二手房交易售后流程包括權(quán)證和貸款流程

1、頁眉第3課 二手房交易售后流程（包括權(quán)證和貸款流程）課程目標(biāo)：使經(jīng)紀(jì)人了解從簽約到放款的整套二手房交易售后流程，同時培訓(xùn)稅費、貸款等基礎(chǔ) 知識，并熟悉計算購房稅費，貸款首付等。店長在培訓(xùn)時候，自備計算器，稅費計算表格，以及銀行貸款還款表簽約一一買方申請貸款并銀行審理貸款一一賣方還款取證并注銷抵押一一權(quán)證過戶買方領(lǐng)取新證一一買方抵押登記一一銀行回證并放款一、簽約：i所需資料：賣方：情況一（兩證）：身份證，婚姻證明，戶口本，兩證（房權(quán)證，國土證）若是結(jié)婚狀態(tài)，必須夫妻雙方出席，不管是不是雙方都有上證。（以 簽情況二（新證）：身份證，新證新證采取實名制，只需要上證人在場，即可簽訂。買方：身份證2、注

2、意的問題：如果客戶需要貸款的話，最好是業(yè)主夫妻雙方都簽字，更具有法律效力。二、面簽：1、所需資料：賣方：身份證，婚姻證明，戶口本，產(chǎn)權(quán)資料買方：身份證，婚姻證明，戶口本，收入證明2、貸款類別：情況一：普通商業(yè)貸款又分為：首套房貸款、二套房貸款。現(xiàn)行政策下，首套房貸款7成，基準(zhǔn)利率（國家文件規(guī)定），但2014年6月目前的實 際情況是大多銀行執(zhí)行上浮10%。二套房貸款4成，上浮10% （國家文件規(guī)定），但是2014年6月目前 實際情況是大多銀行執(zhí)行上浮30%。優(yōu)勢：目前最為常見的住房貸款方式，靈活機(jī)變情況二：公積金貸款：房屋年限5年以下貸款7成，下浮30%。房屋年限5年以上貸款6成，下浮30%?；?/p>

3、本政策：第一，1年以上繳存才可貸款，第二，金額最高25倍，第三，個人最高40萬，夫妻合計80萬。優(yōu)勢：貸款利率低，比商貸節(jié)約利息。劣勢：審核及放款速度均偏慢，業(yè)主通常不愿意和不滿意2014年年初新政策規(guī)定,借款人家庭在第二次使用住房公積金個人住房貸款購買普通自住房的購房首付款比例不得低于50%,貸款利率按同期住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍執(zhí)行。停止利用住房公積金個人住房貸款購買第三套及以上住房。但實際在重慶沒有執(zhí)行。情況三：抵押貸款：通常5年，一般上浮10-30%不定。優(yōu)勢：和住房貸款分別開來，屬于消費類貸款，理論上不限制套數(shù)。劣勢：利息、月供偏 高。3、 貸款方案：客戶可貸款次數(shù)，在現(xiàn)

4、行政策下可做如下排列（此處不算抵押貸款及公積金 還完再次貸款的情況）：貸款3次：商貸首套，商貸二套，公積金貸款2次：公積金，商貸二套4、面簽后審核的時間：從資料齊備后開始審核，一般的銀行審核步驟為：出評估錄入資料一一初審（審貸專員）一一終審（行長簽字及蓋章）三、賣方還款取證并注銷抵押：我們統(tǒng)稱此步驟為：“解押”，具 體包括：1、到貸款銀行申請還款2、在銀行規(guī)定時間存入需要還款的本金3、從貸款銀行領(lǐng)取產(chǎn)證及銀行出具的已還款憑據(jù)及用于辦理注銷抵押的資料4、到房交所辦理注銷抵押登記。四、過戶（存量房轉(zhuǎn)移登記）（一）住宅：1、賣方所需資料：（1 ）不免個稅的情況下，分兩種情況：情況一（兩證）：身份證，

5、婚姻證明，戶口本，兩證（房權(quán)證，國土證），契稅發(fā)票。若 是結(jié)婚狀態(tài)，必須夫妻雙方出席，不管是不是雙方都有上證。若是單 身，出具單身證明，有離婚的加離婚證及財產(chǎn)分割協(xié)議。情況二（新證）：身份證，新證，契稅發(fā)票。新證采取實名制，只需要上證人在場，即可簽訂。（2 ）免個稅的情況下，除了帶以上資料，還需要帶上：身份證，婚姻證明，戶口本，戶口本所在地?zé)o房證明（注意：夫妻戶口不在一處的，需要 分別開具），南岸區(qū)唯一一套住房證明2、買方所需資料：（1 ）不減免契稅的情況下：身份證（2）減免契稅的情況下：身份證（上證人必須帶原件，不上證的配偶必須有 復(fù)印件），婚姻證明，戶口本（農(nóng)村戶口需出具），南岸區(qū)無房證明

6、。3、稅費的減免：個稅：房屋滿5年，且為賣方家庭唯套住房，可全免。（個稅征收包含差額的20%，和全額的1 %兩種方式可選。）營業(yè)稅：未滿5年，征 收全額的5.6%滿5年，兩種情況：建筑面積144平米或者套內(nèi)120平米以下的，免征營業(yè)稅。建筑面 積在144平米以上，且套內(nèi)面積在120平米以上，征收差額營業(yè)稅。契稅：建筑面積90平米（含90平米）以下，且為家庭唯一一套住房，征收1 %。建筑面積90平米以上，144平米（或者套內(nèi)120平米）以下，且為家庭唯一一套住 房，征收1.5%o建筑144平米同時套內(nèi)120平米以上，征收3%,無首套，二套分別。注：自2014年5月1日開始已取消原來農(nóng)村戶口，首次

7、購房，90平米以下減免的規(guī)定。4、特殊情況：（1 ）產(chǎn)權(quán)人為未成年人的，需要法定監(jiān)護(hù)人代為辦理。面簽及過戶需要另帶的資料：未成年人出生證明，戶口本，監(jiān)護(hù)人的身份證，戶口本 （一般是同一個），監(jiān)護(hù)人的婚姻證明。（2）有公證的：帶上公證書原件4份：1份用于簽約（我方收?。?，1份用于面簽，2份用 于過戶。面簽需要帶的資料：賣方公證的原產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件、婚姻證明復(fù)印件、戶口薄復(fù)印件，委托代理人身份證原件。買方公證的一一原產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件、婚姻證明復(fù)印件、戶口薄復(fù)印件，委托代理人身份證原件。過戶需要帶的資料：賣方公證的原產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件，委托代理人身份證 原件。買方公證的一一原產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件，

8、委托代理人身份證原 件。需要省稅的，要帶上省稅的相尖資料，帶原件（見上），并且要在公證書中注明委托代理 人辦理個稅（或者契稅）的減免手續(xù)。（3）單位賣房（買房）過戶需提供：授權(quán)委托書（交易所提供）原件兩份，營業(yè)執(zhí)照 副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證原件，收兩份復(fù)印件，法人身份證復(fù)印件兩份，受托人身份證原 件，產(chǎn)權(quán)證原件，原購房契稅發(fā)票，及地方地稅幵具的相尖過戶資料。面簽需提供：股東會決議，公司章程，授權(quán)委托書，營業(yè)執(zhí)照副本、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登 記證原件，收兩份復(fù)印件，法人身份證復(fù)印件兩份，受托人身份證原件，產(chǎn)權(quán)證原件。無論面簽還是過戶，均需要帶齊公章。（4）國土收費：出讓地一一收取出圖費，國有土地使用登記費。劃撥地一一收取出圖 費，國有土地使用登記費+ 土地收益金。土地收益金又分為兩種情況：普通劃撥地：等級地價建筑面積職工優(yōu)售房：1% （需提供職工優(yōu)惠售房合同原件一份）（二）非住宅：稅費見表格。非住宅用途，不適用以上住宅的減免稅條款。特別注意，非住宅需要房交所指定的評估公司出具評估報告用于過戶。稅費：個稅3%契稅3%轉(zhuǎn)讓手續(xù)費2% （買賣方各1%），營業(yè)稅差額5.6%，土地增值稅6%，轉(zhuǎn)移登記費：550元。五、領(lǐng)取新證：可以不由買方本人到場領(lǐng)取。只需過戶回執(zhí)單中買賣雙方指定的人員持身份證到場即可。取證當(dāng)日，需要交納稅費，刷卡的方式交納，