物業(yè)前期介入方案

1、物業(yè)公司前期介入方案物業(yè)服務(wù)公司前期介入工作是站在業(yè)主未來使用物業(yè)和物業(yè)管理公司維修 便利、節(jié)約的角度，對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、材料選用、設(shè)備造型、配套 設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提出意見，避免日后使用過程中 產(chǎn)生不足或缺陷。同時，早期介入可以使物業(yè)管理者更好地了解物業(yè)設(shè)施設(shè)備的 安裝、施工狀況，為日后設(shè)施設(shè)備的管理打下基礎(chǔ)。第一部分、規(guī)劃設(shè)計階段的物業(yè)公司介入工作一、規(guī)劃設(shè)計階段介入的意義規(guī)劃設(shè)計是各功能區(qū)能否形成完整、舒適、便利的區(qū)域的先天制約因素。同 時，設(shè)計人員主要是從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題， 往往忽視了以后的管理和使用問 題。因此，物業(yè)管理人員在規(guī)劃設(shè)計階段，從業(yè)主

2、或使用人的角度，從物業(yè)管理 的角度，全面細(xì)致地反映物業(yè)管理能得以順利實施的各種需要， 以及在以往管理 實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題或缺陷， 對不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化 設(shè)計，完善設(shè)計中的細(xì)節(jié)，盡量避免或減少在接管樓盤后出現(xiàn)的難以解決的問題。二、規(guī)劃設(shè)計階段介入的要點1、必須完善配備設(shè)施居住小區(qū)，幼兒園、小學(xué)校、商業(yè)配套、飲食店、商務(wù)中心、娛樂場所等基 本的生活配套設(shè)施就必須在規(guī)劃設(shè)計中予以考慮， 也要考慮地下車庫地上車位的 合理布局及合理使用方案。2、規(guī)劃好水電供應(yīng)容量物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計時，要根據(jù)實際情況，充分考慮到地域特點和發(fā)展需要，以 此來規(guī)劃設(shè)計水電供應(yīng)容量問題。3、設(shè)計好安全保衛(wèi)系

3、統(tǒng)在考慮成本的前提下，盡可能設(shè)計防盜報警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個安全的 居住環(huán)境。完善可靠的報警系統(tǒng)能替代防盜網(wǎng)，因為各式各樣的防盜網(wǎng)不僅影響 美觀，而且一旦發(fā)生火災(zāi)，就無法逃離火場，彼時的安全，此時卻成了更大的危 險。4、決定垃圾處理的方式根據(jù)氣溫不同，決定是否適宜采用集中垃圾房。 如采用這種方式，則應(yīng)考慮 如何通過管理來保持清潔，使之不成為一個異味和蚊蠅孽生的源頭； 如不采用集 中垃圾房，則應(yīng)考慮如何在各樓棟外設(shè)垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。5、消防設(shè)備設(shè)置要細(xì)致周密在建筑設(shè)計中，消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的。物業(yè)管理公司則應(yīng)著眼 于各種消防死角，比如通道部分，電纜井部分，水槍及噴淋裝

4、置的安裝部位等。6、擇優(yōu)選用建筑材料物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)自己在以往所管理項目中所見建材的使用的情況， 開發(fā)提交一份各種品牌、型號建材使用情況的報告，以便設(shè)計單位擇優(yōu)選用。7、對于一些細(xì)微之處提出合理意見物業(yè)管理公司應(yīng)從業(yè)主的立場出發(fā)，盡可能全面細(xì)致地考慮到各種可能的 使用問題，提請開發(fā)單位注意。第二部分、施工階段的物業(yè)公司介入工作一、熟悉、掌握項目物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測算物業(yè)管理成 本、制定物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能 夠有效參與前期管理。物業(yè)基本情況包括以下幾個方面：1、未來小區(qū)人口密度和數(shù)量。2、建筑物的密度、層高、地下建筑狀況

5、。3、附屬建筑物的使用功能和建筑面積。4、區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。5、公建區(qū)域及面積。6、小區(qū)出入口及區(qū)內(nèi)道路。7、公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、通系統(tǒng)、 安全防范系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。8、停車場（庫）等的基本狀況。二、掌握項目工程進度在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護工作做 準(zhǔn)備。1、根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該計劃， 及時調(diào)整物業(yè)的跟進計劃及工作側(cè)重 點。2、記錄設(shè)計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工

6、中要認(rèn)真記錄設(shè)計 方案、施工圖紙變更及整改記錄，為物業(yè)公司的后期接管提供便利。3、記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護做準(zhǔn)備。4、施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程 和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。三、掌握各配套專業(yè)的施工圖紙1、施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙 ；2、機電設(shè)備及建材的資料；收集機電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來 源、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需 的配件、配料、

7、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。四、掌握各配套專業(yè)的技術(shù)方案1、通過參加設(shè)計協(xié)調(diào)會、施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議， 通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求， 適時的提出合理化建議。2、根據(jù)會議等的實際情況，適時提供書面建議。五、掌握各系統(tǒng)設(shè)備的配置情況；各專業(yè)的技術(shù)、方案論證，工程相關(guān)建議； 各專業(yè)的技術(shù)參數(shù)分析、設(shè)計方案論證；對各專業(yè)提出技術(shù)建議；對各系統(tǒng)提 出管理建議1、改進設(shè)計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計中有許多不盡 人意之處，對設(shè)計中忽略后期維護、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記 錄這些信息，并結(jié)合實

8、際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。2、改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員 應(yīng)通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向開發(fā)單位提供書面建議， 督促整改不便于 后期物業(yè)管理的事項。關(guān)注各單項工程設(shè)備的調(diào)試、試驗，特別要關(guān)注隱蔽工程 的隱檢、驗收。3、優(yōu)化施工質(zhì)量的建議；關(guān)注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議， 從而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)；無論是對設(shè)計還是對施工的現(xiàn)場建議應(yīng)注意 時效性。4、對重要設(shè)施設(shè)備的選型、采購合同中的維保條件提供建議。六、工程質(zhì)量跟蹤1、參與施工監(jiān)理，及時發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，并適當(dāng)?shù)叵蜷_發(fā)、相 關(guān)部門反映，促使施

9、工單位盡快改正，盡可能將建設(shè)質(zhì)量隱患消滅在建造過程中， 從而提高樓盤的建造質(zhì)量；注意的重點是隱蔽工程，如埋地線管的材質(zhì)、管線的 連接、暗敷線是否穿管、采用導(dǎo)線的型號（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及 是否按設(shè)計要求施工；2、熟悉管線走向、設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況，并對圖紙的改動作出記錄，便 于后期管理，也為接管驗收（竣工驗收）打下基礎(chǔ)，可提高驗收質(zhì)量，對驗收中 發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。七、物業(yè)管理用房的裝修監(jiān)督及驗收；參與物業(yè)用房的規(guī)劃、裝修方案制定物業(yè)管理用房是開發(fā)單位委托設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來物業(yè)管理的規(guī)模和實際需求對設(shè)計進行審核，避免以后給物業(yè)

10、管理工作帶來 困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個方面進行審核。1、提供良好的辦公環(huán)境：（1）、以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。（2）以方便業(yè)主為目的設(shè)計物業(yè)辦公的流程模式， 并在此基礎(chǔ)上對物業(yè)的辦公 用房布局進行審核，看其是否符合辦公流程的要求。（3）、辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。（4）庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處， 這對日后的工作和管理十分有利。（5）、認(rèn)真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、 哪些地方需要打隔 斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施 工完畢就無法進行改造了。（6

11、）、如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。外聘方是指電 梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。（7）、由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下， 所以要盡可能爭取良好的采光和通風(fēng) 條件。2、提供良好的休息環(huán)境員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部 分。物業(yè)公司對辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件； 對生活 環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。 二者的目的都是提高員工的 身心健康，提高工作效率。八、負(fù)責(zé)物業(yè)用房配套設(shè)施的方案確定（上下水、照明、動力電、采暖空調(diào)、 通風(fēng)、衛(wèi)生間等）；物業(yè)用房的裝修監(jiān)督驗收九、人員招聘；制定人員架構(gòu)；做

12、好人員招聘計劃；制訂人員招聘標(biāo)準(zhǔn)；（一）、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復(fù)雜，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作， 所以對于 現(xiàn)場物業(yè)工程人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：1、有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工 民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停 車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；2、有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結(jié)合的人員；3、有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全；4、專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。（二八按照計劃做好招聘工作十、工程檔案1、安裝完畢的設(shè)備，建立設(shè)備臺帳；2、建立初

13、步設(shè)備臺帳；隨著施工進入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。十一、資料的接收整理、歸檔；各系統(tǒng)試運行資料的收集、整理、歸檔；（一）、消防設(shè)備系統(tǒng)施工圖紙；1、消防系統(tǒng)施工圖紙2、消防煙感系統(tǒng)技術(shù)說明施工圖紙3、消防栓系統(tǒng)施工圖紙4、消防弱電施工圖紙5、消防監(jiān)控設(shè)備說明及施工圖紙6維修及操作說明（二八給排水系統(tǒng)施工圖紙1、給排水管道施工圖紙2、給排水設(shè)備技術(shù)說明，位置及施工圖紙3、隔油井及化糞池位置及施工圖紙4、雨水管施工圖紙5、維修及操作說明（三八配電系統(tǒng)施工圖紙1、高低壓配電系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙2、高低壓設(shè)備型號，供應(yīng)商

14、名稱及技術(shù)說明3、后備發(fā)電機技術(shù)說明供貨商名稱及系統(tǒng)設(shè)備施工圖紙4、給排水配電圖紙5、消防設(shè)備配電施工圖紙6維修及操作說明（四八停車管理系統(tǒng)1、收費設(shè)備說明及施工圖紙2、配電要求及管線走向位置施工圖紙3、維修及操作說明（五八電梯系統(tǒng)1、電梯技術(shù)，供貨商名稱2、電梯機房設(shè)備施工圖紙3、維修及操作說明（六）、土建1、結(jié)構(gòu)圖紙2、布置3、建材用料4、立面5、質(zhì)檢報告6維修及操作說明7、機電維修口布置圖紙8、所轄物業(yè)設(shè)備保養(yǎng)及供貨商名單（七）、小區(qū)市政管道設(shè)備1、變壓器位置及設(shè)計圖紙2、小區(qū)低壓配電管總圖紙（從變壓器至小區(qū)各樓棟）3、小區(qū)內(nèi)照明及動力圖紙4、小區(qū)內(nèi)防雷接地5、有線電視6圖紙小區(qū)燃?xì)夤艿啦贾?、供電管道進入小區(qū)布置圖紙8、小區(qū)燃?xì)夤艿烙昧吭O(shè)計及說明9、燃?xì)庹{(diào)壓站或調(diào)壓箱位置及設(shè)計圖紙說明10、小區(qū)市政供水及排水管道布置及說明11、小區(qū)總化糞池設(shè)計及說明12、小區(qū)中央消防及保安系統(tǒng)設(shè)計圖紙13、小區(qū)電話布線及設(shè)計施工圖紙（八八工程遺留問的備案（九八工程備品、備件1、制定好備品、備件米購計劃、按照計劃米購備品、備件2、根據(jù)項目需要，協(xié)調(diào)建