關(guān)于加強(qiáng)城區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的議案.doc

1、感謝你的觀看寧波市鎮(zhèn)海區(qū)第十五屆人民代表大會(huì)代表議案案由：關(guān)于加強(qiáng)城區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的議案提議案人（只寫領(lǐng)銜人）：xx 等11人擬主辦單位：通訊地址：招寶山街道勝利路 200號(hào) 郵編地15200電話： 議案全文：二00二年前后，考慮到城區(qū)敞開式的老小區(qū)物業(yè)管理和治安 管理的需要，按照區(qū)相關(guān)部門要求，招寶山街道對(duì)臨近、成片的住 宅群進(jìn)行小區(qū)治安封閉改造， 同時(shí)實(shí)施了準(zhǔn)物業(yè)管理。同時(shí)結(jié)合當(dāng) 時(shí)實(shí)際情況，建立了招寶物業(yè)公司，弁引進(jìn)社會(huì)物業(yè)進(jìn)行準(zhǔn)物業(yè)管 理。至今，我街道共有老舊小區(qū) 39個(gè)，其中招寶物業(yè)公司管理小 區(qū)24個(gè)，社會(huì)物業(yè)公司管理小區(qū) 15個(gè)，建筑面積近200萬(wàn)平方近幾年來(lái)，隨著新小區(qū)

2、的不斷建設(shè)， 萬(wàn)科、綠城等一批高檔規(guī) 范化物業(yè)小區(qū)的出現(xiàn)，居民群眾對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求不斷提高，老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)與居民需求的矛盾也日益凸顯。主要表現(xiàn)在以下幾方面：一、老舊小區(qū)配套缺失，設(shè)施老化。老舊住宅一般建于1998年之前，當(dāng)時(shí)相關(guān)規(guī)劃配套設(shè)施指標(biāo) 低，物業(yè)法規(guī)不完善。因政策性原因造成配套設(shè)施比例低下，用于補(bǔ)貼物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)不足的物業(yè)管理用房和經(jīng)營(yíng)用房嚴(yán)重缺失。特別是在經(jīng)過(guò)了二、三十年居住后，普遍存在著屋面滲水嚴(yán)重、道路破 損、綠化不足、下水道堵塞、化糞池漫溢、通信線路亂拉等問(wèn)題。 近幾年來(lái)政府雖投入大量資金進(jìn)行老小區(qū)改造，扶植社會(huì)物業(yè)加強(qiáng)物業(yè)管理，但仍與居民需求相去甚遠(yuǎn)。二、業(yè)主主體責(zé)任不明，自

3、治意識(shí)缺位老舊小區(qū)相對(duì)落后的居住環(huán)境導(dǎo)致業(yè)主的多為低收入人群和 老年居民，出租房比例高、人員流動(dòng)性強(qiáng)，居民消費(fèi)理念落后。而 且老舊小區(qū)是以拆遷安置分房、福利分房和單位房改房整治改造形 成，不少居民受傳統(tǒng)住房認(rèn)知影響， 認(rèn)為小區(qū)管理應(yīng)由單位或政府 出資解決，“花錢買服務(wù)”的意識(shí)較弱，主觀上既不想承擔(dān)繳費(fèi)義 務(wù)，但又對(duì)物業(yè)服務(wù)具有較高的要求。三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難。我街道老小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理之初，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.1元/ 平方米，2017年底平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.35元/平方米。這與現(xiàn)今寧 波市市區(qū)老舊小區(qū)0.5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)有一定差距，與一般物業(yè) 小區(qū)1元/平方米以上的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差距更大

4、。而且據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 顯示，2003年時(shí)年用工成本約 0.8萬(wàn)元，2007年已經(jīng)增長(zhǎng)到3.5 萬(wàn)，調(diào)高了 4.4倍。這就造成一方面管理老舊小區(qū)的物業(yè)公司收費(fèi) 低，無(wú)法提高物業(yè)管理服務(wù)水平， 另一方面居民提高物業(yè)服務(wù)水平 意愿呼聲強(qiáng)烈，但不愿提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的矛盾日益突出。四、公共維修收支不平衡。老舊小區(qū)除房改房外，無(wú)小區(qū)公共維修資金。居民無(wú)繳納日常 維修資金的意識(shí)，使得物業(yè)公司在日常維修過(guò)程中無(wú)法正常維修， 最終大多數(shù)還是由政府買單。綜上所述，政府大包大攬的準(zhǔn)物業(yè)管理模式已不再適應(yīng)現(xiàn)階段 物業(yè)管理的新形勢(shì)。因此，加快健全老舊小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制， 破解老舊小區(qū)物業(yè)管理難問(wèn)題已迫在眉睫。建議如

5、下：一、加大宣傳力度，提高業(yè)主作為物業(yè)管理的主體責(zé)任，強(qiáng)化價(jià)值消費(fèi)意識(shí)?？赏ㄟ^(guò)宣傳窗、文藝小品等群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的形式，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)有償消費(fèi)意識(shí)的宣傳，改變居民傳統(tǒng)的住房管理服務(wù)理念。二、加大老舊小區(qū)改造力度，完善小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施。通過(guò)對(duì)部分老舊宅房屋的拆除， 合理規(guī)劃綠化、停車，通過(guò)政 府購(gòu)買或資金補(bǔ)助的形式，彌補(bǔ)由于歷史原因造成的物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房 和管理用房的不足，增加老舊小區(qū)物業(yè)的收入。 加大老舊小區(qū)改造 力度，合理規(guī)劃小區(qū)布局，適時(shí)減少小區(qū)出入口和門崗數(shù)，降低物業(yè)管理成本。從而改善老舊小區(qū)人居環(huán)境,完善城市功能,提升城市 品質(zhì)。三、進(jìn)一步理順業(yè)委會(huì)、物業(yè)、居委會(huì)相互之間的關(guān)系。充分發(fā)揮基層單位、

6、基層組織的作用，協(xié)調(diào)處理好物業(yè)管理中 出現(xiàn)的各類問(wèn)題，形成業(yè)委會(huì)的自治管理、物業(yè)公司的專業(yè)管理、 居委會(huì)的社區(qū)綜合管理的行業(yè)管理相結(jié)合的局面。三者之間相互銜接、相互配合、各司其職，形成合力。四、發(fā)揮主管部門指導(dǎo)作用，出臺(tái)擬定相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)和標(biāo)準(zhǔn)。為更好地發(fā)揮行業(yè)主管部門的作用， 加強(qiáng)完善頂層設(shè)計(jì)，根據(jù) 物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)，規(guī)定老舊小區(qū)分類分級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和隨物業(yè)等常態(tài)聯(lián)調(diào)機(jī)制，創(chuàng)新激勵(lì)，促物業(yè)管理良性循環(huán)。五、切實(shí)明確小區(qū)日常維修資金制度為解決老舊小區(qū)日常維修資金問(wèn)題，嚴(yán)格按照甬價(jià)房（2001）312號(hào)文件執(zhí)行。日常維修費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，在基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上 +/-20%幅度內(nèi)協(xié)商確定。多層（

7、6層以下）以及無(wú)電梯的中層（7 至9層）住宅每平方米每年1.5元；有電梯的高層和高層住宅以及 經(jīng)營(yíng)用房等非住宅每平方米每年 2元。老舊小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理是城市化進(jìn)程中不可忽視的民生問(wèn)題和穩(wěn)定問(wèn)題。政府要加強(qiáng)引導(dǎo)扶持和協(xié)調(diào)， 使之具備物業(yè)管理的基礎(chǔ) 條件；物業(yè)公司要強(qiáng)化服務(wù)質(zhì)量，使業(yè)主滿意；業(yè)主要真正理解、 參與和配合物業(yè)管理，上述建議缺一不可，從而形成齊抓共管、共 管共建的和諧局面。大會(huì)主席團(tuán)意見(jiàn)： 承辦單位: 代表簽名：注：1、一事一案；2 、請(qǐng)用藍(lán)黑水筆書寫，字跡要清楚。感謝你的觀看提 議 案 人姓名詳細(xì)通訊地址郵政編碼聯(lián)系電話鄭新苗劉群張仁康朱幗娣土克張靜波孫薇吳民麗周敏雅陸軍大注：1、此表

8、請(qǐng)一位代表或工作人員填寫清楚，以便承辦部門寄送答復(fù)件;2 、代表通訊地址與郵政編碼要相符。寧波市鎮(zhèn)海區(qū)住房和建鎮(zhèn)建交案復(fù)2018 22 號(hào)對(duì)區(qū)十五屆人大二次會(huì)議第164號(hào)建議的答復(fù)王利海等代表：您提生的“關(guān)于加強(qiáng)城區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的議案”收悉，經(jīng)我們研究，現(xiàn)答復(fù)如下：由于歷史的規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)局限，老舊小區(qū)的房屋本體和配套設(shè)施無(wú)法滿足現(xiàn)代物業(yè)管理的要求。規(guī)模小，分布散、門崗多、道路窄，樓道間距近，中間設(shè)自行車棚；無(wú)物業(yè)管 理用房和經(jīng)營(yíng)用房，無(wú)配套公建設(shè)施。管道老化，配電箱樓道門禁銹蝕嚴(yán)重，網(wǎng)絡(luò)線盒雜亂無(wú)章，私拉亂接；共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備年久失修。房改房和商品房共存，商品房屋無(wú) 維修資金

9、。老舊小區(qū)物業(yè)管理不夠規(guī)范的主因還是在于硬件 條件不達(dá)標(biāo)，很多小區(qū)名義上的物業(yè)管理其實(shí)準(zhǔn)物業(yè)管理狀 態(tài)，需要從改善硬件條件入手。一、以共同締造的理念實(shí)施老小區(qū)改造提升作為住建部15個(gè)老舊住宅小區(qū)改造試點(diǎn)城市，新一輪老 小區(qū)改造提升，根據(jù)群眾的意愿，以政府財(cái)政補(bǔ)助為主，業(yè) 主承擔(dān)部分改造至今為輔，共同締造老小區(qū)改造提升。以 2000年底前建成交付的老舊住宅作為改造目標(biāo)，重點(diǎn)改造老 舊小區(qū)市政配套設(shè)施、小區(qū)公共環(huán)境、公共服務(wù)設(shè)施。1、前兩輪尚未完成房屋維修改造的，由招寶山街道進(jìn) 行排查，按普惠性和典型性結(jié)合的原則，根據(jù)以前的標(biāo)準(zhǔn)實(shí) 施房屋本體維修改造；已實(shí)施房屋本體維修改造后的小區(qū)， 根據(jù)“群眾的

10、事群眾商量著辦”原則，共同締造。2、老舊小區(qū)提升改造方案設(shè)計(jì)，與海綿城市改造、污 水零直排、水電氣改造、區(qū)域市政道路改造、綠化改造、電 梯加裝等相結(jié)合。盡量做到一次到位，不可分批分時(shí)實(shí)施， 避免每年撒胡椒面式的修修補(bǔ)補(bǔ)影響了城市環(huán)境和整體美 觀。二、提升業(yè)委會(huì)自治能力在籌備和換屆選舉時(shí)，社區(qū)居委會(huì)要排摸候選人的基本 情況、參選動(dòng)機(jī)。業(yè)主委員會(huì)候選人必須有一定的組織協(xié)調(diào) 能力和社會(huì)影響力，熱心公益事業(yè)并遵守小區(qū)管理規(guī)約和議 事規(guī)則的業(yè)主，社區(qū)和籌委會(huì)可以在選舉辦法中根據(jù)小區(qū)的 實(shí)際情況明確人數(shù)的分區(qū)分配、參選人的年齡限制、參選人 的學(xué)歷和專業(yè)要求。對(duì)業(yè)主委員會(huì)作曲的違法違規(guī)決定，屬 地鎮(zhèn)、街道應(yīng)

11、依法撤銷其決定并責(zé)令限期整改并通告全體業(yè) 主。社區(qū)居委會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)管，定期評(píng) 價(jià)自治能力，任期內(nèi)評(píng)價(jià)優(yōu)秀的，可提議連任。業(yè)主委員會(huì) 及成員在任期內(nèi)無(wú)法履行職責(zé)的，由社區(qū)居委會(huì)代理行使業(yè) 委會(huì)職責(zé)并提前進(jìn)行換屆選舉或補(bǔ)選。在現(xiàn)有網(wǎng)格化社區(qū)管理基礎(chǔ)上，建立各鎮(zhèn)、街道機(jī)關(guān)黨 員干部聯(lián)系小區(qū)業(yè)委會(huì)的制度，以一一對(duì)應(yīng)的方式，擔(dān)任住 宅小區(qū)業(yè)委會(huì)聯(lián)絡(luò)員，實(shí)施對(duì)口幫扶，聯(lián)系并指導(dǎo)業(yè)委會(huì)實(shí) 施自治。三、調(diào)整物業(yè)管理模式，實(shí)施集中片區(qū)化管理按照屬地管理原則，招寶山街道因地制宜，探索老小區(qū) 的片區(qū)化服務(wù)管理模式，整合各分散小區(qū)，就近打包劃入同 一區(qū)域，實(shí)施集中式片區(qū)化物業(yè)管理。這樣既可以減少企業(yè)

12、 的管理成本，部分散戶居民也可以直接從片區(qū)化物業(yè)管理中 受益。合并管理以后，可以規(guī)模化運(yùn)作，維修和巡邏人員可 以分時(shí)交互工作，在不影響服務(wù)質(zhì)量的情況下，減少了企業(yè) 的成本，從而實(shí)現(xiàn)居民、物業(yè)企業(yè)和街道、社區(qū)的多方共贏。招寶山街道負(fù)責(zé)對(duì)老城區(qū)內(nèi)對(duì)現(xiàn)管老舊小區(qū)項(xiàng)目的服務(wù)合同重新審核，凡訂立包干制物業(yè)服務(wù)合同的，需按普通多層1.50元/ m2.年，高層和商業(yè) 2.00元/ m2.年的標(biāo)準(zhǔn)向 業(yè)主收取的日常維修費(fèi)。老小區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，按照小 區(qū)業(yè)主的意愿，參照即將頒布的五級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)應(yīng)的參考 收費(fèi)確定。四、完善星級(jí)物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)物價(jià)部門和物業(yè)主管部門參照寧波市住宅小區(qū)星級(jí)物業(yè)服務(wù)導(dǎo)則，按照 “質(zhì)價(jià)相符”的原則，制定各個(gè)等級(jí) 的收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)，供業(yè)主委員會(huì)自主選擇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，形成同 一標(biāo)準(zhǔn)下比價(jià)格、比服務(wù)的良好秩序和環(huán)境。豉勵(lì)既有住宅 小區(qū)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，充分考慮住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)等實(shí)際 情況，逐步建立與住宅小區(qū)星級(jí)物業(yè)服務(wù)導(dǎo)則相銜接的星級(jí) 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)價(jià)的“陽(yáng)光化”操作， 依法保障廣大業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的 合法性權(quán)益、利益。五、加強(qiáng)物業(yè)政策的輿論宣傳街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會(huì)利用新