南寧市為民服務(wù)中心地產(chǎn)可行性研究報告論文

1、南寧市為民服務(wù)中心房地產(chǎn)可行性研究報告xxxxx2014-5-20摘 要作為發(fā)展中的省會城市，南寧正在加快建設(shè)，吸引各類人才來邕發(fā)展，使南寧市成為中國和東盟國家客商投資置業(yè)、經(jīng)貿(mào)合作的熱點城市。根據(jù)南寧市城市總體規(guī)劃（2006-2020），到2020年，南寧市中心城人口將新增80萬人，總?cè)丝跀?shù)達(dá)到290萬人。根據(jù)中央指示黨要走群眾路線的指示精神，從南寧實際出發(fā)，隨著南寧市的不斷發(fā)展，城市建設(shè)加快，南寧市急需建設(shè)更完善、便捷的服務(wù)，也關(guān)乎南寧市政府的形象、南寧市的整體形象。本項目的建設(shè)將給辦事群眾提供一個舒適、快捷的辦事環(huán)境，進(jìn)一步提升南寧市的整體形象，使之與當(dāng)前南寧市構(gòu)建廣西“首善之區(qū)”、區(qū)域

2、性國際城市和北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市的形象相協(xié)調(diào)。關(guān)鍵詞：群眾路線；舒適、快捷的辦事環(huán)境；南寧市政府的形象AbstractAs the capital city development in Nanning, accelerating construction, attract talents to harmonious development, the city has become a hot investment in Nanning City Chinese and ASEAN businessmen home, economic and trade cooperation. Accord

3、ing to the "Nanning City Master Plan (2006-2020)", to 2020, Nanning city center city population will add 800000 people, the total population reached 2900000 people. According to the instructions of the directives of the Central Committee to carry out the mass line of the party, from Nannin

4、g reality, along with the continuous development of Nanning City, city to speed up the construction of urgent construction of Nanning City, more perfect, convenient service，The overall image is also a matter of Nanning City Hall image, Nanning city. The construction of this project will provide a co

5、mfortable environment, fast service to the masses, to further enhance the overall image of Nanning City, to the current construction of Nanning City, Guangxi "national capital", the regional international city and the Beibu Gulf Economic Zone in the core city image coordinate.Keyword ：The

6、mass line; comfortable, fast service environment; Nanning City Hall image引言該項目位置優(yōu)勢明顯，景觀突出、配套完善，社區(qū)文化氛圍濃厚。項目具有的突出優(yōu)勢有較好的周邊環(huán)境以及所處地塊的發(fā)展前景較好。該本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，就能達(dá)到預(yù)期效果。1.1項目概況：本項目建設(shè)用地為1000000平方米，折合1500畝，凈用地面積為1000畝，由100棟綜合樓組成，建成后將相關(guān)政府機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位全部遷入。根據(jù)估算項目的總投資約為1000億元1.1.

7、1項目名稱：南寧市為民服務(wù)中心1.1.2項目性質(zhì)：新建1.1.3建設(shè)地點：新建項目地址位于南寧市五象新區(qū)核心板塊。1.1.4項目市政府：南寧市政府1.1.5可行性研究報告編制依據(jù)：1、國家計委、建設(shè)部計投資1993530號文建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法。 2、涉及行業(yè)的參數(shù)及資料3、財政部、中國人民銀行總行、國家稅務(wù)局和原國家國有資產(chǎn)管理局制定的有關(guān)財務(wù)、會計、金融、稅收和資產(chǎn)管理方面的政策、法規(guī)。4、南寧市城市總體規(guī)劃（2011-2020）5、城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)GBJ137-906、廣西壯族自治區(qū)國土資源廳、發(fā)展和改革委員會關(guān)于印發(fā)廣西壯族自治區(qū)建設(shè)用地控制指標(biāo)（試行）的通知（桂國土資發(fā)

8、【2010】13號7、有關(guān)法律法規(guī)：中華人民共和國建筑法中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2008年）中華人民共和國土地管理法（2004年）中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法（2002年）中華人民共和國消防法（1998年）建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例（1998）中華人民共和國環(huán)境影響評價法（2003）中華人民共和國固體廢物污染防治法（2004）中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法（1997）中華人民共和國水污染防治法（修正）（2008）中華人民共和國水污染防治法實施細(xì)則（2000）1.1.6項目提出的理由和過程：走群從路線，為市民與政府間搭建互動平臺，建立一站式服務(wù)機(jī)制，讓人民群眾辦事容易，加強(qiáng)各個政府部門間的協(xié)調(diào)，加

9、快信息化建設(shè)等，讓人民群眾足不出戶即可辦理各項事項。為加快項目的建設(shè)工作，推進(jìn)南寧市為民服務(wù)中心的落成使用，編制南寧市為民服務(wù)中心項目可行性研究報告。1.1.7 項目可研報告研究范圍：遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、法令，貫徹執(zhí)行國家和行市政府管的有關(guān)方針、政策，依據(jù)現(xiàn)行的有關(guān)建設(shè)項目的可行性研究報告編制內(nèi)容深度的規(guī)定。1.2項目建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)目標(biāo)：1.2.1 建設(shè)內(nèi)容：本項目建設(shè)用地為1000000平方米，折合1500畝，凈用地面積為1000畝，由100棟綜合樓組成，建成后將相關(guān)政府機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位全部遷入。根據(jù)估算項目的總投資約為1000億元。1.2.2 項目建設(shè)目標(biāo)：南寧市為民服務(wù)中心擬十次規(guī)劃

10、建設(shè)。項目擬建設(shè)100棟中心大樓，南寧市為民服務(wù)中心綜合大樓集全南寧政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位。項目（以下稱本項目）主要建設(shè)100棟多功能綜合服務(wù)大樓、綠化工程、水電工程及相關(guān)配套工程等。1.2.3項目投入總資金：根據(jù)投資估算結(jié)果顯示項目的總投資為1000億元，其中建筑工程費用為800億元，工程建設(shè)其他費用為150億元，工程預(yù)備費為50億元。1.2.4 建設(shè)資金籌措：本項目的建設(shè)資金來源為由市政府多渠道籌集資金。1.3項目建設(shè)主要結(jié)論：本項目從建設(shè)背景出發(fā)，通過對所在地基礎(chǔ)條件分析、建設(shè)方案評價、公用工程布置、節(jié)能減排、環(huán)境影響評價、項目實施進(jìn)度計劃、招投標(biāo)方案、投資估算及資金籌措、項目建設(shè)組織與管理

11、、風(fēng)險分析及對策、社會評價等綜合分析得出結(jié)論，本項目在以上方面均為可行。并且考慮到項目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和教育狀況，以及國家擴(kuò)大內(nèi)需和大力加強(qiáng)民生建設(shè)等政策方針，本項目的建設(shè)不僅具有必要性，而且具有迫切性。2.1.建設(shè)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況：南寧市作為廣西壯族自治區(qū)的首府城市，是廣西的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是中國東盟開放合作的區(qū)域性國際城市、廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市和廣西的“首善之區(qū)”。南寧市轄興寧區(qū)、江南區(qū)、青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、邕寧區(qū)、良慶區(qū)6城區(qū)和武鳴、橫縣、賓陽、上林、馬山、隆安6縣。居住著壯、苗、回、瑤等36個少數(shù)民族。經(jīng)歷改革開放和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時期以后，南寧的社會經(jīng)濟(jì)水平得到了極大的提高。南寧

12、成為中國東盟博覽會永久會址以后，國內(nèi)、國際社會地位顯著提高，為城市的全面發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)遇。南寧為穩(wěn)步發(fā)展社會經(jīng)濟(jì)，應(yīng)積極抓住機(jī)遇，不斷提高開放意識，合理利用有效資源。實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年穩(wěn)步增長；農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，呈現(xiàn)全面發(fā)展態(tài)勢；工業(yè)經(jīng)濟(jì)堅持以市場為導(dǎo)向，積極轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高；三產(chǎn)發(fā)展日益活躍，產(chǎn)生了以旅游、房產(chǎn)、會展、餐飲等為主的新經(jīng)濟(jì)增長點；對外開放進(jìn)一步擴(kuò)大，吸引來自美國、德國、新加坡、泰國、臺灣、香港等近30多個國家和地區(qū)的投資商到南寧投資發(fā)展，外資投向范圍涉及制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等多個領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計，南寧市2011年生產(chǎn)總值首破2000億，達(dá)2

13、211.51億元，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值306.31億元，增長5.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值846.34億元，增長19.7%，其中工業(yè)增加值629.33億元，增長20.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值突破千億，達(dá)1058.85億元，增長11.1%。另外，2011年全市財政收入完成363.52億元，同比增長20.82%。與此同時，全市工業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量大幅提升；縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速，新農(nóng)村建設(shè)扎實推進(jìn)；服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，城市服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)；“城鄉(xiāng)清潔工程”成效顯著，城市建設(shè)步伐加快；節(jié)能減排取得突破，榮獲“聯(lián)合國人居獎”；承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移取得重大進(jìn)展，對外開放出現(xiàn)新局面；各項社會事業(yè)全面協(xié)調(diào)發(fā)展，精神文明

14、建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)。2.2 項目建設(shè)的必要性：2.2.1 項目建設(shè)是南寧市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要：根據(jù)南寧市城市總體規(guī)劃（2011-2020），南寧市的城市職能定位為廣西壯族自治區(qū)首府，面向中國與東盟合作的區(qū)域性國際城市，西南出海大通道的綜合交通樞紐，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈西部區(qū)域性中心城市。市域總?cè)丝?010年690-710萬人，2020年780-800萬人。中心城區(qū)人口2010年210萬人，2020年控300萬人。隨著南寧市的不斷發(fā)展，城市建設(shè)加快，南寧市急需建設(shè)更完善、便捷的服務(wù)中心，因此，本項目的建設(shè)將為此提供有力的基礎(chǔ)保障。2.2.2 項目建設(shè)是提高南寧市首府形象的需要：本

15、項目的建設(shè)將給辦事群眾提供一個舒適、快捷的辦事環(huán)境，進(jìn)一步提升南寧市的整體形象，使之與當(dāng)前南寧市構(gòu)建廣西“首善之區(qū)”、區(qū)域性國際城市和北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市的形象相協(xié)調(diào)，提高服務(wù)效率，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升南寧市整體形象的重要工程，項目建設(shè)意義重大。3.1.1需求分析作為發(fā)展中的省會城市，南寧正在加快建設(shè)，吸引各類人才來邕發(fā)展，使南寧市成為中國和東盟國家客商投資置業(yè)、經(jīng)貿(mào)合作的熱點城市。根據(jù)南寧市城市總體規(guī)劃（2006-2020），到2020年，南寧市中心城人口將新增80萬人，總?cè)丝跀?shù)達(dá)到290萬人。隨著南寧市的不斷發(fā)展，城市建設(shè)加快，南寧市急需建設(shè)更完善、便捷的服務(wù)，也關(guān)乎南寧市政府的形象、南

16、寧市的整體形象。本項目的建設(shè)將給辦事群眾提供一個舒適、快捷的辦事環(huán)境，進(jìn)一步提升南寧市的整體形象，使之與當(dāng)前南寧市構(gòu)建廣西“首善之區(qū)”、區(qū)域性國際城市和北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市的形象相協(xié)調(diào)。3.2.1建設(shè)建筑規(guī)模確定根據(jù)南寧市各個部門進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計測算。4.1項目選址及建設(shè)條件4.1.1 項目選址基本原則 1、符合國家、地區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃要求； 2、滿足對材料、能源、水和人力的供應(yīng)； 3、滿足建設(shè)單位生產(chǎn)工藝相關(guān)要求； 4、節(jié)約項目用地，盡力降低建設(shè)投資，節(jié)約運(yùn)費，減少成本，以便達(dá)到節(jié)約資源和提高效益的要求； 5、安全原則，防火、防地質(zhì)災(zāi)害； 6、有利于環(huán)境保護(hù)，以人為本，減少對生態(tài)和環(huán)境的影響。4.1.

17、2 項目選址依據(jù) 1、中華人民共和國城市規(guī)劃法； 2、廣西壯族自治區(qū)實施<中華人民共和國城市規(guī)劃法>辦法； 3、批準(zhǔn)的南寧市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃。4、南寧市五象新區(qū)總部基地修建性詳細(xì)規(guī)劃5、五象新區(qū)總部基地項目分布圖4.1.3 項目選址結(jié)果根據(jù)南寧市總體規(guī)劃和相關(guān)規(guī)范的要求，本著節(jié)約利用土地，堅持以人為本，預(yù)防地質(zhì)災(zāi)害的原則，結(jié)合南寧市的發(fā)展規(guī)劃。并由南寧市五象新區(qū)總部基地修建性詳細(xì)規(guī)劃中的土地利用規(guī)劃，本項目用地屬于公共服務(wù)設(shè)施用地，結(jié)合五象新區(qū)總部基地項目分布圖，項目選址在新建項目地址位于南寧市五象新區(qū)建南寧市為民服務(wù)中心項目用地。該用地不是地震危險地段、地下采空區(qū)、洪澇或泥石流

18、多發(fā)區(qū)、滑坡地、雷暴區(qū)、颶風(fēng)口、未處理的含氡土壤地、電磁波輻射區(qū)等不安全地段，場地周圍也沒有傳染病院、醫(yī)院太平間、殯儀館等不利于身心健康的設(shè)施，場地周圍也沒有甲、乙、丙類液體、氣體儲罐（區(qū)）及可燃材料堆場、加油站等存在安全隱患的場所，場地滿足項目建設(shè)用地要求。4.2 場址條件4.2.1 地形、地貌條件南寧市地形是以邕江廣大河谷為中心的盆地形態(tài)。這個盆地向東開口，南、北、西三面均為山地圍繞，北為高峰嶺低山，南有七坡高丘陵，西有鳳凰山（西大明山東部山地），形成了西起鳳凰山，東至青秀山的長形河谷盆地。盆地中央為各河流集中地點，右江從西北來，左江從西南來，良鳳江從南來，心圩江從北來，組成向心水系。盆地

19、的中部，即左、右江匯口處，南北兩邊丘陵靠近河岸，形成一條天然的界線，把長形河谷盆地分割成兩個小盆地，一是以南寧市區(qū)為中心的邕江河谷盆地；二是以壇洛鎮(zhèn)為中心的侵蝕溶蝕盆地。南寧市地處于華南加里東地槽褶皺系西部地區(qū)。由第三系組成的向斜盆地，是本區(qū)的主要構(gòu)造形跡。巖層傾角較平緩，一般5-20度。大的斷裂構(gòu)造多沿盆地兩側(cè)分布，其中西鄉(xiāng)塘斷裂和右江深大斷裂（延伸進(jìn)南寧盆地西南）是直接影響南寧盆地區(qū)域穩(wěn)定性的兩大斷裂?？傮w上，南寧區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造較為穩(wěn)定。本項目擬建地址位于南寧市五象新區(qū)。4.2.2 氣候條件南寧市屬亞熱帶氣候，氣候溫和，干濕季節(jié)分明，夏季高溫多雨，年平均氣溫21.7，最冷月平均溫度12.8,

20、最熱月平均溫度28.3，年平均降雨量1300.6mm，年最大降雨量1970.6mm(1982年)，年最少降雨量952.9mm(1909年)。南寧市陽光充足，日照充分，全年平均日照時數(shù)為1827小時。全年主導(dǎo)風(fēng)為東風(fēng)及東南風(fēng)，夏季為東南風(fēng)、平均風(fēng)速1.9m/S，歷年最大風(fēng)速15.7m/S。每年7、8月份受臺風(fēng)影響，降水較豐富。秋冬兩季氣候溫和干燥，是項目施工建設(shè)的黃金季節(jié)。4.2.3 水文條件南寧邕江正常水位一般在61.1764.67m（南寧市大坑口水位，下同）。目前，南寧市邕江的洪水警戒水位為72.00m，歷史最高水位記錄是79.65m，而南寧市邕江設(shè)防十年一遇、二十年一遇、五十年一遇及百年一

21、遇的洪水警戒水位分別是76.51m、77.92m、79.6m和80.89m。而南寧市邕江防洪大壩的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是五十年一遇的洪水。因此本項目不存在防洪問題。4.2.4場地地質(zhì)災(zāi)害性評估本項目位于南寧市五象新區(qū)達(dá)到建設(shè)條件，但仍需在建設(shè)施工過程中做好防治措施及相關(guān)注意事項。4.2.5 地震防治根據(jù)建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB500112010）和中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001），擬建場地內(nèi)及附近無全新活動斷裂構(gòu)造帶通過。場地穩(wěn)定性較好，可以興建建筑物。4.2.6 基礎(chǔ)設(shè)施及市政配套條件擬建地區(qū)內(nèi)已有道路通車，水、電、電信、網(wǎng)絡(luò)等管線和管網(wǎng)均可通至項目建設(shè)地點，完全可以滿足項目要求。給水：項

22、目建設(shè)擬建項目用水由市政供水管網(wǎng)直接供應(yīng)，滿足生活用水、澆灑用水和消防用水。室外給水管布置成環(huán)狀管網(wǎng)以保證本項目的用水安全。排水：項目建設(shè)場址附近的體強(qiáng)路排水設(shè)施基本完整，可滿足本項目建設(shè)后的污水和雨水排放需要，項目的生活污水經(jīng)化糞池處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)，雨水匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。供電：南寧電網(wǎng)擁有500千伏變電站2座，變電容量1750兆伏安。擁有220千伏公用變電站7座，變電容量1980兆伏安；擁有110千伏變電站31座，變電容量2153.5兆伏安。電網(wǎng)建設(shè)的發(fā)展，保證了經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的用電需要。可以滿足本項目的建設(shè)要求。通訊：項目建設(shè)固定電話線路、電視、寬帶及移動電話信號已覆蓋，有很

23、好的通訊條件。項目建設(shè)時可向電信部門申請接入通訊設(shè)施。4.2.7施工條件項目建設(shè)地塊內(nèi)可進(jìn)行各種施工準(zhǔn)備，以當(dāng)前的施工技術(shù)，場地完全能符合進(jìn)行各項施工的要求，目前尚未發(fā)現(xiàn)場地的地質(zhì)、地形地貌等方面缺陷會對施工造成不利影響。項目的給水、排水系統(tǒng)可就近引接市政供水管網(wǎng)系統(tǒng)，供電由城市高壓電網(wǎng)引至，變電所降壓后供用電設(shè)備使用。項目所在地已開通市話、長話網(wǎng)、國際互聯(lián)網(wǎng)，可就近接駁；移動、聯(lián)通通訊信號覆蓋良好，通訊暢通，外部信息交換方便。綜上，本項目的施工條件較好。5.1項目對社會影響分析由于項目建設(shè)為社會公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，受益群體為全社會人群，項目社會效益良好。1、項目的建設(shè)與營運(yùn)，是實行一體化辦公、

24、一站式服務(wù)與便民利民服務(wù)相統(tǒng)一，實現(xiàn)社會和經(jīng)濟(jì)效益的同步增長。2、項目對所在地區(qū)居民的影響。為全市人民群眾提供了一個新的服務(wù)窗口和平臺，人性化服務(wù)環(huán)境不斷優(yōu)化, 為當(dāng)?shù)鼐用駧砜旖?、透明、高效的服?wù)。3、項目建設(shè)及營運(yùn)，可以提高中心管理水平，提升服務(wù)質(zhì)量，使交易中心行政審批效率大大提高，提前辦結(jié)率也將會大幅度提升，有利于政府效能不斷提高。4、項目對弱勢群體的影響。項目建設(shè)和營運(yùn)將使全市弱勢群眾受益。，對到辦事的弱勢群體全程實行上門服務(wù)。5、本項目的建設(shè)和營運(yùn)，符合國家政策，將建立健全各項規(guī)章制度,改善服務(wù)環(huán)境,規(guī)范行政行為,簡化辦事程序,提高辦事效率,使為民服務(wù)的窗口、傳播文明的窗口,推動全市有序健康發(fā)展!5.2 項目與所在地區(qū)互適性分析本項目的建設(shè)能為當(dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境、人文條件所接納，當(dāng)?shù)卣⒕用窬С直卷椖康慕ㄔO(shè)與發(fā)展。1、本項目的建設(shè)是在市