深圳商鋪場(chǎng)有看頭

1、深圳商鋪市場(chǎng)有看頭2000 年深圳商鋪市場(chǎng)，最有看頭?？袋c(diǎn)一： 2000 年深圳商鋪物業(yè)交投活躍，商鋪市場(chǎng)一騎絕塵， 率先走出低迷市道！看點(diǎn)二：東中西部各執(zhí)牛耳?？袋c(diǎn)三：在競(jìng)爭(zhēng)趨白熱化時(shí)，商鋪市場(chǎng)正淡出單純營(yíng)銷，新賣點(diǎn) 組合，新賣點(diǎn)提升端倪初現(xiàn)，品牌營(yíng)銷整合散發(fā)熱辣魅力，商鋪市場(chǎng) 悄然支起新撬點(diǎn)！深圳商鋪：東中西三圈鼎立上個(gè)世紀(jì)深圳的商業(yè)是東門(mén)的商業(yè)，這里是港人集中購(gòu)物天堂， 這里是中外游客必然光顧“特區(qū)”。 以至于有人說(shuō)“東門(mén)的商鋪就是 搖錢(qián)樹(shù)”。 如果說(shuō)東門(mén)是深圳商業(yè)的起源和龍頭， 福田則是深圳商業(yè) 的中心地帶。華強(qiáng)北商業(yè)的“一夜”崛起給深圳商業(yè)帶來(lái)不少新的啟 示，福田中心區(qū)將是未來(lái)大商業(yè)

2、的積聚地， 譬如福田的電子商業(yè)獨(dú)步 鰲頭，遐邇聞名。 隨著濱海大道開(kāi)通，南山將成為深圳未來(lái)重要的人 口聚集區(qū)， 這里新興住宅區(qū)有如雨后春筍且星羅棋布； 南山是特區(qū)新 經(jīng)濟(jì)的區(qū)域中心，這里高新企業(yè)密集，高新技術(shù)園正迅速崛起；南山 是人文社區(qū)，這里擁有深大、大學(xué)城、研究生院等，南山商鋪市場(chǎng)以 其良好的發(fā)展前景正吸引眾多投資者關(guān)注的目光。可以說(shuō)， 深圳商業(yè)環(huán)境日趨均衡， 東中西三線商圈競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)初步 形成，各領(lǐng)風(fēng)騷。品牌輸入：牽動(dòng)商鋪版塊作為深圳樓市新寵， 南山無(wú)疑是值得關(guān)注的新興區(qū)域， 但南山也 是一個(gè)品牌處女地，是商業(yè)的拓荒地。從一定意義上來(lái)說(shuō)，正是早前 南山“女人世界”和“東方巴黎”的啟動(dòng)方促動(dòng)

3、 2000 年深圳商鋪板 塊的全面啟動(dòng)。 前者將深圳家喻戶曉的“女人世界”移植南山， 后者 則將珠三角知名的服裝品牌東莞虎門(mén)“富民服裝城”引進(jìn)該項(xiàng)目， 追 溯二者的推廣手法，均采取了“借殼上市、移花接木”手法，姑且稱 之為“品牌輸入法”。品牌輸入法，不但解決了商業(yè)品牌問(wèn)題，同時(shí) 也為商鋪未來(lái)的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了先進(jìn)的管理體系，使得商鋪增值成為可 能，因此倍受投資者、使用者青睞。返租計(jì)劃：物業(yè)投資新亮點(diǎn)商鋪是考驗(yàn)投資眼光的試金石。因此，如何規(guī)范商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)， 如何最大化挖掘商鋪潛力也是業(yè)界一個(gè)歷久而彌新的話題。近日，“金世界商業(yè)中心”和福田中心區(qū)地鐵上蓋物業(yè)“彩福世紀(jì)商鋪” 相繼采取返租計(jì)劃，開(kāi)創(chuàng)商鋪投

4、資新概念，給深圳樓市帶來(lái)一股清新 的風(fēng)。“返租計(jì)劃”有效地規(guī)避商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)， 將業(yè)主承載的風(fēng)險(xiǎn)部份 轉(zhuǎn)移到發(fā)展商身上，業(yè)主只需坐等收租，用租金所得支付月供，這對(duì) 于投資者而言無(wú)疑是最省力、省錢(qián)、省心的輕松投資計(jì)劃。目前返租 的年限為三至十年不等。返租計(jì)劃推出后，立即引起強(qiáng)烈反響。據(jù)悉“金世界商業(yè)中心”甫一推出，兩天成交逾億元，彩福世紀(jì)商城銷售 也捷報(bào)頻傳。有專家指出，“返租計(jì)劃，將業(yè)主、發(fā)展商、用戶的利 益和風(fēng)險(xiǎn)絕妙地捆在一起，這種模式值得推廣?！钡灿袠I(yè)界人士也 認(rèn)為此種形式是風(fēng)險(xiǎn)與利益共存。市場(chǎng)期待新格局、新賣點(diǎn)商業(yè)品牌輸入和返租計(jì)劃都是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期的產(chǎn)物。 業(yè)界也不難 發(fā)現(xiàn)，上述商鋪物業(yè)

5、覆蓋著東中西三個(gè)商圈， 它們?cè)谝欢ǔ潭壬项I(lǐng)導(dǎo) 著各自區(qū)域市場(chǎng)的商鋪投資新潮流、新方向，應(yīng)該說(shuō)，東中西三個(gè)商 圈競(jìng)爭(zhēng)格局依舊，并且這種局面將延續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間， 市場(chǎng)期待著新 的商業(yè)格局。無(wú)論商業(yè)品牌輸入抑或返租計(jì)劃，實(shí)質(zhì)上都遵循著一個(gè)法則，那 就是“新賣點(diǎn)提升法則”，它對(duì)于刺激商鋪需求、激活投資市場(chǎng)具有 重大的意義。市場(chǎng)只鐘愛(ài)創(chuàng)造者，在當(dāng)前上述商鋪市場(chǎng)第一賣點(diǎn)、第 二賣點(diǎn)風(fēng)風(fēng)火火之際，那第三新賣點(diǎn)又將是什么，值得關(guān)注。深圳商業(yè)布局東門(mén)商業(yè)步行街現(xiàn)有20個(gè)大型商場(chǎng)和1000多間小型商鋪，已投入使用的商業(yè)零售面積達(dá)50萬(wàn)平方米， 是深圳規(guī)模最大、商鋪 最密集、商品種類最齊全的商業(yè)旺區(qū)。解放路、二橫街

6、、人民北3條主干步行街：以服裝、小百貨為主 流商品，初步形成了3條服裝街。深南輔路沿線：主要包括南塘商業(yè)廣場(chǎng)、百貨廣場(chǎng)和亞洲商業(yè)城， 因毗鄰車行道而重點(diǎn)發(fā)展大型百貨商場(chǎng)和購(gòu)物中心。風(fēng)貌街：最具旅游價(jià)值的商業(yè)街，主營(yíng)特色服飾、時(shí)尚精品、旅 游紀(jì)念品和風(fēng)味食品等。永新街、南慶街：主營(yíng)工藝品，永新商業(yè)城二樓是東南亞最大的 工藝陶瓷專業(yè)市場(chǎng)。中威商業(yè)廣場(chǎng)、 越港商業(yè)中心和解放路綜合樓： 臨街鋪面主營(yíng)化妝品、小飾物，上層將構(gòu)筑皮革、箱包專業(yè)市場(chǎng)。立新路中段、 新風(fēng)巷一帶：重點(diǎn)突出鞋帽類的經(jīng)營(yíng)，力爭(zhēng)建成鞋 帽一條街。鴻基商業(yè)城一帶： 專為女性而設(shè)的購(gòu)物區(qū)， 將建設(shè)類似香港“女人街”的專業(yè)市場(chǎng)商鋪投資投資商

7、攻略一、商鋪投資正負(fù)面效應(yīng)分析1、正面效應(yīng)投資者以出租或轉(zhuǎn)售為目的購(gòu)買店鋪， 賺取高租金收益和售價(jià)差價(jià)顯 然是投資后的最佳效果。對(duì)比寫(xiě)字樓和住宅投資，商鋪的投資回收期較短。投資者更可 將已獲產(chǎn)權(quán)之店鋪?zhàn)鳛閾?dān)保向銀行申請(qǐng)貸款進(jìn)行再投資， 這樣可避免過(guò)多的占用資金， 減輕投資商壓力。下面以兩 個(gè)實(shí)際投資案例分析住宅與商鋪、寫(xiě)字樓與商鋪之間的收益結(jié)果： 本案例如以按揭形式付款， 再扣除房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅將使回收期更 長(zhǎng)。住宅投資商除支付總房款外， 還需額外支付裝修、 家具、家電等費(fèi)用。 通常情況下， 住宅租戶對(duì)住宅本身的舒適程度極為挑剔， 為使自己投 資的住宅能夠順利出租， 住宅投資商在裝修、 家具

8、等方面不惜花費(fèi)大 本錢(qián)，因此也加大了投資額，使回收期限延長(zhǎng)。而商鋪則無(wú)需投資商 在裝修方面投入資金，投資商只需將空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、弱電 及通訊系統(tǒng)、 消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、 隔油池做到位即可。 其他部分諸如墻壁。 天花，地板等裝飾均由承租方按照自家風(fēng)格自行 完成，待承租方撤租時(shí)投資商有權(quán)要求其恢復(fù)原樣。商鋪投資與住宅投資之比較地區(qū)物業(yè)類型面積前期投資每年物業(yè)管理費(fèi)年租金年凈收益回收期（建筑面積平米 ）（人民幣萬(wàn)元 ）（人民幣元 ）（人民幣元 ）（人民幣元 ）（年 ）亞運(yùn)村住宅 130125*5,00084,00079,00015.8亞運(yùn)村商鋪 11025318,000240,0

9、00222,00011.4注：此費(fèi)用含房款、裝修裝飾、家具等費(fèi)用商鋪投資與寫(xiě)字樓投資之比較地區(qū)物業(yè)類型面積總房款每年物業(yè)管理費(fèi)年租金年凈收益回收期（建筑面積平米 ）（人民幣萬(wàn)元 ）（人民幣元 ）（人民幣元 ）（人民幣元 ）（年 ） 中關(guān)村寫(xiě)字樓約 10018322,908200,750177,84210.3中關(guān)村商鋪約 20061469,720876,000806,2807.6注：本案例如以按揭形式付款， 再扣除房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅將使回收 期更長(zhǎng)。現(xiàn)今市場(chǎng)上寫(xiě)字樓投資的現(xiàn)象也極為普遍， 寫(xiě)字樓投資較為注重的問(wèn) 題在于交通、樓層、采光、物業(yè)管理等，比較商鋪投資所要求的地理 位置、商業(yè)氛圍、人氣、

10、硬件設(shè)施、停車位、廣告位等方面的問(wèn)題要 簡(jiǎn)單許多。 但商鋪的租賃年限較長(zhǎng)， 考慮到巨大的前期投入所創(chuàng)建的 自己的商圈和消費(fèi)群，商業(yè)租戶的租賃期限至少 5 年，一些如超市、 餐飲，百貨類行業(yè)的商戶的租賃年限可達(dá)到 20 年，甚至更長(zhǎng)。而在 此方面寫(xiě)字樓的租戶首期簽約一般均在 2 年左右，如租戶需擴(kuò)大或縮 小租賃面積時(shí)，寫(xiě)字樓的租戶首先考慮的將是搬家。因此，商鋪的投 資收益穩(wěn)定，可減輕投資者的招租負(fù)擔(dān)，獲得長(zhǎng)期收益。投資商鋪的另一正面效應(yīng)是經(jīng)營(yíng)商大為歡迎的， 為樹(shù)立自家品牌的良 好形象，經(jīng)營(yíng)商要在店鋪的設(shè)計(jì)、裝修裝飾、設(shè)備設(shè)施、廣告等方面花費(fèi)巨資，再考慮 到年年上漲的租金，租賃形式的商鋪使他們不得

11、不對(duì)前期投入有所顧及。 在這方面投資購(gòu)買 商鋪?zhàn)匀粌?yōu)勢(shì)突現(xiàn)，它為以自營(yíng)為目的的投資商提供了施展的舞臺(tái)2、負(fù)面效應(yīng)投資商以出租形式賺取回報(bào)所面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于市場(chǎng)波動(dòng)的影 響。商業(yè)租戶對(duì)市場(chǎng)的反映十分敏感，當(dāng)市場(chǎng)狀況處于低谷時(shí)，商戶通常采取暫緩?fù)卣埂?縮小租賃范圍、撤租或要求減免租金等做法以降低成本， 抵御經(jīng)濟(jì)蕭條。 此種情形對(duì)于投資 商而言無(wú)疑預(yù)示著長(zhǎng)期負(fù)債，無(wú)力償還銀行貸款而最終導(dǎo)致投資失敗。商鋪投資對(duì)商業(yè)氛圍有很高的要求， 當(dāng)周邊的商業(yè)環(huán)境已構(gòu)成成熟商 圈時(shí)，店鋪的升值是無(wú)庸置疑的， 反之將造成慘痛的后果。 例如北京東單“銀街”的店 鋪：東單被定位為商業(yè)街時(shí)曾一度火爆京城， 這里有北京為

12、數(shù)不多的商業(yè)步行街和眾多街面 店，確實(shí)為一些中小投 資者帶來(lái)了投資的機(jī)會(huì)。 但隨著王府井步行街開(kāi)通以及多棟大型購(gòu)物 商城的建成，八成的購(gòu)物人群被分流。 除此之外， 東單“銀街”在不斷的改造和拆遷后已無(wú) 法凝聚人氣，此情形導(dǎo)致許多店鋪紛紛關(guān)張。因此，周邊商圈遭到破壞是商鋪投資之大忌， 拆遷、改造所帶給投資者的將是相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的蕭條。有些為資金保值的投資者購(gòu)買店鋪并沒(méi)有明確的目的， 對(duì)商業(yè)市場(chǎng)又 不夠了解， 當(dāng)然也就不能為店鋪?zhàn)龀鰷?zhǔn)確定位， 從而導(dǎo)致了招商的盲 目性。這種盲目性帶來(lái)的后果是頻繁的更換租戶， 商鋪的自身價(jià)值大 打折扣，資金的保值更無(wú)從談起。二、商鋪投資策略1、選擇商鋪的關(guān)鍵1）位置和交

13、通： 店鋪所在商圈的狀況對(duì)投資商至關(guān)重要， 周邊的商業(yè) 氛圍、交通條件 （附近有無(wú)公交、地鐵車站 ）、人口密度、人口結(jié)構(gòu)、 日均人流量、 消費(fèi)能力、 消費(fèi)結(jié)構(gòu)等等對(duì)鋪的價(jià)值和日后經(jīng)營(yíng)均起到 決定性作用；2）物業(yè)類型與行業(yè)選擇：物業(yè)類型 （寫(xiě)字樓、住宅、商業(yè)區(qū) ）與行業(yè)的 選取之間有著密切聯(lián)系。 如買家作投資之用， 在考慮物業(yè)整體類型后 則可輕松鎖定招商的目標(biāo)客戶。 如買家自營(yíng)則更需對(duì)物業(yè)類型作細(xì)致 分析，如在住宅底商經(jīng)營(yíng)生活類行業(yè) （餐飲、彩擴(kuò)、洗衣、超市等 ）、在辦公樓底商從事商務(wù)類行業(yè) （商務(wù)中心、咖啡廳、銀行、機(jī)票代理 等）較為適合；3）店鋪的升值潛力： 考察店鋪所在地區(qū)的增值潛力十分必

14、要。 可根據(jù) 政府的城市建設(shè)規(guī)劃、在建或待建的交通線路 （地鐵、輕軌或新辟公 交線路 ）、新增居民小區(qū)等方面條件判斷周邊商鋪的升值潛力。亞運(yùn) 村商圈的商業(yè)物業(yè)普遍被投資商看好的原因之一也正是由于其增值 潛力大的優(yōu)勢(shì)，圍繞奧運(yùn)主題而推出的一系列項(xiàng)目均有不俗表現(xiàn)；4）物業(yè)條件：商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對(duì)投資商的招商以及經(jīng)營(yíng)者日后的 經(jīng)營(yíng)都相當(dāng)重要。 在選擇商鋪時(shí)應(yīng)特別注意物業(yè)的平面格局、 樓板承 重。停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱 距、層高等條件。 市場(chǎng)上一些位置極佳的樓盤(pán)在設(shè)計(jì)之初未考慮商業(yè) 用途的特殊性， 在硬件設(shè)施方面存在很多缺陷， 加大了后續(xù)招商的難 度，即便客戶有意購(gòu)

15、買也需做大規(guī)模改造， 所需負(fù)擔(dān)的費(fèi)用不容忽視。 如某住宅底商在銷售時(shí)業(yè)績(jī)極為突出， 但在投資商對(duì)外招租的過(guò)程中 卻發(fā)現(xiàn)，由于二層的店鋪的格局與住宅格局相仿， 較多的承重墻嚴(yán)重 阻擋了可利用空間，令多數(shù)商戶難以接受，招租工作進(jìn)展緩慢 （見(jiàn)附 表：各行業(yè)之基本需求 ）；5）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理有其特殊性，在清潔、保安、 消防、設(shè)備維修維護(hù)等方面與住宅和寫(xiě)字樓有所不同。 由開(kāi)發(fā)商選擇的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng) 具備商業(yè)物業(yè)管理的豐富經(jīng)驗(yàn)，投資商購(gòu)買商鋪時(shí)需確切了解物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的情況。2、投資二手店鋪的策略：二手店鋪一般價(jià)格較高，但投資者若能掌 握其中的竅門(mén)必將有所收獲。 首先，由于二手店鋪所處地區(qū)

16、是名副其 實(shí)的“熟地”， 經(jīng)過(guò)市場(chǎng)考驗(yàn)后優(yōu)缺點(diǎn)已盡顯無(wú)疑， 再近一步考察周 邊物業(yè)的價(jià)格。投資商對(duì)店鋪的性價(jià)比水平完全可以做到心中有底。 其次，與店鋪生存息息相關(guān)的商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、人流量狀況等問(wèn) 題對(duì)于成熟商圈而言均可得到確實(shí)的解答， 投資商可根據(jù)周邊的商業(yè) 特點(diǎn)對(duì)店鋪進(jìn)行重新定位， 尋找市場(chǎng)的最佳切入點(diǎn)。 投資購(gòu)買二手店 鋪的買家需具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購(gòu)買時(shí)需嚴(yán)格核實(shí)產(chǎn)權(quán)明細(xì)3、為避免曰后招商之苦并保證投資后的收益，一些投資商在購(gòu)買店鋪前即與有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、 可靠之經(jīng)營(yíng)商洽談租賃事宜， 由租戶選擇好位 置并開(kāi)出具體租賃條件后， 投資商整體核算投資的回報(bào)率、 回收年限、 風(fēng)險(xiǎn)性。 這樣精打細(xì)算

17、的結(jié)果也的確可在很大程度上規(guī)避損失。 例如 一些投資商與世界知名快餐麥當(dāng)勞的合作就相當(dāng)具有典范作用。 由于 看中了麥當(dāng)勞有良好的商譽(yù)和雄厚的實(shí)力背景以及可長(zhǎng)期收益的優(yōu) 勢(shì)，使得這些投資商放心大膽地投入資金。一般做法是：在選取物業(yè) 之前首先征求麥當(dāng)勞對(duì)房產(chǎn)的意見(jiàn)， 并在簽署購(gòu)房合同前與之簽署租 賃意向書(shū)作為保障。4、投資商鋪的另一可靠做法是購(gòu)買前找專業(yè)評(píng)估師對(duì)店鋪進(jìn)行估價(jià)， 估價(jià)師可從客觀的角度出發(fā)對(duì)店鋪的實(shí)際價(jià)值做出公正的判斷。 目前 市場(chǎng)上對(duì)店鋪采取估價(jià)的多為業(yè)主， 估價(jià)的目的主要是做銀行抵押之 用。而實(shí)際上這種方法對(duì)于投資商和經(jīng)營(yíng)商投資購(gòu)買店鋪亦相當(dāng)實(shí) 用，憑借專業(yè)估價(jià)師出具的數(shù)據(jù)作支持，

18、 面對(duì)業(yè)主的漫天要價(jià)買家可 從容砍價(jià)。 具體估價(jià)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參照北京市物價(jià)局、 北京市房屋土地 管理局頒布的關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知（京 （價(jià) ）字 19971398 號(hào)）。附表：各行業(yè)之基本需求類別行業(yè)面積 （平米使用面積 ）技術(shù)需求其他餐飲特色餐飲 1,000 以上上下水，電力、天然氣、排煙、營(yíng)業(yè)時(shí)間較 長(zhǎng)。充足的停車位排風(fēng)、隔油池。新風(fēng)、廣告位咖啡廳 80-200 上下水、電力、廣告位店鋪外有環(huán)境幽雅的庭院，可 將座位散放出來(lái)。增加氣氛和西餐吧 300 以上上下水、電力、天然氣、排煙。吸引人流。排風(fēng)、隔油池、新風(fēng)、廣告位 酒吧約 200 上下水、電力 24 小時(shí)營(yíng)業(yè)服務(wù)配美容美發(fā) 15

19、0 以上上下水 （冷、熱水 ）。電力營(yíng)業(yè)時(shí)間到晚 10點(diǎn)八、套行業(yè)美體 500 以上上下水 （冷、熱水 ）、電力營(yíng)業(yè)時(shí)間到晚 10 點(diǎn)。 最好提供洗衣店 50-100 上下水、電力、房屋進(jìn)深停車位。便利店 150-500 電力小儲(chǔ)藏室， 24 小時(shí)營(yíng)業(yè)藥店 100-200 電力，與同業(yè)相隔須超過(guò) 300 米 24 小時(shí)營(yíng)業(yè)花店 10 月 30 日上下水銀行 500-1000 電力、獨(dú)立出入口、前面柜臺(tái)的租買并舉 ,租賃年限 需 10 年以上營(yíng)業(yè)面積應(yīng)在 100 平米以上彩擴(kuò)店 60 上下水、電力展廳汽車展廳 500 以上電力、層高、通透的玻璃停車場(chǎng)充足精品店服裝服飾、鞋帽、 100 以上電力

20、鐘表、化妝品等深圳商鋪投資再度升溫近年來(lái)，深圳商鋪市場(chǎng)經(jīng)歷了發(fā)熱、鼎盛、疲軟等過(guò)程。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去 年深圳市商用物業(yè)每個(gè)季度的銷售面積都在 14 萬(wàn)平方米的低位徘 徊，整個(gè)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài)。但在今年上半年，受多 方面利好因素的刺激，商鋪市場(chǎng)明顯開(kāi)始升溫。逢低吸納，也許此時(shí) 正是入市的好時(shí)機(jī)。商鋪開(kāi)始新一輪升溫資料表明，1997 年到 2000 年是深圳商鋪銷售的鼎盛期。 尤其是 1999 年，開(kāi)發(fā)商只管賣鋪，無(wú)須考慮經(jīng)營(yíng)管理的后續(xù)發(fā)展，所以盲目增加 裙樓部分，造成大量商鋪積壓空置。2000 年到 2001 年深圳商鋪市場(chǎng)狂打返租、包租等各種概念牌，克 隆現(xiàn)象嚴(yán)重， 不少發(fā)展商為了達(dá)到

21、套現(xiàn)的目的， 盲目給投資者承諾過(guò) 高的回報(bào)。投資者有的發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙，開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)望而卻步，市場(chǎng)普 遍走向疲軟。2001 年深圳商鋪市場(chǎng)則進(jìn)入調(diào)整期， 發(fā)展商意識(shí)到危機(jī)并開(kāi)始反省， 當(dāng)年出臺(tái)的有關(guān)政策對(duì)各種不規(guī)范行為進(jìn)行限制， 行業(yè)日趨規(guī)范， 但 市場(chǎng)行情一般 不過(guò)，據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)反饋的市場(chǎng)行情表明，從去年年末開(kāi)始，受入 世、經(jīng)濟(jì)前景看好、外資商家紛紛進(jìn)駐深圳等利好因素的影響，商鋪 成交量持續(xù)上揚(yáng)，尤其南山一些熱點(diǎn)商鋪受到投資者的熱烈追捧。在回報(bào)方面， 典型的例子是南山集美堂家居廣場(chǎng)。 該廣場(chǎng)招商及銷售 均 100% ，投資者獲得了不菲的回報(bào)，普通鋪位轉(zhuǎn)讓費(fèi)要 10 萬(wàn)元， 位置佳的鋪位轉(zhuǎn)讓則要

22、30 萬(wàn)元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，投資型物業(yè)尤其 是商鋪，只要投資對(duì)路，回報(bào)都比較高，年普遍都有 8% 。社區(qū)商鋪?zhàn)钜送顿Y商鋪通常分為三類：中央商務(wù)圈的大商場(chǎng)、商業(yè)街的街鋪、社區(qū)的地 鋪。深圳中央商務(wù)圈，目前還處于不成熟的發(fā)展期，短期來(lái)看，這里 的商鋪和寫(xiě)字樓將會(huì)以自營(yíng)為主，價(jià)格相當(dāng)昂貴；華強(qiáng)北、東門(mén)一帶 鋪位也已炒高，進(jìn)入門(mén)檻相當(dāng)高。隨著大面積住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)， 社區(qū)商業(yè)圈日益受到投資者重視。 如 園嶺以新一佳為核心的商圈， 彩田路以新一佳、好百年為核心的商圈， 梅林以家樂(lè)福為核心的商圈等。 在這些社區(qū)商業(yè)圈里， 社區(qū)商鋪以其 投資小、經(jīng)營(yíng)方式靈活、風(fēng)險(xiǎn)低，受到不少投資者的青睞。記者接觸到一位在福

23、田新區(qū)委附近投資社區(qū)商鋪的洪先生。 洪先生采 用的是按揭方式購(gòu)鋪，當(dāng)時(shí)購(gòu)買的總價(jià)為 126 萬(wàn)，每月月供 4000 多，雖然供先生所選的位置一般， 但目前還是以 5600 元出租出去了， 每月可有 1600 多的凈收入。洪先生認(rèn)為投資社區(qū)商鋪的優(yōu)點(diǎn)是成本和風(fēng)險(xiǎn)低， 按照位置不同社區(qū) 商鋪一般為 1 萬(wàn)到 3 萬(wàn)元每平方米，而客戶群和回報(bào)穩(wěn)定，隨著小 區(qū)的成熟，商鋪價(jià)值還能“水漲船高”。社區(qū)商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)則主要表現(xiàn)在： 小區(qū)如果不是位于老城區(qū)， 新區(qū)的 商鋪必定面臨一個(gè)從淡到旺的過(guò)程與風(fēng)險(xiǎn)； 周邊的規(guī)劃是否會(huì)影響自 己商鋪的稀缺性； 客戶面單一， 與小區(qū)的規(guī)模及發(fā)展商的規(guī)劃緊密相 關(guān)，發(fā)展商對(duì)商鋪有無(wú)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃直接決定投資者的盈利前景。 深圳目 前還沒(méi)有專門(mén)開(kāi)發(fā)商場(chǎng)的發(fā)展商， 有些發(fā)展商對(duì)商場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)相當(dāng) 盲目。買二手商鋪是投資捷徑新鋪一般處在新區(qū)， 新區(qū)人氣和商業(yè)氛圍需要相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間形成， 至少 2至3 年才能有明確市場(chǎng)定位， 同時(shí)還要考察周邊未來(lái)幾年的發(fā)展規(guī) 劃。此外，新商鋪在剛推出的時(shí)候，往往還有價(jià)格泡沫 而二手商鋪就能立馬了解到周圍的租戶定位及空置情況和租金水平, 從而預(yù)測(cè)該商鋪的承祖能力等。而且，二手商鋪經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的使用 后，一般會(huì)顯露出某些方面的缺陷，有的當(dāng)初價(jià)格高企的商鋪周邊崛 起了其他的配套設(shè)施，不再具有稀缺性，價(jià)值減少，價(jià)格自然下跌。 因此買家可以從