房地產(chǎn)估價中關(guān)于容積率修正系數(shù)的確定

1、容積率一、容積率的內(nèi)涵及其特性容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又稱建筑面積毛密度。項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。 容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。 容積率=地上總建筑面積規(guī)劃用地面積上面 這個公式的出處有：北京市規(guī)劃委員會關(guān)于發(fā)布容積率指標(biāo)計算規(guī)則的通知（市規(guī)發(fā)2006851號，2006年7月10日）但在工業(yè)上，根據(jù)GB50489-2009化工企業(yè)總圖運

2、輸設(shè)計規(guī)范， 容積率=（廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積）廠區(qū)占地面積當(dāng)建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算(各個地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定)。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。容積率一般是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,一般而言,容積率分為 獨立別墅為0.20.5,聯(lián)排別墅為0.40.7,6層以下多層住宅為0.81.2,11層

3、小高層住宅為1.52.0,18層高層住宅為1.82.5,19層以上住宅為2.44.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：（一）容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、

4、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。（二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋 1來說各層建筑面積相等時，三者之間的關(guān)系可表示為：RC.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。（三）容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開發(fā)成本房屋單方造價樓面地價稅費樓面地價宗地總價宗地內(nèi)允許總建筑面積

5、土地單價容積率因此，樓面地價比單位地價更能準(zhǔn)確地反映地價的高低。（四）容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。二、容積率指標(biāo)計算規(guī)則具體的計算規(guī)則應(yīng)根據(jù)建筑工程建筑面積計算規(guī)范（GB/T50353-2005）和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的文件計算，以下舉例馬鞍山市經(jīng)營性用地商業(yè)、辦公、住宅類建筑容積率指標(biāo)計算暫行規(guī)定第一條 為規(guī)范經(jīng)營性用地商業(yè)、辦公、住宅類建筑面積、容積率指標(biāo)計算，根據(jù)建筑工程建筑面積計算規(guī)范（GB/T50353-2

6、005)，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。第二條 容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與建設(shè)用地面積的比值。表達(dá)公式為：容積率=地上總建筑面積建設(shè)用地面積第三條 建筑底層布置層高3.0米以上架空層（以室外地坪為基準(zhǔn)），其建筑面積可不計入容積率,但電梯井、門廳、過道等圍合部分應(yīng)計入容積率。架空層應(yīng)滿足以下條件:以柱、剪力墻落地,視線通透、空間開敞；無特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。躍層式住宅和低層住宅起居室(廳)層高在戶內(nèi)通高時可按其實際面積計算。第七條 住宅的門廳及商業(yè)、辦公建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳、會議廳等可按其實際建筑面積計入容積率。第

7、八條 單層單一空間建筑面積在2000平方米以上的商業(yè)用房(如超市、大型商場、專賣店、餐飲酒店、娛樂等功能集中布置的商業(yè)用房)，建筑高度需根據(jù)功能要求確定，可不按第五條執(zhí)行。第九條 陽臺按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的二分之一計算并計入容積率。第十條 每戶陽臺投影面積之和不大于本戶建筑面積（含陽臺投影面積）的15，超出部分計算全部建筑面積。第十一條 住宅的單個陽臺（圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍）水平投影面積不大于10.0平方米且其進(jìn)深（取陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至外墻外緣的最大垂直距離）不大于2.4米，超出部分計算全部建筑面積。第十二條 一戶的陽臺板相連的兩個陽臺按一個陽臺處理，不符合第十一條的均視為非陽臺建筑空間，計算

8、全部建筑面積。第十三條 永久性頂蓋未全覆蓋的露臺、挑臺、陽臺，按其覆蓋部分水平投影面積的二分之一計算；未覆蓋部分不計算面積；陽臺頂蓋距底板超過兩層層高的（不含兩層），視為未覆蓋，不計算面積。第十四條 房屋結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)標(biāo)注陽臺、露臺、空中花園、入戶花園、花池、設(shè)備平臺等建筑空間，無論其名稱如何，符合第十一、十二、十三條款的，按陽臺計算建筑面積；不符合第十一、十二、十三條款的，均視為非陽臺建筑空間，計算全部建筑面積。第十六條 本規(guī)定自通過之日起執(zhí)行，已批準(zhǔn)的方案按原規(guī)定執(zhí)行。三、容積率對地價的影響規(guī)律影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響

9、土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場供求關(guān)系使地價相對經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價的變化趨于復(fù)雜化。容積率對地價的影響規(guī)律，同時受收益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：（）遵循“報酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。作為城市建設(shè)用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房

10、屋層數(shù)的增多，隨房屋層 3數(shù)的增多，開始時由于基礎(chǔ)工程費及地基處理費的分?jǐn)?，單方造價降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢。當(dāng)單方售價等于單方造價時，土地收益達(dá)到最大，土地價格也達(dá)到最高，此時的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。（二）容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發(fā)成本效果

11、明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。（三）容積率對同一城市不同區(qū)位地價的作用程度不同。城市

12、中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。（四）容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反應(yīng)最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以

13、地價形式表現(xiàn)出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng)；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。四、容積率對生活的影響人口密度高容積率的住宅項目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的的使用會加劇這些設(shè)施的老化，所以在購買高密度小區(qū)時應(yīng)該對此提出更高的要求。內(nèi)部規(guī)劃問題由于高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會比較高、綠地的比例也會相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、