工業(yè)用地變性為商業(yè)用地

1、工業(yè)用地想變性為商業(yè)用地，直接補(bǔ)交由讓金是否可以，是否還需要進(jìn)行招拍桂？土地改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣桂牌方式 重新由讓。主要法律法規(guī)政策依據(jù)：城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)由讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十 八條“土地使用者需要改變土地使用權(quán)由讓合同規(guī)定的土地 用途的，應(yīng)當(dāng)征得由讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃 部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)由讓合 同，調(diào)整土地使用權(quán)由讓金，并辦理登記。 ”國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地 管理的通知（國(guó)辦發(fā)200370號(hào)）第四點(diǎn)”四、加強(qiáng)對(duì)開 發(fā)區(qū)建設(shè)用地的集中統(tǒng)一管理。開發(fā)區(qū)建設(shè)用地必須符合土 地利用總體規(guī)劃并納入土地利用年度計(jì)劃，選址必

2、須納入城 市統(tǒng)一規(guī)劃管理。凡是違法下放農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用和供 地審批權(quán)，違法下放規(guī)劃管理權(quán)的，必須立即糾正，廢止有 關(guān)文件。要嚴(yán)格按照法定程序征用土地，并按法定標(biāo)準(zhǔn)給予 農(nóng)民合理補(bǔ)償和妥善安置，嚴(yán)禁拖欠、截留和挪用被征地農(nóng) 民的補(bǔ)償費(fèi)用。嚴(yán)禁低價(jià)協(xié)議由讓土地，協(xié)議供地必須提前 公布供地方案。協(xié)議由讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，必須 先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo) 拍賣桂牌由讓。禁止將以征用方式取得的農(nóng)民集體所有土地 用于農(nóng)業(yè)園區(qū)開發(fā)。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要對(duì)種植、養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)園區(qū)的建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) （或比例）做由規(guī)定，防 止將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，變相搞房地產(chǎn)。”招標(biāo)拍賣

3、桂牌由讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部令第11號(hào)）第四條“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各 類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者桂牌方式由讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩 個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者桂牌方式 由讓?！比绻猛镜淖兏铣鞘幸?guī)劃，按政策個(gè)人認(rèn)為只要按 市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交差價(jià)就可以了，這是一個(gè)基本的原則。但是， 在實(shí)際當(dāng)中，不同的地方對(duì)這一原則的理解程度和政策執(zhí)行 方式都不盡相同，比如規(guī)定對(duì)這類土地必須進(jìn)入市場(chǎng)公開交 易（招拍桂），又如只要按經(jīng)認(rèn)可的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)交清由 讓金即可進(jìn)入市場(chǎng)等等。歸總起來，這些操作的差別實(shí)際上 可以理解為“應(yīng)補(bǔ)交的市場(chǎng)價(jià)

4、”如何實(shí)現(xiàn)的問題，政策對(duì)此 并沒有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性， 也就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時(shí)可以采取更為嚴(yán)格 的措施，比如2樓朋友說的“必須招拍桂”等等。值得注意 的是，“必須招拍桂”個(gè)人認(rèn)為需要有一定的前提，那就是 土地使用權(quán)的取得方式，如果是以由讓方式取得的工業(yè)用 地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷（一定年期），因此強(qiáng)制性要求“招拍掛”的做法不妥當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利要求進(jìn)入有形市場(chǎng)公開交易。國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管 理的通知(國(guó)辦發(fā)200370號(hào))第四點(diǎn)中的部分原文：“協(xié) 議由讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，必須先經(jīng)

5、城市規(guī)劃部門 同意，由國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣桂牌由 讓?！闭袠?biāo)拍賣桂牌由讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)一一國(guó)土資源布 2006年5月31日發(fā)布2006年8月1日實(shí)施規(guī)定：“4. 3招標(biāo)拍賣桂牌由讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍(1)供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；(2)其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以 上意向用地者的；(3)劃撥土地使用權(quán)改變用途，國(guó)有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招 標(biāo)拍賣桂牌由讓的；(4)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國(guó)有土地劃撥決定書 或法律、 法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣

6、 桂牌由讓的；(5)由讓土地使用權(quán)改變用途，國(guó)有土地使用權(quán)由讓合同 約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán), 實(shí)行招標(biāo)拍賣桂牌由讓的;(6)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣桂牌由讓的其他情形?！眳f(xié)議由讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)國(guó)土資源部 2006年5月31日發(fā)布 2006年8月1日實(shí)施規(guī)定：“4. 3協(xié)議由讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍由讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng) 采用招標(biāo)、拍賣或者桂牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要 包括以下情況：(1)供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地 以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向 用地者的；(2)原劃撥、

7、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議由讓，經(jīng)依 法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但國(guó)有土地劃撥決定書、國(guó) 有土地租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回 土地使用權(quán)重新公開由讓的除外；(3)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議由讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但國(guó)有土地劃撥決定書、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開由讓的除外；(4)由讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式;(5)法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議由讓的其他情形?！坝勺屚恋馗淖冇猛镜韧恋厥褂脳l件的處理由讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件，經(jīng)由讓方和規(guī) 劃管理部門同意，原土地使用權(quán)人可以與市、縣國(guó)土資源管 理部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)由讓合同變更協(xié)議或重新簽 訂國(guó)有土地使用權(quán)由讓合同，調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)由讓 金，但國(guó)有土地使用權(quán)由讓合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開由讓的除外。原土地 使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地使用權(quán)由讓合同變更協(xié)議或重 新簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)由讓合同約定，及時(shí)補(bǔ)繳土地使用 權(quán)由讓金額，并按規(guī)定辦理