某國(guó)際貿(mào)易采購(gòu)中心綜合項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、某國(guó)際貿(mào)易采購(gòu)中心綜合項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論1.1 項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位1.1.1 項(xiàng)目名稱(chēng)* 東北亞國(guó)際采購(gòu)中心1.1.2 項(xiàng)目承辦單位* 東北亞置業(yè)有限公司1.1.3 單位地址* 市二道區(qū)遠(yuǎn)達(dá)大街 95 號(hào)1.1.4 法人代表翁太瑋1.1.5 企業(yè)類(lèi)型有限責(zé)任公司1.1.6 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建1.1.7 可行性研究調(diào)整報(bào)告編制單位：* 市工程咨詢服務(wù)中心工程咨詢資質(zhì)編號(hào)：工咨甲1.1.8 項(xiàng)目承辦單位簡(jiǎn)介通用集團(tuán)創(chuàng)建于 1990 年，秉承“辦好實(shí)業(yè)、回報(bào)社會(huì)”的 企業(yè)宗旨，經(jīng)過(guò) 16 年的發(fā)展，已成為擁有 20000 多名員工的大 型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，產(chǎn)業(yè)包括家居流通、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資源能

2、源三大板塊和金融投資。在家居流通領(lǐng)域， 投資控股的長(zhǎng)江集團(tuán)， 在全國(guó)建成和經(jīng)營(yíng) 了 200 多家大型家居連鎖店 , 已成為中國(guó)最大的家居產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo) 商，同時(shí)也是首家采用德國(guó) SAP先進(jìn)ERP管理系統(tǒng)的家居零售企業(yè)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域， 投資控股的南方通用集團(tuán)， 先后開(kāi)發(fā)了獲得10國(guó)名盤(pán)”稱(chēng)號(hào)的錦繡通用花園、翡翠綠洲、星河灣（合作開(kāi) 發(fā)）等大型或超大型明星社區(qū)。另一方面，目前已經(jīng)在國(guó)內(nèi) 多個(gè)省市建立了 20 多個(gè)商貿(mào)建設(shè)項(xiàng)目，已開(kāi)發(fā)的商貿(mào)物流網(wǎng)絡(luò) 面積達(dá) 500萬(wàn)平方米， 擁有全國(guó)最大的商貿(mào)批發(fā)網(wǎng)絡(luò)和最先進(jìn)的 物流中心平臺(tái)。在資源能源產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，已在河南、河北、山東、貴州、內(nèi)蒙 等地區(qū)建立有色金屬基地和煤

3、化工產(chǎn)業(yè)基地， 為其在資源能源領(lǐng) 域的戰(zhàn)略發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在金融投資領(lǐng)域， 通用集團(tuán)是廣東發(fā)展銀行、 廣發(fā)證券和廣 發(fā)基金管理公司的大股東之一。 2003 年，完成了對(duì)上市公司通 用控股（股票代碼 600162）的收購(gòu)，后更名為通用控股，并通過(guò)資產(chǎn)置換， 實(shí)現(xiàn)了以資本市場(chǎng)為紐帶， 專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與 運(yùn)營(yíng)的藍(lán)籌企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。通用集團(tuán)不斷追求管理創(chuàng)新， 引入國(guó)際先進(jìn)的管理工具， 施全面預(yù)算管理、 人力資源績(jī)效管理， 從而提升企業(yè)的管理水平， 保證企業(yè)的戰(zhàn)略實(shí)施。通用集團(tuán)具有人才優(yōu)勢(shì)，通過(guò)實(shí)行“德才兼?zhèn)?，以德?yōu)先； 內(nèi)部?jī)?yōu)先，鼓勵(lì)長(zhǎng)期服務(wù)”的用人原則，吸引大量?jī)?yōu)秀人才，高學(xué)位、高學(xué)歷、專(zhuān)業(yè)

4、化、高技能的員工占員工總數(shù)80%以上，博士、碩士學(xué)位的員工在高層管理機(jī)構(gòu)中占總?cè)藬?shù)的20%，構(gòu)成了一個(gè)高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)。通用集團(tuán)主動(dòng)肩負(fù)社會(huì)責(zé)任，從成立之初到現(xiàn)在， 一直踴躍響應(yīng)黨和國(guó)家的各項(xiàng)號(hào)召，積極開(kāi)展公益、慈善、扶貧、救災(zāi)、 興教、助學(xué)等各項(xiàng)活動(dòng)，為國(guó)家的科學(xué)教育事業(yè)、婦女兒童福利 事業(yè)、醫(yī)藥衛(wèi)生事業(yè)、文化體育事業(yè)、扶貧事業(yè)和支援災(zāi)區(qū)共捐 資 4 億元，捐建了 200 多所學(xué)校，資助了 3 萬(wàn)多名失學(xué)的青少年。2005年經(jīng)國(guó)家民政部批準(zhǔn)，撥出 5000 萬(wàn)元專(zhuān)項(xiàng)資金，創(chuàng)立了全 國(guó)首家私立慈善基金會(huì)“通用社會(huì)救助基金會(huì)” ，兌現(xiàn)了一個(gè)優(yōu) 秀民營(yíng)企業(yè)“辦好實(shí)業(yè)、回報(bào)社會(huì)”的莊嚴(yán)承諾。1.2

5、編制依據(jù)和研究范圍1.2.1 編制依據(jù)1、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)頒布的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；2、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版） ；3、關(guān)于 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法的通知建標(biāo)2000205 號(hào)；4、建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法5、 *市總體規(guī)劃；6、土地使用證（長(zhǎng)國(guó)用 2005第 050004592、050004593號(hào)）；7、* 市環(huán)境保護(hù)局環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批意見(jiàn)8、國(guó)家相關(guān)政策、法規(guī)、文件；9、* 東北亞置業(yè)有限公司委托 東北亞國(guó)際采購(gòu)中心擬建于 市工程咨詢服務(wù)中心編制項(xiàng)目可行性研究調(diào)整報(bào)告的委托書(shū)；10、項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)。1

6、.2.2 可行性研究的范圍1項(xiàng)目投資及SWO分析2、建設(shè)方案3、投資估算4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1.3 項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.3.1 項(xiàng)目建設(shè)地址* 市二道區(qū)遠(yuǎn)達(dá)大街以東, 東風(fēng)路以南，新業(yè)街以西，惠工路以北。1.3.2 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容 項(xiàng)目 建 設(shè)規(guī)模 ：規(guī) 劃占地 面積 121800m2， 使用權(quán)面 積102470m,其中A區(qū)規(guī)劃面積69228 m2,使用權(quán)面積59027m, B區(qū)規(guī)劃面積52572 m2,使用權(quán)面積43443m。工程擬新建各類(lèi)商 鋪及其它配套服務(wù)設(shè)施共 172239.14m2。主要建設(shè)內(nèi) 容： 新建各類(lèi)商 鋪及 其它配套服 務(wù)設(shè) 施共172239.14m2，其中A區(qū)82900吊,B區(qū)893

7、39.14 m；配套建設(shè)服務(wù)場(chǎng)所， 并完善供水、 供電、 消防、綠化、 道路等公共服務(wù)設(shè)施。1.3.3 項(xiàng)目主要建設(shè)條件1 ）市政公用設(shè)施條件給水、排水、電力、電信、供熱等與遠(yuǎn)大大街市政管道連接。2）交通條件項(xiàng)目位于 * 市二道區(qū)， 有多條市政道路通過(guò)。 * 市作為遼東 省省會(huì)，全國(guó)十五個(gè)副省級(jí)城市之一，公路、鐵路、航空、郵政 等交通便利，可以滿足于施工、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的運(yùn)輸需求。3）施工條件綜上所述，項(xiàng)目范圍內(nèi)交通便利，運(yùn)輸條件較好，水泥、鋼 材等建筑材料當(dāng)?shù)鼐商峁?.3.4 項(xiàng)目總投資及融資情況本項(xiàng)目總投資 55106.33 萬(wàn)元。本項(xiàng)目建設(shè)所需全部投資由* 東北亞國(guó)際采購(gòu)中心自籌解決。1

8、.4 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)單位備注1總用地面積2 m121800規(guī)劃面積102470使用權(quán)面積2總建筑面積2 m172239.142.1A區(qū)2 m829002.2B區(qū)2 m89339.143出售建面積2 m1400005總投資萬(wàn)元55106.335.1開(kāi)發(fā)投資萬(wàn)元54606.335.2經(jīng)營(yíng)投資萬(wàn)元500.007投資回收期年4.238營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元70000.009利潤(rùn)總額萬(wàn)元11213.6710財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元4750.2811內(nèi)部收益率%20.9912盈虧平衡點(diǎn)%47第二章 項(xiàng)目提出背景與必要性第二章 項(xiàng)目提出背景與必要性2.1項(xiàng)目提出背景南方通用集團(tuán)根據(jù)我國(guó)城鄉(xiāng)商

9、貿(mào)發(fā)展的客觀實(shí)際情況，編制了南方通用城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)劃），對(duì)我國(guó)現(xiàn)有城鄉(xiāng)商貿(mào)流通體系進(jìn)行了全面的分析和論述，并提出針 對(duì)性的解決方案。同時(shí)政府“建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村”和“推進(jìn)現(xiàn)代市場(chǎng)體系建 設(shè)”的方針政策，04年國(guó)務(wù)院召開(kāi)的全國(guó)流通工作會(huì)議的會(huì)議 精神等一系列方針政策為中國(guó)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的改革和發(fā)展指明了方向。溫總理在十屆人大四次會(huì)議政府工作報(bào)告關(guān)于2006年政府工作的基本思路中指出：“發(fā)達(dá)地區(qū)要采取多種方式幫助和帶動(dòng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。”要“積極促進(jìn)中部地區(qū)崛起”“加強(qiáng)現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系、現(xiàn)代流通體系和現(xiàn)代市場(chǎng)體系建設(shè)”?！笆晃濉币?guī)劃提出要“推進(jìn)現(xiàn)代市場(chǎng)體系建設(shè)，健全全國(guó)統(tǒng)一開(kāi)放市場(chǎng)

10、，推行現(xiàn)代流通方式”，確立了 “以開(kāi)拓市場(chǎng)、擴(kuò) 大消費(fèi)為主線，大力推進(jìn)商品市場(chǎng)體系、現(xiàn)代流通體系、市場(chǎng)監(jiān)控體系、流通法律體系和商業(yè)信用體系建設(shè)。力爭(zhēng)到2010年，初步實(shí)現(xiàn)流通現(xiàn)代化”的流通業(yè)改革與發(fā)展的目標(biāo)。這表明了中央在今后五年內(nèi)大力發(fā)展現(xiàn)代流通產(chǎn)業(yè)的決心，也為中國(guó)商貿(mào)流 通產(chǎn)業(yè)的改革和發(fā)展指明了方向。隨著國(guó)家振興東北老工業(yè)基地政策的實(shí)施，處于東北中心位置的*市的商貿(mào)物流必將有著大幅度的發(fā)展。為此，南方通用集團(tuán)聯(lián)合山東通用控股股份有限公司成立*東北亞置業(yè)有限公司建設(shè)本項(xiàng)目。2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性221項(xiàng)目將增強(qiáng)東北地區(qū)流通體系和市場(chǎng)建設(shè)東北地區(qū)是國(guó)家重工業(yè)和商品糧基地。由于原有流通體系已經(jīng)不能

11、滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的流通需要，市場(chǎng)缺乏整體規(guī)劃，集 約化程度低、管理水平落后、市場(chǎng)整體配置不合理等問(wèn)題日益突 出。這種流通體系影響了物流、信息流、資金流的效率，提高了 商品流通成本。項(xiàng)目建成后，將有效整合上游供應(yīng)商、批發(fā)商、下游零售商、 消費(fèi)者等各方面資源，建立和健全整個(gè)市場(chǎng)的采購(gòu)、倉(cāng)儲(chǔ)、銷(xiāo)售、 配送、信息服務(wù)等體系，減少商品的流通環(huán)節(jié)，促進(jìn)農(nóng)民持續(xù)增 收。2.2.2項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家“萬(wàn)村千鄉(xiāng)”市場(chǎng)工程和“雙百市場(chǎng)工程”通知精神的要求根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部等部門(mén)關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村 商品流通工作意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā)200457號(hào)）精神，為加強(qiáng) 農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通體系建設(shè)，擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)，提高農(nóng)村流通

12、的商品質(zhì)量，更好地為“三農(nóng)”服務(wù)，商務(wù)部決定從2005年起在全國(guó)部分縣市開(kāi)展“萬(wàn)村千鄉(xiāng)”市場(chǎng)工程和“雙百市場(chǎng)工程”建設(shè)。商務(wù)部確定的目標(biāo)是：從 2006年起，通過(guò)中央和地方共同推動(dòng)以及重點(diǎn)市場(chǎng)、重點(diǎn)企業(yè)示范帶動(dòng)，使農(nóng)產(chǎn)品流通成本明顯 降低，流通環(huán)節(jié)損耗大幅減少；全國(guó)大型農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)經(jīng)超市 銷(xiāo)售農(nóng)產(chǎn)品的比例達(dá)到30%上，使更多產(chǎn)品進(jìn)入國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)。*東北亞國(guó)際采購(gòu)中心項(xiàng)目的建設(shè)正是國(guó)家商務(wù)部?jī)身?xiàng)工程的具體體現(xiàn)，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)于擴(kuò)大*市農(nóng)村工業(yè)品市場(chǎng)、促進(jìn)農(nóng) 村消費(fèi)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有非常重要的意義。2.2.3項(xiàng)目建設(shè)將推動(dòng)城鄉(xiāng)、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展項(xiàng)目建成后將產(chǎn)生巨大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計(jì)年交易額1002

13、00億元，實(shí)現(xiàn)利稅10億元/年。項(xiàng)目將拉動(dòng)城鄉(xiāng)、區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，極大地帶動(dòng)城鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)及周邊相關(guān)配套服務(wù)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展。2.3結(jié)論綜上所述，*東北亞國(guó)際采購(gòu)中心項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的，符合04年國(guó)務(wù)院召開(kāi)的全國(guó)流通工作會(huì)議的精神和企業(yè)南 方通用城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)結(jié)構(gòu)合理，對(duì)加 強(qiáng)東北地區(qū)流通體系和市場(chǎng)建設(shè)， 增加居民收入具有至關(guān)重要的 戰(zhàn)略意義。第三章投資環(huán)境分析第三章投資環(huán)境分析3.1*投資環(huán)境簡(jiǎn)介3.1.1概況*是遼東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，是聞名中外的國(guó)際汽車(chē)城、電影城、科教文化城和森林城。1994年，*市被國(guó)家批準(zhǔn)為副省級(jí)城市。下轄榆樹(shù)、農(nóng)安、德惠、九臺(tái)4個(gè)縣（市）

14、和朝陽(yáng)、寬城、南關(guān)、二道、綠園及雙陽(yáng)6個(gè)區(qū)，面積約3900km， 人口 724萬(wàn)。*地理位置比較優(yōu)越。作為中國(guó)北方區(qū)域性中心城市之一，處于中國(guó)東北地區(qū)遼、吉、黑、蒙四省區(qū)通衢的十字要沖，這種 特殊的地理位置，使*成為中國(guó)東北地區(qū)巨大經(jīng)濟(jì)鏈條中最關(guān)鍵 的一環(huán)，成為東北地區(qū)重要的交通、通訊樞紐和物流中心。3.1.2城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況1998年“三路兩橋”工程與快車(chē)道建成通車(chē)（青年路、南開(kāi)運(yùn)街、春城大街與芙蓉橋公鐵立交橋、光復(fù)路高架橋）；1999 年北三環(huán)路、青普高架橋、長(zhǎng)白西線城市出入口等“九路九橋兩 出口”改造建設(shè)工程竣工，進(jìn)一步優(yōu)化和改善了市區(qū)的道路狀況。同年，輕型軌道（環(huán)線）一期工程，既“

15、綠色交通”概念首次出 現(xiàn)在*人的字典里；2000年*市橫貫?zāi)媳钡牧硪粭l交通干道亞 泰大街，全面啟動(dòng)；2001年亞泰大街二期工程與一期工程的貫 通，人民大街與陜西路的拓寬，重慶路實(shí)現(xiàn)整體改造，建設(shè)成了一條購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的商業(yè)步行街；2002年*鐵路客運(yùn)站北站房及北廣場(chǎng)、北人民大街建設(shè)工程的啟動(dòng)；2003年*大街、河?xùn)|路、永寧路和永寧橋、東大橋的新建和改建全面啟動(dòng)， 五年來(lái)的建設(shè)使*市城市面貌發(fā)生了巨變。3.1.3經(jīng)濟(jì)情況2004年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1535億元，按不變價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 168億元，比上年增長(zhǎng)8

16、.0%;第二產(chǎn)業(yè)增加值742.9億元，增長(zhǎng)15.5%;第三產(chǎn)業(yè)增加值 625億元，增長(zhǎng)13.0%。三次產(chǎn)業(yè)比重分別為 11%:48.3%:40.7%。人均生產(chǎn)總值達(dá)到21285元（按戶籍年平均人口數(shù)計(jì)算），比上年增長(zhǎng)12.6%。全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為104.1%,比上年上升4.1%，其中，除家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、交通和通訊、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類(lèi)消費(fèi)品價(jià)格有所下降外，其他 消費(fèi)品價(jià)格均有不同程度上漲。3.1.4房地產(chǎn)情況2004年，*全年完成商品房竣工面積279.4萬(wàn)m。商品房銷(xiāo)售面積193.8萬(wàn)m，商品房銷(xiāo)售額43.8億元。居民個(gè)人購(gòu)房 活躍，在商品房銷(xiāo)售中，售給私

17、人用房192.2萬(wàn)m，銷(xiāo)售額43.4 億元，分別占銷(xiāo)售總量的 99.2%和99.1%。商品房空置面積 279萬(wàn)rm。3.2城市規(guī)劃與商業(yè)區(qū)布局3.2.1城市結(jié)構(gòu)與規(guī)模*市城區(qū)按“多中心、組團(tuán)式”形態(tài)發(fā)展。城市布局采用多中心分區(qū)結(jié)構(gòu)，城市用地方向主要是東南、 西南和人民大街南部 延長(zhǎng)線兩側(cè)。到2005年，中心城區(qū)用地規(guī)模180平方k貳 人口 達(dá)到235萬(wàn)人。2.2.2城市功能布局控制中心區(qū)域的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，城市建設(shè)重心向邊緣分區(qū)和組團(tuán)轉(zhuǎn)移。二環(huán)路以內(nèi)所有擾民污染工業(yè)全部遷到三環(huán)以外，中心區(qū) 重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、金融、科技、教育、文化等第三產(chǎn)業(yè)。*市現(xiàn)有重慶路、紅旗街、桂林路、汽車(chē)廠等四個(gè)中心商業(yè)區(qū)。3.2

18、.3商業(yè)區(qū)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)從2002年起，*市商業(yè)區(qū)將實(shí)施分級(jí)設(shè)置，共分為市中心 商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、便民商業(yè)、專(zhuān)業(yè)街、新城 商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)等 8個(gè)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn): 中心商業(yè)區(qū)設(shè)置于城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)或歷史形成的 商業(yè)集聚地，網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量在兩千個(gè)以上，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積在20萬(wàn)m30萬(wàn)m，日客流量在30萬(wàn)人左右; 區(qū)域商業(yè)中心設(shè)置于居民聚集區(qū)， 以一兩家大中型購(gòu)物中心為骨干，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在1000個(gè)以上，服務(wù)人口 8萬(wàn)人左右; 居住區(qū)商業(yè)設(shè)置于人流集中、 交通便利地段，以超市、便利店、小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為主，服務(wù)人口3萬(wàn)5萬(wàn)人; 便民商業(yè)設(shè)置于社區(qū)居民出入口， 以便利店、餐飲店為主， 服務(wù)

19、人口約4000人; 專(zhuān)業(yè)街是指提供專(zhuān)門(mén)商品或?qū)I(yè)服務(wù)的特色商業(yè)街，街長(zhǎng) 在200m以上，專(zhuān)業(yè)店在 20家以上; 新城商業(yè)中心設(shè)置在城市規(guī)劃的新城區(qū)，為新城區(qū)居民及外來(lái)消費(fèi)者提供商業(yè)服務(wù)，服務(wù)人口15萬(wàn)人以上; 中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)置于規(guī)劃建設(shè)的小城鎮(zhèn)人流集 中地。*市的重慶路和紅旗街是兩個(gè)傳統(tǒng)的市級(jí)中心商業(yè)區(qū)。3.3*市二道區(qū)投資優(yōu)勢(shì)二道區(qū)位于*市的東部，地處哈大、吉長(zhǎng)、長(zhǎng)伊公路和京哈、長(zhǎng)圖、長(zhǎng)白、長(zhǎng)煙鐵路的交匯部，是*的東大門(mén)，也是哈大高速公路的主要入市口，地理位置優(yōu)越。隨著*市發(fā)展的戰(zhàn)略東移和城市的不斷擴(kuò)張，二道區(qū)正逐漸成為 *市輻射東北三省的樞紐。二道區(qū)距離*市中心4km,距離*站6

20、kmo距離擬建的*市 新的機(jī)場(chǎng)18km。距長(zhǎng)平高速公路1km,距長(zhǎng)吉高速公路 0.5km,向周邊輻射的能力都很強(qiáng)。交通便捷，四通八達(dá)，尤其是新機(jī)場(chǎng) 的建設(shè)，使二道區(qū)成為了向世界展示*的窗口，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加凸第三章投資環(huán)境分析顯。預(yù)計(jì)二道區(qū)2006年全區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 50億元，增長(zhǎng)56%預(yù)計(jì)全區(qū)引進(jìn)內(nèi)資達(dá)到12億元、外資2000萬(wàn)美元，同比分別增 長(zhǎng)20%和11%5.6 %。預(yù)計(jì)全年完成固定資產(chǎn)投資50億元。預(yù)計(jì)民營(yíng)企業(yè)生產(chǎn)總值占全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的90.6%，提高第四章市場(chǎng)分析第四章市場(chǎng)分析4.1*現(xiàn)有商圈 *的商業(yè)地產(chǎn)處于市場(chǎng)的成熟期， 各商圈的氛圍已經(jīng)基本形成，重慶路、火車(chē)站站前、紅旗街、桂林路等

21、五大商圈聚集區(qū)開(kāi)始逐步向商貿(mào)中心區(qū)轉(zhuǎn)變。站前以國(guó)商、華正等為核心，聚集了黑水路、遠(yuǎn)東、太陽(yáng)城等一批已小商品、家居用品、食品等為主的集散地。桂林路的專(zhuān)業(yè)點(diǎn)、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲業(yè)獨(dú)具特色，形成互相依存的的“聚集效應(yīng)”，成為人流最為密集的區(qū)域之一。紅旗街、重慶路以歐亞商都、時(shí)代服飾，國(guó)貿(mào)、百貨大樓等為支撐，與眾多餐飲店相呼應(yīng)，一直是人氣較高的商業(yè)區(qū)。4.2主要商業(yè)業(yè)態(tài)圈層 *市主要商業(yè)業(yè)態(tài)圏層分布狀況如下表:*市主要商業(yè)業(yè)態(tài)圏層分布狀況表大型零售店（營(yíng)業(yè)面積5000m2）商業(yè)街批發(fā)市場(chǎng)、物流園區(qū)（營(yíng)業(yè)面積3000m2）備注數(shù)量營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn) mi）數(shù)量數(shù)量?jī)?nèi)圈層22座43.4316條16座中圏層7座15.4

22、9座外圏層1做10.0015座合計(jì)30做68.8316條40座4.3大型零售店情況*市各區(qū)大型零售店情況如下表:*市各區(qū)大型零售店情況一覽表城區(qū)零售企業(yè)營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)m）銷(xiāo)售額（億元/年）備注沃爾瑪52.9沃爾瑪1.85沃爾瑪50.85沃爾瑪1.42沃爾瑪24沃爾瑪0.8沃爾瑪沃爾瑪6沃爾瑪3沃爾瑪1.60.56沃爾瑪30.7沃爾瑪1.32沃爾瑪1.82沃爾瑪3.2沃爾瑪2.61.7沃爾瑪35沃爾瑪175沃爾瑪2*市各區(qū)大型零售店情況一覽表城區(qū)零售企業(yè)營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)m）銷(xiāo)售額（億元/年）備注沃爾瑪617沃爾瑪3沃爾瑪0.71.04沃爾瑪1.9沃爾瑪1.54.5沃爾瑪2.6沃爾瑪1.5沃爾瑪3沃爾瑪

23、0.63沃爾瑪33沃爾瑪2.23沃爾瑪311.08沃爾瑪沃爾瑪12沃爾瑪11.47沃爾瑪0.640.27沃爾瑪1.52.2沃爾瑪5沃爾瑪1.53沃爾瑪1沃爾瑪0.71沃爾瑪1.2沃爾瑪2.5沃爾瑪2沃爾瑪1.73沃爾瑪3.22.2沃爾瑪53沃爾瑪4.5沃爾瑪534.4商貿(mào)市場(chǎng)狀況 *市商貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，部分市場(chǎng)檔次有所提高，形成了一定規(guī)模，其中批發(fā)中、低檔商品的市場(chǎng)集中在火車(chē)站、光復(fù)路、亞泰大街附近；零售業(yè)中高檔商品的市場(chǎng)以重慶路、國(guó)貿(mào)、百盛、長(zhǎng)百等為主。*市現(xiàn)有商貿(mào)市場(chǎng)狀況如下表:21第四章市場(chǎng)分析*市現(xiàn)有商貿(mào)市場(chǎng)一覽表市場(chǎng)結(jié)構(gòu)商品數(shù)量（約/戶）經(jīng)營(yíng)狀況 （招商率）市場(chǎng)面積（m）租金（

24、m/ 月）稅費(fèi) （元/戶）備注沃爾瑪5層隔間柜臺(tái)3500982800014層200800 5層6080300500沃爾瑪商住，1層經(jīng)營(yíng)720100100002003006001000沃爾瑪商住，2層隔間柜臺(tái)1309913000100 350200300沃爾瑪商住，2層經(jīng)營(yíng)4009810000100 150300沃爾瑪商住，隔間柜臺(tái)30097700046 60300沃爾瑪商住，4層賣(mài)場(chǎng)40012000300350無(wú)沃爾瑪商住，樓下隔間120400080沃爾瑪1層輕鋼隔間2201008000070 120100200沃爾瑪1層隔間15009620000200300無(wú)沃爾瑪商住，樓下隔間220951

25、600025 100300800沃爾瑪商住樓下隔間6009610000200600100 600沃爾瑪6層，小隔間3000080 90暫免沃爾瑪商住，2層隔間1000060 80暫免沃爾瑪3層隔間25098900030 300300700沃爾瑪4層隔間300961200025 10060 200沃爾瑪3層隔間、賣(mài)場(chǎng)600983000040 60暫免沃爾瑪3層賣(mài)場(chǎng)、隔間1200992000150 250180 400254.5家居、建材市場(chǎng)狀況*市裝飾材料、家具、建材等類(lèi)似市場(chǎng)大多分布在二道區(qū)，市場(chǎng)主要是鋼結(jié)構(gòu)的大賣(mài)場(chǎng)。*市家居、建材市場(chǎng)如下表:*市家居、建材市場(chǎng)一覽表市場(chǎng)結(jié)構(gòu)商品數(shù)量 （約/戶

26、）經(jīng)營(yíng)狀況 （招商率）市場(chǎng)面積（m）租金（mV 月）稅費(fèi) （元/戶）備注沃爾瑪輕鋼，大賣(mài)場(chǎng)6001005000070 100無(wú)沃爾瑪3層框架18009910000030 100部分免稅沃爾瑪臨街1層7098500040 80300800沃爾瑪1層，隔間500902000051250 300沃爾瑪1層，隔702004000沃爾瑪2層，隔間520964000015 30180 440沃爾瑪2層，隔間400934200010 28150600沃爾瑪3層，大賣(mài)場(chǎng)10009810000040 90暫免沃爾瑪A5層框架，BC商住樓下30009916000060 120無(wú)沃爾瑪輕鋼

27、小隔間50301700015 50暫免沃爾瑪2層隔間620間70000售 40005500沃爾瑪5層大賣(mài)場(chǎng)250984000050 70無(wú)沃爾瑪3層大賣(mài)場(chǎng)400984400050 150無(wú)4.6房地產(chǎn)狀況商業(yè)、家居、建材行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，目前*房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。2004年*市房屋轉(zhuǎn)讓成交446.8萬(wàn)m,同比增幅33.1%,比去年年末交易總量多了 63.7萬(wàn)m，增幅16.6%，創(chuàng)造了歷史最好水平，預(yù)計(jì)到今年年末，全*市房屋轉(zhuǎn)讓成交總量可達(dá) 460萬(wàn)成交額達(dá)84.4億元，同比增幅28.2%，比去年年末交易總額 增加近10億元，增幅13%按可比口徑分析，房屋交易額為66.9億元，已經(jīng)占

28、*市GDP 的6.2%，比去年年末提高了 30.7%，前景看好。今后幾年遼東經(jīng)濟(jì)變快走為快跑，振興遼東首先要振興*市固定資產(chǎn)投資每年不低于 500個(gè)億，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重大機(jī)遇。市場(chǎng)總量。1997年、1998年增量房的成交量是 30萬(wàn)50萬(wàn)m, 1999年、2000年增量房的成交量是 72萬(wàn)151萬(wàn)ni, 2001年、2002年增量房的成交量是 196萬(wàn)315萬(wàn)m, 2003年、2004年增量房的成交量是386萬(wàn)450萬(wàn)m，短短幾年時(shí)間，面積由 幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)。從以上數(shù)據(jù)可以看出，*整個(gè)商貿(mào)、房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢(shì)是比較 好的。第五章場(chǎng)址選擇及建設(shè)條件第五章場(chǎng)址選擇及建設(shè)條件5.1項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)根據(jù)

29、市場(chǎng)調(diào)查，二道區(qū)目前商業(yè)分布相對(duì)較少， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)?力巨大，且*裝飾材料、家具、建材等類(lèi)似市場(chǎng)大多分布在二道 區(qū)。因此本項(xiàng)目選址在*市二道區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃占地面積121800m，使用權(quán)面積102470m，其中A區(qū)規(guī)劃面積69228 m2,使用權(quán)面積59027用，B區(qū)規(guī)劃面積52572 m2,使用權(quán)面積43443吊。工程擬新建各類(lèi)商鋪及其它配套服務(wù)設(shè)施共 172239.14m2。主要建設(shè)內(nèi)容：新建各類(lèi)商鋪及其它配套服務(wù)設(shè)施共172239.14m2，其中A區(qū)82900吊，B區(qū)89339.14 m；配套建設(shè)服務(wù)場(chǎng)所，并完善供水、供電、消防、綠化、道路等公共服務(wù)設(shè)施。295.2項(xiàng)目建設(shè)條件5.2

30、.1地理位置*市位于遼東省中部，地理位置:東經(jīng) 124° 18'127°18',北緯 43° 17'45° 15',屬松遼平原，伊通河從市區(qū)中心穿過(guò)，整個(gè)地區(qū)地勢(shì)平坦、開(kāi)闊,地貌表現(xiàn)為微波狀起伏的平原特征，大部分地面高程在海拔200300m之間，京哈鐵路、長(zhǎng)圖鐵路橫穿其間。522自然環(huán)境狀況(1) 氣候條件*市屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，受蒙古內(nèi)陸冷空氣和海洋暖流季風(fēng)的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風(fēng)交替， 氣溫變化劇烈，有風(fēng)沙。(2) 氣象參數(shù)年平均氣壓：98.6Kpa絕對(duì)最高氣溫:36.4 C絕對(duì)最低氣溫:-36.

31、5 C年平均氣溫:4.5 C采暖室外設(shè)計(jì)溫度:-23.0 C年平均相對(duì)濕度:68%年平均降雨量：650mm年最大凍結(jié)深度:169cm主導(dǎo)風(fēng)向:冬季西北、夏季西南年平均風(fēng)速36m/s最大風(fēng)速:25.7m/s5.2.3地質(zhì)條件由于目前缺乏巖土工程勘察報(bào)告，根據(jù)附近建筑物的建設(shè)情況，擬建場(chǎng)地地形、地貌及地層條件如下:(1)地形、地貌條件擬建場(chǎng)地為*市二級(jí)臺(tái)地地貌，場(chǎng)地地形較平坦，由西向東 傾斜。(2)地層條件擬建場(chǎng)地地層按其巖性、成因、塑性狀態(tài)等的不同，自上而 下共分5層，詳述如下:第層：雜填土，色雜，以生活垃圾、建筑垃圾及粘性土等物回填，厚度0.001.6m；第層：粉質(zhì)粘土，黃色，局部灰色，可塑，

32、濕、中密，含少量鐵錳結(jié)核;第層：粉質(zhì)粘土，黃色，可塑軟塑，很濕，稍密狀態(tài)，含少量鐵錳結(jié)核;第層：粉質(zhì)粘土，黃色，可塑，中密狀態(tài)，含少量鐵錳結(jié) 核;第層：粘土，褐黃色，硬塑，稍濕、密實(shí)狀態(tài)，含少量鐵 錳結(jié)核。(3) 水文地質(zhì)條件地下水穩(wěn)定水位1.92.0m,標(biāo)高231.16m。場(chǎng)區(qū)周?chē)鸁o(wú)污染 源，根據(jù)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，地下水及土對(duì)砼侵蝕性可不予考慮。(4) 其他自然條件基本風(fēng)壓:0.65KN/m2基本雪壓值：0.3KN/m2無(wú)霜期：145天地震烈度:度土的凍深：1.70m(5) 巖土工程地質(zhì)條件以本項(xiàng)目最終的巖土工程勘察報(bào)告為準(zhǔn)。5.2.4建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域市政配套設(shè)施完備， 包括道路工程、排水工程、

33、 供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化 工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施，建設(shè)條 件較好。1、公用配套條件給水：供水由遠(yuǎn)達(dá)大街城市給水管網(wǎng)供給。排水：排水排入遠(yuǎn)達(dá)大街地下市政排污管線。供電：場(chǎng)區(qū)附近有的10KV電力線路(線)。供熱：冬季供暖住宅擬由遠(yuǎn)達(dá)大街供熱管線提供。2、交通條件項(xiàng)目位于*市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，有多條市政道路通過(guò)。市作為遼東省省會(huì)，全國(guó)十五個(gè)副省級(jí)城市之一，公路、鐵路、 航空、郵政等交通便利。本項(xiàng)目所選擇地塊周?chē)羞h(yuǎn)達(dá)大街、惠工路、東風(fēng)路等市政 道路環(huán)繞。可以滿足于施工、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的運(yùn)輸需求。3、施工條件綜上所述，項(xiàng)目范圍內(nèi)交通便利，運(yùn)輸條件較

34、好，水泥、鋼 材等建筑材料當(dāng)?shù)鼐商峁?。第六?項(xiàng)目SWOT分析及項(xiàng)目定位第六章 項(xiàng)目SWO分析及項(xiàng)目定位“東北亞國(guó)際采購(gòu)中心”的策劃構(gòu)思，是基于 *的政治、經(jīng)濟(jì)、地域、交通條件優(yōu)勢(shì)而提出，符合*城市總體規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略 目標(biāo)。然而構(gòu)想能否變成現(xiàn)實(shí)，更要看其落地的可能性，投資的 可行性，實(shí)施的可操作性。影響商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能否成功的因素很 多，但最最關(guān)鍵的第一是“地段”，第二是“地段”，第三還是“地 段”這是由商氣、人脈等規(guī)律所決定的。因此項(xiàng)目的選址至關(guān) 重要。企業(yè)通過(guò)與二道區(qū)政府的多次接洽， 二道區(qū)政府表現(xiàn)出極大 的熱忱。政府主要領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)為我們?cè)敿?xì)介紹情況，陪同深入現(xiàn)場(chǎng)看地，提供相關(guān)資料

35、，提出積極建議。有意向?qū)|北亞國(guó)際采購(gòu)中心項(xiàng)目引入二道區(qū)，落戶*物流經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。“東北亞國(guó)際采購(gòu)中心”項(xiàng)目能否落戶二道區(qū)*物流經(jīng)濟(jì)35開(kāi)發(fā)區(qū)，還需看其是否具備吸納本項(xiàng)目入住的基本條件。6.1*物流經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀情況分析1、基本情況*物流開(kāi)發(fā)區(qū)位于*市二道區(qū)北部。轄區(qū)內(nèi)有遼東省唯一陸路口岸一 *東站（占地面積15.5萬(wàn)mi）,區(qū)內(nèi)有48條鐵路專(zhuān)用線，是全國(guó)53個(gè)接點(diǎn)站之一，全省 75%的物資都經(jīng)過(guò)這里，交通四通八達(dá)，距長(zhǎng)平、長(zhǎng)哈、長(zhǎng)吉高速公路出口1km距新建國(guó)際機(jī)場(chǎng)30km二道區(qū)東站陸路口岸是全國(guó) 53個(gè)集裝箱的接點(diǎn)站，可直接辦理進(jìn)出口物資通關(guān)、轉(zhuǎn)關(guān)手續(xù)，與大連、營(yíng)口等海港口岸相通，承載國(guó)際貨物

36、和通港運(yùn)輸能力較強(qiáng)。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有 專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)17個(gè)，銷(xiāo)售額10億元以上的有2個(gè)企業(yè)。區(qū)內(nèi) 分布著起重機(jī)廠、膠合板廠、石棉制品廠、惠工機(jī)械廠、電力扎 鋼廠、建材公司等大小近百家工廠企業(yè)，大面積的企業(yè)職工住宅 區(qū)和幾個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部村屯。 由于歷史的原因，絕大部分企業(yè)難以 為繼，瀕臨破產(chǎn)。2、土地狀況現(xiàn)狀為老工業(yè)區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部， 既有待破產(chǎn)兼并的工廠，也有 居民破舊的危陋房，還有部分村屯菜地。土地分屬多個(gè)單位，經(jīng) 營(yíng)管理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展均處于半停滯狀態(tài)，無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的城市功 能，巫待進(jìn)行合理利用和徹底改造。3、建筑特典區(qū)內(nèi)主要建筑為上世紀(jì) 5060年代相繼在這里建立的工廠廠房、職工宿舍、農(nóng)民住宅和部分臨時(shí)性

37、建筑，多為磚混結(jié)構(gòu)的 多層或平房等建筑物，根本不具備符合現(xiàn)代商業(yè)要求的建筑特 色，需要進(jìn)行全面商業(yè)化升級(jí)改造。 以符合現(xiàn)代商業(yè)的市場(chǎng)化要 求。4、規(guī)劃定位隨著國(guó)家振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的實(shí)施，國(guó)家將二道區(qū)確立為實(shí)施振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的一個(gè)重要組成部分。規(guī)劃確 定物流經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)成為*城市的重點(diǎn)發(fā)展方向。通過(guò)“退二進(jìn)三”'策略，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重組，將不同地域、不同國(guó)度的人流、物流、資金流、信息流迅速匯聚。計(jì)劃 5年內(nèi)，開(kāi)發(fā)區(qū)將通過(guò)對(duì)老工業(yè)基地的改造，使傳統(tǒng)企業(yè)向現(xiàn)代物流發(fā)展。 在大力引進(jìn)現(xiàn)代 物流的同時(shí)，做好集裝箱堆場(chǎng)，保稅倉(cāng)庫(kù)，專(zhuān)業(yè)性物流配送中心， 逐步完善物流園區(qū)各項(xiàng)設(shè)施， 把園區(qū)建

38、成東北地區(qū)的專(zhuān)業(yè)物流中心，規(guī)劃園區(qū)各組團(tuán)有：物流批發(fā)區(qū)；物流綜合服務(wù)區(qū)；物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)；物流企業(yè)區(qū)；生活服務(wù)區(qū)；物流加工區(qū);物流發(fā)展區(qū)。為加速物流經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的調(diào)整改造建設(shè)，目前由政府各有關(guān)職能部門(mén)組成的物流經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮物流經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的改造開(kāi)發(fā)建設(shè)。物流經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的改造建設(shè)，僅僅通過(guò)政府創(chuàng)造有利于投資 的軟硬件環(huán)境，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，必須要引入類(lèi)似通用集團(tuán)這樣大量 級(jí)的大型企業(yè)集團(tuán)進(jìn)入，弓I入類(lèi)似“東北亞國(guó)際采購(gòu)中心”這樣 具有產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)、超大規(guī)模的項(xiàng)目，才能吸引大批商家、投資者入住，對(duì)二道區(qū)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀進(jìn)行整體的徹底改造，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 重組，才能根本改變二道區(qū)現(xiàn)居住人口的就業(yè)結(jié)構(gòu)和就

39、業(yè)環(huán)境;隨著人流、物流、資金流、信息流的迅速匯聚，才能迅速拉動(dòng)消 費(fèi)水平的不斷提升；只有使各種符合發(fā)展規(guī)律的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)元 素、業(yè)態(tài)在此交會(huì)、互補(bǔ)，才能在極短的時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生幾何級(jí)數(shù)效 應(yīng)，不斷推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。6.2項(xiàng)目SWO分析1、優(yōu)勢(shì)(Strength ):*市二道區(qū)及周邊地區(qū)有傳統(tǒng)的商業(yè)、物流氛圍和成熟市場(chǎng)；交通便利，易于聚集商氣、人脈，有利商圈擴(kuò)大后的招商引 資;項(xiàng)目符合*市和二道區(qū)城市總體發(fā)展規(guī)劃，利于項(xiàng)目實(shí)施;二道區(qū)的發(fā)展對(duì)高品位的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)有強(qiáng)烈的社會(huì)、市場(chǎng)需 求；市、區(qū)兩級(jí)政府具有強(qiáng)烈的改造需求，具備有利于投資開(kāi)發(fā) 的環(huán)境條件;項(xiàng)目區(qū)域地塊方正，有利于規(guī)劃布局，交通方便，

40、位于 知名的物流區(qū)附近，常住人口及流動(dòng)人口較多并呈上升態(tài)勢(shì)， 上便捷的城市交通，區(qū)域商業(yè)價(jià)值有一定的升值潛力。2、劣勢(shì)(Weakness :在原有老工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上進(jìn)行徹底改造，原有產(chǎn)權(quán)單位成份復(fù) 雜，情況各異，并購(gòu)、安置工作難度大，成本高。拆遷工作量較大，運(yùn)作周期長(zhǎng)，成本高；補(bǔ)償難度大，開(kāi)發(fā) 成本高。城市配套基礎(chǔ)設(shè)施基本不具備，尚待配套完善區(qū)域經(jīng)濟(jì)落后，提升改造后的市場(chǎng)鋪位租金、價(jià)位不易被商 家接受。3、機(jī)會(huì)(Opportunity )項(xiàng)目選址地是*市和二道區(qū)已經(jīng)確立的城市功能新區(qū)、新興商業(yè)區(qū)、采購(gòu)物流中心區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)符合城市宏觀發(fā)展規(guī)劃。開(kāi) 發(fā)恰逢二道區(qū)物流經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的難得機(jī)遇。二道區(qū)現(xiàn)有

41、社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量與未來(lái)發(fā)展目標(biāo)存在巨大的發(fā)展 空間。4、威脅（Threat）高成本的開(kāi)發(fā)投入、規(guī)劃要求與宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)氛圍所造成的 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)價(jià)格反差，將加大開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn);新型商業(yè)業(yè)態(tài)、現(xiàn)代管理模式、經(jīng)營(yíng)交易方式的改變，必然 會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售及物業(yè)管理面臨新的挑戰(zhàn)，也將加大開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng) 險(xiǎn)。5、SWO分析結(jié)論由以上分析可以看出，本項(xiàng)目選擇在*市二道區(qū)物流經(jīng)濟(jì)開(kāi) 發(fā)區(qū)有利有弊，獲利與風(fēng)險(xiǎn)并存。但難度最大的土地（包括拆遷 等）工作已經(jīng)基本進(jìn)行完成，在項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，策劃得當(dāng)，操作 有力，管理到位的條件下，政府也在政策方面給予大力扶持，為 開(kāi)發(fā)商和投資者創(chuàng)造了寬松的投資環(huán)境，這必將降低開(kāi)發(fā)成本和 投

42、資風(fēng)險(xiǎn)，使開(kāi)發(fā)商和投資者看到獲利空間。 綜合看本項(xiàng)目利大 于弊，項(xiàng)目可以進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施操作。6.3項(xiàng)目定位建議*市作為遼東省省會(huì)城市，不僅是遼東省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，同時(shí)因地處東北亞十字交會(huì)點(diǎn)， 具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，從而成為東北地區(qū)重要的交通、通訊樞紐和物流中心，是東北地區(qū)巨大經(jīng)濟(jì)鏈條中最為關(guān)鍵的一環(huán)，在振興東北戰(zhàn)略中具有至關(guān)重要的地位。2006年初，根據(jù)中央指示精神，*市結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，制定出以大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)等三大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)思想的“十 五規(guī)劃”。規(guī)劃提出，*市將建設(shè)以都市圈物流配送為基礎(chǔ)、以物流園區(qū)為核心、以綜合性物流和專(zhuān)業(yè)性物流配送區(qū)為節(jié)點(diǎn)、以 國(guó)際物流為導(dǎo)向的區(qū)域性物流中心

43、。綜合*市的投資環(huán)境、市場(chǎng)狀況、SWOT分析，根據(jù)國(guó)家的政策導(dǎo)向及*的發(fā)展規(guī)劃，建議本項(xiàng)目以服務(wù)和聯(lián)結(jié)商貿(mào)物流建 設(shè)為基本定位，選擇交通便捷，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著巨大潛力的*市二 道區(qū)作為本項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)。建議本項(xiàng)目定位為將 CPD CBD和現(xiàn)代商貿(mào)物流等多種業(yè)態(tài)融為一體，以地區(qū)性國(guó)際采購(gòu)為核心，同時(shí)具備商品的展示交易、 信息交流、電子商務(wù)、商務(wù)辦公等多種功能為一體的的現(xiàn)代化國(guó) 際米購(gòu)中心。本項(xiàng)目國(guó)際采購(gòu)中心的建成， 將成為一個(gè)東北地區(qū)跨國(guó)采購(gòu) 商圈，提供工商企業(yè)融入全球經(jīng)濟(jì)一體化的對(duì)接平臺(tái)。第七章建設(shè)方案第七章建設(shè)方案7.1項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)想建筑單體設(shè)計(jì)以有機(jī)的塊體為主要元素，構(gòu)建出造型簡(jiǎn)潔，形體錯(cuò)落

44、有致，極度富現(xiàn)代感的建筑形象。總體規(guī)劃布局功能分區(qū)明確，又互有聯(lián)系，道路系統(tǒng)完善，既可整體開(kāi)發(fā)，又為分期開(kāi)發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了便利的條件。7.2建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計(jì)依據(jù) 721規(guī)劃建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容根據(jù)市場(chǎng)需求情況，考慮未來(lái)發(fā)展需要，同時(shí)受資金等條件限制，本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模確定如下:項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃占地面積121800m，使用權(quán)面積2 2 2102470m，其中A區(qū)規(guī)劃面積69228 m，使用權(quán)面積 59027m，B區(qū)規(guī)劃面積52572 m2,使用權(quán)面積43443吊。工程擬新建各類(lèi)商鋪及其它配套服務(wù)設(shè)施共 172239.14m2。主要建設(shè)內(nèi)容：新建各類(lèi)商鋪及其它配套服務(wù)設(shè)施共172239.14m2，其中 A

45、 區(qū) 82900，B 區(qū) 89339.14 m；配套建設(shè)服務(wù)場(chǎng)所，并完善供水、供電、消防、綠化、道路等公共服務(wù)設(shè)施。A區(qū)規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量（m）備注說(shuō)明1規(guī)劃用地面積m692282使用權(quán)面積m2590273總建筑面積m282900包括屋面停車(chē)場(chǎng)等面積3.1地下建筑面積2m1938.713.2首層建筑面積m226226.39獨(dú)立商鋪257間3.3二層大賣(mài)場(chǎng)建筑面積m28465.523.4獨(dú)立二層商鋪建筑面積m21663.18獨(dú)立商鋪208間3.5辦公建筑面積m24606.23層5層部分4建筑總占地面積2 m33447.455綠化面積m2180006容積率1.207綠化率%26.00%8道路

46、2 m10064.23消防道路9停車(chē)泊位個(gè)498地上、屋面B區(qū)規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量(mi)備注說(shuō)明1規(guī)劃用地面積m525722使用權(quán)面積mi434433總建筑面積2 m89339.14包括屋面停車(chē)場(chǎng)等面積3.1地下建筑面積mi13659.293.2公建總建筑面積2 m75679.853.2.1B1區(qū)2 m15875.443.2.2B2區(qū)mi15999.563.2.3B3區(qū)2 m434193.2.4通道等建筑面積385.854建筑總占地面積2 m30662.375綠化面積2 m126006容積率1.407綠化率%24.08道路mi7503.5消防道路9停車(chē)泊位個(gè)578屋面、地下51722設(shè)計(jì)

47、依據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50180-93（ 2002）玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范JGJ102-2003低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50054-95地下工程防水技術(shù)規(guī)范GB50108-2001供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50052-95混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50010-2002建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)范JGJ113-2003建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ15-88（1997 年版）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009-2001建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50011-2001建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50222-95建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16-87（2001版）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16-87（2001年版）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)

48、范 GB50057-94（2000年版）建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范GB/T50311-2000金屬與石材幕墻工程技術(shù)規(guī)范JGJ133-2001«民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ/T16/92民用建筑設(shè)計(jì)通則JGJ37-87汽車(chē)庫(kù)、候車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067-97汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ100-98砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50003-2001商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ48-88室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ13-86（1997 年版）室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ14-87（1997 年版）屋面工程技術(shù)規(guī)范GB 50345巖土工程勘察報(bào)告K2003-33有線電視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范GB502

49、00-94 «*市建筑日照間距規(guī)定其他相關(guān)規(guī)范、規(guī)定7.3項(xiàng)目總平面布置7.3.1項(xiàng)目總平面布置原則1、功能分區(qū)合理，避免或減少交叉干擾。2、建筑布局緊湊，交通便捷，管理方便。3、保證周邊環(huán)境的安靜。4、留有發(fā)展或改、擴(kuò)建余地。5、有完整的綠化規(guī)劃。6、對(duì)廢棄物的處理，應(yīng)作出妥善的安排，并應(yīng)符合有關(guān)環(huán)境保護(hù)法令、法規(guī)的規(guī)定。7、項(xiàng)目出入口不少于三個(gè)。7.3.2環(huán)境設(shè)計(jì)1、充分利用地形、防護(hù)間距和其它空地布置綠化。2、對(duì)綠化、裝飾、建筑內(nèi)外空間和色彩等作綜合性處理。733總平面布置方案項(xiàng)目整個(gè)選址區(qū)域規(guī)劃總占地面積121800m,整個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)一個(gè)比較規(guī)整的長(zhǎng)方形，東西方向較長(zhǎng)，南北方向

50、較短。整個(gè)選址區(qū)域被一條現(xiàn)有鐵路線及規(guī)劃道路劃分為A、B兩個(gè)區(qū)域。1、A區(qū)總平面布置A區(qū)位于東風(fēng)路以南，惠工路以北，遠(yuǎn)大大街以東區(qū)域。A區(qū)設(shè)置有五個(gè)出入口，主出入口位于惠工路一側(cè)，輔助出入口分別位于選址的北側(cè)、 南側(cè)和西側(cè)；區(qū)域內(nèi)建筑呈現(xiàn)一個(gè)比 較規(guī)整的矩形，東西方向較長(zhǎng)，南北方向較短。沿A區(qū)建筑四周進(jìn)行停車(chē)場(chǎng)及道路工程的建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)停車(chē)場(chǎng)及道路工程，地上停車(chē)場(chǎng)主要布置在鐵路附近區(qū)域，規(guī)劃 設(shè)置停車(chē)泊位498個(gè)，其中：地下停車(chē)泊位398個(gè)（主要位于鐵 道附近），屋面停車(chē)泊位100個(gè)。同時(shí)沿A區(qū)建筑四周和A區(qū)邊 緣圍墻地帶進(jìn)行綠化美化工程主要以種植綠色草坪和矮松樹(shù)為 主。A區(qū)建筑物中，大賣(mài)場(chǎng)近似“回”型布置，層數(shù)2層；在“