房產(chǎn)稅籌劃案例

1、房產(chǎn)稅籌劃案例某科技開(kāi)展是一家沿海規(guī)模性企業(yè),2021年初它在開(kāi)發(fā)區(qū)投資興建了一個(gè)新的太陽(yáng)能生產(chǎn)線.2021年6月12日,當(dāng)?shù)刂鞴艿胤蕉悇?wù)局稽查局對(duì)該公司的地方稅種的納稅情況進(jìn)行了檢查.在查前準(zhǔn)備階段,檢察人員了解到企業(yè)在郊區(qū)新建了廠房,生產(chǎn)車間全部遷到了新廠區(qū).入戶檢查時(shí),檢察人員有目的地查閱了“固定資產(chǎn)明細(xì)賬和房產(chǎn)稅納稅申報(bào)表.檢查發(fā)現(xiàn),企業(yè)生產(chǎn)車間的管網(wǎng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯等設(shè)備全部單獨(dú)作為固定資產(chǎn)記賬,在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)沒(méi)有并入房產(chǎn)原值繳稅.為了確認(rèn)哪些設(shè)備應(yīng)根據(jù)文件規(guī)定計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅,檢察人員在企業(yè)主管設(shè)備的張經(jīng)理的引領(lǐng)下,深入廠房逐個(gè)車間進(jìn)行實(shí)地查看.經(jīng)雙方溝通,最后確認(rèn)200

2、0多萬(wàn)元的管網(wǎng)、電梯、空調(diào)系統(tǒng)等設(shè)備為與房屋不可分割的設(shè)備,應(yīng)與房屋一起交納房產(chǎn)稅.經(jīng)計(jì)算,該企業(yè)共補(bǔ)繳房產(chǎn)稅款33.6萬(wàn)元,并根據(jù)規(guī)定繳納了滯納金和罰款.房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)的,計(jì)稅余值是按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的損耗價(jià)值以后的余額.房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種照明、煤氣等設(shè)備,以及各種管線,如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電信、電纜導(dǎo)線,電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等.屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起計(jì)算原值.電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒連接管起,計(jì)算原值.根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局?關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅

3、有關(guān)問(wèn)題的通知?國(guó)稅發(fā)2005173號(hào)文件的規(guī)定,為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣即智能化樓宇設(shè)備等,無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算,都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,計(jì)征房產(chǎn)稅.對(duì)于新成立的工業(yè)制造企業(yè),如果納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值,在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí),應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值,對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的,應(yīng)重新予以評(píng)估；對(duì)沒(méi)有房產(chǎn)原值的,應(yīng)由房屋所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房屋的價(jià)值核定.在房產(chǎn)原值確定后,再根據(jù)當(dāng)?shù)厮m用的扣除比例,計(jì)算確定房產(chǎn)余值.新搬遷或有新建車間廠房的企業(yè),申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)一定要注意檢查

4、是否存在為維持和增加房屋使用功能或使房屋到達(dá)設(shè)計(jì)要求、以房屋為載體的,不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,明確是否要將這局部設(shè)備的價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值一并繳納房產(chǎn)稅.企業(yè)自用房產(chǎn)要依照房產(chǎn)原值一次扣除10%-30%后的余值按1.2%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅.房產(chǎn)原值是指納稅人根據(jù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,在賬簿“固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià).因此,企業(yè)自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的籌劃可以從房產(chǎn)原值的會(huì)計(jì)核算入手.（一）科學(xué)界定房產(chǎn)稅法規(guī)定,獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征收房產(chǎn)稅,但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)配套設(shè)施那么需要并入房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅.籌劃時(shí),企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋、非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施加以

5、劃分.所謂房屋,就是上面有頂,四面有墻柱,能夠遮風(fēng)避雨,可供人們生產(chǎn)、休息、娛樂(lè)、活動(dòng)、倉(cāng)儲(chǔ)等的場(chǎng)所.獨(dú)立于房屋之外的建筑物,如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、室外游泳池、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等均不屬于房產(chǎn),不征房產(chǎn)稅.與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施,是指暖氣、通風(fēng)、照明、煤氣燈設(shè)備,各種管線如蒸汽、壓縮空氣、石油、計(jì)稅排水等管道及電力、電信、電纜導(dǎo)線,以及電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等.稅法規(guī)定,附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起,電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒連接管算起.（二）巧妙核算地價(jià)?無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)那么?第二十一條規(guī)定：“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)

6、開(kāi)發(fā)時(shí),應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn).結(jié)轉(zhuǎn)時(shí),將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián).非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用這一規(guī)定.?企業(yè)會(huì)計(jì)制度?第四十七條規(guī)定,企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán),在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用工程前,作為無(wú)形資產(chǎn)核算,并按該制度規(guī)定的期限分期攤銷.企業(yè)利用土地建造自用工程時(shí),將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程本錢(qián).值得注意的是,一次結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值是指與在建工程相關(guān)的土地的價(jià)值.這里的“相關(guān)應(yīng)當(dāng)理解為“對(duì)應(yīng)或“配比.企業(yè)應(yīng)該以對(duì)應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)土地使用權(quán),對(duì)于非房產(chǎn)占用土地如場(chǎng)地,應(yīng)當(dāng)予以攤銷.EG：2021年3月1日,

7、某企業(yè)支付土地出讓金1000萬(wàn)元,征用200畝133333.34平方米土地,按50年期限攤銷.2021年6月,企業(yè)動(dòng)用其中10000平方米土地興建一號(hào)廠房.相關(guān)賬務(wù)處理如下：取得土地使用權(quán)時(shí)借：無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)100000000貸：銀行存款100000002021年3月、4月、5月,每月應(yīng)攤銷10000000寺072=16666.67元借：治理費(fèi)用無(wú)形資產(chǎn)攤銷16666.67貸：無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)16666.672021年6月初,“無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)賬面余額為10000000-16666.67*3=9950000元,應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程金額為9950000+133333.34*10000=746

8、250.08元借：在建工程一號(hào)廠房746250.08貸：無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)746250.086月應(yīng)攤銷額=9950000-746250.08芍97=15416.66元這局部土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)在597個(gè)月內(nèi)攤銷完畢借：治理費(fèi)用無(wú)形資產(chǎn)攤銷15416.66貸：無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)15416.66以后,企業(yè)仍按上述方法進(jìn)行賬務(wù)處理.上述方法的可行性,在于會(huì)計(jì)核算時(shí)遵循了“配比原那么,防止了場(chǎng)地占用的土地結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程本錢(qián),從而減輕了房產(chǎn)稅稅負(fù).（三）注意處理附屬設(shè)備和公共設(shè)施?企業(yè)所得稅法?把固定資產(chǎn)劃分為五類,并相應(yīng)規(guī)定了最短折舊年限,即：房屋、建筑物,為20年；飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)

9、備,為10年；與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的器具、工具、家具等,為5年；飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具,為4年；電子設(shè)備,為3年.因此,假設(shè)能將一局部應(yīng)納稅物品縮短折舊年限,那么可以減少前期應(yīng)納稅所得額.如對(duì)于房產(chǎn)原值確實(shí)定,?關(guān)于房產(chǎn)稅假設(shè)干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定?財(cái)稅地字1996第008號(hào)文件做了原那么規(guī)定.根據(jù)我國(guó)新財(cái)務(wù)制度的規(guī)定,作為固定資產(chǎn),由于取得的來(lái)源不同,其原值的構(gòu)成也不一致.但根本原那么是：新建成重建的固定資產(chǎn)以歷史本錢(qián)作為原值,從其他途徑取得的固定資產(chǎn)以重置本錢(qián)作為原值.京財(cái)稅字1998第795號(hào)文件通知還規(guī)定：“納稅人或代繳人不能提供房產(chǎn)原值的,由評(píng)估機(jī)關(guān)進(jìn)行評(píng)估,并由稅務(wù)機(jī)關(guān)確

10、認(rèn),或由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)同類房產(chǎn)確定.因此,企業(yè)是否將房產(chǎn)在固定資產(chǎn)中正確分類及合理計(jì)價(jià),直接影響到企業(yè)的折舊額,進(jìn)而影響所得稅,同時(shí)也影響房產(chǎn)稅.稅法與財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)規(guī)定對(duì)房屋的劃歸及其原值的認(rèn)定根本上是一致的,但也存在一定的差異.總體而言,稅法要比財(cái)會(huì)規(guī)定嚴(yán)格得多,因此,企業(yè)要研究和把握這種差異,合法、合理籌劃,積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商,力爭(zhēng)最合理地繳稅.（四）注意限制房產(chǎn)價(jià)值變化房產(chǎn)稅收籌劃除應(yīng)考慮附屬設(shè)備和公共設(shè)施外,改擴(kuò)建與修理、合資合股建房也是籌劃的重要內(nèi)容.改擴(kuò)建與修理在稅收上存在差異,進(jìn)行更新改造或裝飾裝修而發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用是否應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值非常關(guān)鍵.有關(guān)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么規(guī)定：為擴(kuò)大固定資產(chǎn)規(guī)模或提升固定資產(chǎn)性能而發(fā)生的支出,符合使固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)使用年限延長(zhǎng)；使固定資產(chǎn)的生產(chǎn)水平增加；使產(chǎn)品質(zhì)量提升；使企業(yè)的生產(chǎn)本錢(qián)降低條件之一的,應(yīng)確認(rèn)為改擴(kuò)建支出,計(jì)入固定資產(chǎn)原值.發(fā)生改擴(kuò)建房產(chǎn)行為的,應(yīng)將房產(chǎn)改擴(kuò)建支出減去改擴(kuò)建過(guò)程中發(fā)生的變價(jià)收入計(jì)入房產(chǎn)原值.有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么規(guī)定：為維護(hù)固定資產(chǎn)的現(xiàn)有工作狀態(tài)或用在固定資產(chǎn)性能恢復(fù)的支出確認(rèn)為修理支出.?企業(yè)所得稅法?規(guī)定： 納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接在稅前扣除.納稅人的固定資產(chǎn)改進(jìn)支出,如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提