房地產(chǎn)企業(yè)拿地的十六種模式

1、房地產(chǎn)企業(yè)拿地的十六種模式序號(hào)拿地方式評(píng)述1招、拍、掛評(píng)述：最規(guī)范的拿地方式。出讓土地一方是國(guó)家，沒(méi)有任何稅費(fèi)。拿地一方（契稅、印花稅），可以支付的所有款項(xiàng)進(jìn)入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本，沒(méi)有任何爭(zhēng)議。問(wèn)題：1、土地閑置費(fèi)問(wèn)題。（國(guó)稅函2010220號(hào)、國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）2、契稅問(wèn)題（一級(jí)開(kāi)發(fā)情況下出現(xiàn)的問(wèn)題刪）。（財(cái)稅2004134號(hào)、國(guó)稅函2009603號(hào)）3、考慮拿地的主體問(wèn)題。例如，簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公司，但如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項(xiàng)目公司，否則，土地再轉(zhuǎn)讓到項(xiàng)目公司，稅收問(wèn)題很?chē)?yán)重。4、返還的土地出讓金問(wèn)題。（財(cái)稅2009151號(hào)，財(cái)稅200987號(hào)文件）例如，某公

2、司5億元拍下了土地，政府又退還了2億元土地出讓金。思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計(jì)入應(yīng)納稅所得額？5、以地補(bǔ)路問(wèn)題。江蘇南京市關(guān)于土地增值稅的問(wèn)答，認(rèn)為看似企業(yè)沒(méi)有花錢(qián)就取得了土地，實(shí)際上支付的修路款就是取得的土地的對(duì)價(jià)，因此可以進(jìn)入成本。類(lèi)似的，企業(yè)所得稅認(rèn)為也應(yīng)該照此辦理。（和稅局溝通）2不是招、拍、掛，創(chuàng)造招、拍、掛（操縱政府）例如：某國(guó)有企業(yè)土地補(bǔ)繳出讓金，變?yōu)殚_(kāi)發(fā)用地后，準(zhǔn)備將地轉(zhuǎn)讓給某開(kāi)發(fā)企業(yè)。操作方式：1、國(guó)家將土地收儲(chǔ)，支付給開(kāi)發(fā)企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅不征稅（國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)文件、國(guó)稅函2008277號(hào)文件、國(guó)稅函2009520號(hào)文件）；土地增值稅不征稅（條例和

3、財(cái)稅200621號(hào)文件）；企業(yè)所得稅享受搬遷補(bǔ)償納稅待遇（國(guó)稅函2009118號(hào)文件）2、國(guó)家二次招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給國(guó)有企業(yè)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)在招拍掛中支付；此時(shí)，政府出讓土地，沒(méi)有任何稅費(fèi)。3、如果該國(guó)有企業(yè)要房子，不要地，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國(guó)有企業(yè)的房子不賣(mài)，而是在將利潤(rùn)分走后將企業(yè)股權(quán)留給國(guó)有企業(yè)來(lái)完成?？偨Y(jié)：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下，解決如何將土地從一個(gè)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)移到另外一家。3購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)讓土地項(xiàng)目買(mǎi)方：直接按照支出款項(xiàng)作為成本費(fèi)用，除了繳納契稅以外，沒(méi)有其他涉稅問(wèn)題，最干凈。賣(mài)方：涉及稅收很高，有：企業(yè)所得稅；營(yíng)業(yè)稅；土地增值稅。涉及法律問(wèn)題。實(shí)質(zhì)重于形式（國(guó)稅函

4、2007645號(hào)）注意：一、賣(mài)地營(yíng)業(yè)稅的差額征收。1、差額征收營(yíng)業(yè)稅（財(cái)稅200316號(hào)）2、如果是招拍掛拿下的土地，賣(mài)地時(shí)是否允許營(yíng)業(yè)稅差額征收？（國(guó)稅函200583號(hào)，但部分省明確表示不允許，例如：大地稅函2006145號(hào)、桂地稅發(fā)2009185號(hào)）3、如果是購(gòu)入爛尾樓，裝修后銷(xiāo)售，是否允許加計(jì)扣除？二、賣(mài)地的土地增值稅1、如果是直接賣(mài)地，土地增值稅是否允許加計(jì)扣除？（國(guó)稅函1995110號(hào)文件，不允許加計(jì)扣除）2、生地變熟地的扣除項(xiàng)目（國(guó)稅函1995110號(hào)、國(guó)稅函2007132號(hào)文件，允許扣除）3、賣(mài)在建項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目4、不更名實(shí)際賣(mài)項(xiàng)目的稅收問(wèn)題（國(guó)稅函2007645號(hào)）注意：營(yíng)業(yè)稅

5、差額征收與土地增值稅加計(jì)扣除的協(xié)調(diào) 恰好卡到區(qū)間三、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理1、營(yíng)業(yè)稅：國(guó)稅函發(fā)1995549號(hào)；2、土地增值稅：國(guó)稅函2010220號(hào)3、企業(yè)所得稅4、個(gè)人所得稅：財(cái)稅200545號(hào)5、契稅：財(cái)稅200545號(hào)四、變共同成本為直接成本4購(gòu)買(mǎi)股權(quán)情況描述：將目標(biāo)公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣(mài)公司100%股權(quán)。該方式是目前運(yùn)用非常普遍的方式。購(gòu)買(mǎi)方的大忌是在談判的時(shí)候，不考慮稅賦問(wèn)題，結(jié)果釀成大問(wèn)題。賣(mài)方：只有企業(yè)所得稅，沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。（財(cái)稅2002191號(hào)，青地稅函200947號(hào)，國(guó)稅函2000687號(hào)買(mǎi)方：稅賦較重，風(fēng)險(xiǎn)較大。1、股權(quán)溢價(jià)不允許作為成本在所得稅和土地增值

6、稅前扣除，相當(dāng)于對(duì)方少繳的土地增值稅遞延到下游來(lái)了（資本結(jié)構(gòu)的一般變化，其稅收待遇不變）。萬(wàn)科拿地多是股權(quán)模式。2、標(biāo)的企業(yè)未來(lái)的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。例如，該企業(yè)帳上有3000萬(wàn)元白條。3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)。（不能為目標(biāo)企業(yè)的過(guò)去買(mǎi)單。例如：過(guò)去偷稅。）4、該企業(yè)的其他潛在負(fù)債。（例如：電訊盈科將北京的土地轉(zhuǎn)讓后罰款主體依然是貨夏房地產(chǎn)公司）5創(chuàng)造境外買(mǎi)股權(quán)一、境外賣(mài)股權(quán)。使企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預(yù)計(jì)到未來(lái)將轉(zhuǎn)賣(mài)股權(quán)，拿地之前就要建立外商投資企業(yè)去參與拿地是最好的方式。二、將增值分段，創(chuàng)造境外賣(mài)股權(quán)（組合拳）1、在境外避稅港先建立全資子公司2、將有地的子公

7、司投資到境外子公司，該項(xiàng)投資可以實(shí)現(xiàn)一部分增值，并交納企業(yè)所得稅，但是稅法規(guī)定可以遞延10年。例如，計(jì)稅基礎(chǔ)1億元，市場(chǎng)公允價(jià)值為5億元，可以3億元的評(píng)估價(jià)值投資到境外的全資子公司，雖不公允但實(shí)現(xiàn)增值較大，一般能夠接受。（財(cái)稅200959號(hào)文件第七條第三款）3、境外新建立的子公司將取得股權(quán)轉(zhuǎn)售給需要土地的公司，作價(jià)5億元。該交易可以在境內(nèi)完成，也可以在境外完成，這部分增值按照10%交納預(yù)提所得稅稅賦比較：如果長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)稅基礎(chǔ)為1億元，市場(chǎng)公允價(jià)格為5億元。則第一步投資的時(shí)候，可以按照3億元投資，此時(shí)2億元的所得額可以遞延10年實(shí)現(xiàn)。第二步，境外銷(xiāo)售價(jià)格為5億元，此時(shí)增值額為2億元，此時(shí)預(yù)提

8、所得稅稅賦為10%6設(shè)立SPV購(gòu)買(mǎi)股權(quán)適用情形：大的地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常運(yùn)用，但是在國(guó)稅函2009698號(hào)文件頒布之后，受到了一些限制。一、股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì)1、在維爾京群島設(shè)立控股公司2、在香港設(shè)立二級(jí)控股公司3、在香港的公司全資控股大陸有地一方二、操作模式1、維爾京群島轉(zhuǎn)讓香港股權(quán)，價(jià)款在境外支付2、理論上，中國(guó)大陸沒(méi)有征稅權(quán)三、反避稅1、國(guó)稅函2009698號(hào)文件，可以刺穿公司面紗。但是如企業(yè)不上市的話，由于此類(lèi)轉(zhuǎn)讓非常隱蔽，稅務(wù)當(dāng)局很難知道消息。2、根據(jù)中港協(xié)定，如果不動(dòng)產(chǎn)占到目標(biāo)股權(quán)的50%，中國(guó)大陸有征稅權(quán)。第二議定書(shū)確定，這里的50%是在36個(gè)月之內(nèi)，曾經(jīng)達(dá)到過(guò)50%。疑問(wèn)：維爾京群島轉(zhuǎn)讓股權(quán)

9、，是否會(huì)被SAT認(rèn)定為適用中港稅收協(xié)定的不動(dòng)產(chǎn)條款？7直接同目標(biāo)企業(yè)合并，然后目標(biāo)公司的股東賣(mài)股權(quán)情況描述：甲公司準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)乙公司的土地，乙公司先將其它資產(chǎn)清理掉，只有一塊土地操作模式：1、甲公司直接將乙公司吸收合并（財(cái)稅200959號(hào)、財(cái)稅199548號(hào)、國(guó)稅函2002165號(hào)、財(cái)稅2008175號(hào)、財(cái)稅2003183號(hào)）2、12個(gè)月后，乙公司股東將股權(quán)轉(zhuǎn)售給甲公司原有股東。點(diǎn)評(píng)：企業(yè)合并法律程序比較復(fù)雜，但是在幾乎零稅賦的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。8有地一方投資到地產(chǎn)公司，然后賣(mài)股權(quán)情況描述：有地一方將土地投資到房地產(chǎn)公司，然后將所持有的股權(quán)變現(xiàn)。1、投資及將來(lái)轉(zhuǎn)讓

10、股權(quán)均不繳納營(yíng)業(yè)稅（財(cái)稅2002191號(hào)）2、投資到房地產(chǎn)公司，自 以來(lái)，需要繳納土地增值稅（如果是非房地產(chǎn)公司更好）3、投資行為，需要交納企業(yè)所得稅?？偨Y(jié)：節(jié)省稅賦有限，只省略了營(yíng)業(yè)稅，好處是投資的溢價(jià)可以作為土地成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。相比較直接買(mǎi)賣(mài)土地來(lái)說(shuō)，是比較好的方式，綜合稅賦來(lái)看，上游少了營(yíng)業(yè)稅，而下游稅賦沒(méi)提高。以上適用企業(yè)資產(chǎn)很多，無(wú)法直接用賣(mài)股權(quán)的方式交易土地的情形。9非地產(chǎn)公司資到非房地產(chǎn)公司，然后同地產(chǎn)企業(yè)合并或者申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)情況描述：1、企業(yè)投資到一家非房地產(chǎn)企業(yè)，名稱(chēng)為某某化工公司（該問(wèn)題中南京市地稅局問(wèn)答明確不繳納土地增值稅），由于被投資方不是房地

11、產(chǎn)企業(yè)，此時(shí)只繳納企業(yè)所得稅而不繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅2、企業(yè)被房地產(chǎn)企業(yè)吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。3、運(yùn)作政府，補(bǔ)繳土地出讓金后土地變性。但不符合59號(hào)文件條件中的權(quán)益連續(xù)性，要繳納企業(yè)所得稅。評(píng)述：該方法適用范圍較窄，適用于協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的企業(yè)，算是在刀鋒下跳舞。10投資到新公司，然后賣(mài)股權(quán)情況描述：由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能是酒店等，需要單獨(dú)保持一個(gè)公司形式，以便將來(lái)靈活處置。例如：建好的酒店將來(lái)是要全部賣(mài)給另外一家企業(yè)的，那么就需要保持一個(gè)單獨(dú)的公司形式，以便下一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓做準(zhǔn)備。操作手法：1、將資產(chǎn)投資到新企業(yè)2、有地一方將目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給實(shí)際開(kāi)發(fā)的企業(yè)3、地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成

12、后，將股權(quán)再次轉(zhuǎn)讓11新設(shè)分立一公司，然后遠(yuǎn)期買(mǎi)股權(quán)（實(shí)際權(quán)益轉(zhuǎn)讓在先）適用情形：某企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，要將其中一塊地賣(mài)給地產(chǎn)企業(yè)。操作手法：1、先將這塊地分立出去成立一家新公司（國(guó)稅函2002165號(hào)文件、國(guó)稅函20031108號(hào)、青地稅函200947號(hào)、財(cái)稅200959號(hào)）2、12個(gè)月以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以符合59號(hào)文件限制，但可以在此前簽訂遠(yuǎn)期的地下合同確定利益關(guān)系。12分立一個(gè)新公司，然后合并適用情形：某公司擁有一個(gè)地塊，需要購(gòu)買(mǎi)另外一個(gè)公司的地塊連成一片進(jìn)行開(kāi)發(fā)操作手法：1、先分立（財(cái)稅200959號(hào)、國(guó)稅函2002165號(hào)、國(guó)稅函20031108號(hào)、青地稅函200847號(hào)）2、再合并（財(cái)稅

13、200959號(hào)、財(cái)稅199548號(hào)、國(guó)稅函2002165號(hào)）評(píng)述：如果不是特別的需要，分立后賣(mài)股權(quán)即可，不必進(jìn)行第二步的合并13購(gòu)買(mǎi)方將資金投入到有地的目標(biāo)企業(yè)，然后分立（讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股）適用情形：甲公司擬購(gòu)買(mǎi)乙公司的土地，土地價(jià)值2億元操作手法：1、甲公司以現(xiàn)金2億元在乙公司投資入股2、乙公司分立，其中這塊土地分立出一個(gè)新公司3、12個(gè)月之后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（讓產(chǎn)贖股）14合作建房一情況描述：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)合作建房，然后分房子稅收分析：1、營(yíng)業(yè)稅（國(guó)稅函發(fā)1995156號(hào)文件第17條2、企業(yè)所得稅（31號(hào)文件第31條）3、土地增值稅（財(cái)稅199548號(hào)評(píng)述：此種合作建房，必須是

14、聯(lián)合立項(xiàng)，或者乙方立項(xiàng)15合作建房二情況描述：甲方擁有土地，也有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，乙方有資金，合作建房，然后分房子操作模式：1、以甲方為主體開(kāi)發(fā)，實(shí)際由乙方運(yùn)作2、乙方將資金投入到甲方3、乙方代替甲方的名義買(mǎi)房子，只繳納這一道營(yíng)業(yè)稅稅收分析：國(guó)稅函20051003號(hào)、國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文件36條、財(cái)稅199548號(hào)16委托代建情況描述：指定制開(kāi)發(fā)，即根據(jù)委托方需求，開(kāi)發(fā)商從土地獲取、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)管理和工程施工全過(guò)程服務(wù)，最終將委托方所需產(chǎn)品提供交付委托方的全過(guò)程。備注邏輯關(guān)系（5個(gè)層次，16個(gè)方案）第一層次：買(mǎi)地。直接買(mǎi)地，有三種情形第二層次：買(mǎi)股權(quán)，或直接合并。適用轉(zhuǎn)讓方的資產(chǎn)只有一塊地的情形。第三層次：投資。有地一方資產(chǎn)較多，先投資再買(mǎi)股權(quán)或合并。第四層次：分立。先分立再賣(mài)股權(quán)或合并，或者先投資，再分立。第五層次：特殊模式。兩