對(duì)商品房在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)估價(jià)的思考

1、商品房在建工程的轉(zhuǎn)讓可分為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和預(yù)售轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是商品房在建工程整體項(xiàng)目已完工部分及其相應(yīng)的權(quán)益的轉(zhuǎn)讓，其估價(jià)一般采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法，較少采用市場(chǎng)比較法。預(yù)售轉(zhuǎn)讓是單套商品房在建工程已完工部分的價(jià)值和續(xù)建部分價(jià)值的現(xiàn)值之和的轉(zhuǎn)讓，其估價(jià)一般采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)，也可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，較少采用成本法進(jìn)行估價(jià)。同一商品房項(xiàng)目進(jìn)行不同形式的在建工程轉(zhuǎn)讓，即使采用相同的估價(jià)方法，其所選用資料和數(shù)據(jù)的狀況也將是不相同的。一、商品房在建工程轉(zhuǎn)讓的分類商品房在建工程的轉(zhuǎn)讓，可分為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和預(yù)售轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指所開(kāi)發(fā)的商品房整體項(xiàng)目在未竣工交付之前，對(duì)其已形成的實(shí)體及其權(quán)益進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓

2、后由買方繼續(xù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。轉(zhuǎn)讓對(duì)象為已形成的整體在建工程實(shí)體、全部的土地使用權(quán)面積以及相應(yīng)的權(quán)益。另一種轉(zhuǎn)讓為預(yù)售轉(zhuǎn)讓，其是指所開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目，在未竣工交付之前，將所開(kāi)發(fā)的商品房分割轉(zhuǎn)讓（如住宅是根據(jù)單套包括套內(nèi)建筑面積、公攤面積及應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積在內(nèi)的預(yù)售面積進(jìn)行轉(zhuǎn)讓），轉(zhuǎn)讓后由賣方繼續(xù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)使其達(dá)到可使用的狀態(tài)。具轉(zhuǎn)讓對(duì)象為每套商品房的預(yù)售面積，即商品房的套內(nèi)建筑面積、相應(yīng)的公攤面積、對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)面積及其相應(yīng)的權(quán)益。二、商品房在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)的估價(jià)商品房在建工程是否取得預(yù)售許可證，其可否轉(zhuǎn)讓的情況是不相同的，未取得商品房預(yù)售許可證的商品房在建工程的強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓，應(yīng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)的要求進(jìn)行

3、，并應(yīng)合理確定在建工程強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓時(shí)評(píng)估價(jià)值定義和評(píng)估的方法。取得商品房預(yù)售許可證之后的商品房在建工程，其估價(jià)所采用的價(jià)值定義一般為市場(chǎng)價(jià)值。由于篇幅的限制，本文不對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證的商品房在建工程的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行討論。本文僅對(duì)取得商品房預(yù)售許可證之后商品房在建工程轉(zhuǎn)讓的估價(jià)的方法進(jìn)行一些探討。（一）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的估價(jià)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的估價(jià)，是對(duì)商品房在建工程整體項(xiàng)目已完工部分及其相應(yīng)的權(quán)益進(jìn)行估價(jià)。一般采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法，較少采用市場(chǎng)比較法。1、成本法計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)值=開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷售費(fèi)用+銷售稅金及附加其中：開(kāi)發(fā)成本=土地取得費(fèi)用+建筑安裝工程費(fèi)用+其他開(kāi)發(fā)成本其他開(kāi)發(fā)

4、成本包括設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)等。土地取得的費(fèi)用可根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屨吆屯恋厥褂脵?quán)的用途，采用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法進(jìn)行估算；建筑安裝工程費(fèi)用可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘的工程進(jìn)度，對(duì)已完成工作的工程預(yù)算進(jìn)行調(diào)整后確定；其他開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、銷售費(fèi)用可根據(jù)有關(guān)規(guī)定與類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行估算，或根據(jù)土地使用權(quán)價(jià)值或建筑安裝工程造價(jià)的一定比例進(jìn)行估算，或根據(jù)此二者之和的一定比例進(jìn)行估算；銷售稅金及附加可根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收規(guī)定確定。采用成本法進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的估價(jià)，一般能夠得到較為合理的估價(jià)結(jié)論。2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)值=商品房開(kāi)發(fā)完成后的銷售價(jià)格-續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)用-續(xù)建期間管理費(fèi)

5、用續(xù)建期間投資利息續(xù)建期間投資利潤(rùn)未完工部分銷售費(fèi)用未完工部分銷售稅金及附加買方購(gòu)買在建工程的稅費(fèi)。商品房開(kāi)發(fā)完成后的銷售價(jià)格可對(duì)近期已完工類似商品房的售價(jià)進(jìn)行分析后，采用因果分析法或延伸預(yù)測(cè)法等方法進(jìn)行預(yù)測(cè)，也可根據(jù)建成該商品房后所能取得的凈收益進(jìn)行折現(xiàn)估算。續(xù)建部分的建筑安裝工程費(fèi)用可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘的工程進(jìn)度，對(duì)未完成工程預(yù)算進(jìn)行調(diào)整后確定。續(xù)建期間的其他開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、銷售費(fèi)用可根據(jù)類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的統(tǒng)計(jì)資料估算，銷售稅金及附加及買方購(gòu)買在建工程的稅費(fèi)可根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收政策確定。因此，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法也能夠較為合理地得到項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的估價(jià)結(jié)論，這與房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中的結(jié)論一致

6、。3、市場(chǎng)比較法計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)值=U匕準(zhǔn)價(jià)格X重比準(zhǔn)價(jià)格=交易價(jià)格戲易情況修正系數(shù)戲易日期修正系數(shù)X位因素修正系數(shù)戲他因素修正系數(shù)。商品房在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的交易案例較少。即使能夠找到類似的交易案例，其交易情況、交易日期、區(qū)位因素能夠與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較和進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，但往往無(wú)法得到上述公式中其他因素中的工程進(jìn)度情況和施工質(zhì)量情況等數(shù)據(jù)（特別是高層、超高層建筑）。而這些數(shù)據(jù)往往是影響交易價(jià)格的最重要因素。當(dāng)無(wú)法在工程進(jìn)度和施工質(zhì)量方面與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較和進(jìn)行調(diào)整，則其估價(jià)結(jié)論就難以做到客觀可靠。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的估價(jià)不宜采用市場(chǎng)比較法。（二）預(yù)售轉(zhuǎn)讓的估價(jià)預(yù)售轉(zhuǎn)讓的估價(jià)，是對(duì)單套商品房在建工程

7、已完工作部分的價(jià)值和續(xù)建部分價(jià)值的現(xiàn)值之和的估價(jià)。預(yù)售轉(zhuǎn)讓一般采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。也可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，較少采用成本法進(jìn)行估價(jià)。1、市場(chǎng)比較法計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)值=H匕準(zhǔn)價(jià)格椒重比準(zhǔn)價(jià)格=交易價(jià)格（預(yù)售）&易情況修正系數(shù)&易日期修正系數(shù)X位因素修正系數(shù)雙他因素修正系數(shù)類似交易案例的交易日期、交易情況、區(qū)位因素、其他因素（包括對(duì)其價(jià)值影響較大的竣工交房日期）均較容易掌握，由此及彼也能夠與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較并作相應(yīng)的調(diào)整。所以，商品房在建工程的預(yù)售轉(zhuǎn)讓可采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。Page2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算公式為：買方角度：評(píng)估價(jià)值=現(xiàn)房預(yù)計(jì)銷售價(jià)格-期房至現(xiàn)房期間預(yù)計(jì)的權(quán)益損

8、失-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償折算的金額賣方角度：評(píng)估價(jià)值=現(xiàn)房預(yù)計(jì)銷售價(jià)格-期房至現(xiàn)房期間預(yù)計(jì)支出的減少-風(fēng)險(xiǎn)降低折算的金額現(xiàn)房預(yù)計(jì)銷售價(jià)格可對(duì)近期類似已完工商品房的售價(jià)進(jìn)行分析后，采用因果預(yù)測(cè)法或延伸預(yù)測(cè)法等方法進(jìn)行預(yù)測(cè)，也可根據(jù)預(yù)售商品房竣工交房后所能取得的凈收益進(jìn)行折現(xiàn)估算。從買方角度衡量，其權(quán)益的預(yù)計(jì)損失包括買房后不能立即享受租金的收益等。需補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)包括商品房有可能不能按時(shí)交付、實(shí)際交付商品房的品質(zhì)比預(yù)期降低等。從賣方的角度衡量，支出的減少包括貸款利息的減少、銷售費(fèi)用的減少、資金時(shí)間價(jià)值的增加等；風(fēng)險(xiǎn)的降低包括銷售風(fēng)險(xiǎn)的降低、還貸風(fēng)險(xiǎn)的降低等。當(dāng)以上參數(shù)能夠合理估算時(shí)，就可以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)預(yù)售轉(zhuǎn)讓

9、時(shí)的商品房在建工程進(jìn)行估價(jià)。3、成本法計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)值=在建工程已完工部分的價(jià)值+續(xù)建部分價(jià)值的現(xiàn)值在建工程已完工部分的價(jià)值=屬于已完工部分的（開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷售費(fèi)用+銷售稅金及附加）續(xù)建部分的價(jià)值=屬于續(xù)建部分的（開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷售費(fèi)用+銷售稅金及附加）在屬于已完工部分的開(kāi)發(fā)成本中，土地使用權(quán)的成本應(yīng)按照有關(guān)的規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅唤ㄖ惭b工程費(fèi)用以應(yīng)以預(yù)售面積所分?jǐn)偟慕ㄖ惭b工程費(fèi)用計(jì)入；已投入的其他開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、銷售費(fèi)用，可根據(jù)土地使用權(quán)價(jià)值或建筑安裝工程造價(jià)一定比例進(jìn)行估算，或根據(jù)此二者之和的一定比例進(jìn)行估算；銷

10、售稅金及附加可根據(jù)國(guó)家稅收規(guī)定計(jì)算。但購(gòu)買預(yù)售商品房，并不是僅購(gòu)買在建工程已完工部分的價(jià)值，而且還購(gòu)買了開(kāi)發(fā)商未來(lái)的投入。因此，其估價(jià)尚需加上續(xù)建期間的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加金額的現(xiàn)值。當(dāng)商品房的結(jié)構(gòu)、套型相同，其施工面積和預(yù)售面積基本能一一對(duì)應(yīng)時(shí)，所投入的建筑安裝工程費(fèi)用較容易在各套預(yù)售面積中分?jǐn)偅坏侨绻┕さ慕ㄖ娣e與預(yù)售的建筑面積不是一一對(duì)應(yīng)的，已投入費(fèi)用往往難以在預(yù)售面積上進(jìn)行合理分?jǐn)?。如高層建筑的地下室部分，具建筑安裝工程費(fèi)用有時(shí)可達(dá)整個(gè)建筑物建安工程費(fèi)的30%o但此建筑安裝工程費(fèi)用并不能完全計(jì)入地下室的預(yù)售價(jià)格。此項(xiàng)費(fèi)用如何在預(yù)售面積之間

11、進(jìn)行分?jǐn)?，這是一個(gè)難以解決的技術(shù)課題。故我們認(rèn)為，在未能解決好類似的難題之前，在預(yù)售轉(zhuǎn)讓的估價(jià)中采用成本法，應(yīng)慎重地予以考慮。三、對(duì)估價(jià)參數(shù)的選用和估價(jià)方法的選擇（一）不同形式的商品房在建工程轉(zhuǎn)讓，即使采用相同的估價(jià)方法，其所選用資料和參數(shù)的狀況是不相同的。1、在采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的估價(jià)時(shí)，應(yīng)著重考慮其工程進(jìn)度的情況和施工質(zhì)量的情況；而采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行預(yù)售轉(zhuǎn)讓的估價(jià)時(shí)，則應(yīng)著重考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)至交房時(shí)點(diǎn)之間的長(zhǎng)短。2、在采用成本法進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的估價(jià)時(shí)，其開(kāi)發(fā)成本是整個(gè)項(xiàng)目已投入的開(kāi)發(fā)成本；而在采用成本法進(jìn)行預(yù)售轉(zhuǎn)讓的估價(jià)時(shí)，則開(kāi)發(fā)成本除了該預(yù)售商品房應(yīng)分?jǐn)偟囊淹度腴_(kāi)發(fā)成本之外還包括未投入的開(kāi)發(fā)成本。3、在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的估價(jià)時(shí)，具開(kāi)發(fā)完成后商品房銷售價(jià)格為整個(gè)商品房項(xiàng)目的價(jià)格，而在采用成本法進(jìn)行預(yù)售轉(zhuǎn)讓估價(jià)時(shí)，該價(jià)格為某