地下車位不同處置方式的納稅義務及涉稅風險

1、地下車位不同處置方式的納稅義務及涉稅風險在實際操作中， 對于一次性收取地下車位租金， 納稅人應當 具體問題詳細剖析，機動應用稅收政策。既要能做到公道節(jié)稅， 減輕稅收累贅，又能在維護公司合法、正當的經濟權利的同時， 規(guī)避涉稅風險，實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化。、地下車位的構成以及權屬一）非人防地下車位：根據物權法及法律規(guī)定，項目建筑 工程規(guī)劃許可證標識的不屬于人防設施的地上或地下面積。 由開 發(fā)商投資修建的地下車位，開發(fā)商可享有占用、使用、收益和處 分的權利。二）人防地下車位： 項目建筑工程規(guī)劃許可證標識的屬于人防 面積的，該人防地下面積的權屬單位為政府或市、縣 （區(qū) ）人防辦公室。開發(fā)商在和平時期有

2、管理和使用的權利， 開發(fā)商無權出售。二、不同處置方式下的會計處理及涉稅分析一）銷售非人防地下車位永久使用權1.會計處理：收入與成本單獨設帳，計入“主營業(yè)務收入”、“主 營業(yè)務成本”等科目。2.稅務處理： 主要涉及營業(yè)稅及附加、 企業(yè)所得稅、 土地增值稅、 印花稅。1）營業(yè)稅及附加：按銷售不動產對待。 國家稅務總局關于營 業(yè)稅若干政策的批復國稅函 200583 號已作廢，雖然新修改的營業(yè)稅條例和細則沒有談到“永久使用權”這幾個字， 但是，總局的營業(yè)稅釋義中說：取消原條例中的“永久使用 權”是因為在 149 號文件營業(yè)稅稅目注釋中就已經明確 銷售永久使用權屬于“銷售不動產的子目”所以，此行為按銷售

3、 不動產繳納營業(yè)稅。稅率為 5%。2）企業(yè)所得稅：根據中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例及其實施細則的規(guī)定，中華人民共和國境內的企業(yè)， 應當就其生產、經營所得和其他所得，按適用稅率計算繳納企業(yè)所得稅。稅 率 25% 。3）土地增值稅：對土地增值稅清算前取得的銷售非人防車位使用權收益，納入房地產銷售收入，預征土地增值稅。納入土地 增值稅清算范疇的非人防地下車位收益與其對應的成本應遵循 配比原則。4）印花稅：根據中華人民共和國印花稅暫行條例及實施細則規(guī)定，所簽署的房地產交易合同，屬于“產權轉移書據”征 稅名目，按合同所載金額萬分之五計稅貼花。二）分期租賃1.會計處理：租金收入與出租成本應單獨設帳，計

4、入“其他業(yè)務收入”、“其他業(yè)務支出”科目。2.稅務處理：主要涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產稅、印花稅。1）營業(yè)稅：根據營業(yè)稅條例及實施細則，對于經營租賃取得的租金收入，按稅率 5%計算繳納營業(yè)稅。2）企業(yè)所得稅：企業(yè)應按取得的實際租金凈利按25%繳納。3）房產稅：根據財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知 （財稅 2005181 號）的規(guī)定，以 租金收入為計稅依據按 12%從租計征房產稅， 并實行按年征收分 期繳納。4）印花稅：房屋租賃合同屬于印花稅納稅規(guī)模，應按合同總金額的千分之一繳納印花稅。三）按購房面積比例贈給業(yè)主使用1.會計處理：如果將地下車位在銷售房屋時按購房面

5、積贈與業(yè)主使用，則此部分成本作為公共配套設置處理。計入“開發(fā)成本 公共配套設施”等科目。2.稅務處理：主要涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產稅。1）土地增值稅：關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 （國稅發(fā) （2006）187 號）第四條第三款的規(guī)定， 建成 后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無 償移交給政府、 公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的， 其 成本、費用可以扣除。2）企業(yè)所得稅：根據國家稅務總局關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知國稅發(fā) 200931 號文第 三十三條規(guī)定， 利用地下基礎設施形成的停車場所， 在開發(fā)項目 內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無 償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。 ”3）房產稅：根據財