代建項(xiàng)目工程賬務(wù)管理計(jì)劃

1、'代建工程賬務(wù)處理代建工程同時(shí)符合以下條件的，可就收取的代建手續(xù)費(fèi)按服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，如不同時(shí)符合下述條件，應(yīng)按照國(guó)稅函1998554號(hào)的規(guī)定，受托方按 “銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) ”征收營(yíng)業(yè)稅。1、由委托方自行立項(xiàng)；2、不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；3、受托方不墊付資金，單獨(dú)收取代建手續(xù)費(fèi)（或管理費(fèi)）；4、事先與委托方訂有委托代建合同。5、施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票全額開(kāi)具給委托建房單位。關(guān)于代建項(xiàng)目的核算問(wèn)題，由于代建項(xiàng)目不屬于 B 公司的資產(chǎn)而是代管項(xiàng)目， 核算也屬于代為核算性質(zhì)， 因此核算方法應(yīng)征求委托方的意見(jiàn)，按照委托方確認(rèn)的方式核算。 同時(shí)在核算方式上必須滿足稅務(wù)上的要求，由于了 B

2、公司不墊付資金，而且發(fā)生的發(fā)票都應(yīng) A 公司的抬頭，那么在設(shè)立業(yè)務(wù)流程上，所有工程資金支出，應(yīng)走委托方的帳；也可以受托方設(shè)立專戶，委托方的撥款?？顚Ｓ?，受托方不能體現(xiàn)墊資。受托方的會(huì)計(jì)核算上， 如果資金只是從委托方帳戶核算， 那么可以只設(shè)鋪助帳，正式帳只是對(duì)收取的代建費(fèi)進(jìn)行核算。如果受托方設(shè)專戶進(jìn)行核算，受托戶應(yīng)把代建工程整個(gè)流程體現(xiàn)出來(lái)，具體可參考以下內(nèi)容。代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算、代建工程的種類(lèi)及其成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)的各種工程， 包括土地、房屋、 市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開(kāi)發(fā)特 點(diǎn)和內(nèi)容，在會(huì)計(jì)上也應(yīng)根據(jù)各類(lèi)代建工程成本核算的不

3、同特點(diǎn)和要 求，采用相應(yīng)的費(fèi)用歸集和成本核算方法?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定：企業(yè) 代委托單位開(kāi)發(fā)的土地 （即建設(shè)場(chǎng)地）、各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)支出， 應(yīng)分別通過(guò) “開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本 ”和“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成 本”賬戶進(jìn)行核算，并在這兩個(gè)賬戶下分別按土地、房屋成本核算對(duì) 象和成本項(xiàng)目歸集各項(xiàng)支出， 進(jìn)行代建工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的明細(xì)分類(lèi) 核算。除土地、 房屋以外，企業(yè)代委托單位開(kāi)發(fā)的其他工程如市政工 程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過(guò) “開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶 進(jìn)行核算。因此， 開(kāi)發(fā)企業(yè)在 “開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶核算 的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開(kāi)發(fā)的除土地、房屋以外的 其

4、他工程所發(fā)生的支出。 代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象， 應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。成本項(xiàng)目一般可設(shè)置如下幾項(xiàng)：（I）土地征用及 拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程 費(fèi)；（5）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容 設(shè)置使用。二、代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算 開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 用，應(yīng)記入 “開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的借方和 “銀行存款 ”、應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 ”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ” 等賬戶的貸方。同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分別歸類(lèi)記入各代建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬。代建工程開(kāi)發(fā)成

5、本明細(xì)分類(lèi)賬的格式， 基本上和房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬相同。完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開(kāi)發(fā)成本自 “開(kāi) 發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本 ”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶的借方， 并在將代建工程移交委托代建單位， 辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)后， 將代 建工程開(kāi)發(fā)成本自 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “經(jīng)營(yíng)成本 ”賬戶的借 方。如某開(kāi)發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門(mén)的委托， 代為擴(kuò)建開(kāi)發(fā)小區(qū)旁邊 一條道路。擴(kuò)建過(guò)程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 300000 元，前 期工程費(fèi) 160000 元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540000 元，分配開(kāi)發(fā)間接 費(fèi)用 80000 元，在發(fā)生上列各項(xiàng)擴(kuò)建工程開(kāi)發(fā)支出

6、和分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 用時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本 1080000 貸：銀行存款 460000 應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 540000 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 80000 道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收， 結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時(shí)， 應(yīng)作如下分錄入 賬：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品代建工程 1080000 貸：開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)成本 1080000為滿足稅法的要求，在財(cái)務(wù)處理上，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)在業(yè)務(wù)上有所突破，財(cái)務(wù)處理只能是按業(yè)務(wù)特點(diǎn)， 來(lái)滿足核算要求，代建的會(huì)計(jì)處理是很多年以前的流程， 由于稅務(wù)上不斷出現(xiàn)新的要求，老的核算思路已不能滿足業(yè)務(wù)上的要求， 希望網(wǎng)友提出寶貴意見(jiàn)，來(lái)解決不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題。代建工程開(kāi)發(fā)成本的

7、會(huì)計(jì)稅務(wù)處理關(guān)于代建工程的核算， 規(guī)定不很明 確，新準(zhǔn)則及新通則沒(méi)有說(shuō)明，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)教科書(shū)說(shuō)的太籠統(tǒng)，值得 我們探討。這里只探討會(huì)計(jì)稅務(wù)處理，不探討籌劃。一、先看幾個(gè)稅務(wù)規(guī)定：A 、江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知（二）蘇地 稅發(fā) 1996074 號(hào)三、關(guān)業(yè)其他代理服務(wù)的征稅問(wèn)題。其他代理服務(wù) 是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求， 以委托方的名義從事除代購(gòu)代 銷(xiāo)貨物、代辦進(jìn)出口、介紹服務(wù)以外的其他受托事項(xiàng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并 與委托方實(shí)行全額結(jié)算 （原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。納稅人提供上述其他代理服務(wù)， 可根據(jù)其實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)， 按服務(wù) 業(yè)稅務(wù)依 5%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

8、否則，應(yīng)一律按自營(yíng)業(yè)務(wù)計(jì)征營(yíng)業(yè) 稅。四、關(guān)于房屋開(kāi)發(fā)公司代承建的房屋征稅問(wèn)題。 房屋開(kāi)發(fā)公司承辦國(guó) 家機(jī)關(guān)、 企事業(yè)單位的統(tǒng)建房， 如委托建房的單位能提供土地使用權(quán) 證書(shū)和有關(guān)部門(mén)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)以及基建計(jì)劃，且房屋開(kāi)發(fā)公司 （即受托方 ）不墊付資金，并同時(shí)符合本通知第三：條中 "其他代理服務(wù)"條件的，則對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入按"服務(wù)業(yè) " 稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。否則，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng) 全額按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) "計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。B、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程征收營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)寧地稅（流）發(fā)1998073 號(hào) 你局關(guān)

9、于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程計(jì)稅依據(jù)的請(qǐng)示 （銀地稅 （流）發(fā)1998008 號(hào)）收悉。經(jīng)了解，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事代 建工程業(yè)務(wù)的方式有二種：第一種是土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)； 第二種是土地使用權(quán)歸建設(shè)單位。 以上二種方式， 工程所需全部建設(shè) 資金均由建設(shè)單位提供， 并與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂工程代建合同或房 屋代建協(xié)議書(shū)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作， 并按代 建工程總投資的一定比例收取管理費(fèi) （代建費(fèi) ）或按代建工程的建筑 面積定額收取管理費(fèi) （代建費(fèi) ）。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下： 一、凡土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的， 無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建設(shè) 單位如何結(jié)算，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均

10、應(yīng)包括工程價(jià)款及管理費(fèi) （代建費(fèi) ）和 價(jià)外費(fèi)用，按 “銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。二、凡土地使用權(quán)歸建設(shè)單位的， 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務(wù)， 其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括管理費(fèi) （代建費(fèi)）和價(jià)外費(fèi)用，按 “服務(wù)業(yè) ”稅目 征收營(yíng)業(yè)稅。C 、關(guān)于 “代建 ”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)國(guó)稅函1998554 號(hào) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) （以下簡(jiǎn)稱甲方 ）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后 根據(jù)其他單位 （以下簡(jiǎn)稱乙方 ）的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方 預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上 述行為屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按 “銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方 自備施工力量修建該

11、房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按 “建筑業(yè)”稅目 征收營(yíng)業(yè)稅。D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定國(guó)稅發(fā)200631號(hào)七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問(wèn)題一）開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò) 12 個(gè)月的，可按合同約 定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過(guò) 12 個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。 完工進(jìn) 度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、 已經(jīng)完成 的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、 測(cè)量已完成合同工作量等 方法確定。應(yīng)于二）開(kāi)發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料

12、、 報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等， 如按合同規(guī)定留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的， 實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。補(bǔ)充一下（一），一般是在竣工后一次結(jié)算辦法確認(rèn)收入。補(bǔ)充一下二），出售時(shí)，繳納增值稅，按小規(guī)模工業(yè) 6%繳納增值稅。二、代建工程的必備條件：從上邊 4 個(gè)稅務(wù)規(guī)定可看出 1、委托方擁 有土地使用權(quán)。2、委托方取得了有關(guān)部門(mén)的批復(fù)，既委托方立項(xiàng)。 3、簽訂委托代建 合同，列明合理代建費(fèi)。 4、受托方（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）不墊付資金。三、代建工程和定向開(kāi)發(fā)及合作建房的區(qū)別。代建工程和定向開(kāi)發(fā)、合作建房有本質(zhì)區(qū)別。定向開(kāi)發(fā)（先有了購(gòu)房 人，你開(kāi)發(fā)的房屋是專門(mén)賣(mài)給他們的。實(shí)際上是一種定向銷(xiāo)售方式， 其

13、他與正常開(kāi)發(fā)過(guò)程沒(méi)區(qū)別的） 。合作建房（國(guó)稅函發(fā) 1995156 號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知十七、合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的以物易物 ”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。）四、在實(shí)際處理過(guò)程中代建工程的兩種方式：第一種方式是受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，就是說(shuō)在建設(shè)過(guò)程中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等不與房屋開(kāi)發(fā)公司 （受托方 ）簽訂合同

14、，而直接與委托方簽訂合同，受托方只收取一定代理費(fèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的代建工程成本核算很簡(jiǎn)單， 僅僅核算代建手續(xù)費(fèi)即可。在工程結(jié)束時(shí)向委托方開(kāi)具服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票， 繳納按服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅。委托方自用產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不繳納營(yíng)業(yè)稅、 土地增值稅、所得稅等稅種。 委托方產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的則繳納稅金， 產(chǎn)權(quán)所有方的發(fā)票由委托方開(kāi)具。第二種方式是受托方與委托方實(shí)行撥付結(jié)算， 就是說(shuō)在建設(shè)過(guò)程中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等直接與房屋開(kāi)發(fā)公司 （受托方 ）簽訂合同，不與委托方簽訂合同， 資金由委托方撥付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司再撥付給施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等。最后銷(xiāo)售或移交給委托方，并向委托方收取

15、代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。 這種方式也就是中國(guó)目前所有房地產(chǎn)教科書(shū)上所講述的， 代建工程開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外的市政工程（如城市道 路、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景）等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。代 建的土地、房屋參照正常的開(kāi)發(fā)成本設(shè)置。開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 用，應(yīng)記入 “生產(chǎn)成本（開(kāi)發(fā)成本） -代建工程開(kāi)發(fā)成本 ”科目的借方 和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款 ”、“原材料”、“應(yīng)付職工薪酬 ”、制造費(fèi)用（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用） ”等科目的貸方。同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象 和成本項(xiàng)目分別歸類(lèi)記入各代建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬。 代建

16、工程 開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的格式，基本上和房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬相 同。完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程， 應(yīng)將其實(shí)際開(kāi)發(fā)成本自生產(chǎn)成本 - 代建工程開(kāi)發(fā)成本 ”科目的貸方轉(zhuǎn)入 “庫(kù)存商品（開(kāi)發(fā)產(chǎn) 品）”科目的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià) 款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開(kāi)發(fā)成本自 “庫(kù)存商品 ”科目的貸方轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ”科目的借方。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不僅核算代建工程成本， 還要核算代建手續(xù)費(fèi)。 在工 程結(jié)束時(shí)的稅金繳納及發(fā)票開(kāi)具同第一種方式。擴(kuò)展閱讀：代建工程的稅務(wù)賬務(wù)處理 代建工程開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)稅務(wù)處理 關(guān)于代建工程的核算，規(guī)定不很明確，新準(zhǔn)則及新通則沒(méi)有說(shuō)明，房 地產(chǎn)會(huì)計(jì)教科

17、書(shū)說(shuō)的太籠統(tǒng)，值得我們探討。一、先看 5 個(gè)稅務(wù)規(guī)定 及會(huì)計(jì)規(guī)定：A 、江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知（二）蘇地稅發(fā) 1996074 號(hào)三、關(guān)業(yè)其他代理服務(wù)的征稅問(wèn)題。其他代理服務(wù) 是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求， 以委托方的名義從事除代購(gòu)代 銷(xiāo)貨物、 * 進(jìn)出口、介紹服務(wù)以外的其他受托事項(xiàng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并與 委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交） ，只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。納稅人提供上述其他代理服務(wù)， 可根據(jù)其實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)， 按服務(wù) 業(yè)稅務(wù)依 5%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。否則，應(yīng)一律按自營(yíng)業(yè)務(wù)計(jì)征營(yíng)業(yè) 稅。四、關(guān)于房屋開(kāi)發(fā)公司代承建的房屋征稅問(wèn)題。 房屋開(kāi)發(fā)公司承辦國(guó) 家機(jī)關(guān)、

18、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房， 如委托建房的單位能提供土地使用權(quán) 證書(shū)和有關(guān)部門(mén)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書(shū)以及基建計(jì)劃，且房屋開(kāi)發(fā)公司 （即受托方 ）不墊付資金，并同時(shí)符合本通知第三：條中 "其他代理 服務(wù)"條件的，則對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入按 "服務(wù)業(yè)" 稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。否則，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng) 全額按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。B、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工 程征收營(yíng)業(yè)稅的批復(fù)寧地稅 （流）發(fā)1998073 號(hào) 你局關(guān)于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程計(jì)稅依據(jù)的請(qǐng)示 （銀 地稅（流）發(fā)1998008 號(hào)）收悉。經(jīng)了解，目前

19、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事代 建工程業(yè)務(wù)的方式有二種：第一種是土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)； 第二種是土地使用權(quán)歸建設(shè)單位。 以上二種方式， 工程所需全部建設(shè) 資金均由建設(shè)單位提供， 并與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂工程代建合同或房 屋代建協(xié)議書(shū)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)工作， 并按代 建工程總投資的一定比例收取管理費(fèi) （代建費(fèi) ）或按代建工程的建筑面積定額收取管理費(fèi) （代建費(fèi) ）。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下： 一、凡土地使用權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的， 無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建設(shè) 單位如何結(jié)算，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程價(jià)款及管理費(fèi) （代建費(fèi) ）和 價(jià)外費(fèi)用，按 “銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。二、凡土地使用權(quán)歸建設(shè)

20、單位的， 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務(wù)， 其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括管理費(fèi) （代建費(fèi)）和價(jià)外費(fèi)用，按 “服務(wù)業(yè) ”稅目 征收營(yíng)業(yè)稅。C 、關(guān)于 “代建 ”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)國(guó)稅函1998554 號(hào) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) （以下簡(jiǎn)稱甲方 ）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后 根據(jù)其他單位 （以下簡(jiǎn)稱乙方 ）的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方 預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上 述行為屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按 “銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方 自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按 “建筑業(yè)”稅目 征收營(yíng)業(yè)稅。D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定國(guó)稅發(fā)

21、200631號(hào)七、 關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問(wèn)題一）開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò) 12 個(gè)月的，可按合同約 定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過(guò) 12 個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。 完工進(jìn) 度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、 已經(jīng)完成 的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、 測(cè)量已完成合同工作量等 方法確定。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、 下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等， 如按合同規(guī)定留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有 的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)

22、。補(bǔ)充一下（一），一般是在竣工后一次結(jié)算辦法確認(rèn)收入。補(bǔ)充一下二），出售時(shí)，繳納增值稅，按小規(guī)模 3%征收率繳納增值稅。E、注冊(cè)會(huì)計(jì)師教材稅法里關(guān)于土地增值稅的房地產(chǎn)代建房行為：這 種情況是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)， 開(kāi)發(fā)完成后向 客戶收取代建收入的行為。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言， 雖然取得了收 入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不 屬于土地增值稅的征稅范圍。 也就是不屬于土地增值稅暫行條例第二 條規(guī)定的情形。F、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定的通知（財(cái)基字199974 號(hào)）四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程， 不需辦理土地使用權(quán)過(guò)房過(guò)

23、登記手續(xù)。 在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù) 后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程 相關(guān)成本1、委二、代建工程的必備條件：從上邊稅務(wù)規(guī)定及會(huì)計(jì)規(guī)定可看出 托方擁有土地使用權(quán)。 2、委托方取得了有關(guān)部門(mén)的批復(fù)，既委托方 立項(xiàng)。 3、簽訂委托代建合同，列明合理代建費(fèi)。 4、受托方（房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)公司）不墊付資金。三、代建工程和定向開(kāi)發(fā)及合作建房的區(qū)別。代建工程和定向開(kāi)發(fā)、合作建房有本質(zhì)區(qū)別。定向開(kāi)發(fā)通常是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)定向客戶群 （團(tuán)購(gòu)客戶） 進(jìn)行的有 針對(duì)性項(xiàng)目開(kāi)發(fā)行為。 定向開(kāi)發(fā)實(shí)際上是一種定向銷(xiāo)售方式， 與開(kāi)發(fā) 企業(yè)自行開(kāi)發(fā)過(guò)程沒(méi)實(shí)質(zhì)的區(qū)別，收入、成本、稅金等會(huì)計(jì)核算也與

24、自行開(kāi)發(fā)一致。合作建房 ,廣義的合作建房是包括以各類(lèi)形式聯(lián)合開(kāi) 發(fā)土地、建設(shè)房屋建筑等行為，且不限于商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)主 體不一定是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。而狹義的合作建房主要是指商業(yè)性開(kāi) 發(fā)，即雙方 （或多方 ）當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地，另外一方提 供資金、勞務(wù)和技術(shù)等，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益 的一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式， 最為常見(jiàn)的是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主體的聯(lián) 合開(kāi)發(fā)。四、在實(shí)際處理過(guò)程中代建工程的兩種方式： 第一種方式是受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交） ，只向委托 方收取代建手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，就是說(shuō)在建設(shè)過(guò)程中施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān) 理等不與房屋開(kāi)發(fā)公司 （受托方 ）簽訂合同，而直接與委托方簽訂合 同，受托方只收取一定代理費(fèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的 代建工程成本核算很簡(jiǎn)單， 僅僅核算代建手續(xù)費(fèi)即可。 在工程結(jié)束時(shí) 僅就代建手續(xù)費(fèi)向委托方開(kāi)具發(fā)票， 繳納按服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅。 委托方 自用產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅種。委托方產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的（如委托代建的商品房、住宅房等）則不按代 建處理。委托方憑簽訂合同的施工方、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理等提供的發(fā)票和 房地產(chǎn)公司開(kāi)具的代建手續(xù)費(fèi)發(fā)票計(jì)入固定資產(chǎn)。第二種方式是受托方與委托方