中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)現(xiàn)狀及其走勢(shì)分析

1、中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)現(xiàn)狀及其走勢(shì)分析2007年第1期NO.1,2007理論與現(xiàn)代化THEoRYANDMoDERNIZAIoN2007-1Jan,2007中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)現(xiàn)狀及其走勢(shì)分析劉婷婷摘要:近年來(lái),房產(chǎn)價(jià)格的攀升和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)升溫引發(fā)了巨大的社會(huì)反響.本文擬就中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)升溫,特別是房產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)過(guò)猛的現(xiàn)象進(jìn)行分析,指出中國(guó)房市過(guò)熱,房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象的產(chǎn)生既有合理因素,也有多方面原因,并在此基礎(chǔ)上分析中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)走勢(shì).關(guān)鍵詞房產(chǎn)價(jià)格;現(xiàn)狀;走勢(shì)分析中圖分類號(hào);F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):10031502(2oo7)O1010404一,中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的現(xiàn)狀中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

2、進(jìn)入了備受世人關(guān)注的不平靜的年代.自2005年起,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)首先經(jīng)歷了以銀根,地根雙緊縮為標(biāo)志的政策風(fēng)暴以削平過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格,隨即,一波未平一波叉起,2005年3月17日.房貸利率提高.對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)行宏觀調(diào)控的大幕漸漸拉起;2005年3月26日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知,即"國(guó)八條"4月27日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控文件,提出"加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八項(xiàng)措施",簡(jiǎn)稱"后國(guó)八條"2005年5月l1日,國(guó)務(wù)院叉轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知進(jìn)入2006年,政府進(jìn)一步出臺(tái)了一系列調(diào)控房

3、地產(chǎn)的政策.由上可見(jiàn),政府調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的力度之大是前所未有的.這種不同尋常的大力度的政策調(diào)整源于房產(chǎn)價(jià)格的迅速猛漲.眾所周知,近幾年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的問(wèn)題就是房產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲,主要表現(xiàn)是:(一)商品房銷售平均價(jià)格漲幅較大.據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)房景氣指數(shù)調(diào)查顯示,自2003年以來(lái),商品房?jī)r(jià)格日漸上漲.2004年1.11月全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2759元,平方米,同比上漲12.5%.其中,商品住宅平均銷售價(jià)格為2580元,平方米,上漲l1.6%.2oo4年商品房銷售均價(jià)自5月份以后提高到2700元以上,9月份以后價(jià)格仍在高位保持平穩(wěn)運(yùn)行,直至現(xiàn)在商品房?jī)r(jià)格仍居高不下.(二)新房?jī)r(jià)格普遍上漲.

4、據(jù)統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市房產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì),2003年四季度房屋銷售價(jià)格比上年同季上漲10.8%.比三季度上漲2.2%,全年平均上漲9.7%.其中各類新房?jī)r(jià)格除經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格由國(guó)家控制漲幅較4,#1-,其他房產(chǎn)價(jià)格都有較大幅度的提高.分地區(qū)看,2004年有7個(gè)城市房屋銷售價(jià)格連續(xù)4個(gè)季度上漲超過(guò)一10%(見(jiàn)表1).尤其值得注意的是,原來(lái)房?jī)r(jià)較低的一些省會(huì)城市,如蘭州,濟(jì)南,武漢,太原,成都等.2004年新房?jī)r(jià)格也有較大幅度升高,三季度分別上漲13.1%,9.6%,9.9%,8.7%,8.3%.四季度濟(jì)南上漲13.7%,成都上漲l1.4%,上漲幅度超過(guò)了作-f簡(jiǎn)介:劉婷婷(1981一),女,

5、天津財(cái)經(jīng)大學(xué)外貿(mào)外語(yǔ)系助教,碩士.郵編:300222lO410%,這表明房?jī)r(jià)上漲有普漲的趨勢(shì).寢l2004年房屋銷售價(jià)格上漲幅度較大的城市(%)城市一季度二季度三季度四季度沈陽(yáng)19.612.819.212.O南京12.116.217.7l5.2重慶14.515.O15.610_3上海28.321.414.91O.4青島16.O12.512.919_8寧波11.919.912.511.1杭州1O.513.O1O.113.4天津14.216.713.49.5資料來(lái)源:固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)2oo5年第1期,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.(三)二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì),租賃市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn).二手房交易市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)較大幅度上漲

6、,2004年四季度私房交易價(jià)格比上年同期上漲15.5%,比二季度上漲3.5%.其中住宅和非住宅價(jià)格同比分別上漲15.2%和11.9%.在房產(chǎn)交易價(jià)格大幅上漲的同時(shí),房屋租賃價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn).2004年四季度全國(guó)房屋租賃價(jià)格比上年同期上漲2.0%,比季度價(jià)格上漲0.3%.(四)據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2005年7月25日發(fā)布的有關(guān)房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2005年6月份,"國(guó)房景氣指數(shù)"為101.05,連續(xù)4個(gè)月下滑.二季度35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比和環(huán)比漲幅分別比一季度回落1.8和1.2個(gè)百分點(diǎn),但商品房?jī)r(jià)格卻比上年同季上漲了8%,比一季度上漲了1.5%.其中上漲超過(guò)了l0個(gè)百分點(diǎn)的城市有

7、5個(gè).房?jī)r(jià)漲幅偏高已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí),是什么原因?qū)е路績(jī)r(jià)漲幅如此之大,這樣的漲幅會(huì)持續(xù)下去嗎?未來(lái)的房市走勢(shì)如何?這是本文探討的主要問(wèn)題.二,中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格攀升的成因中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格漲幅過(guò)大的原因是極其復(fù)雜的.既有合理性的成分,也有多方面的原因.從合理性角度來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過(guò)大是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下需求供給平衡的結(jié)果.一般而言,在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期,房地產(chǎn)價(jià)格的快速提高是必然的.這可以從不同角度來(lái)分析.首先,從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,統(tǒng)計(jì)資料表明,世界各國(guó)人均GDP從800美元到l300美元,是所有國(guó)家住房消費(fèi)持續(xù)發(fā)展階段.目前中國(guó)人均國(guó)民生產(chǎn)總值已超過(guò)1000美元,正處在住房消費(fèi)持續(xù)發(fā)展的階段.其次,從現(xiàn)代化進(jìn)

8、程水平來(lái)看,世界平均城市化水平是50%,發(fā)達(dá)國(guó)家是75%,中國(guó)只有38%,按照現(xiàn)代化的實(shí)際推進(jìn)程度,城市化水平如果每提高一個(gè)百分點(diǎn),將有3000萬(wàn)人進(jìn)城,需要600萬(wàn)套住宅,拉動(dòng)內(nèi)部需求8000億人民幣,相當(dāng)于GDP每年增長(zhǎng)5個(gè)百允電.到目前為止人均建筑面積只從1978年的8平方米增JtlN22平方米,到2020年可達(dá)到35平方米,潛在需求有30億平方米.可見(jiàn)對(duì)商品房的現(xiàn)實(shí)需求是巨大的.根據(jù)調(diào)查,20%城鎮(zhèn)家庭想改善住房,這是一個(gè)很大的數(shù)字,除此之外還有房屋拆遷產(chǎn)生的被動(dòng)需求.只要收入逐年增長(zhǎng),房地產(chǎn)需求必然逐年增長(zhǎng).最后,從房地產(chǎn)的特殊性上講,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給收入彈性小于需求收入彈性,供給約

9、束大于需求約束.需求收入彈性是1.55,供給收入彈性是0.75(李宏謹(jǐn)).由于供給約束大于需求約束,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加1個(gè)百分點(diǎn),實(shí)際供給僅增加0.75個(gè)百分點(diǎn),因此房地產(chǎn)企業(yè)提高價(jià)格是有空間的.中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格攀升除了上述合理性成分外,還有多方面的原因:土地,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一項(xiàng)基本條件;金融,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的重要來(lái)源【1l.(一)地價(jià)攀升是房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的直接原因.房?jī)r(jià)與地價(jià)密切相關(guān),二者相互影響,互相推動(dòng).房?jī)r(jià)的大幅度上漲直接導(dǎo)致對(duì)土地需求的過(guò)量,土地資源是有限的,在土地資源供不應(yīng)求的情況下,地價(jià)必然上漲,而地價(jià)的上漲以"成本推動(dòng)"的方式促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升.同時(shí),根

10、據(jù)馬克思的理論,地價(jià)是資本化的地租,馬克思曾說(shuō)過(guò),土地價(jià)格"不是土地的購(gòu)買價(jià)格,而是土地所提供的地租的購(gòu)買價(jià)格"21.土地價(jià)格=地租屏U息率,可見(jiàn)地價(jià)是由地租和利息率共同決定的.對(duì)于地租,馬克思揭露了它的本質(zhì),認(rèn)為絕對(duì)地租產(chǎn)生于土地所有權(quán)壟斷,由土地所有者收取.除壟斷地租外,還有級(jí)差地租,它是由土地位置和投資的不同而產(chǎn)生的,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下通過(guò)不同地段的不同價(jià)格表現(xiàn)出來(lái).國(guó)家征收土地增值稅把大部分級(jí)差地租收上來(lái),作為專用款再投資于城市基礎(chǔ)設(shè)施,這又導(dǎo)致產(chǎn)1n5生更大的級(jí)差地租和絕對(duì)地租.地租在要素市場(chǎng)化過(guò)程中所產(chǎn)生的利益要在地方政府和開(kāi)發(fā)商之間分配,成為房地產(chǎn)業(yè)超額利潤(rùn)的來(lái)源,

11、超額利潤(rùn)的存在成為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力,也是地價(jià)過(guò)高的重要原因.總之,地價(jià)的過(guò)高導(dǎo)致房?jī)r(jià)的升高,升高的房?jī)r(jià)叉拉動(dòng)了地價(jià).地價(jià)與房?jī)r(jià)的循環(huán)機(jī)制使得房?jī)r(jià)與地價(jià)交互上揚(yáng)31.(二)房?jī)r(jià)的波動(dòng)上揚(yáng)與金融政策有關(guān).中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)者購(gòu)買住房融資渠道主要來(lái)源于銀行的信貸資金.據(jù)分析,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)者資金來(lái)源結(jié)構(gòu)有以下特征嗍:一是自籌資金的比例約在26%左右;二是預(yù)算內(nèi)資金以及債券籌資;三是國(guó)內(nèi)銀行貸款和其他資金來(lái)源,所謂其他資金來(lái)源主要是房屋的預(yù)售款.2004年自籌資金中僅有16%是業(yè)者的自有資金,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有八成的資金來(lái)自于國(guó)內(nèi)銀行貸款.從消費(fèi)者方面看,消費(fèi)者購(gòu)買住房的資金大部分也是來(lái)自于銀

12、行,銀行在貸款前以借款人住房作為抵押來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn),而消費(fèi)者的借款能力又與利率密切相關(guān).利率高,實(shí)際負(fù)債上升,銀行會(huì)減少住房貸款,相反,利率降低,百姓更容易得到住房貸款.銀行在面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候,通常把擴(kuò)大市場(chǎng)份額作為主要目標(biāo),把利潤(rùn)最大化放在次要地位,因此銀行的住房貸款利率普遍較低.國(guó)家無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是對(duì)消費(fèi)者從金融支持角度來(lái)講都是過(guò)度的.這種過(guò)度的金融支持會(huì)產(chǎn)生什么影響呢?根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論,利率取決于貨幣供給和貨幣需求的均衡,而利率對(duì)投資有直接的影響,貨幣供給的增加在短期會(huì)對(duì)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起促進(jìn)作用51.但凡事皆有度,從目前狀況來(lái)看,銀行體系具有信貸擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)業(yè)金融支持力度過(guò)大的能力,

13、過(guò)大的金融支持力度會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生沖擊.一方面,通過(guò)開(kāi)發(fā)投資,住宅抵押貸款和消費(fèi)者預(yù)期來(lái)實(shí)現(xiàn)貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響.當(dāng)開(kāi)發(fā)投資和住宅抵押貸款不斷涌向房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)候,消費(fèi)者會(huì)產(chǎn)生地價(jià)持續(xù)上升的預(yù)期,從而推動(dòng)住宅價(jià)格脫離正常軌道.另一方面,由于金融機(jī)構(gòu)的短視行為,貸款大量地投入房地產(chǎn)業(yè).投資者和消費(fèi)者雙方的投機(jī)行為和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁行為也直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的波動(dòng)上揚(yáng).1O6(三)地方政府對(duì)自身利益的追求縱容了房?jī)r(jià)持續(xù)走高.2002年第三季度央行貨幣政策報(bào)告中提出"要密切關(guān)注一些地區(qū)房地產(chǎn)投資及貸款增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題",從2005年3月17日起,央行對(duì)商業(yè)銀行的住房信貸政策不斷進(jìn)行調(diào)整,其間,政策出臺(tái)

14、的頻率也越來(lái)越快,力度越來(lái)越大,對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控的針對(duì)性越來(lái)越明顯.但是總體看來(lái),地方政府出于自身利益不很主動(dòng)去落實(shí)國(guó)家的政策,使得政策收效始終不很明顯,有的地區(qū)如長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格還是扶搖直上,直至國(guó)八條,新國(guó)八條和七部委意見(jiàn)出臺(tái)之后,商品房?jī)r(jià)格4月份才開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào)跡象,但是沒(méi)有從根本上抑制住商品房?jī)r(jià)格上升的走勢(shì).這種政策效應(yīng)滯后性主要源于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)給地方GDP帶來(lái)了高增長(zhǎng).這種高增長(zhǎng)是評(píng)價(jià)地方政府官員政績(jī)的最重要的標(biāo)準(zhǔn),也是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ).地方政府在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中從土地出讓和稅收上直接受益,這種收益直接影響地方財(cái)政收入的增長(zhǎng)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平.具體來(lái)說(shuō),舊城區(qū)由于土地供給吃緊,對(duì)

15、舊城區(qū)大興土木地拆遷改造,就成為地方政府獲取土地出讓收益和稅收的重要手段.另外,政府從購(gòu)房者的信貸消費(fèi)中預(yù)收的稅款也頗為可觀.由于現(xiàn)在購(gòu)房者普遍采用按揭購(gòu)房,以7成按揭計(jì)算,地方政府所得到的營(yíng)業(yè)稅中實(shí)際上個(gè)人只承擔(dān)了3O%左右,70%是從商業(yè)銀行中對(duì)未實(shí)現(xiàn)的商品房收入的稅收透支而來(lái)的.即每100元錢的商品房銷售收入,政府征收5元營(yíng)業(yè)稅,其中1.5元是購(gòu)房者現(xiàn)在繳納的,3.5元是從商業(yè)銀行未來(lái)收入中預(yù)收的.因此,實(shí)際上政府從商業(yè)銀行預(yù)收稅款的漲幅和商品房銷售額漲幅是一致的.地方政府在利益分配上與中央政府博弈的存在,使中央調(diào)控政策的執(zhí)行力被削弱了,因此,地方政府利益的存在是房?jī)r(jià)居高不下的重要原因.

16、三,中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)走勢(shì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的總體走勢(shì)是穩(wěn)中有升,短期內(nèi)價(jià)格不會(huì)明顯回落.這是因?yàn)?(一)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境更加穩(wěn)定.2005年繼續(xù)實(shí)行的雙穩(wěn)健的財(cái)政政策和貨幣政策,以及繼續(xù)強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控措施,都會(huì)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展.特別是各部委相關(guān)政策也相繼出臺(tái),這為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展打下了基礎(chǔ).從已出臺(tái)的措施來(lái)看最主要的有:(1)國(guó)土資源部將繼續(xù)實(shí)行從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策,進(jìn)一步規(guī)范土地交易市場(chǎng),嚴(yán)格界定有償使用與無(wú)償劃撥的供地范圍,全面落實(shí)經(jīng)營(yíng)性土地的"招標(biāo)拍賣掛牌"出讓制度.(2)建設(shè)部已明確繼續(xù)控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模和調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu),將

17、城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)?？刂圃?004年的水平;加大中低價(jià)位普通商品住房,經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度;限制非住宅及高檔和大戶型住房建設(shè);提高住房公積金使用效率.上述措施的實(shí)施對(duì)穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)起到很好的作用.(二)房地產(chǎn)金融的監(jiān)管力度進(jìn)一步加強(qiáng),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的影響將持續(xù)釋放.國(guó)務(wù)院在2005年4月27日提出:"加強(qiáng)金融監(jiān)管,要求各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理,防范貸款風(fēng)險(xiǎn)."央行在2004年已經(jīng)采取行動(dòng),將商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金由7%調(diào)高至7.5%.四大國(guó)有商業(yè)銀行紛紛停止或者限制發(fā)放投資型房貸,除國(guó)有四大商業(yè)銀行之外,幾乎所有的民營(yíng)銀行也都根據(jù)央行規(guī)

18、定制定相關(guān)的限貸措施.此外,早在2004年10月29日起央行就決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率,并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率浮動(dòng).這是近十年來(lái)央行首次宣布上調(diào)存貸款利率.此舉的象征意義要大于實(shí)際意義,對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的影響不僅具有實(shí)在的意義,更重要的是在心理預(yù)期層面上.這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的影響將會(huì)是長(zhǎng)期的.(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速趨于緩和.2004年111月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到10738億元,同比增長(zhǎng)29.2%.其中,商品住宅完成投資7284億元,同比增長(zhǎng)28.7%;辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資同比分別增長(zhǎng)了29.7%和33.2%【5.各類物業(yè)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度均明顯低于2003年同期水平,說(shuō)明中央政府的宏觀調(diào)控政策取得了一定的成效.隨著2005年更大力度的調(diào)控,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度將更趨于緩和.(四)房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)將趨于平穩(wěn).由于國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房產(chǎn)需求的