房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種及稅率

1、（房地產(chǎn)管理）房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)的稅種及稅率20XX 年 XX 月可自由編輯值得您下載迪科售出，由包銷商進行收購，其實質是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動 產(chǎn)”征收營業(yè)稅。（ 2 2）對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅根據(jù)轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題 解答（之一）的通知規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另 一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純 粹的“以物易物”， 即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互: :）。具體的 : :）方式

2、也有以下兩種：1土地使用權和房屋所有權相互 : :），雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作 過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用 權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不 動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資 產(chǎn)”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙 方?jīng)]有進行貨幣結算，因此應當按照中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條 的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售 出去，則又發(fā)生

3、了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。2以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建 筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方 是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務 業(yè)一租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè) 稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條的規(guī)定核定。第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣

4、資金合股，成立合營企業(yè)，合 作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅. .（3 3）根據(jù)轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知規(guī)定：以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購 房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物 的行為， 應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。（4 4）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題根據(jù)轉發(fā)國家稅務總局關于中外合作開 發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復的通知 、費用關于中外雙方合作建房的征稅問題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土

5、地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn) 行政策關于“以無形資產(chǎn)投資入股、 參與接受投資方的利潤分配、 共同承擔投資風險的行為， 不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得 的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。同時，對銷售商品房 也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房 的全部收入按“

6、銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。關于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費 用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收入，按轉讓土地使用權，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當 期的營業(yè)收入。3對中方定期獲取的固定利潤視為轉讓土地使用權所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。轉讓土地使用權劃歸營業(yè)稅稅目轉讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為 5%5% ，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目 銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為 5%5%。計算公式= =營業(yè)額X5%5%二、 城市維護建設稅根據(jù)中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例 （國發(fā) 19851985 第 1

7、919 號）規(guī)定：（一）計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。（二）稅率：分別為 7%7%、5%5%、1%1%。計算公式：應納稅額= =營業(yè)稅稅額X稅率。不同地區(qū) 的納稅人實行不同檔次的稅率。1 1 、納稅義務人所在地在城市城區(qū)，稅率為7%7% ；2 2、納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%5%；3 3、納稅義務人所在地不在 1 1 、 2 2 項范圍內(nèi)的，稅率為 1%1% ；三、 教育費附加根據(jù)國務院關于教育費附加征收問題文件的通知的規(guī)定：一）計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額。（二）稅率為 3%3%。計算公式：應交教育費附加額= =營業(yè)稅稅額x費率。四、 土地增值稅根據(jù)中

8、華人民共和國土地增值稅暫行條例 （國發(fā) 19931381993138 號）規(guī)定，土地增值稅 是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種 稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人 轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。（六） 稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率， 即：增值額未超過扣除項目金額 5050 的部分，稅率 3030。增值額超過扣除項目金額 5050 ，未超過扣除項目金額 100100 的部分， 稅率 4040 。增值額超過扣除項目金額 100100 ，未超過扣除項目金額 2002

9、00 的部分，稅率 5050。 增值額超過扣除項目金額 200200 的部分，稅率為 6060 。根據(jù)關于土地增值稅若干征收管 理問題的通知規(guī)定，對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn) 取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征的土 地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。其預征率為：預售賓館、 飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預售收入 3%3% 的比例預征土地增值稅；預售非普通標準住 宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預售收入 2%2% 的比例預征土地增值稅；預售其他房地產(chǎn)，按預 售收入 1%1%的比例預征土地增值稅。五、 房

10、產(chǎn)稅：六、城鎮(zhèn)土地使用稅如果企業(yè)擁有土地使用權的 , ,需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù) 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 （國務院令第 1717 號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和 工礦區(qū)范圍內(nèi) , ,對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應納稅額= =刀（各級土地面積X相應稅額要根據(jù)襄樊市城鎮(zhèn)土地納稅等級的稅額來進行計算 . .七、 城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應繳納城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用 費。（一）根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例 （中央人民政府政務院政財字第 13

11、3133 號令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、 港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計稅, ,稅率為 1.2%1.2% 。計算公式為：年應納稅額= =房產(chǎn)原值X稅率X-30%1-30%1。八、 印花稅根據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條例 （中華人民共和國國務院令第 1111 號）的規(guī)定， 印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的 一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額= =計稅金額X稅率，應納稅額= =憑證數(shù)量X單位稅額。土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花

12、稅， 但在土地開發(fā)建設，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應按照印花稅有關規(guī)定 繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產(chǎn)權轉移書據(jù)所載金額萬分之五繳納 印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應監(jiān)督買賣雙方在轉讓合同或協(xié)議上 貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權屬證件時，應按權利許可證照，按 件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權屬管理部門應監(jiān)督領受人在房地產(chǎn)權屬證上按件貼花注銷完稅 后，再辦理發(fā)證手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、 城建稅、 教育費附加， 土地增值稅、 房產(chǎn)稅、 印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及契稅等。一、營業(yè)稅 : :是對在我國境內(nèi)提

13、供應稅勞務、 轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)取得的營業(yè)收入 征收的一種稅。計稅依據(jù) : :為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：轉讓土地使用權，應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉讓土地使用權”子目 征稅；銷售不動產(chǎn)，稅率為 5%5% ;包銷商承銷，應按“服務業(yè)一代理業(yè)”征稅。土地使 用權出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務業(yè)一租賃業(yè)”征稅。計算公式= =營業(yè)額X適用稅率二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業(yè)稅等流轉稅為計稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用 7%7% 、 5%5% 、 1%1% 征城市建設維護稅，依 3%3% 計征教育費附加。三、 土地增值稅：是對轉讓國有土地使用

14、權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單 位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅 率計算征收，納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。它采用四級超率累進稅率，應納土地增值稅= =土地增值額X適用稅率-速算扣除額X速算扣除率。其中：土地增值額 = =轉讓房地產(chǎn)總收入-扣除項目金額。計算扣除項目有： 取得土地使用權所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本；開發(fā)土地和新建房及 配套設施的費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；加計扣除。四、房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權的內(nèi)資

15、單位和 個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值（評估值 ）為計稅依據(jù) , ,稅率為1.2%1.2%。年應納稅額= =房產(chǎn)原值（評估值）X-3-3（0%0%）X1.2%1.2%。五、城鎮(zhèn)土地使用稅 : :是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi), ,對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額= =刀（各級土地面積X相應稅額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。六、 城市房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費：城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權的外商投資 企業(yè)、外國企業(yè)及

16、外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計稅，稅率為 1.2%1.2%。年應納稅額= =房產(chǎn)原值X稅率X-30%-30%）。三資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外資企業(yè)，按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、 基礎設施完善程度等，征收的一項費用。依外資企業(yè)的實際占用土地面積以及所適用的土地 使用費的單位標準確定。應納土地使用費額= =占用土地面積X適用的單位標準。七、印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額= = 計稅金額X稅率，應納稅額= =憑

17、證數(shù)量X單位稅額。土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設，房產(chǎn)出 售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合 同應按產(chǎn)權轉移書據(jù)所載金額 0.05%0.05% 繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù) 時，應監(jiān)督買賣雙方在轉讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權屬管理部門應監(jiān)督領 受人在房地產(chǎn)權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。八、契稅：契稅是對在我國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈 與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據(jù)主要是成交價格、核定價格、交換 價格差額和“補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益”等。應納稅額= =計稅依據(jù)X稅率九、個人所得稅：是對個人的勞務和非勞務所得征收的一種稅。房地產(chǎn)業(yè)所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%5%-45%的超額累進稅率。應納稅額 = =應納稅所得額X適用稅率- -速算扣除數(shù)。十、企業(yè)所得稅、外資和外國企業(yè)所得稅：是對我國境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種