng)公共秩序巡視1 .各地商管公司分管物業(yè)副總組織物管部制定（內(nèi)外場(chǎng)巡視管理規(guī)范（包含于XX萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)管理操作手冊(cè)中），對(duì)內(nèi)外場(chǎng)公共秩序巡視的人員、崗位、排班等工作安排，實(shí)施日常崗位執(zhí)勤和巡視。2 .各地商管公司物業(yè)部須要求商管員、車管員及相關(guān)人員按照商管總部下發(fā)商管員行為管理規(guī)范及常見問題處理辦法進(jìn)行操作，定期針對(duì)該“規(guī)范”實(shí)施培訓(xùn)。3 .各區(qū)域公司負(fù)責(zé)每月對(duì)各地商管公司公共秩序管理及人員執(zhí)勤進(jìn)行檢查，并填寫品質(zhì)檢

19、查表。品質(zhì)檢查表2.2商戶財(cái)產(chǎn)安全管理1 .各地商管公司消防監(jiān)控室負(fù)責(zé)商戶鑰匙封存的管理，須建立鑰匙管理清單，嚴(yán)格管控。2 .各地商管公司物管部對(duì)特殊行業(yè)商戶（珠寶、名表等）建立商戶財(cái)產(chǎn)女全管理規(guī)范，并予實(shí)施，重點(diǎn)防范。范圍工作項(xiàng)工作要點(diǎn)工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)表格模版文件流程2.3開閉店管理1 .各地商管公司物業(yè)副J總負(fù)責(zé)開業(yè)前20日與各超時(shí)營(yíng)業(yè)單位的負(fù)責(zé)人召開協(xié)調(diào)會(huì)，明確管理界面劃分、通道動(dòng)線設(shè)計(jì)、超時(shí)營(yíng)業(yè)期間安全管控、超時(shí)營(yíng)業(yè)單位閉店檢查管理、店方防火責(zé)任人及聯(lián)系方式等信息。2 .各地商管公司物管部須在開業(yè)前15天完成開閉店管理規(guī)范編制，并聯(lián)合營(yíng)運(yùn)部對(duì)商戶進(jìn)行培訓(xùn)，組織?M練。開業(yè)后20日內(nèi)（結(jié)合項(xiàng)

20、目實(shí)際情況）各地商管公司物管部負(fù)責(zé)對(duì)管理方案和規(guī)范進(jìn)行修訂，并組織二次培訓(xùn)。3 .各區(qū)域公司須每月至少兩次檢查各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開閉店工作，形成工作記錄。開閉店管理規(guī)范2.4推廣活動(dòng)安全管理1 .各地商管公司物業(yè)副總經(jīng)理是推廣活動(dòng)安全管理的第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)策劃推廣活動(dòng)安全管理方案、協(xié)助企劃部門政府報(bào)批、推廣活動(dòng)秩序過程管控等工作。2 .大型推廣活動(dòng)，各地商管公司應(yīng)提前10天針對(duì)活動(dòng)類別、活動(dòng)形式、活動(dòng)時(shí)間、活動(dòng)地點(diǎn)、預(yù)估人數(shù)、宣傳方式、管理界面等必要情況，對(duì)活動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判。3 .各地商管公司物管部需針對(duì)大型推廣活動(dòng)制定XXX推廣活動(dòng)安全秩序管控方案。（見流程：120201）安全秩序管控方案中要求

21、明確崗位設(shè)置（組別、組長(zhǎng)、組員、到崗時(shí)間、相互銜接等）、物資配備、突發(fā)事件處理、VIP護(hù)衛(wèi)隊(duì)等信息。各地商管公司物業(yè)副總、區(qū)域公司物業(yè)副總負(fù)責(zé)指導(dǎo)、設(shè)和，各區(qū)域公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)方案的審批。4 .各地商管公司依據(jù)地方政府對(duì)推廣活的管理規(guī)定，按照推廣活動(dòng)的性質(zhì)和規(guī)模選擇性的向政府公安機(jī)關(guān)報(bào)批備案，由活動(dòng)策劃部門發(fā)起，物管部配合完成報(bào)批手續(xù)。根據(jù)推廣的規(guī)模和實(shí)際需求安排安保人員，如有必要須外聘保安公司協(xié)助安全管控。對(duì)較大規(guī)模和過程復(fù)雜的推廣活動(dòng)要求組織當(dāng)值安保人員參與走場(chǎng)和演練。5 .各區(qū)域公司負(fù)責(zé)審批所轄范圍各地商管公司的推廣活動(dòng)安全秩序管控方案，并協(xié)助所轄范圍各地商管公司策劃、實(shí)施推廣活動(dòng)安全管理

22、?！巴茝V活動(dòng)安全秩序管拴方柔審批"_見流程：120201范圍工作項(xiàng)工作要點(diǎn)工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)表格模版文件流程2.5主力店管理1 .由各區(qū)域公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，每月組織召開各地商管公司及主力店安全工作會(huì)，形成月例會(huì)制度和會(huì)議紀(jì)要，上報(bào)商管總部安全品質(zhì)部、商業(yè)物業(yè)部備案。（見流程：120202）2 .各地商管公司須負(fù)責(zé)梳理與主力店的管理界面，建立主力店安全管理聯(lián)絡(luò)臺(tái)帳。重大節(jié)日及重大活動(dòng)時(shí)，對(duì)主力店安全管理進(jìn)行監(jiān)管?！爸髁Φ暝露劝踩ぷ鲿?huì)會(huì)議紀(jì)要上報(bào)”見流程：120202三交通秩序管理1周邊交通秩序管理1.1周辿交通秩序管理1 .各地商管公司開業(yè)前90天完成項(xiàng)目周邊市政交通調(diào)研和交通評(píng)估，掌握項(xiàng)目

23、周邊動(dòng)線、車流量、通達(dá)性等信息，形成交通調(diào)研評(píng)估報(bào)告，經(jīng)各區(qū)域公司審核后，上報(bào)商管總部商業(yè)物業(yè)部審批。（見流程：120301）2 .籌備期各地商管公司參與項(xiàng)目公司交通導(dǎo)視系統(tǒng)規(guī)劃、導(dǎo)視信息校對(duì)、施工安裝等，對(duì)影響通達(dá)性和引導(dǎo)性的問題提交至項(xiàng)目公司跟進(jìn)處理。各區(qū)域公司予以協(xié)助。3 .影響通達(dá)性和引導(dǎo)性的問題暫無(wú)法解決時(shí)，須設(shè)置臨時(shí)輔助交通導(dǎo)視標(biāo)識(shí)。4 .在室外廣場(chǎng)不明顯區(qū)域設(shè)置的非機(jī)動(dòng)車停車區(qū)，使用金屬、木質(zhì)圍欄予以圍合，設(shè)置美觀清晰的標(biāo)識(shí)和管理規(guī)定，安排專人管理，確保環(huán)境和秩序可控。5 .政府交管部門在與項(xiàng)目紅線交界部位圍合非機(jī)動(dòng)車庫(kù)的政府管理行為，各地商管公司須與交管部門對(duì)接，控制停車場(chǎng)的位

24、置，不得阻擋商場(chǎng)正門和疏散通道，不得破壞室外廣場(chǎng)整體性美觀?？刂破渫庥^形象和標(biāo)識(shí)、管理規(guī)定等。6 .凡在地卜室設(shè)置非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)的，公司員工非機(jī)動(dòng)車輛一律進(jìn)入地下停泊?！敖煌ㄕ{(diào)研評(píng)估報(bào)告上報(bào)“見流程：1203012車場(chǎng)運(yùn)行管理2.1車場(chǎng)運(yùn)行管理1 .各地商管公司物管部是停車場(chǎng)收費(fèi)的責(zé)任部門，負(fù)責(zé)辦理停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)許可證明及停車收費(fèi)許可證明，依法進(jìn)行年檢；負(fù)責(zé)建立、更新停車場(chǎng)信息臺(tái)賬。2 .車場(chǎng)設(shè)置固定崗和巡視崗，室外廣場(chǎng)交通管理以技防為主，地卜車庫(kù)以人防為主，確定巡視路線和頻次，對(duì)管轄范圍進(jìn)行有效巡視并做好記錄。3 .對(duì)特殊車輛（如：軍車、公安、搶修、救護(hù)等車輛）進(jìn)、出地卜車庫(kù)時(shí)須登記，對(duì)異常進(jìn)出

25、品質(zhì)檢查表范圍工作項(xiàng)工作要點(diǎn)工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)表格模版文件流程車輛按程序執(zhí)行，并做好記錄。4 .各地商管公司財(cái)務(wù)部是停車場(chǎng)收費(fèi)的監(jiān)督管理部門，負(fù)責(zé)日常收費(fèi)審核稽查。5 .各區(qū)域公司對(duì)所轄范圍內(nèi)各地商管公司的車場(chǎng)運(yùn)行管理情況每月進(jìn)行檢查，填寫品質(zhì)檢查表。2.2商家上貨管理1 .各地商管公司需制定主力店及步行街商戶的上貨管理方案，詳細(xì)規(guī)定上貨時(shí)間、車輛要求、上貨路線、上貨地點(diǎn)、禁止事項(xiàng)、管控措施等。2 .各地商管公司與主力店、步行街商戶進(jìn)行溝通、培訓(xùn)，確保主力店、商戶上貨不影響整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境及秩序，保障商戶上貨正常有序進(jìn)行。3 .各區(qū)域公司對(duì)所轄范圍內(nèi)各地商管公司的商家上貨管理情況每月進(jìn)行檢查，填寫品質(zhì)檢

26、查表。3車場(chǎng)收費(fèi)管理3.1停車場(chǎng)收費(fèi)管理1 .各地商管公司每日檢查收費(fèi)設(shè)備的運(yùn)行、使用情況，發(fā)現(xiàn)故障和隱患立即通知工程維修人員，并做好啟動(dòng)人工收費(fèi)的準(zhǔn)備工作。2 .配合工程部維修部每周一備份前一周系統(tǒng)數(shù)據(jù)，并清除過期無(wú)用數(shù)據(jù)。3 .配合工程維修部每15天對(duì)系統(tǒng)所有設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)，及時(shí)處理設(shè)備故障，建立設(shè)備故障及保養(yǎng)檢查臺(tái)帳。4 .因各種原因發(fā)生的停車場(chǎng)收費(fèi)減免，各地商管公司須經(jīng)各區(qū)域公司審核，由各區(qū)域公司每月匯總上報(bào)商管總部分管財(cái)務(wù)副總經(jīng)理審批后方可實(shí)施。（見流程：120303）“停車收費(fèi)減免上報(bào)”見流程：1203033.2車位周轉(zhuǎn)率管理1 .各地商管公司須每日統(tǒng)計(jì)車流量，形成車位周轉(zhuǎn)率管理日?qǐng)?bào)

27、表于次日上報(bào)各區(qū)域公司。2 .各區(qū)域公司須每月組織各地商管公司進(jìn)行車位周轉(zhuǎn)率的分析，并上報(bào)商管總部商業(yè)物業(yè)部備案。（見流程：120304）車位周轉(zhuǎn)率管理日?qǐng)?bào)表“月度車位周轉(zhuǎn)率分析上報(bào)”見流程：范圍工作項(xiàng)工作要點(diǎn)工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)表格模版文件流程120304四專業(yè)培訓(xùn)管理1專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃制定1.1專業(yè)培訓(xùn)層級(jí)劃分5 .商管總部商業(yè)物業(yè)部負(fù)責(zé)組織各區(qū)域公司及各地商管公司物業(yè)副總經(jīng)理、物管部經(jīng)理的本系統(tǒng)內(nèi)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和專題經(jīng)驗(yàn)交流培訓(xùn)。6 .各區(qū)域公司負(fù)責(zé)組織各地商管公司主管級(jí)員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)。7 .各地商管公司負(fù)責(zé)組織主管級(jí)以下員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)。1.2培訓(xùn)需求及計(jì)劃1 .各區(qū)域公司須于每年5月和11月下旬，啟動(dòng)商業(yè)物

28、業(yè)管理類專業(yè)培訓(xùn)需求調(diào)查，填寫培訓(xùn)需求調(diào)查。培訓(xùn)需求調(diào)查針對(duì)主管級(jí)（含）以下員工進(jìn)行，培訓(xùn)需求調(diào)查的內(nèi)容包括但不限于：培訓(xùn)課程、培訓(xùn)方式、培訓(xùn)考核與培訓(xùn)獎(jiǎng)勵(lì)等。2 .各區(qū)域公司根據(jù)培訓(xùn)需求調(diào)查結(jié)果，制定半年度培訓(xùn)計(jì)劃表，并分別于每年6月10日和12月10日前與培訓(xùn)需求調(diào)查一并上報(bào)商管總部商業(yè)物業(yè)部備案。（見流程：120401）半年度培訓(xùn)計(jì)劃表“培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)需求調(diào)查上報(bào)”見流程：1204012專業(yè)培訓(xùn)實(shí)施2.1專業(yè)培訓(xùn)實(shí)施1 .培訓(xùn)種類包括上崗培訓(xùn)、持證培訓(xùn)、特殊事件處理預(yù)案培訓(xùn)、行為培訓(xùn)、外部培訓(xùn)等。2 .外部培訓(xùn)指針對(duì)外包服務(wù)方的培訓(xùn)?；I備期，各地商管公司在開業(yè)前40天須組織至少一次對(duì)保潔

29、開荒公司培訓(xùn)。在開業(yè)前15天須組織一次對(duì)日常保潔公司及其他環(huán)境分包商的培訓(xùn)。營(yíng)運(yùn)期，各地商管公司須對(duì)日常保潔公司進(jìn)行每月至少一次的培訓(xùn)。3 .各地商管公司須在開業(yè)前30天完成主要業(yè)務(wù)知識(shí)及相關(guān)崗位工作流程的培訓(xùn)工作。4 .各地商管公司（區(qū)域公司）按半年培訓(xùn)計(jì)劃表組織培訓(xùn)工作。每月25日前將下月培訓(xùn)計(jì)劃以通知形式在QA上發(fā)布，培訓(xùn)講義須在培訓(xùn)前2個(gè)工作日?qǐng)?bào)各地公司（區(qū)域公司）負(fù)責(zé)人審核。培訓(xùn)講義有通用模板的，應(yīng)采用通用模板。5 .各地商管公司（區(qū)域公司）須按培訓(xùn)計(jì)劃均勻安排，合理組織，并逐級(jí)落實(shí)，保證質(zhì)量。原則上應(yīng)按照計(jì)劃實(shí)施培訓(xùn)。品質(zhì)檢查表范圍工作項(xiàng)工作要點(diǎn)工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)表格模版文件流程6 .各

30、區(qū)域公司負(fù)責(zé)每月對(duì)各地商管公司培訓(xùn)情況進(jìn)行檢查，填寫品質(zhì)檢查表。7 .商管總部商業(yè)物業(yè)部按（半年培訓(xùn)計(jì)劃表組織培訓(xùn)工作，培訓(xùn)講義應(yīng)在培訓(xùn)前2個(gè)工作日?qǐng)?bào)商管總部分管物管副總經(jīng)理審核。3培訓(xùn)檢查與總結(jié)1.3培訓(xùn)檢查與總結(jié)1 .各區(qū)域公司除按制度要求組織相關(guān)培訓(xùn)外，負(fù)責(zé)每季度對(duì)各地商管公司培訓(xùn)工作進(jìn)行檢查。2 .各區(qū)域公司負(fù)責(zé)組織各地商管公司相關(guān)培訓(xùn)人員，每季度對(duì)培訓(xùn)實(shí)施情況和效果進(jìn)行總結(jié)，形成會(huì)議紀(jì)要。上報(bào)商管總部商業(yè)物業(yè)部備案。（見流程：120402）“季度培訓(xùn)實(shí)施情況和效果總結(jié)上報(bào)“見流程：120402五特殊事件管理1特殊事件判定1.1特殊事件判定1 .特殊事件一般包括（但不限于）如下情況：斗

31、毆、偷盜（失竊）、搶劫、綁架、槍殺、縱火、恐嚇、流氓行徑等治安刑事案件。糾紛、撞車、故意擾亂公共秩序等民事案件?；痣U(xiǎn)、爆炸、食物中毒、突發(fā)救援、救護(hù)（傷者須送醫(yī)院）、非法集會(huì)、公共傳媒批評(píng)等。設(shè)備設(shè)施突發(fā)性故障或維修養(yǎng)護(hù)不當(dāng)，導(dǎo)致不能正常使用，影響正常辦公、生活秩序。突發(fā)停水、跑水、停電、停梯、停暖氣/天然氣等。由于管理服務(wù)不當(dāng)引起他人人身財(cái)產(chǎn)受到傷害。2 .突發(fā)事件根據(jù)其影響程度分為一般突發(fā)事件、重大突發(fā)事件、質(zhì)量事故：1） 一般突發(fā)事件經(jīng)濟(jì)損失低于500兀；無(wú)人員受傷（傷者不需送醫(yī)院）。2）重大突發(fā)事件經(jīng)濟(jì)損失在500元以上5000元以下；人員受傷（傷者需送醫(yī)院）。3）質(zhì)量事故經(jīng)濟(jì)損失50

32、00元以上；經(jīng)政府機(jī)構(gòu)鑒定屬人員重大傷殘或死亡事故；媒體負(fù)面曝光。范圍工作項(xiàng)工作要點(diǎn)工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)表格模版文件流程2特殊事件預(yù)案2.1頂殺制7E及修訂1 .各地商管公司須在開業(yè)前30天完成各類特殊事件處理預(yù)案的編制，經(jīng)各區(qū)域公司審批后實(shí)施。2 .各區(qū)域公司負(fù)責(zé)組織所轄范圍內(nèi)各地商管公司每年度總結(jié)特殊事件管理，修訂特殊事件處理預(yù)案，依據(jù)項(xiàng)目情況對(duì)特殊事件進(jìn)行增補(bǔ)或者刪減，對(duì)預(yù)案內(nèi)容進(jìn)行完善。特殊事件處理預(yù)案模版2.2特殊事件處理預(yù)案的演練1 .各地商管公司針對(duì)各類特殊事件，每月須組織至少一次特殊事件培訓(xùn)和實(shí)地演練，做好培訓(xùn)和演練的記錄、圖片、影像資料的存檔工作。2 .各地商管公司須與主力店、商戶、

33、政府相關(guān)部門保持密切溝通，建立特殊事件快速反應(yīng)機(jī)制，包括形成定期會(huì)議制度、建立快捷的溝通渠道、聯(lián)合培訓(xùn)和實(shí)地演練等。3 .各區(qū)域公司負(fù)責(zé)每月對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)各地商管公司特殊事件演練培訓(xùn)情況進(jìn)行檢查。填寫品質(zhì)檢查表。品質(zhì)檢查表3事件報(bào)告與總結(jié)3.1事件報(bào)告與總結(jié)1 .各地商管公司在發(fā)生火情和治安事件后，須由物業(yè)副總或物業(yè)經(jīng)理、值班經(jīng)理等及時(shí)電話上報(bào)商管總部安全品質(zhì)部總經(jīng)理和商業(yè)物業(yè)部總經(jīng)理。2 .事態(tài)穩(wěn)定后，各區(qū)域公司總經(jīng)理（或授權(quán)各區(qū)域物業(yè)副總經(jīng)理、各地商管公司總經(jīng)理）組織召開專題會(huì)，形成書面報(bào)告，于2天內(nèi)提交給商管總部安全品質(zhì)部和商業(yè)物業(yè)部。（見流程：120501）特別事件處置報(bào)告“特別事件處置

34、報(bào)告上報(bào)“見流程：120501）六合同管理1合同管理范圍1.1合同管理范圍1 .商業(yè)物業(yè)合同管理中涉及物業(yè)服務(wù)合同和服務(wù)分包合同兩大類。2 .物業(yè)服務(wù)合同包含主力店物業(yè)服務(wù)合同、室內(nèi)步行街商鋪物業(yè)服務(wù)合同。3 .服務(wù)分包合同包含環(huán)境類委托分包服務(wù)合同、安全及公共秩序委托分包服務(wù)合同等。4 .環(huán)境類委托分包服務(wù)合同包含保潔開荒、日常保潔（含高空及外墻清洗）、石材養(yǎng)護(hù)、垃圾清運(yùn)、消殺、特殊清洗（排油煙管道清洗、隔油池清洗、化糞池清掏等）、綠化養(yǎng)護(hù)、綠化租擺等環(huán)境分包合同。安全及公共秩序委托分包服務(wù)合同包含停車場(chǎng)公共秩序維護(hù)服務(wù)分包合同、外場(chǎng)公共秩序維護(hù)服務(wù)分包合同、非機(jī)動(dòng)車公共秩序維護(hù)服務(wù)分包合同

35、等。原則上，范圍工作項(xiàng)工作要點(diǎn)工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)表格模版文件流程六合同管理不允許對(duì)停車收費(fèi)及中控室管理進(jìn)行委托分包。2主力店及室內(nèi)步行街商鋪物業(yè)服務(wù)合同2.1主力店物業(yè)服務(wù)合同1 .商管總部商業(yè)物業(yè)部負(fù)責(zé)主力店物業(yè)服務(wù)合同模版的編制、修訂。2 .主力店物業(yè)服務(wù)合同模版的編制和修訂須經(jīng)股份公司法律事務(wù)部總經(jīng)理審批。3 .商管總部商業(yè)物業(yè)部在招商中心確定主力店租賃意向合同后，依據(jù)主力店物業(yè)服務(wù)合同模版，編制主力店物業(yè)服務(wù)合同，并配合招商中心進(jìn)行談判及簽署。4 .各地商管公司負(fù)責(zé)協(xié)助商業(yè)物業(yè)部進(jìn)行主力店的合同的簽署蓋章，正式主力店物業(yè)服務(wù)合同2.2室內(nèi)步行街商鋪物業(yè)服務(wù)合同1 .商管總部商業(yè)物業(yè)部負(fù)責(zé)室內(nèi)

36、步行街商鋪物業(yè)服務(wù)合同模版的編制與修訂。2 .室內(nèi)步行街商鋪物業(yè)服務(wù)合同模版的編制與修訂須經(jīng)股份公司法律事務(wù)部總經(jīng)理批準(zhǔn)。3 .各地商管公司依據(jù)室內(nèi)步行街商鋪物業(yè)服務(wù)合同模板，負(fù)責(zé)室內(nèi)步行街商鋪物業(yè)服務(wù)合同的前期談判及簽署工作。室內(nèi)步行街商鋪物業(yè)服務(wù)合同參見“法律事務(wù)管理”3服務(wù)mr合同3.1服務(wù)供方合同1 .商管總部負(fù)責(zé)服務(wù)供方合同模版的編制與修訂，合同模版的編制與修訂須上報(bào)股份公司法律事務(wù)部總經(jīng)理批準(zhǔn)。2 .各地商管公司依據(jù)相關(guān)合同模板，負(fù)責(zé)環(huán)境類、車場(chǎng)管理、外包保安服務(wù)供方等各類合同談判、評(píng)審，以及合同的最終簽訂。3 .相關(guān)合同的審批按照財(cái)務(wù)審批權(quán)限逐級(jí)上報(bào)審批后方可簽署、實(shí)施。環(huán)境類招

37、標(biāo)文件及合同模版參見“法律事務(wù)管理”4合同模版艾更修訂4.1合同模版義更修訂1.凡涉及所有合同模板相關(guān)條款的變更、修訂，須按照萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理制度法律事務(wù)管理相關(guān)章節(jié)上報(bào)股份公司法律事務(wù)部總經(jīng)理批準(zhǔn)。參見“法律事務(wù)管理”范圍工作項(xiàng)工作要點(diǎn)工作內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)表格模版文件流程5合同保管5.1合同保管2 .各地商管公司行政部門負(fù)責(zé)上述各類合同及評(píng)審資料原件的歸檔保存。3 .各地商管公司所簽合同復(fù)印件的保管由業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)，業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)合同建立合同臺(tái)帳。4 .商管總部商業(yè)物業(yè)部保留掃描件。七商業(yè)物業(yè)管理苴/、他工作1物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研1.1物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研及報(bào)告1 .針對(duì)新項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)管理需

38、要，由各區(qū)域公司負(fù)責(zé)開展物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研工作。綜合體項(xiàng)目住宅/寫字樓可與商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研一并進(jìn)行。2 .物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研包括但不限于項(xiàng)目所在地法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目周邊情況、同類型物業(yè)情況、當(dāng)?shù)赜霉ち?xí)慣、用，薪資水平等。3 .各區(qū)域公司負(fù)責(zé)依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研所得相關(guān)信息，結(jié)合籌備項(xiàng)目實(shí)際情況，編寫物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，上報(bào)商管總部商業(yè)物業(yè)部。物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告“物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告上報(bào)”見流程：1207012參與前期規(guī)劃1 .各區(qū)域公司組織各地商管公司（籌備期）參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段停車場(chǎng)及交通動(dòng)線、物業(yè)管理用房、垃圾房、導(dǎo)視系統(tǒng)的設(shè)計(jì)評(píng)審，積極提供相關(guān)意見。交通動(dòng)線及導(dǎo)示系統(tǒng)、物業(yè)管理用房、垃圾房等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)參見集團(tuán)OA發(fā)文規(guī)定。2 .對(duì)于停車場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)及車場(chǎng)交通動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)，各區(qū)域公司須與項(xiàng)目公司及有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行充分的討論和研究，相關(guān)最終成果須上報(bào)商管總部分管物管副總經(jīng)理審批。（