房地產公司開發(fā)流程

1、.房地產公司開發(fā)流程一、        前期準備工作1.        機會選擇獲取土地信息獲得土地相關資料進行實地考察市場調研初步可行性分析報告審核市場/競爭分析項目定位詳細可行性分析報告審批準備獲取土地2.        土地獲取向土地管理部門報名參加競買并索取有關文件向拍賣人報送參加競買的有關資料，經(jīng)審 核批準成為競買人，交納保證金，領取競買號牌在規(guī)定的時間參加競買簽訂拍賣成交確認書15日內與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額的10%的定金按規(guī)定期限付清地

2、價款后，依法辦理土地登記，領取土地使用證書。3.項目設計招標二、        行政審批1、辦理選址意見書a.計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 b.國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。 c.建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。 d.環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書（表）。 e.文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。 f.規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。2、辦理建設用地規(guī)劃許可證a.人防辦進行人防工程建設布局審查。 b.國土資源局辦理土地預審。 c.公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園

3、林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。 d.規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。 e.規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。3、組織拆遷及建設工程、監(jiān)理招標招標程序：向招投標管理機構報建核準招標方式和招標范圍編制招標文件發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書對潛在投標人進行資格審查發(fā)招標文件并報招投標管理機構備案組織項目現(xiàn)場勘察在規(guī)定時間內接收投標人編制投標文件組建評標委員會開標、評標，提交評標報告確定中標人15日內向招投標管理機構提交施工招標投標情況書面報告發(fā)出中標通知書4、初步設計和施工圖設計審查a.規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。 b.公安消防支隊對初步設計的消防設計

4、進行審查。 c.公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。 d.人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 e.國土資源局進行用地預審。 f.市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。 g.建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。 h.建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。 i.建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發(fā)放建設工程施工圖設計文件審查批準書。5、辦理建設工程規(guī)劃許可證a.公安消防支隊進行消防設計審查。 b.人防辦進行人防設施審查。 c.建委、市政部門、園林局、

5、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行審查。 d.規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（副本）。6、辦理建筑工程施工許可證a.建設單位辦理施工報建登記。 b.建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。 c.建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。7、辦理商品房預售許可證由房地產管理部門辦理預售登記，核發(fā)商品房預售許可證。 開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料： a.以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使

6、用權證書； （2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 b.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書； c.工程施工合同； d.商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。8、辦理建設工程竣工綜合驗收備案a.建筑工程質量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 b.財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。 c.規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（正本）。 d.建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。三、        權屬登記1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。 2、開發(fā)商應提交材料： （1）申請書； （2）企