施工企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范

1、WORD格式施工企業(yè)目前所面臨的形勢(shì)及其法律風(fēng)險(xiǎn)防范一、目前施工企業(yè)所面臨的形勢(shì)（一）限購(gòu)、限貸等嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策致使一部份中小房企 破產(chǎn)或倒閉 作為與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)緊密相關(guān)的施工企業(yè)，正面臨著中國(guó)歷史上最嚴(yán)的 房地產(chǎn)調(diào)控。房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)施工企業(yè)影響巨大！ 案例：常州豐臣南郡項(xiàng)目破產(chǎn)清算；金壇奧金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破 產(chǎn)清算案。（二）非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)單位同樣面臨資金鏈緊張的局面1、鐵道部停撥鐵路建設(shè)資金，鐵路建設(shè)項(xiàng)目大面積停工；（鋼構(gòu) 委托律師發(fā)催款函中鐵建工）2、城投等國(guó)有建設(shè)公司因不能從銀行獲得貨款開(kāi)始借助信托進(jìn) 行融資，造成一些政府投資工程資金緊張。（鋼構(gòu)委托律師發(fā)催款函 上海城

2、建）3、今年以來(lái)大量民營(yíng)企業(yè)資金鏈斷裂。（某鋼材市場(chǎng)加建房屋案）（三）工人短缺、勞動(dòng)力成本大幅度提高，以及少數(shù)不法分子惡 意敲詐。（四）施工企業(yè)融資困難，融資成本大幅度提高。二、目前形勢(shì)下施工企業(yè)主要法律風(fēng)險(xiǎn)剖析（一）施工企業(yè)與發(fā)包人之間出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)1、表現(xiàn)形式： 第一是開(kāi)發(fā)商直接告知無(wú)力支付，要求簽署延期付款協(xié)議并愿意 承擔(dān)相應(yīng)利息等；第二是開(kāi)發(fā)商采取在中間驗(yàn)收、竣工結(jié)算或進(jìn)度款審核等過(guò)程中 設(shè)臵障礙等方式，故意使付款條件不成就。第三是開(kāi)發(fā)商對(duì)質(zhì)量、工期、安全等瑕疵要求處以高額違約金或 賠償金。（一）施工企業(yè)與發(fā)包人之間出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)2、具體風(fēng)險(xiǎn)： 第一是進(jìn)度款被拖欠；第二是停緩建項(xiàng)目無(wú)法獲得賠償

3、，工期無(wú)法獲得順延。第三是無(wú)法通過(guò)節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收。 第四是結(jié)算被拖延、結(jié)算款被拖延。 第五是低價(jià)中標(biāo)或者固定價(jià)款合同無(wú)法獲得調(diào)整； 第六是約定墊資施工但無(wú)能力繼續(xù)墊資，面臨承擔(dān)違約責(zé)任。 第七是工程款（進(jìn)度款、結(jié)算款）可能無(wú)法收回。 第八是被訴巨額工期違約金和質(zhì)量賠償金。（二）施工企業(yè)與分包人、材料供應(yīng)商、機(jī)械設(shè)備租賃單位之間 的風(fēng)險(xiǎn)1、爭(zhēng)議管轄約定的風(fēng)險(xiǎn)：在合同中約定爭(zhēng)議管轄條款時(shí)，施工 應(yīng)該給予充分重視，因?yàn)檫@很可能是對(duì)方設(shè)計(jì)好的。2、授權(quán)不當(dāng)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)管理權(quán)限授權(quán)不當(dāng)也很容易誘發(fā)風(fēng) 險(xiǎn)案例：總承包單位因?qū)嶋H施工人的不當(dāng)行為遭遇巨額訴訟的案 件。某掛靠人以施工企業(yè)的名義承接了一個(gè)施

4、工項(xiàng)目，項(xiàng)目造價(jià)為 1500 萬(wàn)。在承接之后，此掛靠人沒(méi)有自行施工，而是轉(zhuǎn)交給他人進(jìn) 行施工，并將個(gè)人所欠債務(wù)，通過(guò)加蓋項(xiàng)目章的方式，向數(shù)十個(gè)債權(quán) 人出具欠條，數(shù)額高達(dá) 2000 多萬(wàn)元，借助這種手段把個(gè)人債務(wù)全部 轉(zhuǎn)移到了施工企業(yè)身上。后來(lái)，這些債權(quán)人紛紛到法院起訴，要求施 工企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。從掛靠人那里接手項(xiàng)目的實(shí)際施工人則又拖欠 材料商的供應(yīng)款，拖欠工人工資，于是材料供應(yīng)商和農(nóng)民工又把施工 企業(yè)告上了法院，要求承擔(dān)付款責(zé)任。同時(shí)，由于建設(shè)單位從未向施 工單位支付過(guò)工程款，當(dāng)然該施工企業(yè)也未向接受轉(zhuǎn)包的實(shí)際施工人 支付過(guò)任何款項(xiàng)，于是接受轉(zhuǎn)包的實(shí)際施工人又以施工單位未付款為 由起訴至法院

5、。一個(gè) 1500 萬(wàn)的工程，卻因?yàn)閽炜咳恕?shí)際施工人的 不當(dāng)行為引起了數(shù)十個(gè)訴訟，訴訟標(biāo)的總計(jì)高達(dá) 4500 萬(wàn)，相當(dāng)于合 同價(jià)款的 3倍。其中包括個(gè)人債務(wù)轉(zhuǎn)化為工資債務(wù)的 2000 萬(wàn)，農(nóng)民 工和材料商索賠的 1000 萬(wàn)，以及實(shí)際施工人所要求支付的 1500 萬(wàn)案例：兩次轉(zhuǎn)包一次掛靠導(dǎo)致總包對(duì)實(shí)際施工人失控引發(fā)重大風(fēng)險(xiǎn)某房地產(chǎn)企業(yè)將工程發(fā)包給當(dāng)?shù)氐慕üぜ瘓F(tuán)，該建工集團(tuán)又將工 程轉(zhuǎn)包給下屬的子公司，下屬子公司又以肢解分包的方式將 50 余棟 待施工的房子一分為四，轉(zhuǎn)包給了四家單位，這四家單位中包含兩家 特級(jí)企業(yè)和兩家一級(jí)企業(yè)。但這四家實(shí)際由 5 個(gè)實(shí)際施工人掛靠施 工。由于經(jīng)過(guò)兩次轉(zhuǎn)包一次掛

6、靠，建工集團(tuán)對(duì)實(shí)際施工人完全失控， 雖然本案中的發(fā)包單位按時(shí)支付工程進(jìn)度款，甚至存在超付現(xiàn)象，但 無(wú)論是工程質(zhì)量還是工期都沒(méi)能得到保證。在施工過(guò)程中實(shí)際施工人 中途對(duì)一些項(xiàng)目以以約定價(jià)款過(guò)低為由拒絕施工，房地產(chǎn)企業(yè)只能委 托第三人繼續(xù)施工。同時(shí)，有部分已完工的分部工程施工質(zhì)量較差， 但實(shí)際施工人拒絕維修，于是房地產(chǎn)企業(yè)又委托他人進(jìn)行維修，發(fā)生 了 300 多萬(wàn)元的維修費(fèi)用。此外，本來(lái)約定的工期是 11 個(gè)月，結(jié)果 做了 3年半，工期的延誤直接導(dǎo)致向 400 多戶小業(yè)主交房逾期，預(yù)計(jì) 產(chǎn)生違約金 900 多萬(wàn)，同事為小業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證還需花費(fèi)300 多萬(wàn)。此外，除了工期和工程質(zhì)量上存在問(wèn)題，更為嚴(yán)

7、重的是，一個(gè)掛靠人 將竣工資料全部交付后拒絕交房，而其他的掛靠人雖然將工程交付 了，但是拒絕交付竣工資料。因?yàn)榻?jīng)過(guò)兩次轉(zhuǎn)包一次掛靠后，實(shí)際施 工人獲得的價(jià)款很低，再加上當(dāng)時(shí)原材料價(jià)格、人工工資上漲，實(shí)際 施工人是要虧本的，所以用盡各種手段要求調(diào)價(jià)格。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè) 而言，實(shí)際施工人沒(méi)有交付竣工資料，就無(wú)法進(jìn)行備案，從而無(wú)法取 的大產(chǎn)證，小業(yè)主更無(wú)法取得小產(chǎn)證。另外，接近年底，工人可能會(huì) 主張拖欠工資，而小業(yè)主可能因拿不到產(chǎn)證而上訪，房產(chǎn)公司不但面 臨著資金壓力，其信譽(yù)也受到了損害。在此情況下，房產(chǎn)公司決定提 起訴訟，共計(jì)提出包括質(zhì)量、工期、交房和備案等在內(nèi)的 10 項(xiàng)訴訟 請(qǐng)求，主張違約金和賠

8、償金共計(jì) 4000 多萬(wàn)。這個(gè)案子使建工集團(tuán)在 承擔(dān)了高額的違約金后，也很難向?qū)嶋H施工人追償，因?yàn)橹八M(jìn)行 的兩次轉(zhuǎn)包一次掛靠的行為所簽訂的合同都是無(wú)效的。在本案中，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)還是對(duì)總承包企業(yè)，都存在一個(gè) 不利因素就是該工程實(shí)際控制權(quán)掌握在實(shí)際施工人手中，這也是導(dǎo) 致項(xiàng)目管理完全失控的直接原因，而多次轉(zhuǎn)包造成約定價(jià)格過(guò)低使 實(shí)際施工人虧本施工則是項(xiàng)目失控的根本原因：第一，房地產(chǎn)企業(yè)和建工集團(tuán)所訂立的合同價(jià)格在當(dāng)?shù)氐亩~下浮了 10%。第二，建工集團(tuán)又從其下屬子公司收回了合同價(jià)款的1%-3%。第三，子公司又要收取肢解分包單位 5%的價(jià)款作為管理費(fèi)。 第四，實(shí)際施工人需要被扣除的管理費(fèi)又

9、占到合同價(jià)款的5%。所以，最終到達(dá)實(shí)際施工人手上的價(jià)款基本上只有原合同價(jià)款的 77%-79%，此外還要扣除 4%的稅金和其他相關(guān)費(fèi)用。更為糟糕的是， 在施工過(guò)程中，材料價(jià)格、人工工資上漲，而工期的延長(zhǎng)也增加了施 工成本，所以實(shí)際施工人是肯定要虧本的。于是，綜合以上情況， 建工集團(tuán)需要承擔(dān)巨額的違約金和賠償金，雖然之后有部分損失可 以進(jìn)行追償，但有些是根本不能夠?qū)崿F(xiàn)的。三、如何防范施工企業(yè)所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)（一）謹(jǐn)慎承接墊資或要求放棄優(yōu)先受償權(quán)的項(xiàng)目 在當(dāng)前形勢(shì)下，建設(shè)單位已將自身生存放在第一位，施工企業(yè)也 要有相應(yīng)的意識(shí)，對(duì)一些要求墊資的項(xiàng)目審核要更加嚴(yán)格，風(fēng)險(xiǎn)太大 的不要去做。對(duì)要求施工修正放

10、棄優(yōu)先受償權(quán)的項(xiàng)目也要仔細(xì)分析考 量。假如施工企業(yè)放棄優(yōu)先受償權(quán)，一旦建設(shè)單位破產(chǎn)，那么施工企 業(yè)的債權(quán)就排在銀行抵押權(quán)之后。（豐臣南群項(xiàng)目與金壇奧金項(xiàng)目） 對(duì)于建設(shè)單位堅(jiān)決要求施工企業(yè)放棄優(yōu)先受償權(quán)的項(xiàng)目，可要求對(duì)方 提供擔(dān)保。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題要注意以下幾點(diǎn)： 第一是關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定：1、中華人民共和國(guó)合同法第 286 條：2、最高人民法院關(guān)于 286 條的司法解釋3、江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若 干問(wèn)題的意見(jiàn)：第二是關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)實(shí)務(wù)中需注意的問(wèn)題： 1、施工合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)不能享受優(yōu)先受償權(quán)；在工期違約金 訴訟中一定要注意。2、通過(guò)合同約定或承諾放棄優(yōu)先受償

11、權(quán)；3、建設(shè)工程所有權(quán)已被法院生效法律文書(shū)確認(rèn)轉(zhuǎn)移的；4、分包人不享有優(yōu)先受償權(quán)。第三是困擾施工企業(yè)優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題：1、結(jié)算過(guò)程太長(zhǎng)延誤了優(yōu)先受償權(quán)行使，從而導(dǎo)致失權(quán)。2、未在提起訴訟時(shí)請(qǐng)求優(yōu)先受償權(quán)。 （二）針對(duì)每個(gè)項(xiàng)目，從工程款收取、費(fèi)用支付、資金使用、工 期質(zhì)量、安全等角度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)摸底、評(píng)估，也可以從與發(fā)包人關(guān)系、 與實(shí)際施工人關(guān)系、與材料設(shè)備供應(yīng)商之間的關(guān)系角度，依次排查是 否存在上述風(fēng)險(xiǎn)。（三）對(duì)風(fēng)險(xiǎn)重大的項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)跟進(jìn)。安排與甲方熟悉的人員 持續(xù)了解開(kāi)發(fā)商的狀況，包括其資產(chǎn)狀況、房屋銷售的狀況，以及相 關(guān)的融資情況，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或進(jìn)展變化，便能夠采取措施，將風(fēng)險(xiǎn) 控制在最小程度

12、。（四）確定風(fēng)險(xiǎn)化解及防范思路及方法1、停工或不停工的問(wèn)題2、施工企業(yè)協(xié)助房產(chǎn)公司變通融資3、以房抵債而清償工程款 第一，真正的以房抵債，即施工企業(yè)真的要去拿房子，并辦理了 預(yù)告登記，從而以此抵償進(jìn)度款或者結(jié)算款。第二，暫時(shí)的以房抵債，即施工單位與房地產(chǎn)公司簽訂以房抵債 合同以及預(yù)售合同。4、保證或者重新獲得優(yōu)先受償權(quán)5、延期付款與價(jià)款調(diào)整問(wèn)題 假如施工單位合同價(jià)款較低，施工企業(yè)虧本，且房地產(chǎn)公司還支 付工程款有困難，施工企業(yè)可以與房地產(chǎn)公司協(xié)商，以時(shí)間換取價(jià)款 調(diào)整，即調(diào)整合同價(jià)款，延后付款時(shí)間，進(jìn)而做到雙贏，避免兩敗俱 傷。（五）及時(shí)提起訴訟或仲裁 施工企業(yè)要消除慣性思維：第一，認(rèn)為訴訟時(shí)

13、間長(zhǎng)、費(fèi)用高、不 公正，只有出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題、事故或者造價(jià)有重大爭(zhēng)議才考慮通過(guò)訴訟 途徑解決糾紛。第二，認(rèn)為工程款收回是遲早的事情。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷認(rèn)為，工程 款是遲早都能收回來(lái)的。這些都是我們?cè)瓉?lái)的判斷，假如房地產(chǎn)調(diào)控 政策還不放松的話，這種慣性思維勢(shì)必要要得到改變。前面我已經(jīng)提 到，當(dāng)前房子的價(jià)格已經(jīng)很高，一旦出現(xiàn)爛尾樓、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)， 工程款很可能收不回來(lái)。關(guān)于訴訟或仲裁提幾點(diǎn)建議： 第一，通過(guò)自力救濟(jì)的辦法，看看能否解決拖欠施工款的問(wèn)題， 當(dāng)然這也是施工單位常用的方法，即以要求支付民工工資的方式來(lái)主 張相應(yīng)的工程款；第二，看看是否能夠?qū)嵭幸苑康謧簿褪峭硕蟠沃?，通過(guò)約 定相對(duì)較低的房?jī)r(jià)來(lái)保全自己大部分的施工款項(xiàng)。第三，如果前面兩項(xiàng)都不能夠做到，并遭遇了惡意拖欠工程款， 特別是房地產(chǎn)企業(yè)有轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的情況時(shí)，我們就要通過(guò)訴訟或者仲裁 來(lái)解決相應(yīng)的糾紛了。第四，我們要判斷工程款優(yōu)先受償權(quán)是不是將要喪失。（六）實(shí)際施工人對(duì)外簽約導(dǎo)致施工企業(yè)被訴的風(fēng)險(xiǎn)化解 目前法院審理此類案件