旅館籌備作業(yè)計劃及資金預(yù)估概要

1、旅館籌備作業(yè)計劃旅館的籌備工作，是整體旅館事業(yè)開發(fā)過程中，從規(guī)劃期進入實現(xiàn)期的一個最重 要的執(zhí)行方法和手段。無論旅館的整體開發(fā)計劃如何完美、市場定位如何正確、 建筑硬件規(guī)劃設(shè)計如何完善、工程施工品質(zhì)如何優(yōu)秀，但如果旅館的籌備工作不 夠?qū)I(yè)或作業(yè)程序不正確、或作業(yè)方式太低等等因素，都會造成后續(xù)經(jīng)營管理的 嚴重錯誤。旅館籌備作業(yè)者團隊背景經(jīng)驗大約可分為：-旅館開發(fā)籌備專業(yè)；-旅館經(jīng)營管理專業(yè)；旅館開發(fā)籌備專業(yè)一般而言，就是從無到有的原創(chuàng)性開發(fā)專業(yè)，撰寫或制作開發(fā)計劃(MasterPlan )或依據(jù)開發(fā)計劃來執(zhí)行旅館籌備作業(yè)工作，制作籌備作業(yè)進度 計劃、制作各項專業(yè)部門的總體作業(yè)大綱及程序、籌備作業(yè)

2、的工作預(yù)算及財務(wù)計劃、推展及督導(dǎo)各項業(yè)務(wù)計劃的執(zhí)行、旅館開幕計劃得協(xié)調(diào)和推行等，工作壓力 繁重但具有高度得成就感。而且在旅館順利開幕后約在執(zhí)行一至二年的市場與經(jīng) 營調(diào)整作業(yè)，即撤開原來的工作崗位，轉(zhuǎn)移陣地再為下一個旅館的項目執(zhí)行開發(fā) 工作，通常國際性的旅館經(jīng)營管理公司或連鎖性的旅館集團都具備有這樣的一組 專業(yè)開發(fā)人才和團隊，專門執(zhí)行旅館開發(fā)及籌備工作。茲就旅館開發(fā)籌備專業(yè)項目介紹如下： -土地開發(fā)可行性分析與規(guī)劃- 土地變更事務(wù)（都市計劃區(qū)、非都市計劃區(qū)） - 休閑周邊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營管理、推廣- 景觀規(guī)劃設(shè)計- 業(yè)務(wù)行銷與市場推廣- 旅館精品店之規(guī)劃與管理- 形象塑造與公共關(guān)系建立- 訂房作業(yè)

3、與流程管理- 餐飲服務(wù)與成本分析控制- 工程部門之維護維修準則訂定- 安全管理規(guī)劃- 人事部門之管理與制度- 客房部之管理與制度- 財務(wù)部之管理與制度- 商務(wù)及國際會議中心之規(guī)劃與服務(wù)- 人力資源開發(fā)、訓(xùn)練- 各型態(tài)休閑俱樂部之規(guī)劃與管理旅館籌建過程 ,基本上可分為四個階段 ,其服務(wù)內(nèi)容分別為：（一）市場規(guī)劃可行性評估階段（ FEASIBILITYSTAGE ）1. 對基地位置、區(qū)位條件及環(huán)境等事項做調(diào)查分析。如：區(qū)域關(guān)系、土地使 用現(xiàn)況、交通運輸、公共設(shè)施與設(shè)備現(xiàn)況、鄰近土地權(quán)屬、相關(guān)上位 計劃（區(qū)域計劃及都市計劃） ,鄰近重大建設(shè)等。2. 基地附近旅館、 渡假村或游憩休閑設(shè)施之市場調(diào)查分析

4、。 如：鄰近游樂區(qū)、 風(fēng)景區(qū)之設(shè)施內(nèi)如、游客調(diào)查等；鄰近旅館、渡假村之設(shè)施內(nèi)容、住 宿率、價格等數(shù)據(jù)調(diào)查分析。3. 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)法令、建筑法規(guī)、土地使用管制規(guī)定等之分析。4. 界定旅館、休閑渡假村等之功能與定位。5. 整體土地使用規(guī)劃構(gòu)想。 包括：基地內(nèi)土地使用分區(qū)、動線系統(tǒng)、公共 設(shè)備、公共設(shè)施、景觀規(guī)劃等。6. 初步經(jīng)營管理計劃分析與建議。 如：經(jīng)營型態(tài)分析建議、 管理組織初步建 議等。7. 市場研究（市場定位） ：產(chǎn)品概念（產(chǎn)品概況及規(guī)劃、規(guī)模規(guī)格建議） ；設(shè) 備規(guī)劃建議（硬件調(diào)整協(xié)調(diào)及建議） 。8. 初步財務(wù)計劃擬定與建議。9. 整體可行性方向之建議。10. 協(xié)助業(yè)主提出土地使用變

5、更所需數(shù)據(jù)。 （視業(yè)主需要）11. 國外知名度連鎖顧客技術(shù)引進、提案與簽約服務(wù)。（二）規(guī)劃階段（ DEVELOPMENTSTAGE ）依據(jù)旅館之功能與定位 ,于硬件歸劃設(shè)計中提出分析與建議：1. 協(xié)助業(yè)主配合室內(nèi)設(shè)計師提出室內(nèi)裝潢之主題 ,并對客房、公共場所、餐 廳、酒吧、會議室、宴會廳、俱樂部、周邊休閑游憩設(shè)施等之設(shè)計布 置與色彩調(diào)度方案提出構(gòu)想建議。2. 協(xié)助評估或建議建筑師所提出之空間配置計劃、動線計劃。3. 評估或建議旅館、渡假村或俱樂部之硬件規(guī)劃或軟件活動設(shè)計。4. 評估或建議設(shè)計師選定之家具、地毯、布料、窗布等規(guī)格。5. 評估與建議軟件設(shè)備在安全上之規(guī)劃6. 提供或評估活動相關(guān)之硬

6、設(shè)備規(guī)格之標(biāo)準。7. 評估有關(guān)客房與公共場所照明要求之基本數(shù)據(jù)、調(diào)光裝置與規(guī)格。8. 評估餐飲營業(yè)內(nèi)容及功能規(guī)劃。（三）籌備營運階段（ PRE-OPENING ）1. 提出完整之營運企劃書與行銷計劃。2. 提出營運期之財務(wù)預(yù)算、分析報告與制度、流程之設(shè)定。3. 研擬廣告企劃與宣傳造勢等活動。4. 擬定廣告企劃與宣傳造勢等活動。5. 建立旅館及俱樂部之組織架構(gòu)與人力分配控制。6. 提出業(yè)主與管理顧問公司之溝通報告管道與各項報表之設(shè)立與流程。7. 籌備處之設(shè)立與規(guī)劃。如：人力資源之提供與培訓(xùn)、財務(wù)預(yù)算與執(zhí)行、進 度控制與預(yù)估完成時間表。8. 管理組織系統(tǒng)建立、制定服務(wù)標(biāo)準與員工手冊。9. 評估相關(guān)

7、設(shè)備之采購清單與驗收。如：房務(wù)部設(shè)備、用具；餐廳、廚房用 具與設(shè)備；活動器材設(shè)備；娛樂休閑性配備；工程部維修設(shè)備及工具； 辦公設(shè)備等。10. 器材設(shè)備之驗收、規(guī)劃與操作訓(xùn)練。11. 企業(yè)識別系統(tǒng)（CIS）設(shè)計、餐旅服務(wù)、客房消費產(chǎn)品及行銷推廣制作 物之設(shè)計。（四）營運階段（ FULLOPERATION ）1. 行政、人事、財務(wù)執(zhí)行與管理。2. 預(yù)算控制、損益評估與完善之財務(wù)報表與控制系統(tǒng)之執(zhí)行。3行銷推廣與業(yè)務(wù)執(zhí)行。4. 媒體宣傳與公共關(guān)系之建立。5. 人力資源與能力之訓(xùn)練與提升。6. 服務(wù)品質(zhì)之控制與管理。7. 依據(jù)相關(guān)法令、規(guī)章、擬定災(zāi)害防范措施。8. 采開源與節(jié)流齊頭并進式之管理，以提高

8、經(jīng)營管理效率與效益。9. 提供業(yè)主有關(guān)營運報告、報表，與作業(yè)流程之運作（營運財務(wù)）10. 全程提供技術(shù)咨詢、監(jiān)督與兼負營運成效之相對責(zé)任。興建旅館可行性研究報告要目?興建旅館可行性研究報告?旅館或餐飲經(jīng)營管理設(shè)備之規(guī)劃及協(xié)助執(zhí)行?制訂旅館各部門作業(yè)程序及工作準則?旅館或餐廳興建，籌備，開業(yè)，經(jīng)營管理統(tǒng)計及核算之協(xié)助?旅館或餐廳建筑設(shè)計師之推薦及協(xié)助?旅館或餐飲之設(shè)備，生財器具之技術(shù)指導(dǎo)?營運虧損之分析及協(xié)助改進營收?營運管理計算機系統(tǒng)規(guī)劃企業(yè)策略新思維-公司規(guī)模與市場占有率的迷思企業(yè)經(jīng)營的終極目標(biāo)創(chuàng)造利潤營收、利潤與公司價值間的連動影響驅(qū)動企業(yè)邁向成功的引擎一營運模式營運模式總覽營運模式的策略

9、性構(gòu)面- 客戶區(qū)隔與選擇- 利潤來源- 相對競爭力- 業(yè)務(wù)范圍營運模式的重要性及深層意義利潤導(dǎo)向營運模式的類型、特性及成功關(guān)鍵營運模式的財務(wù)觀點營運模式反映在財務(wù)報表上的焦點增加收入的營運模式精簡成本的營運模式創(chuàng)造利潤的營運模式如何促使?fàn)I運模式發(fā)揮最大貢獻營運模式的業(yè)務(wù)觀點各種營運模式對客戶的意義以營運模式之優(yōu)勢發(fā)展銷售策略從對手的營運模式中尋找機會點用數(shù)字管理 好的財務(wù)管理對經(jīng)營管理之效益了解營運活動與財務(wù)間的關(guān)系如何運用財務(wù)管理改善經(jīng)營管理效益財務(wù)管理的功能及重要性數(shù)字會說話 消除語言障礙，進入財務(wù)領(lǐng)域認識一般公認會計原則熟悉常用的會計及財務(wù)名詞賺錢也會破產(chǎn)黑色倒閉提高與財務(wù)人員的溝通效率

10、透過數(shù)字判高下 解讀企業(yè)營運的綜合報告財務(wù)報表之種類及意義- 資產(chǎn)負債表- 損益表- 現(xiàn)金流量表了解企業(yè)活動如何影響財務(wù)報表運用三大財務(wù)報表分析、檢查經(jīng)營績效用數(shù)字來經(jīng)營 運用財務(wù)信息發(fā)揮營運價值分析營運結(jié)果的方法- 獲利性 - 衡量企業(yè)償債體質(zhì)- 縱向面分析- 時間序列分析- 分析企業(yè)或事業(yè)單位的償債能力-聯(lián)合分析營運分析的利用以找出經(jīng)營或管理上的可能問題所在- 收入分析- 報酬分析- 支出分析-人事費收益/獲利倍數(shù)分析用數(shù)字來表達計劃及控制 運用財務(wù)數(shù)字規(guī)劃預(yù)算并控制預(yù)算預(yù)算規(guī)劃與預(yù)算管理的意義企業(yè)體內(nèi)預(yù)算規(guī)劃的架構(gòu)營運預(yù)算規(guī)劃以達成內(nèi)部對收入及費用的有效控制規(guī)劃財務(wù)預(yù)算以健全控制公司或事

11、業(yè)單位的投資及籌規(guī)劃數(shù)字斷未來 分析損益及分析投資成敗成本數(shù)量利潤分析之假設(shè)及分析方法- 方程式法- 單位邊際貢獻法 - 邊際貢獻率法.計算損益平衡點 .邊際貢獻及其對損益表的影響.禾I潤規(guī)劃的考慮因素.利用有限要素關(guān)系表分析產(chǎn)品的利潤.利用成本一數(shù)量一利潤分析以協(xié)助經(jīng)營決策.成本一數(shù)量一利潤分析的應(yīng)用.計算營運現(xiàn)金流量表旅館投資資金預(yù)估以客房收入為主之旅館旅館投資總額概估二土地款+（房間數(shù)X每間客房裝潢及設(shè)備平均分攤造價）每間客房分攤造價：國際觀光旅館平均約新臺幣300400萬元一般觀光旅館平均約新臺幣250350萬元、原計劃總投資成本分析參考一般旅館總投資金額的內(nèi)容與資金分配:1. 土地1

12、0 20 %2.整地費1 1.5 %3.建筑費40 50 %4.裝修工程15 %5.設(shè)計費5 %6.財政稅10 %7.生財器具1.5 2 %8.開辦費4 %9.存貨1.5 %10.周轉(zhuǎn)金1.5 %（財政稅：證照許可、營業(yè)規(guī)費、稅捐）而其中建筑費用內(nèi)容及所占比例分配為:1.建筑工程50 %2.空調(diào)工程16 %3.給水排水衛(wèi)生工程9 %4.電器工程8 %5.家具窗簾地毯8 %6.電梯工程4 %7.廚房洗衣房設(shè)備3 %8.其它雜項工程2 %餐飲及客房并重之旅館總投資概算范例：土地NT $ 3.0 億（30 %）建筑成本NT $ 6.5 億（65 %）開辦費用（旅館開業(yè)前費用）NT $ 0.5 億（5

13、 %）10.0 億（100 %）其中土地取得成本愈來愈高，其所占總投資比率約10 %30%之間，因此由取得之土地成本中，即可反算出總投資概算建筑成本概算-百分比僅供參考（二）項目百分比平均比率金額1.整地及雜項工程1 % -3 %2.建筑工程42 % -52 %3.電機工程5% -9 %4.給、排水、衛(wèi)生、消防工程6 % -10 %5.空調(diào)工程8 % -12 %6.室內(nèi)裝潢工程10 % -14 %7.家俱、窗簾、地毯等備品5% -8 %8.電梯工程2% -4 %9.廚房、洗衣設(shè)備2% -8 %10.工程管理（含建筑設(shè)計、1 % -3 %監(jiān)造）2 %6.5 億 X2 %47 %6.5 億X477

14、 %8 %6.5 億 X7 %10 %6.5 億 X8 %12 %6.5 億 X106.5 %3 %6.5 億 X122.5 %2 %6.5 億 X6.5%6.5 億 X3 %6.5 億 X2.5%6.5 億 X2 %建筑成本總額100 %6.5億利用反算法來求投資金額之概估根據(jù)統(tǒng)計顯示，一間客房的造價之千分之一為客房出租之房價，由此一觀念，我們可以從市場調(diào)查中，先求得旅館預(yù)定地點附近之旅館房價 （根據(jù)數(shù)家旅館定價 與設(shè)備規(guī)模之比較后取得一個合理房價），并加以分析，從房價中反算其相對造 價，可以做為自己投資的參考。例若要求客房出租房價可以達新臺幣 3,000元，要建200間客房的旅館，試估 算

15、其客房部分之總造價及投資總額。NT$3,000 X 1,00倍 = NT$3,000,000 （平均客房造價為新臺幣 300萬元）300萬元X200間客房二6億元（客房部分總造價）（客房部分總造價+ 土地款）X 1.15二旅館投資總額概估其中15 %可解釋為一個安全系數(shù)值，當(dāng)然，在投資之初，對于資金來源以比較 保守的態(tài)度來評估可減少日后投資不足時的困擾。切記，各項設(shè)備之采購以前， 應(yīng)有一定比例的預(yù)算，實際上價格買得多了，要想辦法在其它部分減扣，否則對 業(yè)主較為不利。房租計算：早期以消極得實際開支為基礎(chǔ)，有下列幾種計算方式：（1）以損益分歧點求出房租：將旅館營運預(yù)估總成本，分為固定及變動兩種，

16、依照損益分歧點（BreakEvenPoint ）計算方法，求出平衡作為客房租金 之參考。千分之一原則法【The$1per$1,000Rule】：以一間客房建筑費之千分之一為一天的房租的計算方法。總支出加利潤求房租：為美國旅館專家Mr.RayHuffart 所提倡，以一年總經(jīng)費加目標(biāo)利潤求出房租。? 一年總經(jīng)費（E）? 一年目標(biāo)利潤（P）% R?客房數(shù)（R）?平均住房率（0） %?客房租金=（E+ P）-（RX 0X 365）（4）總成本與預(yù)估可收房租之關(guān)系求出房租：依據(jù)市場調(diào)查或參考鄰近旅館的 租金，來決定客房租金?預(yù)估一日房租（N）? 一年總成本（E）十365 日成本（DE）? 一日必要之住

17、房率= Di（ RX N）?則必要之住房率為收支平衡點來推算（5）實際客房成本：以實際開支為基準，依照會計原則求出每一間客房成本， 再參考其它因素決定房租價格。（6）以市場供需情況加上旅館開發(fā)計劃設(shè)定之市場定位計算。從市場供需及市 場行銷情況，以比較法的方式配合原來設(shè)定之市場定位積極尋找出自己的 房價。旅館籌備標(biāo)準作業(yè)一.制訂決策計劃的格式（與管理功能指引）本表是在旅館籌備（pre-opening ）期間被用來作為所有規(guī)劃系統(tǒng)中，后續(xù)系統(tǒng) 的基礎(chǔ)。正確地使用本表可使總經(jīng)理與所有相關(guān)部門順暢而有效率地籌備旅館開 幕。再者，此系統(tǒng)也被設(shè)計成為所有權(quán)人監(jiān)督與追蹤總經(jīng)理全面性策劃能力的方 法。它能使所

18、有權(quán)人更明暸進行中之旅館籌備任務(wù)。1. 首先，辨識出要被分帕特定任務(wù)的部門或人員。2. 任務(wù)應(yīng)納入各部門之下。3. 部門和執(zhí)行者的名稱可歸納如下： 總經(jīng)理 駐店經(jīng)理或執(zhí)行協(xié)理 (ExecutiveAssistantMgr.)客房經(jīng)理 餐飲經(jīng)理 西餐主廚 中餐主廚 備餐器皿 飲務(wù) 各不同之餐廳 房務(wù) 洗衣 客務(wù) 工程 安全 業(yè)務(wù)公共關(guān)系人事,或人力資源發(fā)展4. 一旦確認每個部門的相關(guān)任務(wù)后， 這些任務(wù)即應(yīng)列入 " 行動計劃說明書當(dāng) 中。所有的行動或任務(wù)應(yīng)設(shè)定連續(xù)性的號碼。負責(zé)達成任務(wù)者的名字應(yīng)記載于執(zhí)行者欄內(nèi)5. 以上所提及的任務(wù)應(yīng)于何時開始與完成，一矣設(shè)定日期之后,即按本表追6. 同時，7. 追蹤方法：以" >"表示以"I"表示以"綠色線表示以"紅色線表示? 開始日期? 完成日期? 進行中之活動? 延期之活動 ? 以綠色記號標(biāo)示完全被執(zhí)行的活動，紅色標(biāo)示延期。下列決策計劃報告書中的項目 ,是需要格式化和追蹤的例子。8. 一矣任務(wù)分派，且表格完全格式化之后，被指定負責(zé)達成任務(wù)的人要在期限內(nèi)完成其所負責(zé)的任務(wù)。9. 每個特定部門的決策計劃必需每周檢討是本系統(tǒng)中必要的措施之一。檢討的方法是以籌備進度會報的方式來完成。1.9.1 各主管皆上臺報告所被分配的任務(wù)1.9.