北京華遠集團-房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢課件

1、1大標(biāo)題文字區(qū)域大標(biāo)題文字區(qū)域年月日區(qū)域年月日區(qū)域北京市華遠集團北京市華遠集團總裁：任志強總裁：任志強2010年年11月月房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢2第一部分第一部分宏宏 觀觀 經(jīng)經(jīng) 濟濟3政策環(huán)境政策環(huán)境繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策7月20日，中南海會議提出：保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)、穩(wěn)定10月15日，五中全會提出：今后5年經(jīng)濟發(fā)展主要目標(biāo)經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、繼續(xù)推進城市化9月29日，央行例會：強調(diào)繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策10月20日，央行首度加息4房地產(chǎn)調(diào)控房地產(chǎn)調(diào)控9月29日，樓市調(diào)控“新五條”出臺9月17日，加強公共租賃住房建設(shè)9月27日，財政與稅務(wù)發(fā)布公租房稅收

2、優(yōu)惠政策9月21日，國土部、住建部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知14個城市相繼出臺限購令全國人大將審議住房保障法5政政 策策 變變 化化 比比 較較64月17日 9月29日 變化國十條929新政首套房貸對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上。只要是貸款購房，不論是否首套及面積大小，均要按30%及以上比例繳首付款。二套房貸對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1 倍。對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于

3、基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。無變化三套房貸商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。對三套及以上住房停貸， 由部分地區(qū)擴大到全國。異地購房房價過高城市有選擇性地實行，對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。由房價過高城市有選擇性地實行擴大到全國。房貸政策變化房貸政策變化7稅費政策變化稅費政策變化4月17日 9月29日 變化國十條929新政土地增值稅稅務(wù)部門要認(rèn)真做好土地增

4、值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查。無明顯變化房產(chǎn)稅加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。新增內(nèi)容個人所得稅對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。停止免征個稅契稅契稅征收稅率為3%，但90平方米以對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。家庭唯一唯一住房享契稅“減半”優(yōu)惠下的首套住房契稅按1%執(zhí)行，符合普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)的則減半征收即按照1.5%征收

5、（北京）8監(jiān)管政策變化監(jiān)管政策變化4月17日 9月29日 變化國十條929新政開發(fā)商對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。開發(fā)商違法違規(guī)行為的界定范圍擴大。暫停新購置地，開發(fā)貸款停止展期，也是對違法違規(guī)開發(fā)商的新限制。政府對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。嚴(yán)格實行問責(zé)制，對政策落實不到位、工作不得力的，

6、要進行約談，直至追究責(zé)任。政府監(jiān)管力度加大中介加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂陰陽合同等行為。9三季度情況摘要三季度情況摘要三季度交易面積同比增幅持續(xù)回落9月份當(dāng)月交易面積環(huán)比較快增長三季度房價漲幅趨緩，但9月份漲幅增加投資意愿下降，但仍屬歷史高位10趨趨 勢勢58月份，10號文調(diào)控效果顯著9月份，呈現(xiàn)量價齊升的現(xiàn)象9月末，更嚴(yán)厲的天空政策出臺四季度，通脹預(yù)期加大四季度，市場的政策環(huán)境仍為從緊四季度，“新五條”調(diào)控政策效應(yīng)顯現(xiàn)四季度，市場景氣繼續(xù)回落，房價穩(wěn)中有降11政府以價格為目標(biāo)的調(diào)控政府以價格為目標(biāo)的調(diào)控可能導(dǎo)致： 市場機制的削弱 金融體制的削弱

7、 消費轉(zhuǎn)換的削弱 矛盾后移而非消失12關(guān)于市場經(jīng)濟關(guān)于市場經(jīng)濟 什么是商品房 繳納了土地出讓金 可自由交易 具有金融與投資功能13商品房的功能定位商品房的功能定位 保障基本生存權(quán)利 改善居住條件 提高生活質(zhì)量 引導(dǎo)生活方式14住房保障法的作用住房保障法的作用 保障居住權(quán)利 人人有房住而非人人有產(chǎn)權(quán) 界定政府與市場的責(zé)任15統(tǒng)計學(xué)中的誤解統(tǒng)計學(xué)中的誤解 房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)稅收1620102010年年1-91-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅保持高位月房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅保持高位 17統(tǒng)計學(xué)的誤解統(tǒng)計學(xué)的誤解 住房私有化率 誰是無房戶 誰在占用土地資源1828.7% X 30% X 70% X

8、 80% = 4.82%能否拿出能否拿出4.82%的一的一半，即全部建設(shè)用半，即全部建設(shè)用地的地的2.41%，用于一，用于一般商品房用地。般商品房用地。19 城鎮(zhèn)建成區(qū)：3.84萬平方公里 占國土面積：0.4% 農(nóng)村宅基地：16.8萬平方公里 占國土面積：1.75% 是城鎮(zhèn)面積的：4.37倍20建立什么樣的住房體系建立什么樣的住房體系從發(fā)達國家的情況看：從發(fā)達國家的情況看： 6070%的市場化 2030%的租賃 510%的廉租保障 是保障買不起房，還是保障租不起房； 是“居者有其屋”還“是居者有其所”21中國貨幣化之前實行最完整的分配或保障中國貨幣化之前實行最完整的分配或保障 農(nóng)村的16.8萬

9、平方公里的宅基地 城市的3.84萬平方公里的建成區(qū)50%為保障 住房私有化率全球最高 保障性最高22問題的主要在問題的主要在A、戶籍管制，限制了人口流動B、兩種土地性質(zhì)，不能流轉(zhuǎn)與變現(xiàn)C、城鄉(xiāng)割裂的保障體系D、資源分配不平衡中的輸入 輸出E、財稅體制與土地壟斷F、政府超越發(fā)展階段的過度承諾23不同發(fā)展階段的住房標(biāo)準(zhǔn)不同發(fā)展階段的住房標(biāo)準(zhǔn)“二五”期間，大、中、小城市4、5、6（使用面積）1978年提出：1985年目標(biāo)人均5 （使用面積）1981年提出：2000年目標(biāo)人均8 （使用面積）1980年住一圖紙：一居40 以下，二居60 以下“九五”期間，實現(xiàn)目標(biāo)人均12 （使用面積）2010年目標(biāo)：人

10、均18 （使用面積）2005年提出：120 20%普通商品房2006年提出：90 70%政策24第二部分第二部分決定我國房地產(chǎn)未來發(fā)展空間的要素決定我國房地產(chǎn)未來發(fā)展空間的要素25國際發(fā)達國家的對比國際發(fā)達國家的對比261 1、經(jīng)濟發(fā)展因素、經(jīng)濟發(fā)展因素27中國未來中國未來2020年將經(jīng)歷發(fā)達國家年將經(jīng)歷發(fā)達國家1950-19801950-1980年歷程年歷程050001000015000200002500030000193019401950196019701980200020102020美國日本西德英國法國中國中國20002020年美元/人發(fā)達國家19501980年增長階段281959-20

11、021959-2002年美國房地產(chǎn)業(yè)增加值占年美國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDPGDP的比例的比例8.59.09.510.010.511.011.512.01959 1963 1967 1971 1975 1979 1983 1987 1991 1995 1999%29美、德、法住宅投資占固定資產(chǎn)投資的比重變化美、德、法住宅投資占固定資產(chǎn)投資的比重變化051015202530351951 1953 1955 1957 1959 1961 1963 1965 1967 1969 1971 1973%美國日本西德法國302 2、居住條件的改善、居住條件的改善31 1950-20001950-2000年美國

12、住宅時態(tài)統(tǒng)計年美國住宅時態(tài)統(tǒng)計項目1950年1970年1990年2000年平均戶內(nèi)面積(平方米)91.4139.5193.4210.6小于112平方米戶數(shù)%6236116112至186平方米戶數(shù)%36544440大于223平方米戶數(shù)%-102935臥室數(shù)目2個%661315113個336357534個1242935浴室數(shù)目1.5個%9652137233242382.51164556戶式中央空調(diào)%-347685無家庭停車位%532516111車位41221072車位-3972653車位-1732 我國人均住宅使用面積的未來增長空間我國人均住宅使用面積的未來增長空間24.424.420.520.5

13、17.817.80510152025303540452000201020202030平方米/人中國美國美國1940年1950年1960年1970年332004-20202004-2020年城鎮(zhèn)住宅存量變動及人均住宅面積改善年城鎮(zhèn)住宅存量變動及人均住宅面積改善 140.0188.0250.1330.30501001502002503003502005201020152020億平方米2025303540平方米/人城鎮(zhèn)住宅存量（左軸）城鎮(zhèn)人均住宅面積（右軸）34 2004-20202004-2020年每年新建城鎮(zhèn)住宅面積年每年新建城鎮(zhèn)住宅面積05101520200520072009201120132

14、01520172019億平方米城鎮(zhèn)新建住宅面積平均每年施工量353 3、人口增長與紅利曲線、人口增長與紅利曲線36人口趨勢變化人口趨勢變化 穩(wěn)定的人口增長 人口紅利 家庭結(jié)構(gòu)變化 中國的特殊因素37中國的人口結(jié)構(gòu)變化（絕對數(shù)）中國的人口結(jié)構(gòu)變化（絕對數(shù)）38中國的人口結(jié)構(gòu)變化（比例）中國的人口結(jié)構(gòu)變化（比例）39中國的人口撫養(yǎng)率中國的人口撫養(yǎng)率目前正處于目前正處于“黃金時代黃金時代”40 中國的人口結(jié)構(gòu)中國的人口結(jié)構(gòu)41重要影響要素指標(biāo)表重要影響要素指標(biāo)表20002001200220032004200520062007人均GDP(元/人)7086765182149101123361405316

15、16518934GDP增速（%）8.68.19.510.610.411.211.812.2城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入(元)62806859.67702.88472.29421.61049311759.513785.8城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)（%）39.438.237.737.137.736.735.7836.3城鎮(zhèn)居民住房消費支出（元）201.59216.98242.64256.45247.89249.25285.07302.19城鎮(zhèn)人口(萬人)4590648064502125237654283562125770659379城鎮(zhèn)居民平均每戶家庭人口數(shù)（人/戶）3.133.103.043.012.

16、982.962.952.91全國登記結(jié)婚（萬對）848.5805786811.4867.2823.1945-全國登記離婚（萬對）121.3125117.7133166.5178.5189.3-城鎮(zhèn)居民平均每一就業(yè)者負擔(dān)人數(shù)（包括就業(yè)者本人）1.871.881.921.911.911.961.931.89總撫養(yǎng)比（%）42.5642.5641.7440.5438.6340.138.2537.42少年兒童撫養(yǎng)比（%）32.6432.6430.1728.5826.7627.3925.5324.56老年人口撫養(yǎng)比（%）9.929.9211.5711.9611.8712.7112.7212.86資料來源

17、：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫。42結(jié)婚對數(shù)與滯后結(jié)婚對數(shù)與滯后2323年的出生人口對比年的出生人口對比434 4、城市化需求、城市化需求441990-20081990-2008年我國城市化進程及城市人口增長構(gòu)成年我國城市化進程及城市人口增長構(gòu)成年份城市化城鎮(zhèn)人口自然增長農(nóng)村向城鎮(zhèn)凈遷入水平（%）增長率(%)總量新增人口數(shù)(萬人)貢獻率（%）人口數(shù)（萬人）貢獻率（%）199026.420.7630195655308.1047.04346.9052.96199126.942.01312031008301.6529.23706.3570.77199227.461.9332175972302.673

18、1.14669.3368.86199327.991.9333173998301.8030.24696.2069.76199428.511.8634169996318.4631.97677.5468.03199529.041.86351741005315.3831.38689.6268.62199630.484.96373042130310.2314.571819.7785.43199731.914.69394492145333.5015.551811.5084.45199833.354.51426082159329.7915.281829.2184.72199934.784.294374821

19、40319.1314.911820.8785.09200036.224.14459062158331.6115.371826.3984.63200137.663.98480642158319.0514.781838.9585.22200239.093.80502122148310.0114.431837.9985.57200340.533.68523762164301.7713.951862.2386.05200441.763.03542831907307.4516.121599.5583.88200543.002.97562121929319.7316.571609.2783.4320064

20、3.902.09577061494296.8019.871197.2080.13200744.942.36593791673298.3417.831374.6682.172008年45.70 1.69 60667 1288 301.65 23.42 986.35 76.58 數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計年鑒2008、2008年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報452000200520002005年城市全部新增住房面積按戶籍的分布年城市全部新增住房面積按戶籍的分布2000年2005年2000-2005城市總面積城市總面積面積增量占比（%）本鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村戶籍6244420508881308643325686659252

21、3.65861本鄉(xiāng)鎮(zhèn)非農(nóng)戶籍1174650010516909209061516270895647.55096本縣其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村戶籍444295323.252426702679971702.750.736577本縣其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)非農(nóng)戶籍24310881512012647547-418440603.6-3.85403外地農(nóng)村戶籍514225637.22300230096178600445916.44993外地非農(nóng)戶籍519711848.92198014336167830248715.45795全部合計219002415733275745449910857212926數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局人口調(diào)查數(shù)據(jù)庫46不

22、同的經(jīng)濟因素如何影響房地產(chǎn)類型不同的經(jīng)濟因素如何影響房地產(chǎn)類型 住宅受家庭組成速度（分裂速度）的影響 辦公樓受新創(chuàng)造的就業(yè)機會和從一、二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)經(jīng)濟）轉(zhuǎn)變的影響 酒店受國民生產(chǎn)總值的影響 零售受消費者信心的影響475 5、非住宅生產(chǎn)因素、非住宅生產(chǎn)因素4819901990年美國國民財富存量結(jié)構(gòu)年美國國民財富存量結(jié)構(gòu)獨戶住宅35%非物業(yè)資產(chǎn)45%倉庫1%制造業(yè)廠房2%寫字摟6%零售商業(yè)7%其他住宅4%496 6、現(xiàn)有住房情況分析、現(xiàn)有住房情況分析5020052005年不同建筑樣式住宅結(jié)構(gòu)年不同建筑樣式住宅結(jié)構(gòu) 平房8.4%單元房二居室46.0%單棟住宅2.8%普通樓房5.6%單元房一

23、居室5.2%單元房四居室及以上3.9%單元房三居室28.2%5120082008年城鎮(zhèn)居民家庭住房建筑面積年城鎮(zhèn)居民家庭住房建筑面積 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 5220082008年我國城鎮(zhèn)住房存量的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及變化年我國城鎮(zhèn)住房存量的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及變化 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 5320082008年城鎮(zhèn)不同收入階層居民家庭的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)年城鎮(zhèn)不同收入階層居民家庭的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu) 資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 54不同收入階層住房狀況不同收入階層住房狀況 家庭住房建筑面積（m2）單棟住宅比重四居室及以上比重三居室比重二居室比重一居室比重普通樓房比重樓齡(年)現(xiàn)有

24、住房市場價值(萬元)最低收入組67.32.3%1.6%13.1%43.7%10.3%8.2%18.711.8低收入組73.62.7%1.8%18.6%48.0%7.9%7.3%17.314.9中等偏下組78.83.3%2.5%24.6%47.7%6.7%6.4%16.218.4中等收入組85.23.6%3.3%30.0%47.2%5.2%5.1%15.223.5中等偏上組91.13.8%4.2%35.8%43.9%3.8%4.3%14.330.3高收入組96.33.8%5.2%40.3%40.6%3.2%3.8%14.040.7最高收入組106.65.3%8.6%44.0%35.2%2.2%2

25、.6%13.060.3資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 5520082008年城鎮(zhèn)居民家庭擁有第二居所比例及其使用狀況年城鎮(zhèn)居民家庭擁有第二居所比例及其使用狀況 居民家庭第二居所比例第二居所比例第二居所用途第二居所用途出租出租偶爾居住偶爾居住其他用途其他用途全部家庭全部家庭9.5%54.4%30.1%19.3%最低收入組3.3%63.5%21.2%16.2%低收入組4.2%60.9%22.1%19.2%中等偏下組5.5%57.4%26.1%19.0%中等收入組7.6%53.3%29.1%19.4%中等偏上組11.1%54.5%30.8%18.7%高收入組15.3%53.8%32.2%19

26、.0%最高收入組24.3%51.6%33.3%20.7%資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫 56我國城市家庭仍有較多的住房改善的潛在性需求我國城市家庭仍有較多的住房改善的潛在性需求 57歷年全國城市住宅竣工面積及房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積（套數(shù)）比較歷年全國城市住宅竣工面積及房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積（套數(shù)）比較 城鎮(zhèn)住宅竣工面積（億平方米）房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積（億平方米）房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工套數(shù)（套）房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積比重19984.761.41-29.62%19995.591.76194635831.48%20005.492.06213970237.52%20015.752.46

27、241439242.78%20025.982.85262961647.66%20035.53.38302113461.45%20045.693.47404221960.98%20056.614.37368252366.11%20066.34.55400530572.22%20076.884.98440120372.38%20087.605.43493918971.45%資料來源：國家統(tǒng)計局、REICO數(shù)據(jù)庫587 7、從個貸看市場、從個貸看市場5920102010年第年第3 3季度個人按揭貸款增幅繼續(xù)回落季度個人按揭貸款增幅繼續(xù)回落 60央行央行2222個城市個貸調(diào)查個城市個貸調(diào)查613.223.22個城市的購房人對貸款依賴度不高，購買支付能力較強個城市的購房人對貸款依賴度不高，購買支付能力較強貸款首付比例均值為貸款首付比例均值為37.07%37.07%2005年2006年2007年2008年2009年新增個人住房貸款/商品住宅銷售%16.78.428.313.737.462不同區(qū)域借款人的年齡分布不同區(qū)域借款人的年