淺議房地產(chǎn)場(chǎng)的救的必要性

1、為營(yíng)造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境， 意見(jiàn)規(guī)定，試行開(kāi)發(fā)建設(shè)用地預(yù)申請(qǐng)制度，有序控制土地 供應(yīng)量。 調(diào)整商品房預(yù)售許可審批條件， 取消對(duì)建設(shè)項(xiàng)目工程形象進(jìn)度的審核。 提高審批效 率，縮短審批時(shí)間，在立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)、產(chǎn)權(quán)辦理等環(huán)節(jié)推行主協(xié)辦工作制度，快 審快批，按時(shí)辦結(jié)。意見(jiàn)對(duì)購(gòu)房者實(shí)施優(yōu)惠政策。凡個(gè)人購(gòu)買(mǎi)市區(qū)內(nèi)住房的，可分情況給予按契補(bǔ)貼。 未繳存住房公積金貸款的，可經(jīng)擔(dān)保申請(qǐng)住房公積金貸款，夫妻雙方均正常繳存公積金的， 可以分別申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)住房。凡在市區(qū)投資購(gòu)買(mǎi) 70 平方米以上商品住房的，可 持房屋所有權(quán)證申請(qǐng)辦理本人及直系親屬的市區(qū)戶口。我市關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn) 10

2、月 20 日至 2009 年 12 月 31 日實(shí) 施個(gè)人購(gòu)房可享受 50 契稅補(bǔ)貼無(wú)公積金職工有擔(dān)保也可申請(qǐng)公積金貸款公積金貸款最高額度 40 萬(wàn)元最長(zhǎng)期限 30 年購(gòu)買(mǎi) 70 平方米以上住房即可辦理市區(qū)戶口從今年 10 月 20 日起至 2009 年 12 月 31 日，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手住房、商品住房（含經(jīng)濟(jì) 適用住房）并按時(shí)全額繳納契稅的，按契稅額的 50 給予補(bǔ)貼；無(wú)公積金職工有擔(dān)保也可 申請(qǐng)公積金貸款。 為促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展， 增強(qiáng)投資和消費(fèi)信心， 確?！叭甏笞儤印?順利進(jìn)行， 推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展， 日前，市政府出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā) 展的若干意見(jiàn)。進(jìn)一步加大調(diào)控力

3、度（一）建立房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議制度， 根據(jù)房地產(chǎn)和住宅建設(shè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃， 科學(xué)制定房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃， 合理確定開(kāi)發(fā)規(guī)模、 區(qū)域分布及結(jié)構(gòu)比例， 定期分析房 地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)， 協(xié)調(diào)解決影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大問(wèn)題， 確保政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控 與引導(dǎo)，促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。（二）認(rèn)真落實(shí)土地供應(yīng)、項(xiàng)目規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)年度計(jì)劃，科學(xué)把握土地出讓節(jié)奏，控 制建設(shè)規(guī)模，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡。營(yíng)造良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境（三）自 2008 年 9 月 1 日起，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)實(shí)行減半征收。（四）對(duì)界定為歷史遺留問(wèn)題的城中村和舊城改造項(xiàng)目、新開(kāi)工的城中村改造村民回遷房項(xiàng)目，凡

4、符合城建收費(fèi)減免政策的，可先辦理緩繳手續(xù)，再按程序辦理建設(shè)工程規(guī)劃許 可證（副本）和建筑工程施工許可證（副本）。（五）市區(qū)內(nèi)總建筑面積 5 萬(wàn)平方米以上的住宅項(xiàng)目， 城建收費(fèi)可先按應(yīng)繳金額的 30 繳納，剩余部分在辦理房產(chǎn)初始登記之前一次繳清。（六）危陋住宅改造項(xiàng)目中拆除原面積部分，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。（七）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅種不得違反法律、 法規(guī) 提前收取。 凡涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)繳納的所有行政事業(yè)性收費(fèi)均納入財(cái)政管理， 由市收費(fèi)管理 部門(mén)一站式收取。（八）在城中村改造、 舊城改造和危陋住宅區(qū)拆遷改造中積極推行貨幣補(bǔ)償安置， 拆遷 補(bǔ)償費(fèi)必須專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?/p>

5、，按時(shí)足額補(bǔ)償給被拆遷人。九） 對(duì)具備分宗條件的地塊， 積極探索“統(tǒng)一規(guī)劃、按功能切塊、捆綁出讓”的開(kāi)發(fā) 模式。十） 試行開(kāi)發(fā)建設(shè)用地預(yù)申請(qǐng)制度， 不定期向社會(huì)發(fā)布土地供應(yīng)信息， 開(kāi)發(fā)企業(yè)可根 據(jù)地塊情況向國(guó)土部門(mén)提出用地預(yù)申請(qǐng)，國(guó)土部門(mén)適時(shí)出讓土地，有序控制土地供應(yīng)量。（十一） 對(duì)原一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)參加競(jìng)買(mǎi)公開(kāi)出讓土地的， 試行以市財(cái)政部門(mén)認(rèn)可的一級(jí)開(kāi) 發(fā)成本抵頂土地出讓金或土地出讓保證金的辦法。（十二） 調(diào)整商品房預(yù)售許可審批條件， 在商品房預(yù)售許可中， 取消對(duì)建設(shè)項(xiàng)目工程形 象進(jìn)度的審核，其他許可條件仍按原規(guī)定執(zhí)行。（十三） 積極探索定向建購(gòu)的運(yùn)作方式。 以出讓方式取得商品住宅建設(shè)用地及合法

6、建設(shè) 手續(xù)的開(kāi)發(fā)企業(yè)， 可與有意組織本單位職工購(gòu)買(mǎi)商品住房的單位進(jìn)行定向建購(gòu)。 定向建購(gòu)要 求開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)和商品住房項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)齊全， 組織購(gòu)房的單位與指定銀行簽訂職工預(yù)付購(gòu) 房款資金監(jiān)管協(xié)議， 開(kāi)發(fā)企業(yè)持定向建購(gòu)有關(guān)資料到市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)備案后方可 實(shí)施。（十四）有關(guān)部門(mén)要樹(shù)立大局意識(shí)和服務(wù)觀念，按“統(tǒng)一受理、并聯(lián)審批、 限期辦結(jié)” 的要求，簡(jiǎn)化辦事程序，提高審批效率，縮短審批時(shí)間，在立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)、產(chǎn)權(quán) 辦理等環(huán)節(jié)推行主協(xié)辦工作制度，快審快批，按時(shí)辦結(jié)。（十五） 完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、 中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的誠(chéng)信體系建設(shè)， 建立和完善企業(yè) 誠(chéng)信檔案，嚴(yán)格評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)定程序，詳細(xì)

7、記錄企業(yè)誠(chéng)信行為，營(yíng)造公開(kāi)、公平、公正的市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。個(gè)人購(gòu)房可享受多項(xiàng)優(yōu)惠（十六）凡個(gè)人購(gòu)買(mǎi)市區(qū)內(nèi)住房的， 可享受以下財(cái)政補(bǔ)貼：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手住房、商品住 房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）并按時(shí)全額繳納契稅的，按契稅額的 50 給予補(bǔ)貼；城中村改造、 舊城改造和危陋住宅區(qū)改造中被拆遷人購(gòu)買(mǎi)住房， 購(gòu)房?jī)r(jià)格不超過(guò)土地、 房屋補(bǔ)償費(fèi)、 安置 費(fèi)的，免征契稅；超過(guò)部分按規(guī)定征收契稅，但對(duì)按時(shí)全額繳納契稅的，按契稅額的 50 給予補(bǔ)貼。（十七）對(duì)購(gòu)買(mǎi)第一套商品住房 （含經(jīng)濟(jì)適用住房）申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付房款 比例按 20 執(zhí)行。個(gè)人住房公積金貸款額度按最高40 萬(wàn)元執(zhí)行，貸款最長(zhǎng)期限按

8、 30 年執(zhí)行。對(duì)未繳存住房公積金貸款的購(gòu)房人， 可由正常繳存住房公積金且未申請(qǐng)使用住房公積金 貸款的職工（不少于 2 人）擔(dān)保，申請(qǐng)住房公積金貸款。夫妻雙方均正常繳存公積金、符 合住房公積金貸款條件的，可以分別申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)住房。（十八）凡在市區(qū)投資購(gòu)買(mǎi) 70 平方米以上商品住房的，可持房屋所有權(quán)證申請(qǐng)辦 理本人及直系親屬的市區(qū)戶口。堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向（十九） 市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息引導(dǎo)， 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā) 展戰(zhàn)略和市場(chǎng)趨勢(shì)的分析研究， 成立房地產(chǎn)專業(yè)化研究機(jī)構(gòu)， 健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制， 完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、準(zhǔn)確

9、、 及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)信息。（二十）各新聞媒體要充分發(fā)揮輿論作用，客觀報(bào)道市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，正確評(píng)價(jià)市場(chǎng)形勢(shì)，引 導(dǎo)廣大居民形成正確的心理預(yù)期。 要嚴(yán)格執(zhí)行刊登商品房預(yù)售廣告宣傳的有關(guān)規(guī)定， 堅(jiān)決杜 絕未經(jīng)預(yù)售許可違規(guī)刊登商品房預(yù)售廣告現(xiàn)象的發(fā)生。該意見(jiàn)適用于石家莊市建成區(qū)，各縣（市）、礦區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。自 2008 年 10 月 20 日起施行，有效期至 2009 年 12 月 31 日。淺析政府救市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在全國(guó)各地紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)救市新政策的熱潮中， 石家莊市市政府出臺(tái) 關(guān)于促進(jìn) 房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn) 中， 從加大調(diào)控力度、營(yíng)造良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境、實(shí)施購(gòu) 房?jī)?yōu)惠政策等多方面做出規(guī)定，

10、 力促我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 各種政策針對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者 均推出了相應(yīng)的優(yōu)惠政策。 但是很多人對(duì)短期內(nèi)政府救市的效果， 產(chǎn)生懷疑。 改變目前的房 地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷應(yīng)該從投資環(huán)境、 資金市場(chǎng)、 房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、 有效的市場(chǎng)需求是主要的癥 結(jié)。一、良好的投資環(huán)境是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的根本保證 自從房地產(chǎn)行業(yè)被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位以后， 房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)行業(yè)對(duì)政府 財(cái)政收入貢獻(xiàn)的確不容忽視， 房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷， 對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的造成的影響很大， 這也是 各地出手救市的初衷。1. 資金問(wèn)題一直是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行中的難題， 配套建設(shè)費(fèi)的減免和緩交為開(kāi)發(fā)商解決一定 的資金負(fù)擔(dān)。 自 2008 年 9 月

11、1 日起， 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)實(shí)行減半征收； 對(duì)界定為歷史遺 留問(wèn)題的城中村和舊城改造項(xiàng)目、 新開(kāi)工的城中村改造村民回遷房項(xiàng)目， 凡符合城建收費(fèi)減 免政策的，可先辦理緩繳手續(xù)，再按程序辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （副本）和建筑工 程施工許可證 （副本）；市區(qū)內(nèi)總建筑面積 5 萬(wàn)平方米以上的住宅項(xiàng)目，城建收費(fèi)可先按 應(yīng)繳金額的 30 繳納，剩余部分在辦理房產(chǎn)初始登記之前一次繳清；危陋住宅改造項(xiàng)目中 拆除原面積部分， 免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。 這些新政都為開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)作初期資金減輕了 壓力。2.土地供應(yīng)政策： 現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)和出讓土地的價(jià)格試行開(kāi)發(fā)建設(shè)用地預(yù)申 請(qǐng)制度，不定期向社會(huì)發(fā)布土地供應(yīng)信息，

12、開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)地塊情況向國(guó)土部門(mén) 提出用地預(yù)申請(qǐng)， 國(guó)土部門(mén)適時(shí)出讓土地， 有序控制土地供應(yīng)量。 對(duì)原一級(jí)開(kāi)發(fā) 企業(yè)參加競(jìng)買(mǎi)公開(kāi)出讓土地的， 試行以市財(cái)政部門(mén)認(rèn)可的一級(jí)開(kāi)發(fā)成本抵頂土地 出讓金或土地出讓保證金的辦法。房地產(chǎn)定價(jià)體系、提升購(gòu)房信心是改變目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀的有效途徑1.稅收優(yōu)惠政策對(duì)購(gòu)房信心提升的效果分析意見(jiàn)中對(duì)于購(gòu)房者（ 1）個(gè)人購(gòu)房可享受 50 契稅補(bǔ)貼（ 2）4）購(gòu)買(mǎi) 70 平方米以上住 房即可辦理市區(qū)戶口。（ 5 ）拆遷戶當(dāng)購(gòu)房?jī)r(jià)格不超過(guò)土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)的，免征 契稅；超過(guò)部分按規(guī)定征收契稅，但對(duì)按時(shí)全額繳納契稅的，按契稅額的50 給予補(bǔ)貼。10 月 17 日國(guó)務(wù)院常務(wù)

13、會(huì)議對(duì)第四季度經(jīng)濟(jì)工作做出布署：其中首次提到加大保障性住房 建設(shè)規(guī)模， 降低住房交易稅費(fèi)， 支持居民購(gòu)房。購(gòu)房政策的優(yōu)惠， 只能表明國(guó)家隊(duì)住房消費(fèi) 的鼓勵(lì)態(tài)度， 對(duì)于消費(fèi)者利益的保護(hù)， 關(guān)鍵還是看到在消費(fèi)者購(gòu)房支出中的比例是否能真正 因消費(fèi)者的震動(dòng)。2.個(gè)人住房貸款優(yōu)惠的效果分析（1）存貸款利率下調(diào)的影響：經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為：想通過(guò)央行降低利率來(lái)讓自住型 的購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)， 恐怕還得有很長(zhǎng)的時(shí)間， 恐怕利率下降這一點(diǎn)所起到的作用也十 分有限。 特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)的情況下， 房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵因素是價(jià)格處 在什么區(qū)間， 利率降低對(duì)于開(kāi)發(fā)上的短期貸款融資行為有一定的利好， 但是

14、對(duì)購(gòu)房者的長(zhǎng)期 貸款還是有很大的風(fēng)險(xiǎn)， 因?yàn)檫€款期內(nèi)的利率是波動(dòng)的不是固定的， 因此消費(fèi)者不會(huì)因?yàn)橐?時(shí)的利率下調(diào)而積極購(gòu)房。（2）貸款優(yōu)惠措施對(duì)于購(gòu)房信心的效果明顯：無(wú)公積金職工有擔(dān)保也可申請(qǐng)公積金貸 款；公積金貸款最高額度 40 萬(wàn)元最長(zhǎng)期限 30 年。 公積金貸款限制的放松對(duì)購(gòu)房者的優(yōu)惠， 應(yīng)該客觀的分析：一方面首付款的降低， 還款期限的延長(zhǎng)，減少了人們購(gòu)房的門(mén)檻，減輕了 人們?cè)鹿┑膲毫Γ?對(duì)于鼓勵(lì)人們購(gòu)房會(huì)產(chǎn)生一定的積極作用， 為樓市的活躍帶來(lái)一定的生機(jī)。 但是客觀的講， 必須考慮還貸風(fēng)險(xiǎn)。 這也是近期各大銀行的房貸新政細(xì)則難于出臺(tái)的原因之 一吧。（ 3 ）政府財(cái)政補(bǔ)貼能否產(chǎn)生積極的影

15、響：直接給購(gòu)房人財(cái)政補(bǔ)貼， 拿全體納稅人的錢(qián)補(bǔ)貼個(gè)人完全不合理。 同時(shí)，對(duì)購(gòu)房人而言， 可能也沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的好處。 同時(shí)， 開(kāi)發(fā)商通過(guò)政府補(bǔ)貼， 減免和緩交相關(guān)的稅收和行政性收費(fèi)，只是適當(dāng)減輕了項(xiàng)目資金的壓力，會(huì)推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)程，但是并不會(huì)由此而降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，更不會(huì)降低房?jī)r(jià)。有可能使資金告急的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)“硬撐”，這非但不利于提高成交量，并有可能將高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步向金融體系轉(zhuǎn)移。因?yàn)橛纱酥荒芤龑?dǎo)購(gòu)房者接受目前的高房?jī)r(jià)，產(chǎn)生托市的效果，不利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，無(wú)助于樓市回歸理性。因此這種救市措施不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)暖產(chǎn)生多大的作用。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高、居民住房購(gòu)買(mǎi)力減弱是去年來(lái)“持幣觀望”、成交量低迷局面出現(xiàn)的主要原因。只有房?jī)r(jià)調(diào)整