房地產(chǎn)公司的部門設置與運作流程

1、房地產(chǎn)公司的部門設置與運作流程工程部管理制度及措施一、 工程部的組織機構(gòu)設置(一 工程部組織機構(gòu)的設置原則:1、 精干高效的原則2、 靈活彈性的原則(二 工程部組織機構(gòu)設置1、 工程部的編制根據(jù)公司的總體要求和工程部目前的工作任務量,在目前僅有一個工程項目的情況下,工程部的編制為4人。隨著工程任務量的增加和其他工程項目的開展,工程部的編制會進行調(diào)整。根據(jù)開展項目的情況每個 項目增加 4人。2、 工程部的崗位設置目前運做一個項目情況下工程部設置為工程部經(jīng)理兼項目經(jīng)理崗位1個;土建裝修工程、綠化工程管理兼 土建裝修工程、綠化工程預算員、資料管理員崗位1個;電氣工程、電氣相關市政工程管理兼電氣工程、

2、 相關市政工程預算員資料管理員崗位1個;員崗位1個。以后每增加一個項目相應增加四個崗位:項目經(jīng)理一個,各專業(yè)管理人員各一個(同上 。項目竣工移交后工程部項目管理崗位隨之撤消,根據(jù)工程部實際情況和項目人員的表現(xiàn)情況進行工程部崗 位重新調(diào)整安排。(三 工程部組織機構(gòu)圖二、 工程部部門及崗位職責(一工程部部門職責 :1、 配合研發(fā)中心、開發(fā)部、銷售部等部門進行項目前期運作。2、 工程部全面負責工程開工前的準備及審查工作。3、 負責工程項目和監(jiān)理單位招投標工作。4、 協(xié)調(diào)承包商、監(jiān)理、設計及相關單位之間的關系。5、 負責對承包商、監(jiān)理、設計單位的管理工作。6、 負責工程施工過程中質(zhì)量、進度、現(xiàn)場及投資

3、的控制管理。7、 負責工程竣工驗收及移交工作。8、 對工程管理過程中的文件、資料進行管理。(二工程部經(jīng)理崗位職責:1、 負責工程部的日常管理工作。2、 配合研發(fā)中心、開發(fā)部、銷售部等部門進行項目前期運作,提出合理化建議。3、 負責組織工程的招投標工作。(1 對承包商、監(jiān)理單位進行考察、評價。(2 組織編制招投標文件,選擇投標單位或進行邀標。(3 組織投標單位進行現(xiàn)場踏勘和答疑。(4 組織評標和開標工作,確定中標單位。(5 參與合同談判與合同的簽定。4、 負責項目管理。(1 負責項目的人員管理。包括人員的調(diào)配、考核、獎懲等方面的管理。(2 項目的目標管理:對項目的整體目標進行明確下達,并將目標進

4、行分解,做到責任到位,并對目標 完成情況進行監(jiān)督檢查和調(diào)整。(3 對項目施工準備、施工進度、質(zhì)量、現(xiàn)場管理、投資控制進行審核、監(jiān)督檢查。(4 對施工過程中出現(xiàn)的重大問題進行決策和處理。(5 負責審核施工材料的選用和對材料供應商的評價。(6 負責組織工程中新材料、新工藝、新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)的技術(shù)論證、審核。(7 對施工組織設計 /方案重大技術(shù)措施和經(jīng)濟方案的初步審查意見審核。(8 對工程中出現(xiàn)的不合格處理方案進行審批,并對結(jié)果進行確認。(9 組織竣工驗收及移交。(10 監(jiān)督檢查工程和項目文件資料的管理。(11 負責各項目之間的資源調(diào)配,與工程管理相關各部門、單位進行溝通平衡。5、 負責工程監(jiān)理的管理

5、。(1 對監(jiān)理單位提交的項目監(jiān)理規(guī)劃進行審核。(2 根據(jù)監(jiān)理聘用合同對監(jiān)理單位的工作進行監(jiān)督檢查和考核。(3 對監(jiān)理單位提出的工程實施與工程管理過程中的重要問題給予及時解決。協(xié)調(diào)其與相關單位之間的 關系。(4 負責監(jiān)理費用控制與結(jié)算。6、 負責與設計單位協(xié)調(diào)(1 參與設計單位的選擇。(2 參與設計方案的選擇工作。(3 組織工程技術(shù)人員進行圖紙預審。(4 委托監(jiān)理單位組織圖紙會審,對會審中提出的共性問題和技術(shù)難題協(xié)調(diào)擬訂解決辦法。(5 協(xié)調(diào)設計單位與相關單位之間的關系。(6 對施工中各方提出的變更要求進行審查控制。(7 對設計費用進行控制。7、 負責整個施工過程中各相關單位的協(xié)調(diào)。(三項目經(jīng)理崗

6、位職責1、 配合工程部經(jīng)理做好工程前期運作及招投標工作。2、 負責項目的整體運作和管理(1 項目開工準備階段,負責編制項目開工監(jiān)督管理計劃,并報工程部經(jīng)理批準。(2 負責向各承包單位正式發(fā)出工程施工管理配合要求。(3 開工準備階段應對開工必須具備的文件和資料進行核實。(4 組織設計圖紙會審、設計交底工作,對設計交底工作的過程及結(jié)果進行檢查。(5 組織專業(yè)工程師對監(jiān)理單位及施工單位施工監(jiān)理規(guī)劃、施工組織設計 /方案進行審查。(6 組織專業(yè)工程師及相關部門對施工組織設計 /方案中重大技術(shù)措施和經(jīng)濟方案進行初步審查,提 出審查意見。(7 對施工組織設計 /方案中的新技術(shù)、新材料、新工藝的應用,以及可

7、能導致工期、造價等變動的 因兀 岷霞嗬淼壞納 ?br />研發(fā)部、 設計部或研發(fā)中心, 小的房地產(chǎn)公司是不設置的, 一般都是比較大的房地產(chǎn)公司才設置這個部門。崗位職責a 組織進行市場調(diào)研和項目可行性分析,組織編制市場調(diào)研報告和土地儲備報告;b 組織編制項目建議書和可行性研究報告 , 組織召開各類評審會議;c 組織制定項目管理規(guī)劃,聽取各部門意見,合理安排項目進度和分包商的選擇;d 組織確定設計要求,審核設計任務書,組織項目前期方案、施工圖及項目環(huán)境配套設計,組織設計 評審會議,并做好與其他部門所負責配套的配合、協(xié)調(diào);e 全面負責部門內(nèi)部管理。a 制訂市場調(diào)研計劃, 對房地產(chǎn)市場各開發(fā)項目

8、進行市場普查和追蹤調(diào)查, 包括:地理區(qū)位、 規(guī)模、 環(huán)境、 配套及智能化等;b 對調(diào)查個案進行項目分析,形成市場調(diào)研報告;c 搜集、整理國家相關行業(yè)政策及資料,搜集可開發(fā)土地信息。a 了解國家及地方相關產(chǎn)業(yè)政策,了解天津市土地發(fā)展遠景規(guī)劃和相應地塊控規(guī)情況;b 尋找可開發(fā)土地,建立土地儲備檔案;c 提出地塊開發(fā)建議,編制項目建議書和可行性研究報告,記錄相關評審記錄,從專業(yè)角度出發(fā), 提出項目開發(fā)構(gòu)想,并組織各部門做好評審;d 編制項目管理規(guī)劃,合理安排工程進度和分包商的選擇。a 項目立項后, 會同公司相關部門通過對項目開發(fā)定位、 開發(fā)成本的估算和規(guī)劃用地范圍圖及規(guī)劃要點提 出對項目整體設計思路

9、,提出項目配套標準和使用新型建材及設備的建議;b 會同公司各相關部門的設計意見,編制項目設計任務書;c 委托設計單位進行方案設計至擴初階段,對設計進度和質(zhì)量進行監(jiān)督、控制,對設計成果進行驗收;d 組織設計評審會議,綜合公司相關部門意見,及時通知設計單位進行相應設計調(diào)整,并確保項目通過項 目報批報建;e 做好設計方案的技術(shù)交底,并綜合各相關部門意見委托施工圖設計;f 與工程部、開發(fā)部及銷售部組織確定房型(精裝修、面積、外立面等相關配套標準;g 做好對施工圖進度、質(zhì)量的監(jiān)督和驗收,負責與施工、監(jiān)理單位進行技術(shù)交底。h 負責設計變更,及時向設計單位提出變更要求,并監(jiān)督執(zhí)行。a 根據(jù)項目前期方案和項目

10、配套標準要求, 會同公司相關部門提出的設計建議, 編制 項目設計任務書 ;b 評價、選擇設計單位,進行方案及施工圖設計,對設計進度和質(zhì)量進行監(jiān)督、控制,對設計成果進行驗 收;c 組織設計評審會議,綜合公司相關部門意見,及時通知設計單位進行相應設計調(diào)整,保證環(huán)境項目的順 利實施;d 做好設計交底,配合工程部做好現(xiàn)場施工監(jiān)督。e 負責設計變更,及時向設計單位提出變更要求,并監(jiān)督執(zhí)行。a 宣傳公司形象,制定公司品牌發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃;b 公司 VIS 視覺識別系統(tǒng)完善、規(guī)范與檢核,對外樹立公司形象;c 做好媒體整合,與媒體保持良好溝通;d 組織公司對外宣傳活動,推動、完善公司文化理念;e 協(xié)助綜合管理部制

11、訂員工行為規(guī)范,做好員工企業(yè)文化理念的培訓。a 收集、整理相關文件資料,組織落實會務安排;b 負責質(zhì)量記錄的管理、移交;c 本部門內(nèi)部事務管理?，F(xiàn)將房地產(chǎn)工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工 , 大致可以分以下三大部分。第一部分,房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù),委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項 目進行研究并制作報告書 , 應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖,并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分,行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段:1選址定點; 2規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃

12、設計條件; 3初步設計及施工圖審查; 4規(guī)劃報建圖審查; 5施工報建; 6建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段,此階段辦理以下一般事項:1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、

13、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相 關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審,核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查,此階段辦理以下一般事項:1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。7、建委制發(fā)初步設計批復,并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策

14、性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見,核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構(gòu)發(fā)出的建設工程施工圖設計文件審查報告,發(fā)放建設工程 施工圖設計文件審查批準書。四、規(guī)劃報建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項:1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件,在建設單位繳納有關規(guī)費后,核發(fā)建設 工程規(guī)劃許可證(副本。五、施工報建階段,此階段辦理以下一般事項:1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發(fā)包,確定施工隊伍。招標類工程通過招標確

15、定施工隊伍,非招標類工程直接發(fā) 包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預售許可階段,此階段辦理以下一般事項:由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記,核發(fā)商品房預售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件(復印件及資料:1、以下證明材料:(1已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;(2持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3按提供預售的商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25%以上,并已經(jīng)確定 施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書;3、工程施工合同;4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付 使