成都酒店場(chǎng)分析最終版

1、文件一：成都市旅游及酒店行業(yè)概要2010年成都市，和酒店行業(yè)有關(guān)的數(shù)據(jù)參照：1. 2010年全年共實(shí)現(xiàn)旅游總收入1886.09億元，同比增長(zhǎng)28.1%; 2010年四川省累計(jì)接待國(guó)內(nèi) 旅游者2.71億人次，同比增長(zhǎng)23.8%。全國(guó)第9。2. 成都會(huì)展業(yè)取得迅猛發(fā)展，得益于當(dāng)?shù)卣恼咧С?。早?003年8月，成都市委、市政府就提出建設(shè) 會(huì)展之都”的目標(biāo)，并在組織機(jī)構(gòu)、財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策等方面予以支持。建立了重 點(diǎn)展會(huì)政務(wù)服務(wù)聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)制度，省市 30多個(gè)部門協(xié)調(diào)配合，提供優(yōu)質(zhì)、全面的會(huì)展政務(wù)服務(wù)，對(duì)推 動(dòng)和促進(jìn)成都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的會(huì)展、節(jié)慶、賽事項(xiàng)目，給予資金、人力和物力上的支持。在一次北京舉行的

2、成都會(huì)展新聞發(fā)布會(huì)暨聯(lián)誼沙龍上，成都市博覽局局長(zhǎng)、成都市貿(mào)促會(huì)常務(wù) 副會(huì)長(zhǎng)陳琳透露，2010年，成都共舉行各類會(huì)展節(jié)慶活動(dòng) 366個(gè)，會(huì)展業(yè)直接收入32 . 1億元，增 加值23. 8億元，同比增長(zhǎng)27 . 8 %，拉動(dòng)消費(fèi)272 . 06億元。此外，2011年，成都將編制并開始實(shí)施會(huì)展業(yè) 十二五”重點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃，以專業(yè)化、品牌化、國(guó)會(huì)展品際化”為發(fā)展方向，創(chuàng)新運(yùn)作機(jī)制，加大政策支持，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，培育國(guó)際品牌，全力打造牌集聚區(qū)、國(guó)際會(huì)議目的地城市、休閑節(jié)慶之都3. 2010年112月份成都旅游接待和收入情況如下：接待總?cè)藬?shù) 6818.48萬人次，同比增長(zhǎng) 22.32%;其中接待入境旅游者人數(shù)8

3、0.21萬人次，同比增長(zhǎng)24.14%，接待國(guó)內(nèi)旅游者人數(shù)6738.27萬 人次，同比增長(zhǎng)22.29%。實(shí)現(xiàn)旅游總收入603.87億元人民幣，同比增長(zhǎng)20.45%;其中旅游外匯收入 28890.49萬美元，同比增長(zhǎng)22.15%，國(guó)內(nèi)旅游收入584.60億元人民幣，同比增長(zhǎng)20.49%。4. 2010年，成都雙流機(jī)場(chǎng)的旅客吞吐量為 2580萬人次，排在全國(guó)第6位5. 成都市政府新聞辦在2011年首次新聞發(fā)布中透露，去年成都擴(kuò)大開放年”中，全市實(shí)際利用外資64.1億美元，增長(zhǎng)43.2%,位居中西部第一。其中外商投資實(shí)際到位48.6億美元，同比增長(zhǎng)73.6%6. 2010年，新落戶成都的世界500強(qiáng)企

4、業(yè)12家，為史上最多的一年。其中包括日本鋼鐵、法 國(guó)電力、澳新銀行等。目前，成都已引入世界 500強(qiáng)企業(yè)189家，居西部城市第一。其中落戶成都區(qū) 域又以高新區(qū)（含高新西區(qū)）、溫江海峽開發(fā)區(qū)為重點(diǎn)。7. 2011年7月13日，成都市2010年治安工作會(huì)上通報(bào)數(shù)據(jù)：A。目前全成都市每天登記 入住人數(shù)為10萬人，全年度最高峰為13萬人/天；B。2010年，全成都市實(shí)際登記入住酒店人數(shù)為 2800萬人/次; C。目前全成都市各類酒店（含酒店、賓館、公寓、旅館）共 4619家，總床位約18 萬張，其中涉外酒店床位約2萬張。8. 2010年平均每周出入境航班達(dá)140余架次、旅客21000余人次。2010年

5、，入境游客超過100 力。根據(jù)以上和旅游及酒店有關(guān)數(shù)據(jù)來看， 成都酒店行業(yè)近年來處于明顯的上升和良好趨勢(shì)， 也必將 同時(shí)產(chǎn)生大量：1. 高端商務(wù)入住需求；2. 高端大型會(huì)務(wù)需求；3. 大量涉外接待需求；4. 大量高品質(zhì)中短期長(zhǎng)租房（酒店公寓需求）；5. 大量旅行團(tuán)房務(wù)需求.在這樣大好形式下面，而目前成都真正意義上的5星酒店（或具備5星標(biāo)準(zhǔn)的）分別是:成都海悅酒店四川省成都市春熙路東段步行街四川錦江賓館（成都）四川省成都人民南路2段80號(hào)成都世紀(jì)城天堂洲際大飯店四川省成都市高新區(qū)世紀(jì)城路88號(hào)成都香格里拉大酒店中國(guó)四川成都市濱江東路9號(hào)成都天府麗都喜來登飯店成都市人民中路1段15號(hào)成都望江賓館四

6、川省成都市下沙河鋪42號(hào)世紀(jì)城假日酒店成都市天府大道中段1號(hào)成都索菲特萬達(dá)大飯店成都市濱江中路15號(hào)成都總府皇冠假日酒店四川省成都市總府街31號(hào)四川川投國(guó)際酒店成都雙流金河路66號(hào)（雙流）成都魚鳧國(guó)都溫泉大酒店四川成都溫江溫泉大道四段成都家園國(guó)際酒店成都機(jī)場(chǎng)路181號(hào)美好花園成都加州花園酒店成都市沙灣路258號(hào)國(guó)際會(huì)議展覽成都城市名人酒店四川省成都市人民南路一段122平均入住率在65%-70%。以上5星群，主要有以下特點(diǎn):1 連鎖品牌優(yōu)勢(shì)，以：香格里拉、喜來登、皇冠假日、索菲特萬達(dá)為代表；2大型會(huì)議展覽為基礎(chǔ)，以：世紀(jì)城假日酒店、川投國(guó)際、花園酒店、加州酒店；3 大型休閑設(shè)施為依托，以：魚鳧溫

7、泉酒店為代表；4.在本地歷史悠久，以錦江賓館、望江賓館為代表；5 以商務(wù)和小型會(huì)議為依托，以城市名人為代表；6. 從分布區(qū)域上看，主要分布在以“人民南路”一一世紀(jì)城為中軸的核心商務(wù)區(qū)內(nèi)文件二、二、四、五、流、七、八為表格形式文件九:本項(xiàng)目投資前景分析根據(jù)成都市旅游及酒店行業(yè)大環(huán)境、中高端酒店運(yùn)營(yíng)行情、本項(xiàng)目周邊酒店業(yè)現(xiàn)狀等因素的分 析。足以得出結(jié)論：在本項(xiàng)目位置可以投資興建一家按照5星標(biāo)準(zhǔn)的酒店！理由：1 成都市現(xiàn)行旅游、會(huì)議、展覽、商務(wù)活動(dòng)客流量，具有5星酒店消費(fèi)的大環(huán)境和消費(fèi)能力；2本項(xiàng)目周邊因處于高新西區(qū)及溫江開發(fā)區(qū)的要道，今后發(fā)展前景廣闊，具備了吸引高品質(zhì)客戶的 基礎(chǔ)；3本項(xiàng)目周邊已經(jīng)

8、有兩家比較成功的高端純商務(wù)酒店案例，并是在幾乎沒有傳統(tǒng)酒店的會(huì)議、餐飲 配套功能優(yōu)勢(shì)取得初步成功的；4 本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有酒店經(jīng)營(yíng)狀況及本項(xiàng)目其他配套商業(yè)設(shè)施開業(yè)后，對(duì)本區(qū)域內(nèi)的人氣及商機(jī)將起到巨大的促進(jìn)和帶動(dòng)作用；5 通過對(duì)以上“非傳統(tǒng)”酒店的綜合客源分析，主要以商務(wù)客戶、政府接待、境外客人為主，而恰恰這部分群體，對(duì)這些功能需求不突出，所以餐廳和會(huì)議室的規(guī)模和檔次等將不再是決定因素；6通過以上“非品牌”酒店運(yùn)行現(xiàn)狀分析，是否是連鎖品牌和國(guó)際酒店品牌都不是酒店是酒店良好 與否的決定因素；本酒店建成后優(yōu)劣勢(shì)分析:優(yōu)勢(shì)1 本項(xiàng)目建成后，因?yàn)楠?dú)特的建筑層高優(yōu)勢(shì)、地理位置優(yōu)勢(shì)，必將成為本區(qū)域標(biāo)志性建筑，對(duì)

9、迅速 擴(kuò)大本酒店知名度有巨大促進(jìn)作用；2本項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃的綜合商業(yè)模式商場(chǎng)、快餐、寫字樓、會(huì)所、酒店、酒店公寓，本身將吸引大批消 費(fèi)群體（可以類似二環(huán)光華路口的“仁和春天”）；3本項(xiàng)目周邊5KL范圍內(nèi)暫時(shí)沒有5星或接近5星標(biāo)準(zhǔn)的酒店，不代表本區(qū)域沒有這樣的消費(fèi)市場(chǎng) 和群體，我們的開業(yè)恰恰彌補(bǔ)這個(gè)市場(chǎng)空缺；4因本項(xiàng)目投資商集團(tuán)公司總部在湖北，可以借助參加“湖北商會(huì)”類似社會(huì)團(tuán)體，迅速建立和形 成一大批長(zhǎng)期、穩(wěn)定的客戶群體；5本項(xiàng)目周邊地面交通改造已經(jīng)基本完成（路面改造、高架橋修建），今后三到五年內(nèi)不會(huì)大幅度 的交通網(wǎng)絡(luò)改造，對(duì)小區(qū)域內(nèi)的交通暢通有基本保證，同時(shí)項(xiàng)目周邊的地鐵出口，將對(duì)本項(xiàng)目交 通便捷

10、進(jìn)一步提供支持；6本項(xiàng)目周邊有大量知名度高的事業(yè)、企業(yè)單位，如省醫(yī)院、中醫(yī)學(xué)院、煙草公司、檔案館、省車 輛管理所、國(guó)安局等等，同時(shí)還有成都最早一批寫字樓“溫哥華廣場(chǎng)”，為本項(xiàng)目啟動(dòng)的原始客 源積累提供的可操作基礎(chǔ)。7因本項(xiàng)目總體規(guī)劃布局，對(duì)酒店版塊來說，不再需要安全部、工程部等后勤部門，從長(zhǎng)期來看， 將在經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用上有巨大優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1 本項(xiàng)目不是品牌酒店管理公司，在本地客戶認(rèn)可度建立和外地客源網(wǎng)絡(luò)建立初期將面臨更大挑戰(zhàn)；2本項(xiàng)目所在區(qū)域不是核心商務(wù)區(qū)，人氣聚集周期將更長(zhǎng)(包括樓下其他規(guī)劃區(qū)人氣聚集周期)；3 離成都核心會(huì)議、會(huì)展區(qū)域(南延線)和核心商務(wù)區(qū)(天府廣場(chǎng)周邊及人民南路延線)有 5-

11、10KL直線距離，約15-30分鐘車程，對(duì)重點(diǎn)開發(fā)商務(wù)及會(huì)務(wù)客人有挑戰(zhàn)；4 本項(xiàng)目主體建筑結(jié)構(gòu)不適合建大型會(huì)議室，不便于進(jìn)行大型或超大型會(huì)議接待；5 本項(xiàng)目總體規(guī)劃及物業(yè)成本和基礎(chǔ)設(shè)施(計(jì)劃不通天然氣)等，決定不可能配置大型餐飲，無法開展大型宴會(huì)接待；6周邊多家酒店實(shí)際執(zhí)行平均價(jià)格，長(zhǎng)期以來沒在本地段內(nèi)形成“高端酒店消費(fèi)區(qū)”，如：人民南 路沿線、濱江路沿線、南延線沿線等。這對(duì)我們前期積累高端基礎(chǔ)客戶群，再進(jìn)行客戶“篩選” 的過程將更具挑戰(zhàn)；7由于項(xiàng)目所在大樓總體規(guī)劃，有商場(chǎng)、寫字樓、對(duì)外招商的餐飲等等項(xiàng)目，必將在本項(xiàng)目?jī)?nèi)形成 大量和酒店消費(fèi)無直接關(guān)系的人群，以及電梯使用的時(shí)段性擁擠等弊端，對(duì)酒

12、店入住客人的便捷、 私秘、停車、甚至安全等服務(wù)環(huán)節(jié)，都是巨大挑戰(zhàn)。酒店初步功能區(qū)域規(guī)劃及定價(jià)建議:1. 27-28F，高端酒店公寓約36套設(shè)置理由:(1) 根據(jù)前文市場(chǎng)資料，成都具備了高端酒店公寓的市場(chǎng)大環(huán)境， 也具備了相對(duì)固定并日益擴(kuò)大 的消費(fèi)群體，并有多家酒店公寓運(yùn)作成功的案例；(2) 通過對(duì)成都四星以上酒店的套房客戶調(diào)查， 需要中長(zhǎng)期包租的客戶群體，對(duì)酒店套房的配套 功能(居家和房間內(nèi)部商務(wù)功能需求)不滿意，所以在酒店式服務(wù)的基礎(chǔ)上延伸到“管家式” 酒店公寓配套和服務(wù)，將會(huì)是今后高端商務(wù)客人中長(zhǎng)期包租的新趨勢(shì)；(3) 根據(jù)本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)：寫字樓、地理優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、以及綜合定位基礎(chǔ)，設(shè)

13、置高檔酒店 公寓具備客觀條件；(4) 小比例的高端酒店公寓，可以作為提升酒店檔次的“名片”之一。價(jià)格定位建議(協(xié)議單位實(shí)際執(zhí)行價(jià)人民幣):(1) 日租2000元-2500元/間/夜；散客2400-2800元/間/夜(2) 周租 1800 元-2000 元/間/夜;(3) 月租 1400 元-1600 元/ 間 /夜;(4) 定價(jià)原則，參照：成都現(xiàn)行同檔次價(jià)格和前文所有分析數(shù)據(jù)，以及自身客戶定位;(5) 平均實(shí)際執(zhí)行價(jià)：1600-1800元/間/夜。2. 26F，“楚”文化主題樓層(或內(nèi)部叫行政樓層)，約35間設(shè)置理由:（1） 根據(jù)前文其他酒店的設(shè)置綜合分析，幾乎各酒店都在刻意挖掘自身的“環(huán)境”

14、、“文化”、“外 部大環(huán)境”的優(yōu)勢(shì)，并將其無限放大，以形成自我獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，并最終提升自身的檔次一一 實(shí)現(xiàn)更高價(jià)格銷售；（2）5星酒店設(shè)置行政樓層幾乎是慣例；（3） 根據(jù)本酒店附近以濠景和閏邦為代表的中高端商務(wù)酒店的現(xiàn)行經(jīng)營(yíng)狀況，我們要在本市場(chǎng)立 足并取得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就必然需要在現(xiàn)有各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基礎(chǔ)上有所突破， 否則將難以形成檔次 和價(jià)格優(yōu)勢(shì)。而用少部分房間設(shè)置文化樓層，恰好可以起到“四兩撥千鈞”的作用；（4）文化酒店具有：前期投入大，周期長(zhǎng)；后期維護(hù)和管理成本高；客戶相對(duì)單一等明顯缺點(diǎn)和 特點(diǎn)，如超過一層樓的規(guī)模，在前期投入和后期經(jīng)營(yíng)靈活多變上，都將同時(shí)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)和 挑戰(zhàn)；（5）有了獨(dú)特的“文

15、化樓層”，不僅彰顯了個(gè)性、提升了檔次，更為今后借助“湖北商會(huì)”等等 相對(duì)穩(wěn)定的資源平臺(tái)打下了基礎(chǔ)；（6）旦運(yùn)作成功，將迅速成為成都酒店業(yè)的新興名片， 對(duì)迅速提升酒店管理公司知名度將至關(guān) 重要，并可彌補(bǔ)非國(guó)際品牌連鎖酒店管理公司管理的劣勢(shì)；（7）文化主題酒店，對(duì)外地尤其是境外客戶，具有很大吸引力；（8）適量設(shè)置主題文化酒店區(qū)，對(duì)酒店投資公司在本區(qū)域進(jìn)一步提升知名度。定價(jià)建議 （協(xié)議單位實(shí)際執(zhí)行價(jià) 人民幣）(1)單間700-800元/間/夜（半年后）500-600元/間夜（半年內(nèi)）(2)標(biāo)準(zhǔn)間650-750元/間/夜（半年后）450-550元/間/夜（半年內(nèi)）(3)套房1800 元-2000 元/

16、 間/夜（半年后）1200 元-1500 元/ 間/夜（半年內(nèi)）（4） 在半年內(nèi)和半年后，散客執(zhí)行價(jià)分別在此基礎(chǔ)上上浮約20-25%;（5）預(yù)計(jì)平均價(jià)格（本樓層、不含套房）半年后850-900元/間/夜左右、半年內(nèi)600元/間/夜左右；（6）定價(jià)依據(jù)：前文同行現(xiàn)行價(jià)格體系及綜合分析。 這種參考了本區(qū)域內(nèi)其他酒店套房?jī)r(jià)格體系。3. 20-25F，按5星標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置商務(wù)客房（客房總數(shù)控制在190-200間），并單間和標(biāo)間比例接近1； 1,每個(gè)樓層最多設(shè)置“傳統(tǒng)套房” 1間。設(shè)置理由：（6）根據(jù)項(xiàng)目周邊的優(yōu)勢(shì)綜合分析，按 5星標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置客房，具備了可推廣的客戶基礎(chǔ)和市場(chǎng)；(7) 可以在周邊現(xiàn)行相對(duì)穩(wěn)定的商

17、務(wù)客戶消費(fèi)群體基礎(chǔ)上做進(jìn)一步客戶挖掘和檔次提升；(8) 如仍然按照4星檔次和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行客房配置，在本區(qū)域內(nèi)將不再有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，而又不具備從 全成都范圍內(nèi)吸引大量客戶的影響力；(9) 根據(jù)自身劣勢(shì)分析，不具備會(huì)議室和宴會(huì)廳配套，就決定無法接待超大型會(huì)議和旅行團(tuán)隊(duì)， 如單間和標(biāo)間比例失調(diào)，對(duì)商務(wù)客人吸引力必然下降；(10) 所謂套房，由于有“酒店公寓”配置，所以僅僅作為“點(diǎn)綴”。(11) 所有的房間內(nèi)部布置，強(qiáng)調(diào)“商務(wù)”功能：以便捷、時(shí)尚、商務(wù)、寬敞、環(huán)保等為重點(diǎn)， 從而打破傳統(tǒng)酒店所謂的豪華和奢侈路線。(12) 正由于我們“定位”為商務(wù)為重點(diǎn)的客戶群體，所以他們對(duì)健康、個(gè)性化餐飲、休閑、小 型商務(wù)談

18、判的環(huán)境尤其看重，因此建議設(shè)置：A。其中28F設(shè)置營(yíng)業(yè)面積約300平的西餐廳(吧)、兼帶咖啡；B。最好20F或25F預(yù)留300-400平，作為SPA、健身中心等功能配套區(qū)。C。在條件可行條件下，設(shè)置酒店專用電梯，和寫字樓等區(qū)域分開，以彰顯商務(wù)酒店的便捷;D 在條件可行的前提下，酒店大廳和寫字樓區(qū)域通道獨(dú)立設(shè)置，以強(qiáng)調(diào)酒店區(qū)域內(nèi)的“私秘性”；(8) 頂樓的高端餐吧和咖啡吧，具視線廣闊的觀光優(yōu)勢(shì)、以及酒店綜合檔次尊貴優(yōu)勢(shì)，必將成 為今后中高端私人小型聚會(huì)的頂級(jí)場(chǎng)所和亮點(diǎn)，甚至迅速成為高端客戶的身份象征；(9) 高端會(huì)所式功能區(qū)的設(shè)置不僅僅可以作為高端酒店公寓配套，也同時(shí)對(duì)酒店功能區(qū)的檔次 提升至關(guān)

19、重要。(10) 頂級(jí)會(huì)所，有投入高，運(yùn)行成本高、客戶面窄等缺點(diǎn)，以及私秘要求高等特點(diǎn)，故面積設(shè) 置必須控制在300平左右。定價(jià)建議(協(xié)議單位實(shí)際執(zhí)行價(jià)人民幣)(1)單間550-700 元/間 /夜半年后400-500 元/間 /夜半年內(nèi)(2)標(biāo)準(zhǔn)間500-650 元/間 /夜半年后380-480 元/間 /夜半年內(nèi)(3)套房1500-1600 元/間 / 夜半年后1200-1500 元/間 / 夜半年內(nèi)(4) 在半年內(nèi)和半年后，散客執(zhí)行價(jià)分別在此基礎(chǔ)上上浮約20-25% ；(5) 預(yù)計(jì)平均價(jià)格(本樓層、不含套房)半年后 550-600元/間/夜左右、半年內(nèi)450元/間/夜左 右；4酒店功能區(qū)以

20、外設(shè)置建議：設(shè)置可以容納 150-200人的會(huì)議室，將大樓5F或其他樓層，通過對(duì)外 招商，吸引成都知名的頂級(jí)的品牌社會(huì)餐飲（成都市排名前十位的知名品牌）設(shè)置理由（1）通過對(duì)周邊以豪璟和潤(rùn)邦為代表純中高端商務(wù)酒店客源結(jié)構(gòu)分析，會(huì)議客戶群體和會(huì)議規(guī) 模都不大，所以設(shè)置會(huì)議室不一定走“傳統(tǒng)酒店”會(huì)議室的大、豪華路線；（2）酒店客房區(qū)域房間配置比例決定不可能接待超大型會(huì)議團(tuán)隊(duì)的基礎(chǔ)；（3）可同時(shí)作為寫字樓區(qū)和酒店區(qū)公用配套設(shè)施；（4）本項(xiàng)目物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)，對(duì)設(shè)置大型會(huì)議室沒絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；（5）本地段的物業(yè)租賃成本高，設(shè)置超大型會(huì)議室對(duì)實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率，反而并不是促進(jìn)作用；（6）建筑樓層高、電梯資源有限等因素決

21、定，接待超大型會(huì)議不具備便利的條件。（7）大型社會(huì)餐飲有：場(chǎng)地使用面積大、后廚設(shè)施占地大、從業(yè)人員數(shù)量多、工資總額高、直 接運(yùn)行成本高、企業(yè)生存周期短、客流量大、客流量時(shí)間段集中、資金回報(bào)周期長(zhǎng)、環(huán)境 綜合維護(hù)難、車位要求多等缺點(diǎn)和劣勢(shì)。如自行設(shè)置這項(xiàng)目，這些不利條件都對(duì)我們形成 幾乎不可逾越的障礙；（8）但在條件具備的前提下，引進(jìn)知名度高的社會(huì)餐飲，借以提高本大樓及酒店的綜合品牌知 名度，更間接為酒店功能區(qū)完善了配套；（9）同時(shí)可以轉(zhuǎn)嫁一些風(fēng)險(xiǎn)；（10）高端社會(huì)餐飲如人流量相對(duì)少等特點(diǎn)，可以適當(dāng)彌補(bǔ)物業(yè)自身一些缺陷。另外：根據(jù)酒店以商務(wù)功能為主的指導(dǎo)思想， 以上各功能區(qū)，除了按照傳統(tǒng)酒店進(jìn)行

22、設(shè)施設(shè)備配 置外，還建議根據(jù)房型著重都配置：電腦、打印機(jī)、洗衣機(jī)、微波爐、洗衣機(jī)、保險(xiǎn)柜、；同時(shí)酒店一定額外以商務(wù)中心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)租車、 機(jī)票、旅游、包車、導(dǎo)游、會(huì)務(wù)組織、翻譯、 傳真等商務(wù)配套（哪怕是附帶功能?。┒▋r(jià)體系小結(jié)：以上價(jià)格定位，都參照了市場(chǎng)行情分析、酒店優(yōu)勢(shì)分析、酒店劣勢(shì)分析、酒店 周邊小市場(chǎng)分析，還額外考慮了：（1）酒店周圍現(xiàn)有幾家酒店的實(shí)際價(jià)格執(zhí)行情況，前半年內(nèi)，如價(jià)格比建議價(jià)格再高，將不 利于酒店原始客戶積累（市場(chǎng)啟動(dòng)難度和困難太大）；（2）如前半年內(nèi)執(zhí)行價(jià)格比建議價(jià)格低，對(duì)后期價(jià)格總體定位和長(zhǎng)期檔次維系又將帶來負(fù)面 影響；（3）半年后，價(jià)格仍然可以不看著是企業(yè)經(jīng)營(yíng)正常后的價(jià)格

23、體系酒店在經(jīng)營(yíng)一年到一年半之間，可以根據(jù)市場(chǎng)和客戶積累實(shí)際狀況， 選擇合理的時(shí)間點(diǎn)，進(jìn)行價(jià)格再一次微調(diào)。（4）根據(jù)本方案所有的數(shù)據(jù)參照，執(zhí)行以上價(jià)格建議，并嚴(yán)格按照后文市場(chǎng)拓展落實(shí)，可行性的平均入住率：25-30% （半年左右）65-70% （年左右）（5） 以上價(jià)格體系，遇全市范圍內(nèi)大型展覽型會(huì)議，如“糖酒會(huì)”，參照以上協(xié)議價(jià)格體系上 浮40-50%執(zhí)行，并作為掛牌價(jià)。文件十：主要客戶定位及市場(chǎng)拓展方向（酒店開業(yè)前3個(gè)月開始實(shí)施）1 同成都一些私人高端協(xié)會(huì)，（如高爾夫球會(huì)），形成聯(lián)盟，發(fā)展中高端商務(wù)客戶群體為主；2 重點(diǎn)公關(guān)外資企業(yè)及外資企業(yè)聚集區(qū)，重點(diǎn)開發(fā)外地來蓉高端商務(wù)群體；3同民航建立

24、合作渠道，吸引外地，甚至境外中長(zhǎng)期包租客戶入??；4同專業(yè)酒店預(yù)訂中介結(jié)構(gòu)，尤其是前期更需加大合作力度，以迅速擴(kuò)大酒店在外地的知名度；5 利用酒店交通要道和建筑外觀、地理位置特點(diǎn)，做好自身形象推廣，迅速建立“地標(biāo)建筑”的地位，擴(kuò)大酒店影響；6 前期積極開展一些市場(chǎng)推廣活動(dòng)；7有針對(duì)性的同一些高端消費(fèi)品（行業(yè)）開展合作，如高檔健身俱樂部、銀行會(huì)員俱樂部、頂級(jí)車 友會(huì)等等，以樹立酒店中高端品牌地位；8利用酒店自身網(wǎng)站資源，開展網(wǎng)絡(luò)定房；9組建強(qiáng)有力的營(yíng)銷隊(duì)伍，針對(duì)全市區(qū)，以大型寫字樓、高新企業(yè)聚集區(qū)為中心，建立高端商務(wù)客 戶來源基礎(chǔ)而穩(wěn)定的渠道優(yōu)勢(shì)（大力、有針對(duì)性發(fā)展有消費(fèi)能力的協(xié)議單位）；10. 成立政府消費(fèi)公關(guān)小組，專門開發(fā)政府商務(wù)