蓋州市場調(diào)研簡報

1、蓋州市場調(diào)研簡報廣州中旗房地產(chǎn)參謀有限責(zé)任公司2022年11月9日一、 調(diào)研目的1. 了解現(xiàn)階段當(dāng)?shù)刭彿空叩男枨蟾艣r，為是否在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行展示、宣傳提供決策參考；2. 觀察當(dāng)?shù)厥欠裼羞m宜的場地可作外展之用；3. 了解當(dāng)?shù)刭彿空呤欠裼幸庠冈邛阳~圈市內(nèi)置業(yè)；4. 了解現(xiàn)階段當(dāng)?shù)厝藢|居·羅馬莊園的認(rèn)知程度，以便于針對性的做出推廣內(nèi)容上、強度上的安排；5. 了解當(dāng)?shù)刂饕≌瑯潜P的推廣方式、渠道、節(jié)奏，以便因地制宜的做出推廣方式上的安排；二、 調(diào)研方式及信息來源1. 隨機走訪2. 問卷調(diào)查三、 調(diào)研時間2022年11月9日上午、下午，為期1天。四、 調(diào)研區(qū)域蓋州市中心城區(qū)問卷調(diào)研：紅旗大街沿線商

2、鋪、興隆大家庭購物廣場；踩盤調(diào)研：永安路沿線樓盤、市府大道沿線樓盤；五、 問卷形式及樣本分布共做了30份住宅需求問卷。被訪者問卷形式訪問時間總樣本量有效樣本分布有效無效興隆大家庭紅旗大街購物者/路人入場/街頭攔截10分鐘2731512六、 住宅需求調(diào)查與分析1、有效樣本居住區(qū)域：由圖示可以看出，受訪者絕大多數(shù)來自蓋州，27份問卷中，蓋州受訪者為22例，所占比例高達(dá)82%；來自營口的受訪者3例其中2例是鲅魚圈的，比例為11%，來自沈陽的受訪者2例，所占比例為7%。蓋州的中心城區(qū)商業(yè)興旺，吸引了一些營口及沈陽的消費者或生意人。2、短期內(nèi)是否有購房方案：明確表示在未來1-2年內(nèi)不會買房的有16例，占

3、59%，這局部受訪者大局部是認(rèn)為沒有必要，因為他們有的是有房住，無需購置，有的是剛剛已經(jīng)買了房，有2例是由于資金原因暫不考慮，有1例是在等降價。41%的受訪者表示會考慮買房，說明蓋州市場還有潛力可挖，值得到此區(qū)域作宣傳推廣或外展。3、購房目的：11例考慮買房的受訪者當(dāng)中，滿足自住的6位，占總數(shù)的22%，為了給下一代置業(yè)及升值后轉(zhuǎn)賣的各占2例，各為7%。說明當(dāng)?shù)刭I房投資的人不多，以自住為主。4、戶型需求：11例考慮買房的受訪者當(dāng)中，購置70以下的3例，占總數(shù)的11%，購置71-80的2例，占總數(shù)的7%，購置81-90的6例，占總數(shù)的22%，購置101-110的1例，占總數(shù)的4%。說明中小戶型的需

4、求旺盛，尤其是中戶型，中戶型由于總價低又滿足自住需求，是他們優(yōu)先選擇的重要原因。5、付款方式：11例考慮買房的受訪者當(dāng)中，買房選擇一次性付款的4例，占總數(shù)的15%，選擇商業(yè)按揭的7例，占總數(shù)的26%。說明商業(yè)按揭及一次性付款仍然是主流的付款方式，尤其是商業(yè)按揭多人選擇，很大的原因是由于他們大局部人的購置實力還不是很雄厚，并且已經(jīng)有了按揭付款的意識。6、購房的主要考慮因素：11例考慮買房的受訪者當(dāng)中，購房時考慮地理位置的5例，占總數(shù)的19%，購房時考慮戶型的2例，占總數(shù)的7%，購房時考慮價格的4例，占總數(shù)的15%。說明購房者購房時對地段及價格最為敏感和關(guān)注，因為地段決定生活的方便與否及升值潛力；

5、價格決定支付承受度及升值潛力。7、打算在哪里購房：11例考慮買房的受訪者當(dāng)中，選擇在蓋州買房的3例，占總數(shù)的11%，選擇在鲅魚圈買房的5例，占總數(shù)的19%，選擇在沈陽、大連買房的2例，占總數(shù)的7%，選擇其它的1例，占總數(shù)的4%。說明購房者購房時大局部都把鲅魚圈作為了首選區(qū)域，有的是因為兒子在鲅魚圈工作，有的是因為親戚在鲅魚圈買了房子，有的是因為自己的戶口在鲅魚圈，更有的是看好鲅魚圈的前景。看來，到蓋州作宣傳推廣或外展確實顯得很有必要。8、購房相關(guān)信息了解途徑：11例考慮買房的受訪者當(dāng)中，購房時了解產(chǎn)品信息途徑，選擇看電視的4例，占總數(shù)的15%，選擇親朋介紹的為5例，占總數(shù)的19%，選擇路過的3

6、例，占總數(shù)的11%，選擇報紙的2例，占總數(shù)的7%，戶外、單張的各1例，各占總數(shù)的4%。說明大局部購房者都是通過電視及口碑傳播了解購房信息的，其次便是路過看到在建工程，報紙、戶外、單張在當(dāng)?shù)匦Ч圆睢?jù)實地考察，其實戶外廣告在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ淖饔?，?dāng)?shù)氐闹鞲傻兰胺比A街道都有不少當(dāng)?shù)貥潜P的戶外廣告、甚至有LED大屏幕。到蓋州作宣傳推廣，電視、戶外、外展是理想的信息到達(dá)途徑。9、所知道的鲅魚圈在售樓盤：14例知道鲅魚圈在售樓盤的受訪者當(dāng)中，知道金泰城及鴻基國際的最多，各為4例，占總數(shù)的15%，其次為昌宇·星河灣、華海城、東城怡景，各為3例，占總數(shù)的11%，然后才是山水人家、鴻基海岸、書香門第、

7、御景灣，各為2例，占總數(shù)的7%。受訪者當(dāng)中，鲅魚圈不少工程他們都聽說過有3例填了有親戚朋友在鴻基國際、華海城、御景灣買了房子，但卻沒有人聽說過億居·羅馬莊園，看來得加大蓋州方面的宣傳力度。10、是否經(jīng)常去鲅魚圈：25例經(jīng)常去鲅魚圈的受訪者當(dāng)中，至少一星期去一次的1例，占總數(shù)的4%，一年去兩三次的2例，占總數(shù)的7%，一個月去一兩次的7例，占總數(shù)的26%，很少去的15例，占總數(shù)的56%。說明受訪者當(dāng)中有不少人經(jīng)常來鲅魚圈，但是他們卻還沒有聽說過億居·羅馬莊園，這確實令人費解，或許是工程的宣傳力度或范圍還不夠？針對這個原因，工程或應(yīng)在濱海大道旁及大廈這樣的商業(yè)中心設(shè)置戶外廣告牌。

8、七、 住宅供應(yīng)個案調(diào)查與分析1、 大景城： 工程名稱大景城二期銷售熱線0417-工程地址蓋州市永安路與長征路交匯處開 發(fā) 商嵐輝集團/萬豪地產(chǎn)總體規(guī)劃及特色工程總占地面積：84350，二期由2棟高層、6棟小高層和8棟多層構(gòu)成，兩面臨街，全地下車庫配套內(nèi)部商業(yè)街、會所外部市政府、醫(yī)院、中小學(xué)、客運站、沃爾瑪建筑風(fēng)格無任何風(fēng)格，普通住宅開盤時間目前認(rèn)購工程二期多層產(chǎn)品工程進(jìn)度一期正在建設(shè)，手腳架未拆交樓時間裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物管收費5毛銷售價格起價：3180元/ 最高價：3300元/付款方式可一次性付款；可按揭月供戶型結(jié)構(gòu)91170左右的大小戶型都有2、怡景灣1號：工程名稱怡景灣1號銷售熱線工程地址蓋州

9、市市府路西段開 發(fā) 商弘鼎地產(chǎn)總體規(guī)劃及特色由3棟小高層和3棟多層構(gòu)成，臨河，全地下車庫配套內(nèi)部無外部市政府、醫(yī)院、中小學(xué)、客運站建筑風(fēng)格無任何風(fēng)格，普通住宅開盤時間已經(jīng)開盤工程進(jìn)度多層準(zhǔn)現(xiàn)樓，高層正在建一層交樓時間明年9月裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物管收費1元銷售價格起價：3300元/ 最高價：3700元/樓層越高價格越貴付款方式可一次性付款；可按揭月供戶型結(jié)構(gòu)有76、91、93、94等各種戶型3、國際新城：工程名稱國際新城銷售熱線0417-工程地址蓋州市永安路清河二橋南開 發(fā) 商建晟地產(chǎn)總體規(guī)劃及特色當(dāng)?shù)刈畲蟮墓こ蹋傉嫉?00畝，建筑面積70萬，由50多棟小高層和多層構(gòu)成配套內(nèi)部幼兒園、會所、商業(yè)街外

10、部市政府、醫(yī)院、中小學(xué)、公園建筑風(fēng)格簡歐風(fēng)格開盤時間已經(jīng)開盤工程進(jìn)度一期已交樓，二期正在建設(shè)交樓時間裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物管收費5毛銷售價格起價：2600元/ 最高價：4000元/起價為當(dāng)?shù)刈盍畠r付款方式可一次性付款；可按揭月供戶型結(jié)構(gòu)90100多的大小戶型都有分析：1、 以上三個工程為蓋州在建在售的最為代表性的工程，代表著當(dāng)?shù)刈罡叩娜司铀?，都處在蓋州市中心區(qū)域；2、 從這三個工程看，建筑質(zhì)量一般，只有國際新城工程具有一定的鮮明的風(fēng)格，其它工程沒有風(fēng)格。且都沒有作樣板房展示，但售樓部都設(shè)計得還具備一定的檔次，圍擋的廣告設(shè)計也都表達(dá)一定的檔次，說明當(dāng)?shù)氐臉潜P非常重視工程包裝；3、 景觀方面，要數(shù)國際新

11、城的最好，內(nèi)有大園林，外有河流、公園，另兩個工程園林很小，無特色；4、 戶型方面，以中等戶型為主，兼?zhèn)湟欢ǖ拇髴粜?，由于臨近市府等事業(yè)單位，大中戶型主要被公務(wù)員消化，普通市民大多項選擇擇中小戶型。5、 價格方面，整體樓市均價在3500元/左右，當(dāng)?shù)厥忻褫^能承受，買家以當(dāng)?shù)厝藶橹?，少有外來人口購置，并以按揭買房的居多；6、 總體來說，三個工程都較好賣，大景城主要有前面即將崛起的沃爾瑪商業(yè)配套的優(yōu)勢，國際新城主要有低價優(yōu)勢，怡景灣1號主要有河景及戶型優(yōu)勢實用，且最近市府，所以大局部公務(wù)員都會選擇怡景灣1號，雖然怡景灣1號工程小，又沒有什么配套及園林，但與市府平起平坐；7、 蓋州樓價與鲅魚圈樓價比照

12、：蓋州整體樓市均價比鲅魚圈的整體均價略低，但建筑質(zhì)量、園林、配套等卻與鲅魚圈的相差甚遠(yuǎn)，所以蓋州的有錢人都會選擇到鲅魚圈買房，尤其是那些有親戚在鲅魚圈買了房的更會到鲅魚圈來買房；8、 蓋州樓價與億居·羅馬莊園樓價比照：均價都處在旗鼓相當(dāng)?shù)乃剑莾|居·羅馬莊園的建筑質(zhì)量、園林、配套等要比蓋州當(dāng)?shù)氐墓こ桃茫矣懈蟮纳禎摿?，而蓋州的工程升值潛力有限；9、 所以億居·羅馬莊園應(yīng)該到蓋州作宣傳，以吸引局部當(dāng)?shù)氐挠绣X人前來買房。我們有著有利的條件，有理由能吸引他們前來買房。八、 推廣方式及通路前面已經(jīng)說過，蓋州當(dāng)?shù)氐墓こ毯苤匾晣鷵?、售樓部的設(shè)計，所以幾個在售工程的圍

13、擋都設(shè)計新穎，具備一定的檔次，如下列圖：另外，售樓部具備的物料有戶型單頁、工程形象折頁等，設(shè)計制作也具備一定的檔次。當(dāng)?shù)氐墓こ桃卜浅Ｖ匾晳敉鈴V告，在紅旗大街的繁華地段，建筑墻體、頂部的樓盤廣告非常醒目，如下列圖：紅旗大街的LED大屏幕顯示屏廣告也是樓盤宣傳的理想選擇，如右上圖。紅旗大街的興隆大家庭購物廣場內(nèi)也有兩個工程在作工程展示，展板、沙盤、物料、銷售人員等一應(yīng)俱全，如下列圖：建議：億居·羅馬莊園如果到蓋州作宣傳，可以選擇紅旗大街的建筑頂部廣告、LED大屏幕、興隆大家庭外展等方式。建筑頂部戶外方面：還有一個建筑頂部未作廣告推廣，看看能否拿下，該建筑的左邊建筑的頂部是國際新城工程的戶外廣告，如果能拿下這個廣告位，就不用再拿LED大屏幕了，如果拿不下，可以考慮LED大屏幕做宣傳，但LED大屏幕的廣告不少，并不像戶外廣告那樣每時每刻都能讓人看到。興隆大家庭外展方面：興隆大家庭是蓋州唯一的大型購物中心，現(xiàn)代時尚，品類齊全，布局得當(dāng)，每日都有