房地產(chǎn)評估常用特殊事項說明

1、1、未發(fā)現(xiàn)門牌號碼 錯誤!未定義書簽。2、未進入內(nèi)部 錯誤!未定義書簽。3、設(shè)定使用性質(zhì) 錯誤!未定義書簽。4、設(shè)定出讓年限 錯誤!未定義書簽。5、出讓金 錯誤!未定義書簽。6、設(shè)定建筑面積 錯誤!未定義書簽。7、部分產(chǎn)權(quán)的評估 錯誤!未定義書簽。8、預(yù)售商品房的評估 錯誤!未定義書簽。9空置率較高的房產(chǎn) 錯誤!未定義書簽。10、不交吉定義 錯誤!未定義書簽。11、安居房 錯誤!未定義書簽。12、含現(xiàn)狀裝修價值 錯誤!未定義書簽。13、付款情況 錯誤!未定義書簽。14、欠費情況 錯誤!未定義書簽。15、不列入評估范圍（或有違章建筑） 錯誤!未定義書簽。16、車位評估 錯誤!未定義書簽。17、宅

2、基地評估 錯誤!未定義書簽。18、委托方要求特定估價時點 錯誤!未定義書簽。19、其他特殊情況 錯誤!未定義書簽。1、未發(fā)現(xiàn)門牌號碼經(jīng)我司估價人員現(xiàn)場勘查，未發(fā)現(xiàn)估價對象的地理標(biāo)識及門牌號碼，受客觀因素限制，我司未能對提供的資料和勘查地址的真實性進行核查。提醒報告使用方注意，本報告假設(shè)前提為委托方提供的產(chǎn)權(quán)資料記載物業(yè)與實勘物業(yè)為同一物業(yè)，若兩者不一致，則本報告結(jié)果不成立。根據(jù)委托方提供的資料，我司估價人員對估價對象進行現(xiàn)場勘查，在現(xiàn)場勘察時未發(fā)現(xiàn)估價對象可識別的門牌號碼，僅是由現(xiàn)場人員領(lǐng)勘指認，本報告設(shè)定現(xiàn)場勘查物業(yè)與估價對象產(chǎn)權(quán)證記載的實際物業(yè)一致，若不一致，則本報告無效。根據(jù)委托方相關(guān)人

3、員介紹，估價對象現(xiàn)地址應(yīng)為天河區(qū)龍口西路577號A棟2116房，受客觀因素限制，我司未能對委托方提供的資料和 現(xiàn)場勘查地址的真實性進行核查。特別提醒報告使用方注意，本報告假設(shè)前提為委托方提供的資料記載地址廣州市天河區(qū)瘦狗嶺路南綜合商住樓25座 2116房與現(xiàn)場勘查地址廣州市天河區(qū)龍口西路577號 （天隆花苑）A棟2116房一致，若兩者不一致，則本報告結(jié)果不成立。經(jīng)現(xiàn)場勘查，估價對象所在門牌號碼顯示為 “文元西街五巷8號”。經(jīng)委托方確認，上述地址建筑物即為委估對象所在物業(yè)。本次評估設(shè)定現(xiàn)場實勘物業(yè)與委托方提供產(chǎn)權(quán)資料所記載物業(yè)為同一物業(yè)，若不一致，則本報告結(jié)果無效。G-11207號】根據(jù)委托方提

4、供的資料，估價人員現(xiàn)場勘查時，并無 “建中路 52-54號”門牌，現(xiàn)場勘查時只顯示有“建中路 52 號”門牌。經(jīng)與相關(guān)人員溝通確認，上述兩個地址應(yīng)為同一建筑。本次評估設(shè)定建中路52號即為建中路52-54 號，若實際狀況與此設(shè)定不符，則該評估結(jié)果無效?！?130704 號 】根據(jù)委托方提供的資料，我司估價人員對估價對象進行了現(xiàn)場勘查，但未能進入物業(yè)內(nèi)部，也沒有找到相應(yīng)的門牌。根據(jù)估價對象所在樓層 18 樓物業(yè)標(biāo)識顯示，1801、 1802 房現(xiàn)使用方為廣東麒瑞藥業(yè)有限公司，提醒報告使用方注意，估價對象可能已與1801 房打通做辦公用途。本次評估根據(jù)合法性原則，其評估價值為估價對象在居住用途下，在

5、符合各項假設(shè)和限制條件下于估價時點所具有的價值?！?G-10720 號】本次評估物業(yè)為明星閣A、 B 梯部分房產(chǎn)，即為燕都路79、 83 號部分房產(chǎn)。估價人員現(xiàn)場勘查時，未能找到相應(yīng)地址門牌。經(jīng)咨詢物管人員， 燕都路鴻燕居一幢11 層 （部分為6 層） 的建筑物即為明星閣，A 梯、 B 梯即為其中兩座。其中A 梯入口處業(yè)主自行貼上的地址牌顯示為“燕都路 77 號” ， B 梯入口為“燕都路 83 號” 。受客觀因素限制，我司未能對委托方提供的資料和現(xiàn)場勘查地址的真實性進行核查。本報告假設(shè)前提為現(xiàn)場勘查實物與委托評估物業(yè)一致，若不一致，則本報告無效；【 G-11203 號】2、未進入內(nèi)部根據(jù)委托

6、方提供的資料，我司估價人員對估價對象進行了現(xiàn)場勘查，未能進入物業(yè)內(nèi)部，僅對其所在物業(yè)外觀及其他周圍情況進行了勘查。本評估設(shè)定該標(biāo)的物內(nèi)部為能夠達到正常使用普通狀況。如設(shè)定與實際狀況有較大出入，評估結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。受客觀條件限制，我司估價人員對估價對象的實地查勘僅限于其外觀及其周邊環(huán)境，未能進入物業(yè)內(nèi)部查勘，無法對被遮蓋、未暴露及難以接觸的部分進行查勘。本次評估設(shè)定估價對象內(nèi)部裝修為普通裝修、水電設(shè)施已經(jīng)配套并能夠正常使用，如設(shè)定與實際狀況有較大出入，評估結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。3、設(shè)定使用性質(zhì)委托方提供的廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表（房產(chǎn)登記號：繁字91136 號）復(fù)印件資料記載，估價對象之東山區(qū)北較場

7、橫路10 號大院6,7,8 號首層，使用性質(zhì)為住宅，其中6號 ,8號首層現(xiàn)做為辦公用途，7 號首層為干部職工活動中心，6,7,8 號首層現(xiàn)已經(jīng)打通使用，本報告根據(jù)合法性原則，以住宅用途進行評估?！?130603 號】4、設(shè)定出讓年限根據(jù)委托方提供的資料，本次評估對象所占用土地的土地用途為住宅用地，土地使用權(quán)類型為劃撥。根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，住宅用地法定最高使用年限為70年，本次評估對象設(shè)定土地使用權(quán)年限為住宅用地法定最高使用年限70 年。 （從估價時點計起）委托方提供的資料中記載估價對象的使用性質(zhì)為住宅。經(jīng)查詢廣州市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上登記的商品房預(yù)售許

8、可證信息可知，淘金北路71, 73號地段恒華閣（自編A、B塔）預(yù)售證號為穗房預(yù)字第號，預(yù)售單位為廣州城啟集團有限公司，土地出讓年限起始時間為 1999年 09月 20日。本次評估設(shè)定估價對象土地使用性質(zhì)為住宅，使用年限70年，從1999年 09月 20日起。若假設(shè)與實際情況不符，則估價結(jié)果應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整。【G-10706號】委托方提供的資料中記載估價對象所在宗地“已繳齊土地使用權(quán)出讓金，使用年限40， 50， 70 年，從 1998 年 09 月 24 日起” 。估價對象使 用性質(zhì)為商場，根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，商業(yè)用地土地使用權(quán)法定最高使用年限為40 年，本次評

9、估設(shè)定估價對象使用年限為40 年，從 1998 年 09 月 24 日起?！?G-10818 號 】委托方提供的商品房鑒證情況復(fù)印件資料記載，估價對象房屋用途為多層住宅，未記載土地使用權(quán)狀況。經(jīng)查詢廣州市國土資源和房屋管理局番禺區(qū)分局網(wǎng)站信息，（鐘村鎮(zhèn)）祈福新村康怡5街17A號某套房地產(chǎn)，房屋結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土，層數(shù)為6層，使用權(quán)類型為出讓，期限為2070年 07月 06日。本次評估設(shè)定估價對象17A號3樓所在宗地已交土地使用權(quán)出讓金，土地使用期限至 2070年 07月 06日。提醒報告使用方注意：上述土地使用年限的假設(shè)僅為本報告服務(wù)，不得作為其他任何法律依據(jù)。若該假設(shè)與實際情況不符，本報告評估

10、結(jié)果應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整。G-11012號】根據(jù)委托方提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表復(fù)印件記載，估價對象房產(chǎn)地址為下九路地段名匯商業(yè)大廈負1 層 B 814號鋪，預(yù)售契約號為，預(yù)售證號為980328，預(yù)售人為廣州華虹房地產(chǎn)實業(yè)有限公司，預(yù)購人為李冰茹，使用性質(zhì)為商業(yè)，未過戶，未記載估價對象的土地使用權(quán)等情況。經(jīng)查詢廣州市國土資源和房屋管理局官方網(wǎng)站，預(yù)售證號為穗房預(yù)字第號的商品房預(yù)售許可證，預(yù)售單位為廣州華虹房地產(chǎn)實業(yè)有限公司，樓宇名稱為名匯商業(yè)大廈，開工/竣工日期為1998 年 09 月 28日 /2002 年 03 月 18 日，土地出讓年限起始時間為1999 年 04 月 21 日（住宅用

11、地70 年、商業(yè)用地40 年、 工業(yè)用地50 年、 其他用地50 年） 。本次評估設(shè)定估價對象已征收國有土地使用權(quán)出讓金，使用年限40年， 從 1999 年 04月 21 日起。若假設(shè)與實際情況不符，本報告評估結(jié)果應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整。5、出讓金委托方提供的資料未記載土地出讓狀況，本次評估設(shè)定土地使用權(quán)狀況為未辦有償使用手續(xù)的國有土地，評估價值為土地未辦有償使用手續(xù)即不含出讓金的客觀合理價值，若實際情況與設(shè)定不符，則評估結(jié)果應(yīng)作調(diào)整。提醒報告使用方注意：估價對象土地使用權(quán)狀況為劃撥，本報告評估價值定義為估價對象在估價時點辦理法定最高年限土地使用權(quán)出讓條件下的房地產(chǎn)價值。據(jù)從化市政府網(wǎng)站分布的數(shù)據(jù)，若估

12、價對象補交出讓金，標(biāo)準(zhǔn)為43 52元/ M ,該數(shù)據(jù)僅供參考，最終數(shù)額以國土部門測算為準(zhǔn)。本報告評估價值為估價對象于估價時點辦理法定最高年限出讓土地使用權(quán)條件下的房地產(chǎn)價值。根據(jù)廣州市政府有關(guān)規(guī)定，估價對象若要出售、交換等需補辦土地有償使用手續(xù)應(yīng)補繳的有償使用費約為2,999元，具體數(shù)額以政府部門確定為準(zhǔn)?！綠-10722號】本報告評估價值是在設(shè)定估價對象于估價時點辦理法定最高住宅用地使用年限即70年土地有償使用手續(xù)條件下的房地產(chǎn)價值。根據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局公布的關(guān)于進一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見（試行） （穗府200536號）規(guī)定，住宅用途土地有償使用費按其網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價的30

13、計收。經(jīng)查詢計算，估價對象之廣州市東山區(qū)麓苑路34號之七號402房物業(yè)有償使用費約為835元/nf,總額約為67,476元；估價對象之東山區(qū)北較場橫路10號大院6,7,8號首層，10號大院2號504房物業(yè)有償使用費均約為75抗/ nf ,總額約為366,207元，具體補繳金額最終以相關(guān)政府部門核定為準(zhǔn)。提醒報告使用方注意，在處置估價對象時應(yīng)考慮可能補繳的土地有償使用費。本報告評估價值是在設(shè)定估價對象于估價時點辦理法定最高住宅用地使用年限即70年土地使用權(quán)條件下的房地產(chǎn)價值。另，根據(jù)廣州市國土房管局公布的關(guān)于進一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見（試行） （穗府200536號）規(guī)定， 估價對象如若

14、發(fā)生轉(zhuǎn)讓等應(yīng)補繳的出讓金約為61元/nf,總額約為11,449元，具體補繳金額最終以相關(guān)政府部門核定為準(zhǔn)。委托方提供的房產(chǎn)登記號為2004交登字20864號 廣州房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表復(fù)印件資料未記載其土地使用權(quán)狀況。本次評估根據(jù)估價對象的現(xiàn)狀用途設(shè)定估價對象所在土地用途為住宅用地。根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，住宅用地法定最高使用年限為70年，本次評估設(shè)定估價對象土地使用年限為70年，從估價時點起計。根據(jù)廣州市國土房管局公布的關(guān)于進一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見（試行）（穗府200536號）規(guī)定，估價對象如若發(fā)生轉(zhuǎn)讓等應(yīng)補繳的出讓金約為1,363元/itf,總額約

15、為207,04沅（具體補繳金額最終以相關(guān)政府部門核定為準(zhǔn)）。本報告評估價值是在設(shè)定估價對象于估價時點辦理法定最高綜合用地使用年限即70 年土地使用權(quán)條件下完全產(chǎn)權(quán)情況下的房地產(chǎn)價值。上述評估價值是在設(shè)定估價對象于估價時點辦理法定最高綜合用地使用年限即50 年土地使用權(quán)條件下完全產(chǎn)權(quán)情況下的房地產(chǎn)價值。估價對象土地未辦有償使用手續(xù)，如處置，需補交土地出讓金辦理土地出讓手續(xù)，根據(jù)廣州市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局關(guān)于進一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見（試行） 的通知 （穗府 200536 號） ， 綜合（辦公 ）用途土地有償使用費按其網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價的30計收。根據(jù) 關(guān)于公布廣州市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地

16、價的通告（穗國房字2008 700號）綜合（辦公）類用地基準(zhǔn)地價為住宅基準(zhǔn)地價的120%。經(jīng)查廣州市（原八區(qū)）住宅用地基準(zhǔn)地價圖（基準(zhǔn)日為2007 年 1 月 1 日） ，估價對象所在片區(qū)住宅用地網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價為3,785元/M （樓面地價）。則價對象所在片區(qū)綜合用地網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價為3,785元/ m2X 120% =4,542元/nf；估價對象單位建筑面積應(yīng)補交土地有償使用費為4,542元/rtf*?。弋1,363元/itf；應(yīng)補繳的出讓金總額為 1,363元/itf x 207,040元。【 （ 2008） - G-11109 號 】6、設(shè)定建筑面積提請報告使用者注意：委托方提供的資料中未

17、登記估價對象之地上建筑物的產(chǎn)權(quán)情況及建筑面積，經(jīng)實地勘查，該地上建筑物為二層未竣工的框架結(jié)構(gòu)建筑物，本次評估根據(jù)委托方意見設(shè)定每層建筑面積均等于建筑物的基地面積，即總建筑面積為82 m2。該建筑面積僅為本報告服務(wù)，不作為其他除本報告以外的任何法律依據(jù)。若該設(shè)定與委托方要求或?qū)嶋H建筑面積不符，則評估結(jié)果應(yīng)作調(diào)整。委托方提供的穗集地證字第0069616號廣州市集體土地房產(chǎn)證（復(fù)印件）資料記載，估價對象所在物業(yè)總建筑面積為itf,其中違章 建筑itf、違法占地itf未處理，我司無法確定違章建筑的位置；本次評 估估價對象為三樓，建筑面積以穗黃規(guī)建發(fā)2001農(nóng)房20781號建設(shè)工程規(guī)劃審查復(fù)文（復(fù)印件）

18、所載數(shù)據(jù)為依據(jù)，即“登記面積按每層總建筑面積nT ,設(shè)定三樓產(chǎn)權(quán)面積為M。【G-11207號】7、部分產(chǎn)權(quán)的評估本報告估價對象為物業(yè)部分產(chǎn)權(quán)價值，評估價值未考慮部分產(chǎn)權(quán) 獨立使用性對其價值的影響。8、預(yù)售商品房的評估根據(jù)委托方提供資料，估價對象為預(yù)售商品房，受客觀因素限制，本次評估未能核查至估價時點的付款情況，未考慮此因素對評估價值 的影響，本報告評估價值為估價對象在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場價值。9空置率較高的房產(chǎn)經(jīng)現(xiàn)場實堪及調(diào)查了解，估價對象所在物業(yè)具有較高的空置率， 部分為毛坯房，且存在一定的權(quán)力瑕疵，交易受到一定程度的限制， 本報告考慮該因素的影響綜合確定房地產(chǎn)價值。10、不交吉定義委托方要

19、求評估的交吉和不交吉價值為當(dāng)?shù)丶s定俗成的通俗說法， 并無專業(yè)的法律定義。本報告所稱的交吉價值是指公開市場價值，不交吉價值是指估價對象在受權(quán)利瑕疵或其他非正常因素等影響下的市場價值。該兩種價值僅為我司對委托方要求評估價值所作的解釋，不作其他任何法律依據(jù)。若委托方對該報告價值的定義有異議，則需書面明確價值定義后重新委托評估。11、安居房委托方提供的廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表復(fù)印件資料記載估價對象之越秀區(qū)惠福路惠新西街38號 2、 3樓使用性質(zhì)為住宅，未記載土地使用權(quán)狀況；委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件資料記載估價對象之白云區(qū)集康街122號 202、 302房為安居房，按規(guī)定免交出讓金。根據(jù)中華人民共和國

20、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，住宅用地法定最高使用年限為70年，本次評估設(shè)定估價對象土地使用權(quán)性質(zhì)為住宅用地，使用年限70年，從估價時點起計。12、含現(xiàn)狀裝修價值本報告評估價值為估價對象于估價時點在現(xiàn)狀裝修滿足正常使用功能條件下的價值。委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件資料記載，估價對象土地用途為住宅用地，房屋用途為居住用房，估價人員已進行現(xiàn)場勘查，估價對象現(xiàn)狀用途首層為商業(yè)，2、 3層部分為辦公，本次評估根據(jù)合法性原則， 評估房地產(chǎn)價值為在符合此次估價的各項假設(shè)和限制條件下，于估價時點所具有的使用性質(zhì)為居住用房的評估價值（含現(xiàn)狀裝修價值但不含可移動可搬遷的設(shè)施設(shè)備）。本報告評估價值為估價對

21、象于估價時點在現(xiàn)狀裝修滿足正常使用功能條件下，并充分考慮天井及余地使用功能的房地產(chǎn)價值（不含可移動可搬遷的設(shè)施設(shè)備）。13、付款情況根據(jù)委托方提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表復(fù)印件記載，估價對象未過戶，預(yù)售人為廣州華虹房地產(chǎn)實業(yè)有限公司，預(yù)購人為李冰茹，付款方式為按揭付款 。至估價時點，我們未能收集到有關(guān)估價對象付款情況的資料，提醒報告使用方注意，此次評估設(shè)定估價對象為完全產(chǎn)權(quán)下的公開市場價值，在處置估價對象時，應(yīng)查清其付款情況。根據(jù)委托方提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（復(fù)印件）記載，估價對象預(yù)售人為廣州市房地產(chǎn)實業(yè)有限公司，預(yù)購人為石惠， 付款方式為分期付款 ,未過戶 ;已于200

22、2年 04月 16日轉(zhuǎn)讓，受讓人為胡穗勇 ,提醒報告使用方注意，此次評估設(shè)定估價對象為完全產(chǎn)權(quán)下的公開市場價值，在處置估價對象時，應(yīng)查清其產(chǎn)權(quán)情況；14、欠費情況本評估報告估價對象尚欠交的物業(yè)管理費及滯納金的費用根據(jù)廣州市番禺區(qū)祈福物業(yè)管理有限公司提供優(yōu)先支付管理費申請書資料確定，由委托方對其真實性負責(zé)；根據(jù)優(yōu)先支付管理費申請書所載資料確定，截止至2008 年 10 月24 日，估價對象共欠物業(yè)管理費、水電費等費用合計2,元。15、不列入評估范圍（或有違章建筑）本次評估未能勘查到廣東省從化市人民法院委托評估之東山區(qū)北較場橫路 10 號大院 5 號會議室，本報告未將其列入評估范圍。【 13060

23、3號】委托方提供的廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表復(fù)印件所登記的資料 記載，估價對象A4部首層違章建筑平方米，B部位違章建筑平方米，共平方米從總建筑面積中扣除，不列入本次評估范圍。【 130701 號】委托方提供的廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表復(fù)印件所登記的資料記載，估價對象A4部首層違章建筑平方米，B部位違章建筑平方米，共平方米從總建筑面積中扣除，不列入本次評估范圍。委托方提供的廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表和房地產(chǎn)分戶圖（復(fù)印件）等資料記載，越秀區(qū)解放中路306號二層使用性質(zhì)為商場、衛(wèi)生站和居委會，單元總建筑面積為m2。建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證（復(fù)印件）記載，衛(wèi)生站、居委會批準(zhǔn)建筑面積分別為55m2和56m2,并在二

24、層平面圖中顯示了具體位置?？紤]到衛(wèi)生站和居委會屬于公建配套項目，且未包含在抵押登記面積中，故本次評估未將其列入評估范圍。本報告估價對象為扣除衛(wèi)生站、居委會后的二層商場，該部分建筑面積為m2。16、車位評估根據(jù) 中華人民共和國物權(quán)法第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。由于廣東省相關(guān)實施條例尚未公

25、布，本次評估未考慮中華人民共和國物權(quán)法于 2007年 10月 1日實施后對估價對象所造成的影響，特提請報告使用者注意。17、宅基地評估估價對象的房屋所占用土地為集體建設(shè)土地，根據(jù)廣州市土地管理規(guī)定，宅基地房屋交易中受讓方必須為本村常住戶口的村民，非本村居民獲得宅基地房屋必須由轉(zhuǎn)讓雙方到房屋所在地國土房地產(chǎn)管理部門申辦土地征用、出讓手續(xù)后，到廣州市房地產(chǎn)交易所辦理交易手續(xù)。估價對象的土地性質(zhì)為宅基地（集體土地），根據(jù)廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法，村民住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，因轉(zhuǎn)讓、 出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外。本報告設(shè)定估價對象在為委托方解

26、決訴訟糾紛的前提下，在合法的范圍內(nèi)可流轉(zhuǎn)。估價對象使用性質(zhì)為住宅，評估價值為設(shè)定其使用年限為70年 （從估價時點起計）， 容積率為實際容積率條件下的評估價值。【 G-11207號】18、委托方要求特定估價時點本次評估現(xiàn)場實勘之日為2008年 12月 23日，委托方要求估價時點為委托評估之日2008年 12月 12日。本報告設(shè)定估價時點的實物狀況與現(xiàn)場實勘之日的實物狀況一致。19、其他特殊情況委托方提供的廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表和房地產(chǎn)分戶圖（復(fù)印件）等資料記載，越秀區(qū)解放中路306號二層使用性質(zhì)為商場、衛(wèi)生站和居委會，單元總建筑面積為m2。建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證（復(fù)印件）記載，衛(wèi)生站、居委會批準(zhǔn)

27、建筑面積分別為55m2和56m2,并在二層平面圖中顯示了具體位置?？紤]到衛(wèi)生站和居委會屬于公建配套項目，且未包含在抵押登記面積中，故本次評估未將其列入評估范圍。本報告估價對象為扣除衛(wèi)生站、居委會后的二層商場，該部分建筑面積為m2。估價人員現(xiàn)場勘查時，中曦大廈二層南面現(xiàn)已出租作餐廳用途，北面為辦公格局，未發(fā)現(xiàn)設(shè)置衛(wèi)生站和居委會。對于衛(wèi)生站及居委會的性質(zhì)、建筑面積及具體界址等以國家有關(guān)部門認定為準(zhǔn)。我司估價人員對估價對象進行現(xiàn)場勘查時未能找到委估對象的地理標(biāo)識，只發(fā)現(xiàn)有B606號、B608t鋪，且此兩鋪之間有一商鋪，現(xiàn)已空置，本次評估設(shè)定該鋪即為估價對象。受客觀因素限制，我司估價人員未能進入室內(nèi)進行查勘，本次估價設(shè)定估價對象室內(nèi)裝修情況為毛坯，若實際情況與本次估價設(shè)定不符，則估價結(jié)果應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整。【 G-11004 號】根據(jù)委托方提供的廣州市預(yù)售房地產(chǎn)交易登記情況表（復(fù)印件）記載，估價對象房產(chǎn)地址為廣州市天河區(qū)瘦狗嶺路南綜合商住樓25座2116房，預(yù)售契約號為，預(yù)售證號為950008，預(yù)售人為廣州市房地產(chǎn)實業(yè)總公司，預(yù)購人為石惠，已于2002年 04月 16日轉(zhuǎn)讓，受讓人為胡穗勇；使用性質(zhì)為住宅，未過戶，未記載估價對象的土地使用權(quán)等情況。經(jīng)查詢廣州市國土資源和房屋管理局官方網(wǎng)站，預(yù)售證號為穗房預(yù)字第號的商品房預(yù)售許可證，預(yù)售單位為廣州市房地產(chǎn)實業(yè)總公司