中級財務(wù)會計(jì)投資性地產(chǎn)

1、劉永澤 陳立軍 主編普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材第八章第八章 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出第五節(jié)第五節(jié) 投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換第六節(jié)第六節(jié) 投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)的處置舉例舉例本章學(xué)習(xí)重點(diǎn)：本章學(xué)習(xí)重點(diǎn)：目目 錄錄一、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)一、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì) 房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的

2、總稱。投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物和土地使用權(quán)投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物和土地使用權(quán)； 投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。的土地使用權(quán)。 二者均二者均屬于企業(yè)的日?；顒?，所獲得的經(jīng)濟(jì)利益總流入屬于企業(yè)的日?；顒樱@得的經(jīng)濟(jì)利益總流入構(gòu)成企業(yè)的收入。構(gòu)成企業(yè)的收入。第一節(jié)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)概述投資性房地產(chǎn)概述二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍屬于投資性房屬于投資性房

3、地產(chǎn)的項(xiàng)目地產(chǎn)的項(xiàng)目已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的土地使用權(quán)已出租的建筑物已出租的建筑物不屬于投資性不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目房地產(chǎn)的項(xiàng)目自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)【例例】 20 209 9年年5 5月月1010日，甲公司與乙公司簽訂一項(xiàng)經(jīng)營租賃合同，日，甲公司與乙公司簽訂一項(xiàng)經(jīng)營租賃合同，約定自約定自20209 9年年6 6月月1 1日起，甲公司以年租金日起，甲公司以年租金8 000 0008 000 000元租賃使用乙公元租賃使用乙公司擁有的一塊司擁有的一塊400 000400 000平方米的場地，租賃期平

4、方米的場地，租賃期8 8年。年。20209 9年年7 7月月1 1日，日，甲公司又將這塊場地轉(zhuǎn)租給丙公司以賺取租金差價，租賃期為甲公司又將這塊場地轉(zhuǎn)租給丙公司以賺取租金差價，租賃期為5 5年。年。以上交易假設(shè)不違反國家有關(guān)規(guī)定。以上交易假設(shè)不違反國家有關(guān)規(guī)定。對于乙公司而言對于乙公司而言投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)；對于甲公司而言對于甲公司而言屬于其投資性房地產(chǎn)。屬于其投資性房地產(chǎn)?！纠肯铝懈黜?xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ） A.A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店 B.B.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓C.C.

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房 D.D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)三三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件 資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時滿足下列條資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下，同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：件的，才能予以確認(rèn)： （1 1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；企業(yè)； （2 2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。 分分 類類確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的時點(diǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的時點(diǎn)已出租的土地使用權(quán)和已出

6、租的建筑物租賃期開始日 持有以備經(jīng)營出租、可視為投資性房地產(chǎn)的空置建筑物 企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)就該事項(xiàng)作出正式書面決議的日期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期四四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式有成本模式和公允價值模投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式有成本模式和公允價值模式兩種。式兩種。 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。計(jì)量。 有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得的，也可以

7、采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)靠地取得的，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 同一個企業(yè)只能采用一種后續(xù)計(jì)量模式。同一個企業(yè)只能采用一種后續(xù)計(jì)量模式。投資性房地產(chǎn)無論采用哪一種后續(xù)計(jì)量模式，取得時均投資性房地產(chǎn)無論采用哪一種后續(xù)計(jì)量模式，取得時均應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)按照成本按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。進(jìn)行初始計(jì)量。 投資性房地產(chǎn)的成本一般應(yīng)當(dāng)包括取得投資性房地產(chǎn)時投資性房地產(chǎn)的成本一般應(yīng)當(dāng)包括取得投資性房地產(chǎn)時和直至使該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)和直至使該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)必要的、合理的支出際發(fā)生的各項(xiàng)必要的、合理的支出。 （一）外購的投

8、資性房地產(chǎn)（一）外購的投資性房地產(chǎn) 成本成本： 購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。支出。第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 采用成本模式計(jì)量的企業(yè)，外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時采用成本模式計(jì)量的企業(yè)，外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時， 采用公允價值模式計(jì)量的企業(yè)，采用公允價值模式計(jì)量的企業(yè)， 應(yīng)當(dāng)在應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置科目下設(shè)置“成本成本”和和“公允價值變動公允價值變動”兩個明細(xì)科目兩個明細(xì)科目。 并在外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時，并在外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)銀行存款銀行存款按照確定的實(shí)際成本按照確定

9、的實(shí)際成本按照確定的實(shí)際成本按照確定的實(shí)際成本銀行存款銀行存款投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 外購的房地產(chǎn)只有在購入的同時即開始出租才能直接確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 如果購入時尚未對外出租，則應(yīng)先將其確認(rèn)為固定資產(chǎn)，直至對外出租時，再從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)?！纠?-18-1】2 21212年年8 8月，華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司計(jì)劃購入寫月，華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司計(jì)劃購入寫字樓用于對外出租。字樓用于對外出租。8 8月月1010日，華聯(lián)公司與日，華聯(lián)公司與B B公司簽訂了經(jīng)營租公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起，將該寫字樓出租給賃合同，約定自寫字樓購買日起，將該寫字樓出租給B B公司使公

10、司使用，租賃期為用，租賃期為5 5年。年。8 8月月3131日，華聯(lián)公司購入寫字樓，實(shí)際支付日，華聯(lián)公司購入寫字樓，實(shí)際支付購買價款和相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)購買價款和相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)2 4002 400萬元。根據(jù)租賃合同，租賃期萬元。根據(jù)租賃合同，租賃期開始日為開始日為20209 9年年9 9月月1 1日。日。（1 1）假定華聯(lián)公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。）假定華聯(lián)公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 24 000 00024 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 24 000 00024 000 000（2 2）假定華聯(lián)公司采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量）假定華聯(lián)

11、公司采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本） 24 000 00024 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 24 000 00024 000 000 （二）自行建造的投資性房地產(chǎn)（二）自行建造的投資性房地產(chǎn) 成本成本： 由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝成本、應(yīng)予以支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等用等 建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期營業(yè)

12、外建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期營業(yè)外支出，不計(jì)入建造成本。支出，不計(jì)入建造成本。在建工程開發(fā)產(chǎn)品 采用成本模式計(jì)量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時， 采用公允價值模式計(jì)量的企業(yè)，自行建造的投資性房采用公允價值模式計(jì)量的企業(yè)，自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，投資性房地產(chǎn)按照確定的實(shí)際成本按照確定的實(shí)際成本按照確定的實(shí)際成本按照確定的實(shí)際成本投資性房地產(chǎn)成本在建工程開發(fā)產(chǎn)品與外購房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的要求類似【例例8-28-2】2 21212年年2 2月，華聯(lián)

13、實(shí)業(yè)股份有限公司以月，華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司以780780萬元的萬元的成本從其他單位購入一項(xiàng)土地使用權(quán)，用于自行建造成本從其他單位購入一項(xiàng)土地使用權(quán)，用于自行建造3 3棟廠房。棟廠房。2 21212年年1010月月3131日，日，3 3棟廠房同時完工，實(shí)際造價均為棟廠房同時完工，實(shí)際造價均為1 5001 500萬元萬元，能夠單獨(dú)出售。同日，華聯(lián)公司董事會作出書面決議，將其，能夠單獨(dú)出售。同日，華聯(lián)公司董事會作出書面決議，將其中一棟廠房用于經(jīng)營出租，并與中一棟廠房用于經(jīng)營出租，并與C C公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將該棟廠房出租給該棟廠房出租給C C公司使用，租賃期為公司使用

14、，租賃期為5 5年，租賃期開始日為年，租賃期開始日為2 21212年年1111月月1 1日。其余兩棟廠房作為生產(chǎn)車間，用于本企業(yè)的日。其余兩棟廠房作為生產(chǎn)車間，用于本企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)。產(chǎn)品生產(chǎn)。（1 1）假如華聯(lián)公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。）假如華聯(lián)公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)成本轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)成本 =780=7801500/4500=260(1500/4500=260(萬元萬元) )借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)廠房廠房 30 000 00030 000 000 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)廠房廠房 15 000 00015 000 000 貸：在建工程

15、貸：在建工程 45 000 00045 000 000借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 26 000 00026 000 000 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 26 000 000 26 000 000 （2 2）假如華聯(lián)公司采用公允模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。）假如華聯(lián)公司采用公允模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)廠房廠房 30 000 00030 000 000 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)廠房（成本）廠房（成本） 15 000 00015 000 000 貸：在建工程貸：在建工程 45 000 00045 000 000借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)土地使

16、用權(quán)（成本）土地使用權(quán)（成本）26 000 00026 000 000 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 26 000 000 26 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)1 1、按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)、按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷提折舊或進(jìn)行攤銷 按月計(jì)提折舊時，按月計(jì)提折舊時， 按月攤銷成本時，按月攤銷成本時，第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量按照計(jì)算的建筑物月折舊額其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷按照計(jì)算的土地使用權(quán)月攤銷額其他業(yè)

17、務(wù)成本 2 2、投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，投資性房地產(chǎn)取得的租金收入， 3 3、期末減值測試、期末減值測試 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，適用企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，適用企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第8 8號號資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。 經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，銀行存款其他業(yè)務(wù)收入投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備資產(chǎn)減值損失已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，在以后的會計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回?！纠?-38-3】2 21010年年8 8月月3131日，華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司購入寫字樓，日，華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司購入寫字樓，實(shí)際支付購買價款

18、和相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)實(shí)際支付購買價款和相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)2 4002 400萬元。該寫字樓預(yù)計(jì)使用壽萬元。該寫字樓預(yù)計(jì)使用壽命為命為2020年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用直線法計(jì)提折舊。年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用直線法計(jì)提折舊。2 21010年年9 9月月1 1日日，華聯(lián)公司將該外購的寫字樓以經(jīng)營租賃方式出租給，華聯(lián)公司將該外購的寫字樓以經(jīng)營租賃方式出租給B B公司使用，租公司使用，租賃合同約定，寫字樓租賃期為賃合同約定，寫字樓租賃期為5 5年，年租金為年，年租金為138138萬元，萬元，B B公司須于每公司須于每年年8 8月月3131日之前預(yù)付下一年租賃年度的租金。華聯(lián)公司對投資性房地日之前預(yù)付下一年租賃年度的

19、租金。華聯(lián)公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2 21212年年1212月月3131日，寫字樓出現(xiàn)減值日，寫字樓出現(xiàn)減值跡象，經(jīng)減值測試，確定其可收回金額為跡象，經(jīng)減值測試，確定其可收回金額為1 8001 800萬元。萬元。（1 1）2 21010年年8 8月月3131日，預(yù)收租金日，預(yù)收租金借：銀行存款借：銀行存款 1 380 0001 380 000 貸：預(yù)收賬款貸：預(yù)收賬款BB公司公司 1 380 0001 380 000（2 2）2 21010年年9 9月月3030日，計(jì)提折舊日，計(jì)提折舊月折舊額月折舊額=2 400/20/12=10=2 400/2

20、0/12=10（萬元）（萬元）借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 100 000100 000貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 100 000100 000（3 3）2 21010年年9 9月月3030日，確認(rèn)租金收入日，確認(rèn)租金收入月租金收入：月租金收入：138/12=11.5138/12=11.5（萬元）（萬元）借：預(yù)收賬款借：預(yù)收賬款BB公司公司 115 000115 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 115 000115 000（4 4）2 21212年年1212月月3131日，計(jì)提減值準(zhǔn)備日，計(jì)提減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)賬面價值投資性房地產(chǎn)賬面價值=2 400-10

21、=2 400-1028=2 12028=2 120（萬元）（萬元）投資性房地產(chǎn)減值金額投資性房地產(chǎn)減值金額=2 120-1 800=320=2 120-1 800=320（萬元）（萬元）借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 3 200 0003 200 000 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 3 200 0003 200 000二、采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) （一）采用公允價值模式計(jì)量的條件（一）采用公允價值模式計(jì)量的條件 （1 1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。 （2 2）企業(yè)

22、能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投投資性房地產(chǎn)的公允價值資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計(jì)。作出合理的估計(jì)。是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價格。人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價格。 （二）采用公允價值模式計(jì)量的會計(jì)處理（二）采用公允價值模式計(jì)量的會計(jì)處理1 1、不需要計(jì)提折舊或攤銷不需要計(jì)提折舊或攤銷企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計(jì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計(jì)量，公允價值的變動計(jì)入公允價值的變動

23、計(jì)入當(dāng)期損益當(dāng)期損益，資產(chǎn)負(fù)債表日，資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值賬面余額高于低于應(yīng)按二者之間的差額，調(diào)增投應(yīng)按二者之間的差額，調(diào)增投資性房地產(chǎn)的賬面余額，同時資性房地產(chǎn)的賬面余額，同時確認(rèn)公允價值上升的收益確認(rèn)公允價值上升的收益應(yīng)按二者之間的差額應(yīng)按二者之間的差額，調(diào)減投調(diào)減投資性房地產(chǎn)的賬面余額，同時資性房地產(chǎn)的賬面余額，同時確認(rèn)公允價值下跌的損失確認(rèn)公允價值下跌的損失投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動損益公允價值變動損益投資性房地產(chǎn)公允價值變動2 2、取得租金收入、取得租金收入 借：銀行存款借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入【例例8-48-4】 2 21212年年5 5

24、月月2020日日, ,某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某房地產(chǎn)開發(fā)公司與D D公司簽訂經(jīng)營租公司簽訂經(jīng)營租賃協(xié)議，約定將房地產(chǎn)開發(fā)公司自行開發(fā)的一棟寫字樓于開發(fā)完后租賃協(xié)議，約定將房地產(chǎn)開發(fā)公司自行開發(fā)的一棟寫字樓于開發(fā)完后租賃給賃給D D公司使用，租賃期為公司使用，租賃期為8 8年。該房地產(chǎn)開發(fā)公司對投資處房地產(chǎn)采年。該房地產(chǎn)開發(fā)公司對投資處房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2 21212年年6 6月月1 1日，寫字樓開發(fā)完成，日，寫字樓開發(fā)完成，實(shí)際造價為實(shí)際造價為7 5007 500萬元，根據(jù)租賃協(xié)議，當(dāng)日即為租賃期開始日。萬元，根據(jù)租賃協(xié)議，當(dāng)日即為租賃期開始日。2 2

25、1212年年1212月月3131日，該寫字樓的公允價值為日，該寫字樓的公允價值為8 0008 000萬元。萬元。（1 1）2 21212年年6 6月月1 1日，寫字樓開發(fā)完成并出租日，寫字樓開發(fā)完成并出租借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本） 75 000 00075 000 000 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本 75 000 00075 000 000（2 2）2 21212年年1212月月3131日，確認(rèn)公允價值變動損益日，確認(rèn)公允價值變動損益借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（公允價值變動寫字樓（公允價值變動 ）5 000 0005 000 000貸：公允價值變動損

26、益貸：公允價值變動損益 5 000 0005 000 000三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更 為保證會計(jì)信息的可比性，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式為保證會計(jì)信息的可比性，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一一經(jīng)經(jīng)確定，不得隨意變更。確定，不得隨意變更。 成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理，成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理，按計(jì)量模式變更時投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差按計(jì)量模式變更時投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。額，調(diào)整期初留存收益。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 （公允價值）（公允價值） 投資性房

27、地產(chǎn)累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 盈余公積盈余公積 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤成本模式公允價值模式一定條件下【例例8-58-5】華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司的投資性房地產(chǎn)元采用成本華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司的投資性房地產(chǎn)元采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。由于華聯(lián)公司所在地的房地產(chǎn)市場現(xiàn)已比模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。由于華聯(lián)公司所在地的房地產(chǎn)市場現(xiàn)已比較成熟，房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，可以滿足采較成熟，房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，可以滿足采用公允價值模式的條件，華聯(lián)公司決定從用公允價值模式的條件，華聯(lián)

28、公司決定從2 21212年年1 1月月1 1日起，對日起，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。華聯(lián)公司作為投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。華聯(lián)公司作為投資性房地產(chǎn)核算的資產(chǎn)有兩項(xiàng)，一項(xiàng)是成本為投資性房地產(chǎn)核算的資產(chǎn)有兩項(xiàng)，一項(xiàng)是成本為5 6005 600萬元、累萬元、累計(jì)已提折舊為計(jì)已提折舊為700700萬元的寫字樓；另一項(xiàng)是成本為萬元的寫字樓；另一項(xiàng)是成本為1 8001 800萬元、萬元、累計(jì)已攤銷金額為累計(jì)已攤銷金額為450450萬元的土地使用權(quán)。萬元的土地使用權(quán)。2 21212年年1 1月月1 1日，寫日，寫字樓的公允價值為字樓的公允價值為5 2005 200萬元，土地

29、使用權(quán)的公允價值為萬元，土地使用權(quán)的公允價值為1 6001 600萬元。華聯(lián)公司按凈利潤的萬元。華聯(lián)公司按凈利潤的10%10%提取盈余公積。提取盈余公積。（1 1）寫字樓轉(zhuǎn)為公允價值模式計(jì)量）寫字樓轉(zhuǎn)為公允價值模式計(jì)量借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本） 52 000 00052 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 7 000 0007 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 56 000 00056 000 000 盈余公積盈余公積 300 000300 000 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤 2 700 0002 7

30、00 000（2 2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為公允價值模式計(jì)量）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為公允價值模式計(jì)量借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)（成本）土地使用權(quán)（成本） 16 000 00016 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 4 500 0004 500 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 18 000 00018 000 000 盈余公積盈余公積 250 000250 000 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤 2 250 0002 250 000一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的

31、后續(xù)支出，是指已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的，是指已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)使用效能直接相關(guān)的項(xiàng)目在持有期間發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)使用效能直接相關(guān)的各種支出。各種支出。 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，如果投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，如果延長延長了投資性房地產(chǎn)的了投資性房地產(chǎn)的使用壽命或明使用壽命或明顯改善了顯改善了投資性房地產(chǎn)的使用效能，從而導(dǎo)投資性房地產(chǎn)的使用效能，從而導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計(jì)，致流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計(jì)，能夠滿足投資能夠滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本導(dǎo)致導(dǎo)致流入流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益

32、超過了原先的估計(jì)，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計(jì)，能夠滿足能夠滿足投資性房地投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本成本。第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，如果只是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，如果只是維護(hù)或恢復(fù)維護(hù)或恢復(fù)投資性房地產(chǎn)原有的使用效能，不可能導(dǎo)致流入企業(yè)投資性房地產(chǎn)原有的使用效能，不可能導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益超過原先的估計(jì)，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入的經(jīng)濟(jì)利益超過原先的估計(jì)，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期當(dāng)期損益。損益。二、資本化的后續(xù)支出二、資本化的后續(xù)支出 企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建擴(kuò)建等再開發(fā)，如果再企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改

33、建擴(kuò)建等再開發(fā)，如果再開發(fā)活動完成后仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)開發(fā)活動完成后仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。 1 1、采用成本模式計(jì)量的采用成本模式計(jì)量的 （1 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開發(fā)時，）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開發(fā)時，投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建在建投資性房地產(chǎn)累投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷計(jì)折舊（攤銷）按其賬面價值按其累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金額按其賬面原價（2 2）發(fā)生資本化的改建擴(kuò)建支出或裝修裝潢支出，計(jì)入）發(fā)生資本化的改建擴(kuò)建支出或裝修裝潢支出，

34、計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本，投資性房地產(chǎn)的成本，（3 3）改建擴(kuò)建或裝修裝潢完成后，應(yīng)當(dāng)從在建的投資性改建擴(kuò)建或裝修裝潢完成后，應(yīng)當(dāng)從在建的投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回轉(zhuǎn)回到在用的投資性房地產(chǎn)到在用的投資性房地產(chǎn)銀行存款投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)【例例8-68-6】華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。該公司與計(jì)量。該公司與B B公司簽訂的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將于公司簽訂的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將于2 21111年年1212月月3131日到期，該廠房原價為日到期，該廠房原價為1 5801 580萬元，租賃合同

35、到期日累計(jì)已提折舊為萬元，租賃合同到期日累計(jì)已提折舊為370370萬萬元。為了提高廠房的租金收入，華聯(lián)公司決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改元。為了提高廠房的租金收入，華聯(lián)公司決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改建，并與建，并與C C公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改建完工之日起將廠房出租給公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改建完工之日起將廠房出租給C C公司使用。公司使用。2 21111年年1212月月3131日，與日，與B B公司的租賃合同到期，廠房隨即轉(zhuǎn)入改公司的租賃合同到期，廠房隨即轉(zhuǎn)入改建工程，在改建過程中，用銀行存款支付改建支出建工程，在改建過程中，用銀行存款支付改建支出160160萬元。萬元。2 2

36、1212年年8 8月月3131日，廠房改建工程完工，即日按照租賃合同將廠房出租給日，廠房改建工程完工，即日按照租賃合同將廠房出租給C C公司。公司。（1 1）2 21111年年1212月月3131日，將廠房轉(zhuǎn)入改建工程。日，將廠房轉(zhuǎn)入改建工程。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）廠房（在建） 14 800 00014 800 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 3 700 000 3 700 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 15 800 00015 800 000（2 2）2 21212年年1 1月月1 1日日88月月3131日，發(fā)生改建支出。日，發(fā)生改

37、建支出。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）廠房（在建） 1 600 0001 600 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 1 600 0001 600 000（3 3）2 21212年年8 8月月3131日，改建工程完工。日，改建工程完工。擴(kuò)建后廠房價值擴(kuò)建后廠房價值=1 480+160=1 640=1 480+160=1 640（萬元）（萬元）借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 16 400 000 16 400 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）廠房（在建） 16 400 00016 400 000 2 2、采用公允價值模式計(jì)量的采用公允價值模式計(jì)量的 （1

38、 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開發(fā)時）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入再開發(fā)時投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)公允價值變動按其賬面價值按其累計(jì)公允價值變動金額按其賬面原價投資性房地產(chǎn)成本 （2 2）發(fā)生資本化的改建擴(kuò)建支出或裝修裝潢支出）發(fā)生資本化的改建擴(kuò)建支出或裝修裝潢支出 （3 3）改建擴(kuò)建或裝修裝潢完成后，將在建的投資性改建擴(kuò)建或裝修裝潢完成后，將在建的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到在用的投資性房地產(chǎn)時房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到在用的投資性房地產(chǎn)時銀行存款投資性房地產(chǎn)在建投資性房地產(chǎn)在建【例例8-78-7】接接【例例8-68-6】資料，現(xiàn)假定華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司對投資性房資料，現(xiàn)假定華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價

39、值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，2 21111年年1212月月3131日，廠房賬面余額為日，廠房賬面余額為2 1502 150萬元，其中成本為萬元，其中成本為1 8501 850萬元，累計(jì)公允價值變動金額為萬元，累計(jì)公允價值變動金額為300300萬元，其萬元，其他條件不變，則華聯(lián)公司有關(guān)廠房改建的會計(jì)處理如下：他條件不變，則華聯(lián)公司有關(guān)廠房改建的會計(jì)處理如下：（1 1）2 21111年年1212月月3131日，將廠房轉(zhuǎn)入改建工程。日，將廠房轉(zhuǎn)入改建工程。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）廠房（在建） 21 500 00021 500 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：

40、投資性房地產(chǎn)廠房（成本）廠房（成本） 18 500 00018 500 000 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)廠房（公允價值變動）廠房（公允價值變動） 3 000 0003 000 000（2 2）2 21212年年1 1月月1 1日日88月月3131日，發(fā)生改建支出。日，發(fā)生改建支出。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）廠房（在建） 1 600 0001 600 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 1 600 001 600 00（3 3）2 21212年年8 8月月3131日，改建工程完工。日，改建工程完工。擴(kuò)建后廠房價值擴(kuò)建后廠房價值=2 150+160=2 310=2 150+160=

41、2 310（萬元）（萬元）借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房（成本）廠房（成本） 23 100 000 23 100 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）廠房（在建） 23 100 00023 100 000三、費(fèi)用化的后續(xù)支出三、費(fèi)用化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)作為費(fèi)用化后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)作為費(fèi)用化后續(xù)支出，在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益。益。【例例8-48-4】華聯(lián)公司某月對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維修，華聯(lián)公司某月對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維修，以銀行存款支付維

42、修費(fèi)以銀行存款支付維修費(fèi)2 2萬元。萬元。借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 20 00020 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 20 00020 000其他業(yè)務(wù)成本銀行存款一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日 企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生了改變，才能企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生了改變，才能進(jìn)進(jìn)行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面： 一是企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)的用途形成正一是企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)的用途形成正式的書面決議式的書面決議； 二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變二是

43、房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式具體包括：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式具體包括：第五節(jié)第五節(jié) 投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)（一）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（一）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)1 1、自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 指企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房指企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)停止自用，改為用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形地產(chǎn)停止自用，改為用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)或固定資

44、產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。資產(chǎn)或固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 轉(zhuǎn)換日：確定用于資本增值或出租的日期轉(zhuǎn)換日：確定用于資本增值或出租的日期2 2、作為存貨的房地產(chǎn)改為轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)改為轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 通常指指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃通常指指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。的方式出租，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換日：房地產(chǎn)的租賃期開始日房地產(chǎn)的租賃期開始日（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)3 3、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房

45、地產(chǎn)包括賺取租金或資本增值的土地使用權(quán)或出租的建筑物改為自包括賺取租金或資本增值的土地使用權(quán)或出租的建筑物改為自用，相應(yīng)地投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)用，相應(yīng)地投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為無形資產(chǎn)或固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換日：房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。4 4、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨通常指指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將以經(jīng)營租賃方式出租的開發(fā)產(chǎn)品通常指指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將以經(jīng)營租賃方式出租的開發(fā)產(chǎn)品收回，重新用于對外出售，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。收回，重新用于對外出

46、售，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換日：租賃期滿，重新開發(fā)用于對外銷售的日期。租賃期滿，重新開發(fā)用于對外銷售的日期。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理（一）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（一）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)1 1、自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，通常應(yīng)于租賃期開始日，將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無改用于出租，通常應(yīng)于租賃期開始日，將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 （1 1）企業(yè)將自

47、用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以成本模式成本模式計(jì)量的投資計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時性房地產(chǎn)時在轉(zhuǎn)換日的在轉(zhuǎn)換日的原價原價“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目科目累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目科目減值準(zhǔn)備減值準(zhǔn)備“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目科目分別轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按自用建筑物或土地使用權(quán)的賬面余額累計(jì)折舊累計(jì)折舊累計(jì)攤銷累計(jì)攤銷按自用建筑物累計(jì)已按自用建筑物累計(jì)已提折舊或土地使用權(quán)提折舊或土地使用權(quán)累計(jì)已攤銷金額累計(jì)已攤銷金額按已計(jì)提

48、的減值準(zhǔn)備按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額金額投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備減值準(zhǔn)備【例例8-98-9】華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司決定將因轉(zhuǎn)產(chǎn)而閑置的一華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司決定將因轉(zhuǎn)產(chǎn)而閑置的一棟廠房用于對外出租。棟廠房用于對外出租。2 21212年年6 6月月1010日，華聯(lián)公司與日，華聯(lián)公司與B B公司公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將廠房出租給簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將廠房出租給B B公司使用，租賃期開公司使用，租賃期開始日為始日為2 21212年年7 7月月1 1日，租賃期為日，租賃期為5 5年。年。2 21212年年7

49、 7月月1 1日，廠日，廠房賬面原價房賬面原價1 2001 200萬元，累計(jì)已提折舊萬元，累計(jì)已提折舊300300萬元。華聯(lián)公司對萬元。華聯(lián)公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量。投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 12 000 00012 000 000累計(jì)折舊累計(jì)折舊 3 000 0003 000 000 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)廠房廠房 12 000 00012 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 3 000 0003 000 000（2 2）企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以公允價值公允價值模式

50、模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時 以該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在以該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換日的公允價值作為投的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值資性房地產(chǎn)的入賬價值 公允價值小于原賬面價值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益公允價值小于原賬面價值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益； 公允價值大于原賬面價值的差額，計(jì)入資本公積公允價值大于原賬面價值的差額，計(jì)入資本公積。投資性房地產(chǎn)成本固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)累計(jì)折舊累計(jì)攤銷固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備按建筑物或土地使用權(quán)的公允價值按累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金額按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額按其賬面余額公允價值變動損益公允價值小于賬面價值的，按其差額資本公積其他資本公積

51、公允價值大于賬面價值的，按其差額【例例8-108-10】某房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公樓處于商業(yè)繁華地段，為了獲某房地產(chǎn)開發(fā)公司的辦公樓處于商業(yè)繁華地段，為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益，該公司決定將辦公樓地點(diǎn)遷往新址，原辦公樓得更大的經(jīng)濟(jì)利益，該公司決定將辦公樓地點(diǎn)遷往新址，原辦公樓騰空后用于出租，以賺取租金收入。騰空后用于出租，以賺取租金收入。2 21111年年1010月，房地產(chǎn)開發(fā)公司月，房地產(chǎn)開發(fā)公司完成了辦公地點(diǎn)的搬遷工作，原辦公樓停止自用。完成了辦公地點(diǎn)的搬遷工作，原辦公樓停止自用。2 21111年年1212月，房月，房地產(chǎn)開發(fā)公司與地產(chǎn)開發(fā)公司與D D公司簽訂了租賃協(xié)議，將原辦公樓出租給公司簽訂了

52、租賃協(xié)議，將原辦公樓出租給D D公司使公司使用，租賃期開始日為用，租賃期開始日為2 21212年年1 1月月1 1日，租賃期為日，租賃期為3 3年。該辦公樓原價年。該辦公樓原價為為25 00025 000萬元，累計(jì)已計(jì)提折舊萬元，累計(jì)已計(jì)提折舊7 5007 500萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司對投萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計(jì)量。資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計(jì)量。假定辦公樓假定辦公樓2 21212年年1 1月月1 1日的公允價值為日的公允價值為17 00017 000萬元。萬元。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 170 000 000170 000 000 累計(jì)折舊累計(jì)折

53、舊 75 000 00075 000 000 公允價值變動損益公允價值變動損益 5 000 0005 000 000 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)辦公樓辦公樓 250 000 000250 000 000 假定辦公樓假定辦公樓2 21212年年1 1月月1 1日的公允價值為日的公允價值為18 00018 000萬元。萬元。借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 180 000 000180 000 000 累計(jì)折舊累計(jì)折舊 75 000 00075 000 000 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)辦公樓辦公樓 250 000 000250 000 000 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積 5 0

54、00 0005 000 000 2 2、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，其出租，其轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。 租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。權(quán)利的日期。 （1 1）企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品存貨跌價準(zhǔn)備按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值按已計(jì)

55、提的跌價準(zhǔn)備按其賬面余額 （2 2）企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值公允價值模式模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值按已計(jì)提的跌價準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)按其賬面余額開發(fā)產(chǎn)品資本公積其他資本公積公允價值大于賬面價值的，按其差額公允價值變動損益公允價值小于賬面價值的，按其差額【例例8-128-12】按按【例例8-118-11】資料，現(xiàn)假定該房地產(chǎn)開發(fā)公司對投資料，現(xiàn)假定該房地產(chǎn)開發(fā)公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計(jì)量，資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計(jì)量，2 21212年年7 7月月1 1日，寫字樓的日，寫字樓的公允價

56、值為公允價值為68 00068 000萬元，其他條件不變。則該房地產(chǎn)開發(fā)公司將萬元，其他條件不變。則該房地產(chǎn)開發(fā)公司將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理如下：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓（成本）寫字樓（成本） 680 000 000680 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面余額） 650 000 000650 000 000 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積 30 000 00030 000 000（二）（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn) 1 1、投資性房地

57、產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理，其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理，其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)、企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供達(dá)到自用狀態(tài)、企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。 （1 1）企業(yè)將采用企業(yè)將采用成本模式成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時為自用房地產(chǎn)時在轉(zhuǎn)換日的賬面余額“固定資產(chǎn)”科目累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）“累計(jì)折舊”科目減值準(zhǔn)備“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”

58、科目分別轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)折舊累計(jì)攤銷投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)按投資性房地產(chǎn)的賬面余額按累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金額按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額【例例8-138-13】2 21212年年7 7月月1 1日，華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司將出租的日，華聯(lián)實(shí)業(yè)股份有限公司將出租的廠房收回，開始用于本企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)。廠房在轉(zhuǎn)換前采用成本廠房收回，開始用于本企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)。廠房在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，賬面原價為模式計(jì)量，賬面原價為2 0002 000萬元，累計(jì)已提折舊為萬元，累計(jì)已提折舊為450450萬元。萬元。 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)廠房

59、廠房 20 000 00020 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（或攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（或攤銷） 4 500 0004 500 000貸：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日賬面余額）貸：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日賬面余額） 20 000 00020 000 000累計(jì)折舊（或攤銷）累計(jì)折舊（或攤銷） 4 500 0004 500 000 （2 2）企業(yè)將采用企業(yè)將采用公允價值模式公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時 以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值以轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值 公允價值與原賬面價值的差額計(jì)入當(dāng)期損益公允價值與原賬面價

60、值的差額計(jì)入當(dāng)期損益固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價值按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動損益按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價值變動按其差額【例例8-148-14】2 21212年年7 7月月1 1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司對外出租的日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司對外出租的寫字樓租賃期滿予以收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政寫字樓租賃期滿予以收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。寫字樓在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計(jì)量，原賬面價值為管理。寫字樓在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計(jì)量，原賬面價值為8 5008 500萬元，其中，成本為萬元，其中，成本為8 0008 000萬