深圳市城市更新(舊城改造)相關(guān)問題匯編

1、深圳市城市更新（舊城改造）相關(guān)問題匯編 1、什么是城市更新？根據(jù)深圳市城市更新辦法的規(guī)定，城市更新主要是指對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）根據(jù)城市規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。城市更新應(yīng)優(yōu)先考慮城市整體利益。 2、什么情況下可進(jìn)行城市更新？具有以下情形之一的特定城市建成區(qū)，可以進(jìn)行城市更新： （一）城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善； （二）環(huán)境惡劣或存在重大安全隱患； （三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施； （四）依法或經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行城市更新的其他情形。 3

2、、城市更新的指導(dǎo)原則是什么？城市更新應(yīng)當(dāng)遵循政府引導(dǎo)、市場運作、規(guī)劃統(tǒng)籌、節(jié)約集約、保障權(quán)益、公眾參與的原則，保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展。 4、什么是城市更新單元？城市更新單元是在保證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對完整的前提下，按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范，綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素，劃定相對成片的需求進(jìn)行更新的區(qū)域。一個城市更新單元內(nèi)可以包括一個或者多個城市更新項目。 5、城市更新單元劃定的標(biāo)準(zhǔn)是什么？第一，符合深圳市城市更新辦法規(guī)定的進(jìn)行城市更新的情形；第二，符合城市更新單元劃定的有關(guān)技術(shù)要求；第三，體現(xiàn)原權(quán)利人的改造意愿。 6、城市更新單元規(guī)劃包括哪些內(nèi)容？（一）城市更新單元內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服

3、務(wù)設(shè)施和其他用地的功能、產(chǎn)業(yè)方向及其布局；（二）城市更新單元內(nèi)更新項目的具體范圍、更新目標(biāo)、更新方式和規(guī)劃控制指標(biāo)；（三）城市更新單元內(nèi)城市設(shè)計指引；（四）其他應(yīng)當(dāng)由城市更新單元規(guī)劃予以明確的內(nèi)容。城市更新單元規(guī)劃涉及產(chǎn)業(yè)升級的，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門意見。 7、更新范圍內(nèi)的建筑年限有什么要求?一般舊改項目要求使用年限超過15年，從竣工日期開始算。 8、舊改項目占地面積有什么要求？原則上占地面積要超過一萬平米，而不是原來21000平米。不具備前款規(guī)定的條件，但基于鼓勵產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、完善獨立占地且總面積不小于3000平方米的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他城市公共利益項目等原因確需劃定城市更

4、新單元的，應(yīng)當(dāng)就單元范圍、拆除范圍、配建要求等內(nèi)容進(jìn)行專項研究。城市更新單元內(nèi)可供無償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項目等的獨立用地應(yīng)當(dāng)大于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%。 9、城市更新方向是否要求和法定圖則一致？城市更新方向要求與法定圖則規(guī)劃一致，否則申報會被否決。例如一個工業(yè)區(qū)要改商住，首先最新生效的法定圖則規(guī)劃必須要有商住才行，如果連二類三類用途也不是商住，基本可以判斷這個工改項目不可能改為商住。城市更新單元規(guī)劃的批準(zhǔn)視為已完成法定圖則相應(yīng)內(nèi)容的編制和修改。 10、由誰來實施城市更新？城市更新可以按照有關(guān)法律法規(guī)及深圳市城市更新辦法的規(guī)定，

5、分別由市、區(qū)政府、土地使用權(quán)人或者其他符合規(guī)定的主體實施。11、什么是綜合整治類城市更新？綜合整治類更新項目主要包括改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。綜合整治類更新項目一般不加建附屬設(shè)施，因消除安全隱患、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施需要加建附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、建筑設(shè)計、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求。 12、什么是功能改變類城市更新？功能改變類更新項目改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)。功能改變類更新項目可以根據(jù)消除安全隱患、改善

6、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的需要加建附屬設(shè)施，并應(yīng)當(dāng)滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、建筑設(shè)計、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求。 13、什么是拆除重建類城市更新？拆除重建類城市更新是指對城市更新單元內(nèi)建筑物進(jìn)行全部或大部分拆除后重新建設(shè)的更新改造行為。拆除重建類城市更新應(yīng)嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃和城市更新年度計劃的規(guī)定，經(jīng)依法確定的改造主體組織實施。它通過更新計劃的申報、更新單元規(guī)劃的審批，重新確定建設(shè)用地面積、開發(fā)強(qiáng)度，并重新確定開發(fā)主體，簽訂新的土地出讓合同。 14、城市更新就是拆除重建么？深圳市城市更新主要以綜合整治和功能改變?yōu)橹?，合理確定拆除重建規(guī)模，因此并非所有的城市更新項目都是拆除重建。 15、

7、拆除重建類城市更新為什么制定年度計劃？年度計劃有哪些作用？城市更新的年度計劃包含城市更新單元規(guī)劃制定計劃和已具備實施條件的城市更新年度實施計劃。編制城市更新單元規(guī)劃制定計劃目的在于加強(qiáng)政府引導(dǎo)和規(guī)劃統(tǒng)籌，以體現(xiàn)城市的整體利益。列入制定計劃的城市更新單元，僅獲準(zhǔn)編制城市更新單元規(guī)劃。更新單元規(guī)劃審核通過，符合相關(guān)要求并納入深圳市城市更新年度實施計劃后，方可實施。16、城市更新年度計劃的申報渠道有哪些？城市更新年度計劃可向所在地市規(guī)劃國土委各管理局或各區(qū)政府（新區(qū)管委會）城市更新部門申報。 17、拆除重建類城市更新單元規(guī)劃批復(fù)的審批部門是哪些？拆除重建類城市更新單元規(guī)劃由市規(guī)劃國土委協(xié)調(diào)上報，經(jīng)市

8、政府授權(quán)，由市建筑與環(huán)境藝術(shù)委員會審批。對與法定圖則一致的，可視情況簡化審批程序。 18、城市更新項目的實施主體由誰來確定？城市更新項目的改造實施主體，由區(qū)政府按有關(guān)規(guī)定和程序確定改造實施主體。 19、拆除重建類城市更新項目在取得城市更新單元規(guī)劃批復(fù)和改造實施主體確定文件后，應(yīng)該做些什么？各事項的主辦部門是哪些？拆除重建類城市更新項目在取得城市更新單元規(guī)劃批復(fù)和改造實施主體確定文件后，可到規(guī)劃國土委管理局申請辦理相關(guān)行政許可、非行政許可和行政服務(wù)事項，主要包括：辦理建設(shè)用地方案圖（管理局用地科主辦）、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證（管理局規(guī)劃科主辦）、簽訂土地使用權(quán)出讓合同（管理局用地科）等。簽訂土地

9、使用權(quán)出讓合同后，其他事項參照新建建筑工程報建程序及流程。 20、拆除重建類城市更新項目中城中村改造的地價如何計算？城中村改造的地價按如下標(biāo)準(zhǔn)計算：建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的20補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)補繳地價。21、城中村按規(guī)定補繳地價進(jìn)行拆除重建后，能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓？城中村按規(guī)定補繳地價進(jìn)行拆除重建后，符合有關(guān)規(guī)定的建筑物和附著物均可由建設(shè)單位取得完全產(chǎn)權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)讓。 22、拆除重建類的工業(yè)區(qū)改造項目升級改造為工業(yè)用途或市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，地價如何計算？其地價按如下標(biāo)準(zhǔn)計算：原

10、有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的50繳納地價。 23、拆除重建類的工業(yè)區(qū)改造項目改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，地價如何計算？其地價按如下標(biāo)準(zhǔn)計算：原有合法建筑以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算的地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價。 24、工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途的項目拆除重建后，能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓？拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造為工業(yè)用途的，未按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)全額繳納地價的部分限定自用；建成后其建筑物需要轉(zhuǎn)讓

11、的，適用市政府工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。25、拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造需要建設(shè)工業(yè)樓宇配套設(shè)施的，有何規(guī)定？工業(yè)樓宇的配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)考慮已有的配套情況統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)，不得改變用途。集中統(tǒng)一建設(shè)的配套設(shè)施的用地面積不超過總用地面積的7，且建筑面積一般不得超過項目總建筑面積的30。26、除城中村改造、工業(yè)區(qū)升級改造以外的其他拆除重建類城市更新項目，地價如何計算？其地價按如下標(biāo)準(zhǔn)計算：按照其改造后的功能和土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算的地價。非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定另行補繳相應(yīng)地

12、價。 27、實施拆除重建的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)履行怎樣的責(zé)任？實施拆除重建的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)依法解決拆除重建項目范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，自行拆除、清理地上建筑物、構(gòu)筑物及附著物等，并按照城市更新單元規(guī)劃和土地使用權(quán)出讓合同的要求移交基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等用地，政府均不作補償。 28、城市更新項目可以分期實施嗎？分期實施有何要求？ 規(guī)模較大的城市更新項目可以分期實施，分期實施的時序、規(guī)模等規(guī)劃控制指標(biāo)由城市更新單元專項規(guī)劃和規(guī)劃許可文件規(guī)定。分期實施的城市更新項目應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和用于安置回遷業(yè)主的建筑。 29、城市更新單元的規(guī)劃功能和開發(fā)強(qiáng)度如何確定？規(guī)劃功能和開發(fā)強(qiáng)度由按照法定圖則等上層次規(guī)劃

13、編制的城市更新單元規(guī)劃確定。30、已經(jīng)列入城市更新單元規(guī)劃制定計劃的小區(qū)一定能實施改造么？列入城市更新單元規(guī)劃制定計劃的小區(qū)，僅獲準(zhǔn)編制城市更新單元規(guī)劃。只有更新單元規(guī)劃審核通過，符合相關(guān)要求并納入深圳市城市更新年度實施計劃后，才可以可實施。31、開發(fā)商進(jìn)駐小區(qū)開展前期工作是否意味著已成為改造主體？項目實施主體最終應(yīng)如何確定？征集改造意愿的開發(fā)商是否最終一定成為實施主體？開發(fā)商在計劃申報階段征集改造意愿不意味著該小區(qū)已列入城市更新單元規(guī)劃制定計劃，也不意味著政府確認(rèn)了其項目實施主體身份。如果有開發(fā)商未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入小區(qū)發(fā)生擾民現(xiàn)象，小區(qū)業(yè)主可積極向城管或公安等部門投訴舉報。項目實施主體在所有原權(quán)利

14、人與開發(fā)單位簽訂拆遷補償協(xié)議或成立公司形成單一主體后，由區(qū)政府按有關(guān)規(guī)定和程序確定。項目最終的實施主體與前期征集改造意愿的單位及計劃申報主體有可能不同。 32、計劃申報階段和項目實施階段對改造意愿的要求分別是什么？目前，按照2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引，申報城市更新單元為單一宗地的，經(jīng)占建筑物總面積2/3以上且占總數(shù)量2/3以上的權(quán)利主體同意改造后，方可進(jìn)行申報；申報城市更新單元內(nèi)涉及多個地塊的，達(dá)成改造意愿地塊的面積占到更新單元用地面積4/5后，方可進(jìn)行申報。項目納入計劃后，必須按照城市更新辦法的規(guī)定，形成單一主體方可實際實施。 33、什么是城中村？城中村（含城市待建區(qū)域

15、內(nèi)的舊村，以下統(tǒng)稱城中村）是指我市城市化過程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域。 34、深圳市有多少個城中村?據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，全市有 320個城中村（行政村）。其中特區(qū)內(nèi)91個，特區(qū)外229個。 35、哪些城中村是全面改造的重點對象？全面改造的重點對象為城市重點改造區(qū)域，城市主干道兩旁、口岸、軌道交通站點500米范圍內(nèi)的城中村。36、城中村改造范圍內(nèi)少量其它用地可否納入改造范圍？符合相關(guān)要求的少量其它用地，在城中村改造項目中，零星用地面積不超過3000平方米，總面積不超過原農(nóng)村紅線用地面積10的零星用地可納入改造范圍。 37、城中村改造是

16、不是全部推倒重來？城中村改造并不全部推倒重來，我市城中村改造有兩種模式。一是綜合整治；二是全面改造。目前，仍以綜合整治模式為主。 38、城中村改造項目用地是否納入全市年度土地供應(yīng)計劃？城中村全面改造項目用地應(yīng)當(dāng)納入全市年度土地供應(yīng)計劃，同時納入近期建設(shè)規(guī)劃年度實施計劃，但不占用當(dāng)年其他建設(shè)用地計劃指標(biāo)。 39、實施改造的城中村需要符合什么條件？有下列情形之一的城中村，列入全市城中村改造計劃，并依照深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定及其實施意見的有關(guān)規(guī)定組織進(jìn)行改造：（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)需要進(jìn)行改造的；（二）村內(nèi)生活環(huán)境惡化，居民生命財產(chǎn)安全和人身健康受到嚴(yán)重威脅的；（三）村內(nèi)存在環(huán)境

17、污染、治安惡化等問題，嚴(yán)重妨礙周邊地區(qū)單位和居民正常經(jīng)營和生活的；（四）因調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、引進(jìn)重大項目需要改造的；（五）因其他公共利益需要，市（區(qū)）政府決定進(jìn)行改造的。 40、城中村改造的建設(shè)項目需要符合什么條件才能開發(fā)？城中村改造的建設(shè)項目必須同時符合以下條件才能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。（一）開發(fā)建設(shè)項目符合城市規(guī)劃的有關(guān)要求；（二）明顯改善村內(nèi)及周邊地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、市容市貌、交通環(huán)境及其他生活環(huán)境；（三）增加綠地面積、完善公共基礎(chǔ)設(shè)施；（四）村內(nèi)及直接受改造項目影響、需要拆遷安置的居民得到合理安置和補償。41、城中村改造項目收取的地價款作何用處？市政府土地管理部門收取的城中村改造建設(shè)項目地價全部返撥所

18、在地區(qū)政府，作為城中村改造市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。42、城中村改造項目建設(shè)在其他方面有哪些優(yōu)惠政策？ 城中村項目建設(shè)單位依法應(yīng)當(dāng)繳納的地價款，可以在一年內(nèi)分期支付，但必須在申請預(yù)售之前全部繳清。城中村改造項目涉及的其他地方行政事業(yè)性收費，減半收取。 43、城中村改造項目如何確定開發(fā)主體？城中村改造項目開發(fā)主體的確定，除經(jīng)區(qū)政府同意，城中村內(nèi)現(xiàn)有股份合作企業(yè)自行組織改造或者聯(lián)合其他有實力的機(jī)構(gòu)合作改造的以外，由其他機(jī)構(gòu)實施城中村改造項目的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)會同土地管理部門通過公開招標(biāo)或者掛牌的方式確定城中村改造項目建設(shè)單位。 44、對于股份公司自行組織改造或者聯(lián)合其他有實力的機(jī)構(gòu)合作改造的城中村改造項目

19、如有違規(guī)情況該如何處理？城中村內(nèi)現(xiàn)有股份合作企業(yè)自行組織改造或者聯(lián)合其他有實力的機(jī)構(gòu)合作改造的，如果沒有按照區(qū)政府要求及時組織實施，或者嚴(yán)重違反有關(guān)規(guī)定，損害公共利益時，由區(qū)政府取消其建設(shè)單位資格，通過公開招標(biāo)或者掛牌的方式另行確定城中村改造項目建設(shè)單位。 45、城中村改造項目的拆遷工作和補償費用應(yīng)由誰負(fù)責(zé)？城中村改造項目建設(shè)單位負(fù)責(zé)項目用地范圍內(nèi)的拆遷工作，并承擔(dān)有關(guān)拆遷補償安置費用。46、城中村改造的拆遷補償費對象是哪些？拆遷補償?shù)膶ο鬄楹戏ǖ慕ㄖ?、?gòu)筑物及其他地上附著物的所有者。 47、城中村改造項目中如果被拆遷物體存在租賃或抵押等關(guān)系時，是否影響拆遷工作？被拆遷物體設(shè)置了租賃、抵押和

20、擔(dān)保法律關(guān)系的，不影響拆遷工作進(jìn)行。有關(guān)補償問題由當(dāng)事人協(xié)商后以書面形式確定。 48、城中村改造的拆遷補償方式有哪些？城中村改造的拆遷補償方式包括貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換補償，以實行貨幣補償為主。對村內(nèi)居民住宅可以實行產(chǎn)權(quán)置換方式補償，或者采取二者結(jié)合的方式進(jìn)行。 49、城中村改造中以產(chǎn)權(quán)置換方式進(jìn)行補償?shù)难a償標(biāo)準(zhǔn)是多少？以產(chǎn)權(quán)置換方式補償住宅的，補償給居民的房地產(chǎn)面積原則上不超過每戶480平方米，超過的合法住宅面積實行貨幣補償。 50、城中村改造項目改造范圍內(nèi)的違法建筑是否給予補償？在城中村改造范圍內(nèi)的違法建筑，凡按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)過處理可以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，改造時給予補償；其它違法建筑，按照我市有關(guān)查處違法建筑的規(guī)定進(jìn)行處理。51、城中村改造中被拆遷人應(yīng)與誰簽訂拆遷補償協(xié)議？拆遷補償應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位與被拆遷人依法簽訂拆遷補償協(xié)議。 52、城中村改造范圍如何確定？各城中村（舊村）改造范圍為依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的建成區(qū)域，其具體界線由各區(qū)政府提出，報領(lǐng)導(dǎo)小組審查通過后由市規(guī)劃、國土房產(chǎn)部門落實。 53、城中村（舊村）改造模式有哪幾類？城中村（舊村）改造模式分為綜合整治和全面改造兩大類。 54、什么是綜合整治？綜合整治是指基本不涉及房屋拆建