資產評估串講講義

1、自考資產評估串講講義鄭慶華考生朋友們：大家好！在資產評估串講中我講四部分內容：一是試題題型、題量分析；二是各章重點的串講；三 是考試趨勢分析；四是應試指導。第一部分試題的題型題量目前資產評估試題的題型包括五種題型：單選題、多選題、名詞解釋、簡答題和計算題，具體情況 如下表：資產評估試題題型和題量單選題多選 題名詞解釋簡答題計算題合計30 題 X 1 分=30分10題X 1分 =10分2題X3分=6分2題X 7分=14分4 題 X 10 分=40 分100分第二部分各章重點串講對資產評估課程的學習，應該做到“ 全面復習、重點掌握、融會貫通 ”，在前面基礎班中學員已經進行 了全面復習，下面我重點指

2、出各章關鍵的知識點，這些關鍵知識點是本學科的支撐點，也是考試的重點。第一章總論（）一、本章考情及重點1. 本章在考試中處于重要地位，屬于考試的重點章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、名詞解釋 和簡答，分數(shù)在 8分左右。例如，2007-2009年考試情況如下：2007 2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計表年份單選題多選題名詞解釋簡答題計算題合計（分）2007 年2 -17102008 年21362009 年235注：越多越重要。2 本章的重點是資產評估的價值類型、資產評估的程序。二、本章重點內容串講 第一節(jié)資產評估的含義（一）資產評估的概念1 資產評估是指通過對資產某一時點價值的估算，

3、從而確定其價值的經濟活動。2資產評估主要由六大要素組成，即資產評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。（二）資產評估的特點現(xiàn)實性、市場性、預測性、公正性、咨詢性（三）資產評估與會計計價的區(qū)別1. 二者發(fā)生的前提條件不同2. 二者的目的不同3. 二者的執(zhí)行操作者不同第二節(jié)資產評估的對象（一）資產的含義會計學中的資產是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預期會給企業(yè)帶來經 濟利益；作為資產評估對象的資產，可以從以下幾個方面理解：1. 資產是一種權利2. 資產是一種獲利能力3. 資產必須為某一主體所擁有和支配（二）資產的分類1按資產存在形態(tài)分類按資產存在的形態(tài)可以分為有

4、形資產和無形資產。2按資產是否具有綜合獲利能力分類按資產是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產和整體資產。3按資產能否獨立存在分類按資產能否獨立存在可以分為可確指的資產和不可確指的資產。4按資產的流動性分類按資產的流動性可以分為短期資產和長期資產。第三節(jié) 資產評估的價值類型（ ）（一）資產評估的特定目的 資產評估的特定目的主要有：資產轉讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經營、中外合資合作、企 業(yè)清算、抵押擔保、企業(yè)租賃、債務重組等。（二）資產評估的價值類型1. 價值類型在資產評估業(yè)務中具有重要的作用，表現(xiàn)在：（1）價值類型是影響和決定資產評估價值的重要因素。（2）價值類型制約資產評估方法的選

5、擇。（3）明確評估價值類型，可以更清楚的表達評估結果，可以避免報告使用者誤用評估結果。2. 價值類型的類別（ 1）市場價值： 自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中某項資產應 當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。（2）在用價值（3）投資價值（4）持續(xù)經營價值（5）清算價格（6）保險價值（7）課稅價值3. 價值類型的決定1）評估的特定目的 （ 經濟行為 ） ；（ 2）市場決定和影響價值類型的因素是多方面的，但主要因素包括： 條件；（3）資產功能及其狀態(tài)。第四節(jié) 資產評估的假設（一）繼續(xù)使用假設從資產評估角度看， 繼續(xù)使用假設

6、是指資產將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用， 或轉換用途繼續(xù)使用。（二）公開市場假設 公開市場假設，是假定在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資產，資產交易雙方彼此地位平等， 彼此雙方都有獲得足夠市場信息的機會和時間，以便對資產的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。（三）清算（清償）假設清算（清償）假設是指資產所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經協(xié)商或以拍賣方式在公開市場 上出售。在不同假設條件下，評估結果各不相同。在繼續(xù)使用假設前提下要求評估資產的繼續(xù)使用價值；在 公開市場假設前提下要求評估資產的公平市場價值；在清算假設前提下要求評估資產的清算價格。第五節(jié)資產評估的原則資產評估的原則包括兩個層

7、次的內容，即資產評估的工作原則和資產評估的經濟原則。（一）資產評估的工作原則資產評估工作原則有：獨立性原則、客觀性原則、科學性原則、專業(yè)性原則。（二）資產評估的經濟原則資產評估經濟原則有：貢獻原則、替代原則、預期原則。第六節(jié)資產評估的程序（）（一）資產評估程序的定義資產評估程序是指資產評估機構和人員執(zhí)行資產評估業(yè)務、形成資產評估結論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。（二）資產評估程序的重要性資產評估程序的重要性表現(xiàn)在：1 資產評估程序是規(guī)定資產評估行為、提高資產評估業(yè)務質量和維護資產評估服務公信力的重要保證。2 資產評估程序是相關當事方評價自查評估服務的重要依據。3恰當執(zhí)行資產評估程序是資產評估機構和人

8、員防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權益、 合理抗辯的重要手段之一。（三）資產評估程序的內容：有 8項內容，見教材。（四）履行資產評估程序的基本要求1 資產評估機構和人員應當在國家和資產評估行業(yè)規(guī)定的范圍內，建立、健全資產評估程序制度。2資產評估機構和人員執(zhí)行資產評估業(yè)務，應當根據具體資產評估項目的情況和資產評估程序制度，確定并履行適當?shù)馁Y產評估程序，不得隨意簡化或刪減資產評估程序。3資產評估機構應當建立相關工作制度，指導和監(jiān)督資產評估項目經辦人員及助力人員實施資產評估程序。4如果由于資產評估項目的特殊性，資產評估機構和人員無法或沒有履行資產評估程序中的某個基本環(huán)節(jié)，資產評估機構和人員應當考慮狀況是否

9、會影響到資產評估結論的合理性。5 資產評估機構和人員應當將資產評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿。第二章資產評估的基本方法（）一、本章考情及重點1. 本章在考試中處于 重要地位，雖然本章直接分數(shù)不是很多，但本章是后面各章不同資產評估方法的基 礎。本章在考試中的 題型主要有單選、多選、名詞解釋和簡答，分數(shù)在 7分左右。例如，2007-2009年考試 情況如下：2007 2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計表年份單選題多選題名詞解釋簡答 題計算題合計（分）2007 年31372008 年317112009 年3142本章的 重點 是市場法運用形式和差異調整、成本法各項指標的計算、收益法的應用

10、形式和指標計算、 資產評估方法選擇需要考慮的因素。二、本章重點內容串講（對照教材劃重點）第一節(jié)市場法（）（一）市場法及其適用的前提條件1. 市場法的含義市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市 場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。2. 市場法應用的前提條件（ 1）需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產市場。（ 2）參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數(shù)等資料是可搜集到的。（二）運用市場法進行資產評估的方式采用市場法時，一方面是選擇確定參照物價格，另一方面則是分析確定參照物的差異調整因素。參照物 差異調整因素主要包括三方面：一

11、是時間因素，二是地域因素，三是功能因素。（三）運用市場法評估資產的程序及其優(yōu)缺點分析1. 運用市場法評估資產的程序（ 1）明確評估對象；（ 2）進行公開市場調查，收集相同或相類似資產的市場基本信息資料，尋找參照物；（ 3）分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物；（ 4）把被評估資產與參照物比較；（ 5）分析調整差異，做出結論。2. 市場法的優(yōu)缺點市場法是資產評估中最簡單、 最有效的方法， 其優(yōu)點表現(xiàn)在： （ 1）能夠客觀反映資產目前的市場情況； （ 2） 評估結果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點表現(xiàn)在： （ 1）需要有公開及其活躍的市場作為基礎，有時缺少可對比數(shù)據以及缺少判斷對 比數(shù)據

12、而難以應用； （ 2）不適用于專用機器、設備、大部分的無形資產，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產的評估。第二節(jié) 成本法（ ）（一）成本法及其適用的前提條件1. 成本法的含義成本法是指在評估資產時按被評估資產的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產價值的方法。2. 成本法應用的前提條件（ 1 ）應當具備可利用的歷史資料。（ 2 ）形成資產價值的耗費是必須的。（二）成本法運用的思路及其各項指標的估算 根據成本法的含義，成本法的基本計算公式可以表述為：（ 1 ）被評估資產評估值 =重置成本 - 實體性貶值 - 功能性貶值 - 經濟性貶值（2）被評估資產評估值=重置成本X成新率1. 重置成

13、本及其估算 重置成本是指在現(xiàn)在市場條件下重新構建一項全新資產所耗費的全部貨幣支出。重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。復原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現(xiàn)時價格復原購建 這項全新資產所發(fā)生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根據現(xiàn)代標準、設計及格式，以現(xiàn)時價格生產或建造具有同等功能 的全新資產所需的成本。選擇重置成本時，在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下，應選擇更新重置成本。一般來 說，復原重置成本大于更新重置成本。重置成本的估算一般可以采用下列方法：（1）重置核算法。它是指按資產成本的構成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計

14、入成本的形式， 將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。（2） 物價指數(shù)法。這種方法是在資產歷史成本基礎上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本，計算公式為;資產重資產歷資產評估時物價指數(shù)置成本=史成本資產購建時物價指數(shù)上述二者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在：物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成 本。物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行 價格水平與購建成本費用核算的基礎上。（3）功能價值法也稱

15、生產能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，計算其每一單位 生產能力價格或參照物與被評估資產生產能力的比例，據以估算被評估資產的重置成本。計算公式為：被評估資產被評估資產年產量參照物資產 重置成本二參照物年產量重置成本這種方法運用的前提條件是資產的成本與其生產能力成線性關系。（4）規(guī)模經濟效益指數(shù)法應用于許多資產的成本與其生產能力之間不存在線性關系的情況。計算公式是: 被評估資參照物資產被評估資產的"產量 的重置成一的重置成本I照物資產的產量（5）統(tǒng)計分析法計算公式為：K=R /R2. 實體性貶值及其估算資產的實體性貶值是資產由于使用和自然力作用形成的貶值

16、。實體性貶值的估算，一般可以采用以下幾種方法：（1）觀察法，也稱成新率法。資產的實體性貶值=重置成本X（ 1-實體性成新率）（2）公式計算法。其計算公式為：資產的實體性貶值=重置成爲年計殘值實際已使用年限公式中:總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實際已使用年限=名義已使用年限X資產利用率資產利用率截止評估日資產累計實 際利用時間 截止評估日資產累計法 定利用時間3. 功能性貶值及估算功能性貶值是由于技術相對落后造成的貶值。通常，功能性貶值的估算可以按下列步驟進行:(1) 將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。(2) 計算二者的差異，確定凈超額運營成本。

17、凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。3)估計被評估資產的剩余壽命。(4) 以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產的剩余壽命內每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估 資產的功能性損耗(貶值)，計算公式為：被評估資產功能性貶值額 =2 (被評估資產年凈超額運營成本X折現(xiàn)系數(shù))4. 經濟性貶值及其估算經濟性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產的貶值。計算經濟性貶值時，主要是根據由于產品銷售困難而開工不足或停止生產形成資產的閑置，價值得不到實現(xiàn)等因素，確定其貶值額。5. 成新率及其估算本書的成新率有二個含義：實體成新率和綜合成新率。本處的成新率是綜合成新率。綜合成新率反映評 估對象的現(xiàn)行價值與其

18、全新狀態(tài)重置價值的比率。該成新率指的是重置成本法運用的第二個公式(即：被評 估資產評估值=重置成本X成新率)中的成新率，它是綜合考慮資產使用中各類損耗以后確定的。綜合成新率的估算方法有以下幾種：1 )觀察法。(2)使用年限法。100%預計尚可使用年限實際已使用年限預計尚可使用年限(3) 修復費用法。成新率修復費用重置成本100%需要說明的是，評估工作中，有些評估人員直接按照會計學中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正 確的，必須摒棄。(三) 運用成本法評估資產的程序及其優(yōu)缺點分析1. 運用成本法評估資產的程序(1 )確定被評估資產，并估算重置成本；(2 )確定被評估資產的使用年限；(3) 估算

19、被評估資產的損耗或貶值；(4 )計算確定被評估資產的價值。2. 成本法的優(yōu)缺點采用成本法評估資產的優(yōu)點有：(1 )比較充分地考慮了資產的損耗，評估結果更趨于公平合理；(2) 有利于單項資產和特定用途資產的評估；(3) 在不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應用。(4) 有利于企業(yè)資產保值。但是，采用成本法的缺點是工作量較大。第三節(jié)收益法(一) 收益法及其適用的前提條件1. 收益法的含義收益法是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估 方法。應用收益法評估資產必須具備的前提條件是:（1）被評估資產必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或

20、整體資產;（2）資產所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣衡量的。（二）收益法應用的形式1. 資產未來收益期有限的情況nRi評估值一i 二（1 + r ）對教材例【2-7】的補充說明：評估值=300+（ 1 + 6%）+ 400+（ 1 + 6%） + 200+（ 1 + 6%） = 283 + 356 + 167.9 = 806.9 （萬元）2. 資產未來收益無限期的情況（1）未來收益年金化的情形。資產評估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/資本化率PV=A/r（2）未來收益是不等額的情形。資產評估值（預期收益現(xiàn)值）=刀前若干年各年收益額X各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化12萬元、15萬元、13

21、萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年率X前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù) 例：某企業(yè)預計未來五年收益額分別是10%確定該企業(yè)在持續(xù)經營下的評估值。開始，以后各年收益均為 14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為評估過程可按下列步驟進行:首先，確定未來五年收益額的現(xiàn)值。12151311現(xiàn)值總額23 *451+10%(1+10%)(1+10%)(1+10%)(1+10%)=12X 0.9091+15 X 0.8265+13 X 0.7513+11 X 0.6830+14 X 0.6209=49.2442（萬元）計算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復利現(xiàn)值表中查得。其次，將第六年以后的收益進行資本化處理，即：14/10%=

22、140（萬元）最后，確定該企業(yè)評估值：企業(yè)評估值=49.2442+140 X 0.6209=136.17 （萬元）（三）收益法中各項指標的確定收益法中的主要指標有三個，即收益額、折現(xiàn)率或資本化率、收益期限。1. 收益額收益額指的是資產使用帶來的未來收益期望值。關于收益額的構成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點： 第一，稅后利潤，即凈利潤；第二，現(xiàn)金流量；第三，利潤總額。2. 折現(xiàn)率和資本化率折現(xiàn)率應包含無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率。資本化率與折現(xiàn)率在本質上是沒有區(qū)別的。只是 適用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預期收益還原，資本化率 則是將未來永續(xù)性預期收益

23、折算成現(xiàn)值的比率。3. 收益期限（四）收益法評估資產的程序及其優(yōu)缺點分析1. 收益法評估資產的程序（1）收集驗證有關經營、財務狀況的信息資料；（2）計算和對比分析有關指標及其變化趨勢；（3 ）預測資產未來預期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；（4 ）將預期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產價值。2. 收益法評估資產的優(yōu)缺點（1）收益法評估資產的優(yōu)點是： 能真實和較準確地反映企業(yè)資本化的價值； 與投資決策相結合，應用此法評估的資產價值，易為買賣雙方所接受。（2）收益法評估資產的缺點是： 預期收益額預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響； 在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產和可

24、預測未來收益的單項資產評估。第四節(jié) 資產評估方法的比較和選擇（一）資產評估方法之間的關系1. 資產評估方法之間的聯(lián)系從整體上說，資產評估方法是由互相關聯(lián)的、內在相關的不可分割的技巧和程序組成的。2. 市場法與成本法的區(qū)別：有 4點區(qū)別，見教材。（二）資產評估方法的選擇（）1 資產評估方法的選擇必須與資產評估價值類型相適應。資產評估價值類型說明“評什么”，是資產評估價值的質的規(guī)定，具有排他性，對評估方法具有約束性； 資產評估方法說明“如何評”，是資產評估價值量的確定，具有多樣性和替代性，并服務于評估價值類型。2 資產評估方法必須與評估對象相適應。評估對象是單項資產還是整體資產，是有形資產還是無形

25、資產等， 往往要求不同的評估方法與之相適應。3 .評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據和信息資料的制約。有時，一項資產同時采用兩種或兩種以上的方法評估，會得出兩種或兩種以上不同的結論。我們一般不 能用各種方法得出的評估結果進行簡單平均或加權平均得出評估結論，應該根據評估價值類型以及不同評估 結果對市場的適用性，判斷選擇一種評估結果作為評估結論。第三章機器設備評估（）一、本章考情及重點1. 本章在考試中處于非常重要地位，屬于考試的重點章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計算，分數(shù)在16分左右。例如，2007-2009年考試情況如下：2007 2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計表年份單選

26、題多選題名詞解釋簡答 題計算題合計（分）2007 年4 n110 :152008 年4110152009 年5310182 本章的重點是機器設備評估的 成本法，這是每年必考的知識點。二、本章重點內容串講（對照教材劃重點） 第一節(jié)機器設備評估的特點（一）機器設備的特點1機器設備是主要勞動手段2 機器設備屬于動產類資產3 機器設備屬于郵箱資產4. 機器設備更新?lián)Q代比較快（二）機器設備評估的特點1機器設備類資產一般不具備獨立的獲利能力。通常采用成本法和市場法評估。2. 對于整體性的機器設備，它是為了實現(xiàn)某種功能，由若干機器設備組成的有機整體，整體價值不僅僅是單臺設備價值的簡單相加。3影響機器設備磨損

27、的因素很多，設備的磨損、失效規(guī)律不易確定，個體差異較大。確定貶值往往需要逐臺地對設備的實體狀態(tài)進行調查、鑒定。4. 設備的貶值因素比較復雜，除實體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經濟性貶值。第二節(jié)機器設備的核查與鑒定（一）機器設備的核查機器設備核查的方式可分為逐項清查和抽樣核查兩種。1. 逐項清查評估人員要依據委托評估的資產清單，對所有被評估的機器設備進行逐臺的清點、核實，分別考察每一臺設備的實體狀態(tài)，確定實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，計算評估值。2. 抽樣核查抽樣核查是在滿足核查任務要求的前提條件下，根據隨機抽樣的原理，核查被評估機器設備的一種方法。（二）機器設備的鑒定1.機器設備的鑒

28、定按其工作階段可以分為統(tǒng)計性鑒定 宏觀鑒定f微觀鑒定'判斷性鑒定第三節(jié)機器設備評估的成本法（）機器設備評估的成本法是指通過估算機器設備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機器設備評估值的方法。成本法可以用公式表示為：機器設備一重置_實體性_功能性_經濟性評估值一成本貶值 貶值 貶值（一）機器設備重置成本的構成重置成本一般包括重新購置或建造與評估對象功效相同的全新設備所需的一切合理的直接費用和間接費 用，如：設備購置成本、運雜費、安裝費、基礎費、其它間接費用、稅金、資金成本等。（二）機器設備重置成本的估算1 重置核算法這種方法是分別估算機器設備各構成項目的成本，然后求和得到重置成本的方法

29、。2 .物價指數(shù)法這種方法是在被評機器設備歷史成本基礎上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計算公式為:設備重設備歷評估基準日定基物價指數(shù) 置成本=史成本絃設備購建時定基物價指數(shù)3 規(guī)模經濟效益指數(shù)法是根據設備的生產能力與價格的比例關系來確定重置成本的方法。被評估設備的重置成本被評估設備的產量x 參照物設備的重置成本I參照物設備的產量.丿（三）機器設備的實體性貶值及其估算機器設備的實體性貶值是由于使用和自然力的作用造成的機器設備的貶值。 實體性貶值=重置成本x實體性貶值率 =重置成本x（ 1-成新率）1 使用年限法成新率100%設備尚可使用年限設備已使用年限設備尚可使用年限2 觀測分析法3 修復

30、費用法（四）機器設備的功能性貶值及其估算機器設備的功能性貶值是由于科學技術的發(fā)展，導致被評估的機器設備與新機器相比功能的相對落 后，引起的貶值；或者是新技術、新材料、新工藝的運用導致被評估機器設備的貶值。（五）機器設備的經濟性貶值及其估算機器設備的經濟性貶值是由于外部因素引起的貶值。1 因生產能力降低造成的經濟性貶值2. 因收益減少造成的經濟性貶值3 因受環(huán)境保護限制而造成的經濟性貶值第四節(jié)機器設備評估的市場法（一）運用市場法評估機器設備的概念機器設備評估的市場法也稱市場比較法，是根據市場上類似機器設備交易的價格資料，通過對評估對象 和市場參照物各項因素的分析比較，從而確定機器設備評估值的方法

31、。（二）運用市場法評估機器設備中比較因素分析運用市場法評估機器設備時，應對被評估機器設備與參照物進行比較。這些比較因素包括：個別因素、 交易因素、地域因素、時間因素等四個方面。第四章房地產評估（）一、本章考情及重點1.本章在考試中處于 非常重要地位，屬于考試的重點章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、名詞解釋、簡答和計算，分數(shù)一般在16分左右。例如，2007-2009年考試情況如下：2007 2009年本章出題題型和題量（分值）統(tǒng)計表年份單選題多選題名詞解釋簡答 題計算題合計（分）2007 年4110 152008 年4110152009 年52310202 本章的重點是房地產評估的市場法、

32、收益法（含假設開發(fā)法、殘余估價法）、成本法；影響地產價 格的因素、建筑物評估時需考慮的因素等。二、本章重點內容串講（對照教材劃重點）第一節(jié) 房地產評估概述（一）房地產的概念房地產：是指土地、建筑物及其他地上定著物，又稱之為不動產。房地產存在形態(tài)：單純的土地、單純 的建筑物、土地與建筑物合成一體的房地產。（二）房地產的特征 房地產的特征有：位置固定性、耐用性、影響因素多樣性、投資大量性、保值增值趨勢。（三）房地產的評估程序明確評估基本事項擬定評估工作方案實地查勘搜集資料選用評估方法評定估算確定評 估結果，撰寫評估說明和報告。第二節(jié) 土地使用權評估的特點（一）土地使用權及其實質土地資產可以作為單獨

33、的對象進行評估， 也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估， 還可以作為整 體企業(yè)資產的構成要素隨整體企業(yè)一并進行評估。（二）土地資產的分類及其特性1資產及其分類按社會經濟用途劃分：工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、 行政事業(yè)機關用地、生活住宅用地、園林、風景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地（如軍事設施用地、監(jiān)獄、 垃圾堆放處理場、公墓、火葬場用地）等。2土地資產的特性：（ 1）自然特性：土地面積的有限性、土地空間位置的固定性、土地使用價值的永續(xù)性和增值性、土地的不可 替代性。（2）經濟特性：用途多樣性、經濟地理位置的可變性、可壟斷性。（三）土地資產價格體系

34、1土地資產價格類型（ 1）基準地價： 基準地價是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同的地段分 別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權的平均價格。（ 2）標定地價： 在市、縣政府根據需要評估的正常土地市場中，在正常經營管理條件和政策作用下，具體 宗地在一定使用年限內的價格。（ 3）土地使用權出讓底價： 是政府根據正常市場狀況下宗地或地塊應達到的地價水平確定的某一宗地或地 塊出讓時的最低控制價格標準。它也是土地使用權出讓時政府首先出示的待出讓土地或地塊的最低地價（標 價）的依據和確認成交地價（或出讓金）的基礎。（ 4）轉讓價格： 是使用者將已取得的土地使用權轉讓

35、給第三者，由第三者向轉讓者所支付的一種價格。由 于轉讓的本身是土地使用者之間的交易，其價格形成也是由交易雙方來決定的。（ 5）出租價格： 地產出租價格亦稱土地使用權租金價格一級市場和二級市場。目前我國的城市地產市場按土地使用權流轉方式，可劃分為2. 土地資產價格的特點(1) 土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產成本決定。(2) 土地價格主要由土地的需求決定。(3) 土地價格具有明顯的區(qū)域性。(4) 土地價格的上漲性。(四) 影響地產價格的因素行政因素般因素社會因素經濟因素 其他因素；影響商業(yè)用地的因素影響地產價格的因素區(qū)域因素影響住宅用地的因素影響工業(yè)用地的因素地形地質個別因素面積地

36、塊形狀 土地利用1.般因素：是指對土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經2. 區(qū)域因素：是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素, 濟、行政因素相結合所形成的地區(qū)特點所影響的地價因素。影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素：商業(yè)繁華程度、交通便捷度、環(huán)境優(yōu)劣度、規(guī)劃限制、其他因素。3個別因素：是指地產所表現(xiàn)的個別特殊的如位置、面積、地形地質、寬度、進深等對地產價格產生影響的 因素。土地利用因素：主要包括容積率和土地用途。容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。(五) 土地使用權評估的原則包括替代原則、最有效使用原則、變動原則、供需原則、貢

37、獻原則。第三節(jié)土地權屬及其處置(一) 土地權屬的類型土地權屬按不同角度，可以分為土地所有權、土地使用權、劃撥土地、出讓土地等。1 土地所有權我國的土地是社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。2 .劃撥土地使用權以劃撥方式取得的土地使用權，土地使用權不得單獨設定抵押權，依法取得了房屋所有權連同該房屋占 用范圍內的劃撥土地使用權，可以設定抵押權。3 .出讓土地使用權土地使用權出讓最高年限按用途分別確定：(1 )居住用地70年；(2) 工業(yè)用地50年；(3) 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4) 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；(5) 綜合或者其他用地 50年。(二) 企業(yè)資產重

38、組與改制中土地權屬的處置土地權屬處置方式：出讓方式、直接投資入股方式、租賃方式。第四節(jié)土地使用權評估的方法 ()(一) 市場法1 .市場法及其適用條件市場法：也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。待估土比較案例 正常交易情況待估土地區(qū)域因素值=X X 地評估值 土地價格 比較案例交易情況比較案例區(qū)域因素值y待估土地個別因素值 三待估土地評估基準日價 格指數(shù)顯比較案例個別因素值 x 比較案例交易日物價指 數(shù)2 .市場法應用的步驟與過程(1) 廣泛搜集交易資料，確定比較案例(2) 進行交易情況的修正(3

39、) 進行交易時間的修正(4) 進行區(qū)域因素修正(5) 進行個別因素修正：個別因素修正的內容主要包括土地使用年限、容積率、臨街寬度、臨街深度、 面積、形狀、地形、地質等土地使用年限修正時，修正系數(shù)可用下列公式計算:容積率的修正計算公式為容積率 待估土地容積率與地價相關系數(shù) 修正系數(shù)一比較案例容積率與地價相關系數(shù)(6) 確定待估土地評估值（二）收益法1 .收益法土地使用權評估中的收益法，亦稱收益還原法，是指通過預測土地未來產生的預期收益，以一定的還原 利率將預期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地評估值的方法。P =Ar11:（1+r）l土地使用權評估中的收益法的應用，重要的是要確定土地的收益額、土地

40、還原利率和土地收益年限。2 土地收益額的估算（1） 土地收益的分類：實際收益：是指在現(xiàn)狀下實際獲得的收益，實際收益一般來說不能用于評估，因為個別人或個別企業(yè)的經營能力等對實際收益的影響較大?？陀^收益：是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客觀收益才能作為評估的依據。注意評估中的收益應該是客觀收益。土地收益包括有形收益和無形收益，計算收益時不僅要包括有形收益， 還要包括各項無形收益。（2） 土地純收益的計算步驟：計算總收入、求取總費用、求取總收益、確定房屋純收益、求取土地純收益。3 土地還原利率及其估算（1）利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價格

41、等資料，反推算出還原利率。（2）通過完全利率加上風險調整值的方法求取還原利率。還原利率=安全利率+風險調整值4 土地收益年限及其測算土地收益年限是指待估土地從評估時點開始，其收益能力延續(xù)的時間長度，通常以年為單位。土地的收益年限一般是以其出讓年限減去已使用年限獲取。（三）成本法1 .成本法及其適用范圍成本法：亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法評估值 土地 土地 +土地價格取得費開發(fā)費（二）成本法評估的步驟土地增稅費利息利潤值收益1估算土地取得費、2估算土地開發(fā)費3估算稅費4. 估算利息5. 估算利潤6

42、 估算土地增值收益7 .估算土地使用權評估值（四）假設開發(fā)法（收益法的變形）假設開發(fā)法：亦稱剩余法，這種方法是在評估待估土地價格時，將待估土地的預期開發(fā)后的價值，扣除 其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格的一種方法。專業(yè)租售地價二樓價-建筑費-專中一利息一利潤一稅費一租售費用費用第五節(jié)建筑物評估的特點（一）建筑物及其分類1. 定義建筑物：是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。2. 建筑物分類方法（二）建筑物評估時需考慮的因素<應考慮物理因素、環(huán)境優(yōu)劣的影響、經濟地理因素、新舊程度、用途、產權、政策因素、供需狀況、其 他。（三）建筑物評估的原

43、則除遵循一般工作原則外， 還包括四個：替代原則、最有效使用原則、 供需原則、房地合一原則。第六節(jié) 建筑物評估的方法（）（一）成本法建筑物評估值=建筑物重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經濟性貶值1. 建筑物成本構成：建筑安裝工程費、前期費用、其他費用、間接費用、合理利潤、資金成本、稅金。2建筑物重置成本的估算方法（1）預決算調整法（2）重編預算法（3）價格指數(shù)調整法：是根據建筑物的賬面成本， 運用建筑業(yè)產值價格指數(shù)或其他相關價格指數(shù)推算出建筑 物重置成本的一種方法。價格指數(shù)調整法計算公式為：待估建筑物一待估建筑物綜合價重置成本二賬面原值格指數(shù)3 建筑物實體性貶值率及成新率的估算建筑物實體性貶值

44、率或成新率的測算主要采用使用年限法和打分法。4.建筑物的功能性貶值：是指由于建筑物用途、使用強度、設計、結構、裝修、設備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。5 建筑物經濟性貶值：是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導致其價值貶損。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經濟性貶值，一般都伴隨著利用率下降，如商業(yè)用房的空房率增加，出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等。（二）市場法1. 應用市場法評估建筑物的程序資料收集選擇作比較的交易實例交易行為的補正交易日期的修正區(qū)域因素kk的修正個別因素的修正市場法公式2. 市場法公式：n評估值=a交易實例i交易行為的修正系數(shù)i =1X交易日期的修正

45、系數(shù)X區(qū)域因素的修正系數(shù)X個別因素的修正系數(shù)）/n（三）殘余估價法（收益法的變形）建筑物殘余估價法：是指建筑物與其基地合并計算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的價格時， 從建筑物及其基地所產生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑 物的還原利率還原， 便可得到建筑物的收益價格。建筑物殘余估價法從評估原理的角度屬于收益法的一種。第五章無形資產評估（）一、本章考情及重點1. 本章在考試中處于 非常重要地位，屬于考試的重點章。本章在考試中的題型主要有單選、多選、簡答和計算，分數(shù)在16分左右。例如，2007-2009年考試情況如下：2007 2009年本章出題題型

46、和題量（分值）統(tǒng)計表年份單選題多選題名詞解釋簡答 題計算題合計（分）2007 年3丁110 :142008 年4110152009 年4710212 本章的重點是影響無形資產評估的因素、無形資產評估收益法、專利權的評估、非專利權評估、商標權的評估、計算機軟件評估、商譽的評估。二、本章重點內容串講（對照教材劃重點）第一節(jié)無形資產評估的特點（一）無形資產及其分類無形資產是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產經營長期發(fā)揮作用且能帶來經濟利益的資源。 無形資產按取得渠道可分為自創(chuàng)和外購；按有無法律保護可分為法定無形資產和收益性無形資產；按可辨識程度，分為可確指和不可確指無形資產等。（二）影響無形

47、資產評估價值的因素1. 無形資產的成本2. 機會成本3. 效益因素4. 使用期限5. 技術成熟程度6. 轉讓內容因素7. 國內外該種無形資產的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度8. 市場供需狀況9. 同行業(yè)同類無形資產的價格水平第二節(jié)無形資產評估的程序與方法（一）無形資產評估的程序1. 明確評估目的2. 鑒定無形資產3. 確定評估方法，搜集相關資料應根據所評估無形資產的具體類型、特點、評估目的及外部市場環(huán)境等具體情況，選用市場法或收益法、成本法等評估方法。采用收益法時，要注意分析超額獲利能力和預期收益。4. 整理和報告，做出評估結論（二）無形資產評估的收益法（）1. 無形資產功能特性附著性、共益性、

48、積累性、替代性2. 無形資產評估中收益法的應用無形資產評估值K只（1T）i 二（1 + r ）K Ri (1 -T)1 r in無形資產評估值=最低收費額+7i 13. 無形資產收益額的確定1-所得稅率）無形資產收益額=銷售收入（利潤）x銷售收入（利潤）分成率x（ 其中：銷售收入分成率=銷售利潤分成率X銷售利潤率銷售利潤分成率=銷售收入分成率十銷售利潤率禾U潤分成率的確定，是以無形資產帶來的追加利潤在利潤總額中的比重為基礎的，評估無形資產轉讓的 利潤分成率有多種方法：（1）邊際分析法。（2）約當投資分成法。（三）無形資產評估的成本法1. 無形資產成本特性成本特性有不完整性、弱對應性、虛擬性2.

49、 無形資產評估中成本法的應用無形資產無形資產 評估值二重置成本第三節(jié)專利權的評估（一）收益法（）1 收益法應用于專利權評估， 根本的問題還是如何尋找、判斷、選擇和測算評估中的各項技術指標和參數(shù)，即專利權的收益額、折現(xiàn)率和獲利期限。2. 專利權的收益額是指直接由專利權帶來的預期收益。對于收益額的測算，通?？梢酝ㄟ^直接測算超額 收益和通過利潤分成率測算獲得。超額收益的來源，在于收入的增加和成本費用的節(jié)約，因此，我們可以將專利權劃分為收入增長型專利 和費用節(jié)約型專利。采用利潤分成率測算專利技術收益額，即以專利技術投資產生的收益為基礎，按一定比例（利潤分成率）分成確定專利技術的收益。（二）成本法自創(chuàng)專

50、利技術的成本包括研制成本、交易成本。第四節(jié)專有技術的評估（一）運用成本法對專有技術評估。（二）運用收益法對專有技術評估（）第五節(jié)商標權的評估 （）商標權評估較多采用收益法，收益法評估商標權主要是分析確定收益額、折現(xiàn)率和收益期限三項指標。第六節(jié) 計算機軟件的評估（）主要介紹收益法評估的方法。不管給出什么資料， 一定要算出三個要素： 收益額、折現(xiàn)率和現(xiàn)值。第七節(jié)商譽的評估（）（一）商譽及其特點商譽是能為企業(yè)帶來超額獲利能力的資源。（二）商譽評估的方法有：1. 割差法割差法是根據企業(yè)整體評估價值與各單項資產評估值之和進行比較確定商譽評估值的方法。其基本公式是:商譽的評估值=企業(yè)整體資產評估值-企業(yè)的

51、各單項資產評估價值之和（含可確指無形資產）2. 超額收益法商譽評估值指的是企業(yè)超額收益的資本化價格。把企業(yè)超額收益作為評估對象進行商譽評估的方法稱為 超額收益法。1. 超額收益資本化價格法（無期限）企業(yè)預期行業(yè)平均 該企業(yè)的單項_X商譽的價值一年收益額收益率資產評估值之和9個問題：見教材242頁。2 超額收益折現(xiàn)法（有期限）（三）商譽評估需要注意的第六章流動資產評估一、本章考情及重點1. 本章在考試中處于一般地位，不屬于考試的重點章。本章在考試中的題型主要有單選、多選，有時可能有簡答，但出計算題的可能性非常小，分數(shù)在8分左右。例如，2007-2009年考試情況如下：2007 2009年本章出題

52、題型和題量（分值）統(tǒng)計表年份單選題多選題名詞解簡答計算題合計釋題（分）2007 年4152008 年417122009 年4152 本章的重點是材料的評估、應收賬款的評估。二、本章重點內容串講（對照教材劃重點） 第一節(jié)流動資產評估的特點（一）流動資產評估的特點主要有：1流動資產評估是單項評估。2 必須選準流動資產評估的基準時間。3 既要認真進行資產清查，同時又要分清主次，掌握重點。4流動資產周轉速度快，變現(xiàn)能力強。（二）流動資產評估方法的選擇1對于實物類流動資產，可以采用市場法和成本法；2對于貨幣類流動資產，其清查核實后的賬面價值本身就是現(xiàn)值，不需采用特殊方法進行評估;3 對于債權類流動資產評

53、估只適用于按可變現(xiàn)值進行評估。第二節(jié) 實物類流動資產評估（一）材料評估的方法1近期購進庫存材料可以采用歷史成本法，也可以采用市場法評估。2購進批次間隔時間長、 價格變化大的庫存材料可以采用最接近市場價格的材料價格或直接以市場價格作為 其評估值。3購置時間早，市場已經脫銷，沒有準確市場現(xiàn)價的庫存材料可以通過尋找替代品的價格變動資料來修正材 料價格。4. 超儲積壓物資在評估時，對其中失效、變質、殘損、報廢、無用的，應通過分析計算，扣除相應的貶值額 后，確定評估值。（二）在產品評估在產品評估有成本法和市場法。（三）產成品及庫存商品的評估1. 成本法（1） 當評估基準日與產成品完工時間較接近，成本升降變化不大時， 可以直接按產成品賬面成本確定其 評估值。（2）當評估基準日與產成品完工時間相距較遠，制造產成