蘇州滄浪城商業(yè)地產(chǎn)融資計(jì)劃書

1、WORD格式州滄浪城商業(yè)項(xiàng)目融資計(jì)劃書2014-12-11 )專業(yè)資料整理、公司介紹、項(xiàng)目說(shuō)明三、市場(chǎng)分析四、財(cái)務(wù)計(jì)劃五、資金用途六、還款來(lái)源七、融資方案融資計(jì)劃書目錄一、公司介紹1、公司簡(jiǎn)介 蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司成立于 事業(yè)單位， 2005 年企業(yè)轉(zhuǎn) 讓，股權(quán)轉(zhuǎn)給新股東王國(guó)英 房屋銷售；房屋租賃；汽車及 及相關(guān)物業(yè)管理；銷售；百貨 本為人民幣 8000 萬(wàn)元，實(shí)1995 年 10 月 16 日，當(dāng)時(shí)是蘇州市房管局下屬 制， 成立股份制企業(yè)， 2011 年 3 月份公司進(jìn)行了百分之百股權(quán)轉(zhuǎn) 85%，王彩珍 15%。 公司的經(jīng)營(yíng)范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)； 零部件經(jīng)營(yíng)；商品信息服務(wù)；為經(jīng)營(yíng)

2、房提供交易場(chǎng)地；停車 ；百貨、針紡織品、服裝、珠寶、家電、五金。 收資本為：人民幣公司注冊(cè)資8000 萬(wàn)元，注冊(cè)地點(diǎn)是：蘇州市滄浪區(qū)胥江路 然人2、2 號(hào)，法定名稱為：蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司，公司類型：有限公司（自 控股），法定代表人：王彩珍公司章程詳見附件：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件）第一章 總則條：為建立本公司運(yùn)營(yíng)機(jī)第和行為準(zhǔn)則，保障公司和各股 關(guān)法律法規(guī)，制定本章程。 第二條：公司名稱：蘇州市輕制，增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，規(guī)定公司的組織機(jī)構(gòu)東的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)公司法和有第三條：公司地址：蘇州市胥第四條：公司法定代表人是王 獨(dú)立法人。第五條：公司享有股東投資形微型汽車服務(wù)有限

3、公司2江路 號(hào)彩珍，公司類型為有限公司，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧的成的全部法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，堅(jiān)持利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則 第六條：公司的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)第七條：公司宗旨：根據(jù)服務(wù) 用戶第 的市場(chǎng)，進(jìn) 第八”服務(wù)于社會(huì)。以一 步增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng) 條：公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地 品信息服務(wù)；為經(jīng)營(yíng)戶提供交 服裝；珠寶；家電；五金 第條：必須遵守法律、法規(guī)和有關(guān)條例。行業(yè)的特點(diǎn)，本公司奉行以“質(zhì)量第一、信譽(yù)第一、流的服務(wù)態(tài)度來(lái)滿足社會(huì)及用戶的需要。積極開拓新 爭(zhēng)能力，不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)；房屋銷售；房屋租賃；汽車及零部件經(jīng)營(yíng)；商 易場(chǎng)地；停車及相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；銷售；百貨；針紡織品

4、；公司經(jīng)營(yíng)期限：長(zhǎng)期注冊(cè)資本、股東名稱、出資形式第十條： 第公司注冊(cè)資本為一條：股東名稱、出資形8000 萬(wàn)元人民 幣。式：序號(hào)1姓名 王國(guó)英 王彩珍出資方式現(xiàn)金現(xiàn)金出資金額（萬(wàn)元）6800股份比例（ % ）85120015第十二條： 出資，應(yīng)當(dāng)向足額繳納出資的 第十三條：本公司成立后，應(yīng)當(dāng)向股東簽發(fā)蓋有公司印章的出資證明書，出資證明 書應(yīng)當(dāng)裁明下列事項(xiàng)：股東應(yīng)當(dāng)按規(guī)定足額繳納各自認(rèn)繳的出資。股東不按規(guī)定繳納所認(rèn)繳的股東承擔(dān)違約責(zé)任。公司名稱：蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司；公司登記日期；公司注冊(cè)資本；股東的名稱，繳納的出資額和出資日期； 出資證明書的編號(hào)和核發(fā)日期。第三章 組織機(jī)構(gòu)股東會(huì)第十五

5、條：股東會(huì)由全體股東組成，是公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，依法行使職權(quán)。 第十六條：股東會(huì)行使下列職權(quán)：1、決定公司的經(jīng)營(yíng)方針和投資計(jì)劃；2、選舉和更換董事，決定有關(guān)董事的報(bào)酬事項(xiàng)；3、選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事，決定有關(guān)監(jiān)事的報(bào)酬事項(xiàng)；4、審議批準(zhǔn)董事會(huì)的報(bào)告；5、審議批準(zhǔn)監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事的報(bào)告；6、審議批準(zhǔn)公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，決算方案；7、審議批準(zhǔn)公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損的方案；8、對(duì)公司增加或者減少注冊(cè)資本作出決議；9、對(duì)發(fā)行公司債券作出決議；10、對(duì)股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資作出決議；11、對(duì)公司變更、解散和清算等事項(xiàng)作出決議；12、修改公司章程。 第十七條：股東會(huì)每年召開一次定期會(huì)議，

6、一般在第一季度召開，代表四分之一以上 表決權(quán)的股東、三分之一以上董事或者監(jiān)事可以提議召開臨時(shí)股東會(huì)議。第十八條 股東會(huì)會(huì)議由股東按出資比例行使表決權(quán)，股東會(huì)的決議須經(jīng)代表二分之 一以上股權(quán)的股東表決通過(guò)。但對(duì)公司增加或減少注冊(cè)資本、解散、變更公司形式、 修改公司章程作出決議時(shí)，須經(jīng)代表三分之二以上股權(quán)的股東表決通過(guò)。第十九條：股東會(huì)的首次會(huì)議由出資額最多的股東召集和主持，其他情況下股東會(huì) 會(huì)議由董事會(huì)召集，董事長(zhǎng)主持。董事長(zhǎng)因特殊原因不能履行其職責(zé)時(shí)，由董事長(zhǎng) 指定的其他董事主持。第二十條：召開股東會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)將審議的事項(xiàng)于會(huì)議召開十五日前通知全體股東。 股東會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所議事項(xiàng)的決定作出會(huì)議記錄

7、，出席會(huì)議的股東應(yīng)當(dāng)在會(huì)議記錄上簽 名。董事會(huì)，任期三年第二十一條： 本公司設(shè)董事會(huì)。董事會(huì)由三名董事組成。 董事會(huì)設(shè)董事 1 長(zhǎng) 董事在任期屆滿時(shí)可連選連任。第二十二條：董事會(huì)行使以下職權(quán)：1、負(fù)責(zé)召集股東會(huì)，并向股東會(huì)報(bào)告工作；2、執(zhí)行股東大會(huì)的決議；3、擬定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；4、制訂公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案；5、制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；6、擬定公司增加或者減少注冊(cè)資本方案；7、擬訂公司變更、解散、清算的方案；8、決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；9、聘任或者解聘公司經(jīng)理。 根據(jù)總經(jīng)理的提名， 聘任或者解聘公司副總經(jīng)理， 財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、 其他部門負(fù)責(zé)人等，決定其報(bào)酬事

8、項(xiàng)；10、決定公司的基本管理制度11、擬定公司章程修改方案；12、擬定發(fā)行公司債券方案。 第二十三條：董事長(zhǎng)為公司的法定代表人，行使下列職權(quán)： 主持股東大會(huì)和召集、主持董事會(huì)會(huì)議； 領(lǐng)導(dǎo)董事會(huì)工作，檢查決議實(shí)施情況；簽署公司股票、公司債券；行駛法律授予法定代表人的權(quán)利 因特殊情況不能履行職務(wù)時(shí)，指定其他董事代為履行； 在發(fā)生不可抗力等重大事件時(shí)，應(yīng)對(duì)一切事物行使特別裁決權(quán)和罷免權(quán)， 但必須符合公司利益，事后向董事會(huì)報(bào)告。第二十四條：董事會(huì)例會(huì)每年召開二次，一般為每年的一月和七月，每次會(huì)議應(yīng)當(dāng) 于會(huì)議召開十日前書面通知全體董事，并寫明會(huì)議內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)。經(jīng)三分之一 以上的董事提議可以召開董事會(huì)

9、臨時(shí)會(huì)議。第二十五條： 董事會(huì)會(huì)議應(yīng)有三分之二以上董事出席方可舉行。 董事表決實(shí)行一人一票制， 董事會(huì)決議以三分之二以上董事一致通過(guò)有效，不足代表三分之二董事時(shí)，其通過(guò)的決議無(wú) 效。第二十六條：董事會(huì)會(huì)議應(yīng)由董事本人出席，董事因故不能出席董事會(huì)會(huì)議時(shí)，可 以書面委托其代理人代為出席董事會(huì)，委托書中應(yīng)闡明授權(quán)范圍。第二十七條：董事會(huì)每次會(huì)議，須作詳細(xì)的書面記錄，有全體出席董事簽字，代理 人出席時(shí)，由代理人簽字，該記錄由公司存檔。經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)第二十八條：公司設(shè)總經(jīng)理 1 人，副總經(jīng)理 3 人，總經(jīng)理由董事長(zhǎng)兼任，對(duì)董事會(huì)負(fù) 責(zé)，行使下列職權(quán)：1、主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作、組織實(shí)施董事會(huì)決議；2、

10、組織實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；3、擬定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；4、擬定公司的基本管理制度；5、制定公司的具體規(guī)章；6、提請(qǐng)聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；7、聘任或者解聘除應(yīng)由董事會(huì)聘任或者解聘以外的管理人員；8、公司章程和董事會(huì)授予的其他職權(quán)。 第二十九條：副總經(jīng)理由總經(jīng)理推薦，并由董事會(huì)確認(rèn)，副總經(jīng)理對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。監(jiān)事第三十條： 公司設(shè) 1 名監(jiān)事， 經(jīng)股東會(huì)推選產(chǎn)生。 監(jiān)事的任期每屆為三年， 監(jiān)事任期屆 滿，連選可以連任。董事、總經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任監(jiān)事。第三十一條：監(jiān)事行使下列 職權(quán)：1、檢查公司財(cái)務(wù)；2、對(duì)董事、總經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行

11、監(jiān)督；3、當(dāng)董事和總經(jīng)理的行為損害公司的利益時(shí)，要求董事和總經(jīng)理予以糾正；4、提議召開臨時(shí)股東會(huì)；5、公司章程規(guī)定的其他職權(quán)；6、監(jiān)事列席董事會(huì)會(huì)議第四章 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、利潤(rùn)分配第三十二條：公司按照中華人民共和國(guó)財(cái)政部指定的企業(yè)財(cái)會(huì)制度規(guī)定，建立本公 司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度。第三十三條：按照會(huì)計(jì)法的規(guī)定，本公司的會(huì)計(jì)年度采用日歷年制，自 1 月 1 日起至12 月 31 日止，公司應(yīng)在每一會(huì)計(jì)年度結(jié)束后十五日內(nèi)將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告送交各股東。財(cái)務(wù) 據(jù)埃及報(bào)告應(yīng)依法經(jīng)審查驗(yàn)證。第三十四條：公司稅務(wù)利潤(rùn)按下列順序分配：彌補(bǔ)以前年度虧損； 提取法定公積金； 支付股東股利。 第三十五條：公司分配當(dāng)年稅后利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提

12、取利潤(rùn)的10%列入公司法定公積金。公司法定公積金累計(jì)額為公司注冊(cè)資本的50%以上的，可不再提取。二、項(xiàng)目說(shuō)明1 、項(xiàng)目介紹滄浪城商業(yè)項(xiàng)目位于古城區(qū)核心版塊，絕無(wú)僅有市中心黃金地段，盤胥路與 胥江路交匯處。項(xiàng)目定位：打造蘇州古城區(qū)中心地段集購(gòu)物，休閑，娛樂(lè)，餐飲， 品牌體驗(yàn)于一體的主題式情景購(gòu)物廣場(chǎng)。借助護(hù)城河景觀帶打造的屋頂主體花園； 地下商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)置水族館，前所未有的感觀體驗(yàn)。海洋主題的情景體驗(yàn)購(gòu)物；華東 地區(qū)首席的雙倒計(jì)時(shí)廣場(chǎng)，匯聚萬(wàn)千人流，擴(kuò)展假日活動(dòng)空間；香港主題購(gòu)物中心， 足不出戶，盡享港派風(fēng)情；香港品牌，香港原創(chuàng)設(shè)計(jì)，港式生活，香港味道；緊握時(shí)代脈搏 抓住電商機(jī)遇 與淘寶做合 伙人

13、。蘇州第一， 淘寶線上網(wǎng)店 +線下體驗(yàn)店 + 即時(shí)物流 + 倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物的一站式全程云購(gòu)物系 統(tǒng)交通：古城核心成熟版塊 城市黃金主干道東西南北貫穿， 南環(huán)高架線 南門快速路 立 體交通 瞬息通達(dá) 2 號(hào)線 5 號(hào)線雙輕軌格局 緊跟城市步伐 一路向錢本案交通四通 八達(dá)， 東西南北環(huán)以我為中心，往西 5 分鐘到西環(huán)，往南 5 分鐘到南環(huán)， 15 分鐘到達(dá)蘇州火車站 和蘇州汽車北站， 5 分鐘到達(dá)汽車南站。 盤胥路與人民路為全線貫穿蘇州的兩條南北通路； 胥江路和三香路干將路同為蘇州市區(qū)三大黃金干線；緊貼南門快速路和南環(huán)高架，全城人 流瞬息通達(dá)；臨地鐵 4 號(hào)線胥江路站，地鐵 5 號(hào)線滄浪城直接連接項(xiàng)目

14、地下商業(yè) .周邊將近 50 萬(wàn)固定人口， 小區(qū)分別有盤景苑、 胥馨家園、 泰 南苑金橋新村、 寫意空 間、華泰家園、新康花園、東方苑小區(qū)、胥江新村、胥江路 136 號(hào)小區(qū)、友聯(lián)新村，友新 新村、巴里新村、金塘一村、盤福苑等；另外還有商務(wù)樓、金融機(jī)構(gòu)（建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行等）商局、國(guó)家支付中心等）、政府相關(guān)部門（蘇州中級(jí)人民法院、蘇州航道中心、蘇州工娛樂(lè)休閑會(huì)所、大型的餐飲行業(yè)，一應(yīng)俱全。還獨(dú)享胥江路由東到西和盤胥路由北向南所帶來(lái)的人潮與運(yùn)河沿岸風(fēng)景帶、盤門風(fēng)景區(qū)、新市橋碼頭 等帶來(lái)另樣的財(cái)富并連接 2 號(hào)線的黃金隧道。2、項(xiàng)目現(xiàn)狀目前項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已封頂， 總建筑面積 5838

15、5 ，土地性質(zhì)商業(yè)出讓 214 （全部可以 分割銷售），總投資 8 億元人民幣，加上 1 億元左右利息支出，總計(jì) 是 9 億元人民幣成本。已投入近 6 億元人民幣， 其中有 2.29 億元人民幣是借款， 其他全部為股東投 入。 目前五證已全，資質(zhì)為貳級(jí)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可在 2015 年中旬正式開業(yè)。 接下來(lái)是銷售部分和自留部分的營(yíng)運(yùn)管理，管理公司已組建，預(yù)測(cè)自留 4 萬(wàn)平米商鋪 每年租金收入保守預(yù)估在 6000 萬(wàn)左右，固定資產(chǎn)價(jià)值在 10 億元以上并在不斷增值。3 、證件及審批文件 項(xiàng)目土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證、預(yù)售許可證五證以及所 有政府批文齊全（詳見附件：各證照復(fù)印件）

16、。4 、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例 項(xiàng)目周邊的商業(yè)案例有“蘇倫場(chǎng)” 、“蘇州新天地、 “億象城”等，商鋪銷售均價(jià)為5-6 萬(wàn)元每平米，滄浪城較這些商業(yè)項(xiàng)目不論是地段、售價(jià)還是招商管理能力都遠(yuǎn)優(yōu)于其 它對(duì)手。三、市場(chǎng)分析2014 年 1 月 27 日蘇州市政府針對(duì)蘇州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布的 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè) 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見 ，該文件對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割做了明確的說(shuō)明， 然而滄浪城項(xiàng)目的 土地性質(zhì)為商業(yè)出讓 214 ，這表示本項(xiàng)目可以無(wú)限分割銷售，土地價(jià)值不可沽量。 近期 公司董事長(zhǎng)與蘇州輕軌簽訂了輕軌五號(hào)線的出入口與本項(xiàng)目地下負(fù)一層貫通的合作 意向，又是一大銷售亮點(diǎn)，而且本項(xiàng)目是蘇州唯一一家由發(fā)改

17、委特批的可以將地下 負(fù)一層進(jìn)行銷售并且有房產(chǎn)證的商業(yè)項(xiàng)目。四、財(cái)務(wù)計(jì)劃（詳見附件： 2011 年報(bào)表 （ 含科目明細(xì) ）- 2013 年報(bào)表 （ 含科目明細(xì) ） ）五、資金用途此次融資 1.5 億 -2 億元人民幣主要是用作項(xiàng)目的外立面和內(nèi)部公用部位及自留 商鋪裝飾和電梯、水電、消防、人防、照明、中央空調(diào)、市政工程、景觀綠化等方面 的施工，以及日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。六、還款來(lái)源還款來(lái)源主要依靠商鋪銷售和招商運(yùn)營(yíng)管理：1、 銷售團(tuán)隊(duì)是公司聘請(qǐng)的專業(yè)地產(chǎn)銷售公司（和富輝煌），我公司為了配合統(tǒng)一業(yè)態(tài)招商前提下，現(xiàn)只對(duì)外銷售胥江路一側(cè)地面一至三層約 16000 ，銷售均價(jià)為 48000 元 / （均低于周邊商

18、業(yè)地產(chǎn)的平均銷售價(jià)格） ，共計(jì) 7.68 億元人民幣，主要用于歸還借款和 再投入。對(duì)外正式接受預(yù)約至今，已接洽意向客戶 300 多組，待項(xiàng)目正式開盤銷售，這些 銷售面積即可完成大部分銷售。 （詳見附件：滄浪城認(rèn)籌客戶明細(xì)與招商情況匯總表）2、 滄浪城預(yù)定開業(yè)時(shí)間為2015 年初， 因地理位置較好， 招商十分火爆， 我們從文化娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物這三個(gè)重點(diǎn)招商，地下負(fù)一層 11000 ，其中有 7000 分隔成兩層，這 樣有 18000 。招商主要分兩塊，一塊為網(wǎng)絡(luò)體驗(yàn)商場(chǎng)，業(yè)態(tài)相等于南京新街口地 下時(shí)尚來(lái)迪；另一塊為姑蘇美食一條街。地面吃喝玩樂(lè)購(gòu)物都是國(guó)際國(guó)內(nèi)的品牌店， 相等于園區(qū)印象城改進(jìn)型?？偣灿猩啼伱娣e 5 萬(wàn)多平方米，現(xiàn)管理公司已組建，預(yù)測(cè)自留 4 萬(wàn)平米商 鋪每年租金收入在 6000 萬(wàn)左右，固定資產(chǎn)價(jià)值在 10 億元以上并在不斷增值，目前已招商 完成面積為 30000 多平米（詳見附